ImmoInvestch.ch a frappé trois PDG de grandes sociétés immobilières. Karsten Hell, PDG de Steiner Group, Dieter Sommer, PDG de Privera et Andreas Ingold, PDG de Livit AG, répondent aujourd'hui à la question:
Quelle stratégie poursuivez-vous en matière d'énergie?
Karsten Hell, CEO Steiner Group: En tant que membre fondateur du Sustainable Building Switzerland Network (NNBS), Steiner se concentre toujours sur l'efficacité énergétique dans le développement et la mise en œuvre de projets immobiliers. À Vaudoise Aréna à Lausanne, par exemple, un concept a été mis en œuvre sous la direction de Steiner, qui utilise la chaleur résiduelle des refroidisseurs générée lors de la production de glace pour chauffer les piscines. Et dans le nouveau bâtiment hospitalier de l' Hôpital Riviera-Chablais à Rennaz, 3300 capteurs solaires sur le toit fournissent une grande partie de l'électricité nécessaire aux beaux jours. Tous nos efforts poursuivent un seul objectif: accroître l'efficacité – en particulier l'efficacité énergétique des bâtiments – de chaque projet et utiliser les ressources de la manière la plus durable possible.
Dieter Sommer, PDG Privera: D'une part, en tant qu'entreprise, nous voulons apporter notre contribution à l'utilisation prudente de nos ressources. Par exemple, nous avons pu augmenter considérablement les possibilités de travail à domicile de nos employés en numérisant les processus et les documents. Cela nous permet de réduire nos kilomètres parcourus et donc d'économiser des ressources. D'autre part, nous conseillons nos clients et nos clients sur le thème de l'énergie dans le cadre de nos lignes de services.
Andreas Ingold, PDG de Livit AG: Fondamentalement, nous soutenons nos propriétaires-propriétaires en tant que prestataire de services sur le thème de l'énergie. La durabilité est un problème majeur pour les investisseurs depuis un certain temps. La certification de durabilité des bâtiments devient de plus en plus importante. De cette manière, des stratégies et des directives de construction sont élaborées en relation avec la durabilité des nouveaux bâtiments et des rénovations. En lien avec le thème de l'énergie, nous traitons des optimisations énergétiques énergétiques, de l'approvisionnement énergétique central, de la construction de systèmes photovoltaïques ainsi que de la construction de la surveillance et du contrôle de l'énergie. Les informations sur les utilisateurs jouent un rôle important en influençant la consommation. Les fiches d'informations utilisateurs créées par nos soins pour les locataires devraient également avoir un impact positif sur la consommation d'énergie.
Aujourd'hui, Andreas Ingold, PDG de Livit AG, Karsten Hell, PDG de Steiner Group et Dieter Sommer, PDG de Privera, répondent à la question:
Quel projet majeur avez-vous prévu dans un futur proche?
Andreas Ingold, PDG de Livit AG: Livit continue de s'aligner numériquement. L'accent est mis sur les avantages pour le client. Dans cet objectif, des projets tels que la mise en place d'un service client, le développement d'un portail locataire et propriétaire ainsi que le lieu de travail digital sont au premier plan.
Karsten Hell, PDG de Steiner Group : Le quartier de Glasi , notre plus grand projet en ce moment, est situé à Bülach, juste à côté de la gare. Un nouveau quartier de la ville avec plus de 500 appartements, un centre de vie et de soins, un hôtel et plus de 20 000 m² d'espaces commerciaux et de services est en cours de construction sur une superficie d'environ 42 000 m². Nous célébrerons le parachèvement du district de Glasi dès septembre prochain. De plus, nous poursuivons des projets de développement similaires dans d'autres régions – comme la zone Bell à Kriens et la zone Feldmühle à Rorschach, où nous souhaitons transformer d'anciens friches industrielles en nouveaux quartiers urbains.
Dieter Sommer, PDG Privera: Nous poursuivons toujours plusieurs projets au niveau de l'entreprise afin de nous développer constamment. Nous prévoyons actuellement d'introduire un nouveau logiciel de gestion. Nous nous préoccupons également de savoir comment nous pouvons rendre notre entreprise et nos services encore plus durables.
Dr. Frank Kalvelage abandonne la direction de l'association Energie-Cluster.ch après six années fructueuses pour relever un nouveau défi, comme l'association l'a annoncé sur son site Internet. Le successeur a déjà été déterminé avec Christoph Röthlisberger.
Christoph Röthlisberger succède au Dr Frank Kalvelage.
Fin juin 2020, le Dr Frank Kalvelage revient de la gestion opérationnelle. Cependant, il sera disponible pour energie-cluster.ch en tant que personne de contact pour les projets en cours jusqu'à fin décembre 2020. En outre, une nouvelle coopération est recherchée.
Avec Christoph Röthlisberger, une personnalité dynamique pourrait être acquise, ce qui montre une formation approfondie et une expérience dans l'industrie énergétique suisse. Il prend officiellement ses fonctions de directeur général le 1er septembre 2020 au plus tard.
Le directoire est convaincu que Christoph Röthlisberger possède les qualités requises pour une gestion stratégique et opérationnelle réussie.
Déterminez vous-même l'électricité de la région et le mix électrique: cela est rendu possible par la plateforme blockchain de la société d'énergie Elblox AG , basée à Olten. L'idée de base est venue aux opérateurs en 2015 lors d'un atelier de gestion au sein du groupe énergétique suisse «Axpo», comme le rapporte l'agence de développement économique du canton de Soleure.
De telles plateformes sont actuellement utilisées en Allemagne, en Suède et en Finlande. Les clients peuvent choisir eux-mêmes les producteurs d'électricité. L'approvisionnement en électricité peut être retracé en temps réel et offre aux fournisseurs et aux utilisateurs de nouvelles opportunités, telles que l'approvisionnement en électricité du système solaire du voisin ou d'une éolienne dans la région. Par exemple, si vous exploitez vous-même un système photovoltaïque mais que vous ne consommez pas toute l'électricité, vous pouvez proposer l'électricité résiduelle sur la plateforme. Idéalement, le client et le producteur d'électricité se connaissent personnellement, comme le rapporte Frédéric Maurer, responsable des ventes et du développement chez Elblox.
Maurer cite également le problème d'une telle plateforme en Suisse: le manque de libéralisation du marché de l'électricité en Allemagne pour les petits clients avec une consommation allant jusqu'à 100 000 kilowattheures par an. Pour les petits opérateurs, la plateforme n'est donc actuellement active qu'à l'étranger. La Suisse travaille sur des projets pilotes correspondants et est convaincue que la libéralisation totale du marché de l'électricité progressera.
D'ici 2050, l'ensemble de l'infrastructure aéroportuaire ne devrait plus émettre de CO2. Pour atteindre cet objectif, Flughafen Zürich AG a conclu un partenariat avec Synhelion. La spin-off de l'ETH Zurich, fondée en 2016, travaille avec succès sur le développement de carburants synthétiques. Synhelion recherche et développe une technologie pour produire du gaz synthétique à partir de l'air et du soleil. Ceci est ensuite transformé en carburant qui peut être brûlé dans les moteurs courants. Le carburant lie le CO2 de l'air pendant la production et est donc, contrairement aux combustibles fossiles, sans émissions.
Carburant synthétique disponible à partir de 2023
La production de grandes quantités de carburant synthétique reste le défi majeur de cette technologie. Une nouvelle installation d'essai, qui devrait se trouver en Suisse, contribuera à ses recherches. À partir de 2023, du carburant synthétique devrait être produit dans l'installation d'essai. Avec la lettre d'intention qui vient d'être signée, Flughafen Zürich AG s'engage à acheter à Synhelion la totalité de la quantité annuelle disponible de carburant durable produit dans l'installation d'essai à prix coûtant.
Pendant la phase de test, ceux-ci seront nettement supérieurs au prix du combustible fossile. Flughafen Zürich AG soutient les activités de Synhelion et contribue à garantir que le carburant synthétique sera bientôt disponible en grande quantité et que le prix deviendra compétitif avec celui des combustibles fossiles à moyen terme.
«Cependant, nous voulons non seulement exploiter l'aéroport en tant qu'infrastructure sans CO2, mais nous voulons également contribuer plus rapidement au remplacement des carburants fossiles dans l'aviation et ainsi voler à l'avenir plus respectueux du climat. Parce que voler en soi n'est pas responsable des émissions de CO2, mais des combustibles fossiles », explique Emanuel Fleuti, responsable de la protection de l'environnement chez Flughafen Zürich AG.
Avec l'or, l'argent et le platine, les clients de Bitcoin Suisse ont désormais accès à une sélection plus large d'actifs solides pour construire un portefeuille diversifié.
Il y a quelques semaines à peine, Bitcoin Suisse a introduit le trading 24h / 24 et 7j / 7 en devises fiduciaires (CHF, USD, GBP, EUR et DKK). Désormais, les trois métaux précieux peuvent être échangés non seulement contre des monnaies fiduciaires, mais également contre les deux crypto-monnaies les plus importantes, Bitcoin et Ether. Les transactions de métaux précieux en fiat ou en crypto-monnaies sont traitées immédiatement sans la période habituelle d'un ou deux jours.
L'or est généralement considéré comme un «refuge» et peut désormais être combiné avec de «l'or numérique» (Bitcoin). La gamme de métaux précieux de Bitcoin Suisse est accessible à tous les niveaux de demande des clients avec un achat minimum de 100 CHF et aucun frais de dépôt pour les actions jusqu'à 100 000 CHF.
Stefan Lütolf, responsable du trading et de la gestion des liquidités chez Bitcoin Suisse, déclare: «Les développements récents ont stimulé la demande d'actifs rares et précieux tels que l'or et le Bitcoin. En proposant un trading transparent de métaux précieux, nous allons au-delà de la classe d'actifs cryptographiques pour la première fois. C'est un excellent moyen de se déplacer entre les deux classes d'actifs en un seul clic. »
Aujourd'hui, Dieter Sommer, PDG de Privera, Andreas Ingold, PDG de Livit AG et Karsten Hell, PDG de Steiner Group, répondent à la question:
Comment votre entreprise stimule-t-elle la numérisation?
Dieter Sommer, PDG Privera: Nous numérisons nos systèmes et processus depuis un certain temps maintenant . Par exemple, nous avons été l'un des premiers prestataires de services qui, avec un partenaire externe, ont lancé un portail de locataires et numérisé l'ensemble du processus de candidature pour les locataires potentiels. En tant que prestataire de services, la numérisation dans le domaine des nouveaux bâtiments n'est pas de notre ressort. En tant que partenaire innovant, nous pouvons accompagner les investisseurs et les créateurs.
Andreas Ingold, PDG de Livit AG: Livit s'engage dans l'alignement numérique à travers divers projets qui ont déjà été mis en œuvre et le seront dans les prochaines années. En ce qui concerne la numérisation dans les nouveaux bâtiments, les propriétaires décident sous quelle forme ils souhaitent conduire et mettre en œuvre la numérisation. La modélisation des informations du bâtiment (BIM) n'est pas encore très avancée en Suisse, mais à l'avenir, elle aura un impact significatif sur la planification, l'exécution et la gestion des bâtiments en réseau. Dans les bâtiments existants, la numérisation des modèles de prix de location, des plans d'étage et de la modélisation 3D est actuellement très importante.
Karsten Hell, PDG du groupe Steiner: Chez Steiner, une équipe spécialisée s'occupe professionnellement des domaines du BIM, de la numérisation, de l'automatisation, etc. Nous garantissons une approche structurée dans le domaine numérique. Tous les projets développés par Steiner ont été conçus en utilisant la méthode innovante BIM depuis longtemps. Le BIM est un processus basé sur des modèles pour planifier, construire et exploiter de manière optimale des bâtiments et des infrastructures basés sur des informations numériques. L'intégration précoce du service d'exécution dans la phase de développement s'est avérée être un net avantage pour la mise en œuvre ultérieure. Le domaine de la numérisation comprend également d'autres nouvelles technologies telles que Smart Home, que nous intégrons dans de plus en plus de nouveaux projets de construction.
Mardi, le Conseil national a adopté une motion de la Chambre de commerce. Les entreprises fermées par le Conseil fédéral en raison du virus corona ne devraient payer que 30% du loyer pour la période de fermeture. Un fonds doit être créé pour protéger les propriétaires qui pourraient être en situation d'urgence. Ce montant devrait s'élever à CHF 20 millions.
Le Conseil des États a voté lundi une autre solution. Cela permettrait une réduction de loyer de deux mois pour les petites entreprises et les indépendants qui paient un loyer brut pouvant aller jusqu'à 5000 CHF par mois. Si le loyer est plus élevé et que les propriétaires et les locataires conviennent d'une réduction de loyer, le gouvernement fédéral devrait assumer un tiers du loyer. Le Conseil national a rejeté cette proposition.
Il faut maintenant voir si la solution à 70h30 sera acceptée par le Conseil des États. Le ministre de l'Économie, Guy Parmelin, a jusqu'à présent hésité à intervenir dans les baux existants. Marcel Hug, PDG de l'Association suisse de l'immobilier (SVIT), s'est prononcé contre cette solution dans une interview à ImmoInvest .
Mardi matin, le format Real Estate Brains nouvellement créé était disponible pour la deuxième fois sur Internet. Le sujet était «Le commerce est-il mort – vive le commerce!». En détail: quelle est l'ampleur du problème pour le propriétaire en ce moment? Qui profite de l'évolution du commerce? À quoi ressemble le commerce de détail après la crise de Corona? Les professionnels de l'industrie Susanne Eickermann-Riepe, Partner & German Real Estate Leader chez PwC (Pricewaterhouse Coopers), Marcel Stoffel, CEO Swiss Council of Shopping Places et Nico Schröder, Head of Innovation chez Aachener Grund Vermögens, basée à Cologne (D), ont présenté leurs thèses dans de courtes présentations. .
"Le commerce a eu du mal avant la crise"
Susanne Eickermann-Riepe, associée et leader de l'immobilier allemand chez PwC, est convaincue: "Il y a toujours plus de solutions que vous ne le pensez." Vous devez vous préparer – également pour une prochaine vague de décisions au cours des 3e et 4e trimestres. Il est important de bien connaître vos options et d'être prêt à prendre des décisions rapides. Elle conseille aux propriétaires et aux locataires de rester justes: "Même après la crise, les gens se souviendront de la façon dont une entreprise a géré la crise." Les propriétaires devraient également considérer que le remplacement des locataires perdus pendant la crise peut être coûteux.
Les évaluateurs immobiliers pourraient actuellement analyser la solvabilité des locataires et le risque dans l'industrie: «Cependant, nous n'avons actuellement aucun marché actif. Vous devez vous attendre à une période de commercialisation plus longue ainsi qu'à des ajustements de loyer ou à une perte de loyer dans la zone d'exploitation. Sur le plan financier, il y a des problèmes de liquidité côté locataire et propriétaire. » Les banques sont ici un partenaire important et, au mieux, une partie des solutions de solidarité.
Les transactions en cours seraient en grande partie interrompues ou reportées en raison de nombreuses incertitudes. PwC estime que le PIB en Allemagne se situera entre -5,8% et -9,3% en 2020. Dans les scénarios possibles, le meilleur des cas (courbe en V) est déjà terminé. "Nous sommes actuellement plus dans un cas de base 1 (courbe U) ou de base 2 (courbe W), où la forme en U indique que nous verrons des déficiences au cours des deux prochaines années", explique l'expert. Les entreprises devraient mieux planifier avec un scénario U.
En conclusion, Eickermann-Riepe déclare: «Le commerce a eu du mal avant la crise de Corona. Maintenant ça devient sérieux. Surtout le commerce non alimentaire en souffre. » Le commerce en ligne devrait rester solide à l'avenir. Il devrait également augmenter en nourriture. Les détaillants non alimentaires pourraient de plus en plus compter sur des loyers à court terme; signifie que l'espace n'est loué que pour un certain temps.
"Le concept et les pop-up stores sont l'avenir"
Marcel Stoffel, PDG du Conseil suisse des lieux de shopping, indique clairement que l'industrie a dû faire face à des problèmes tels qu'une baisse des ventes avant même le blocage, en particulier sur les marchés non alimentaires. En général, on a vu une transformation du commerce de détail dans les centres commerciaux pendant un certain temps – également déclenchée par le sujet multicanal. Les magasins fermés provisoires pensaient parfois à un changement d'utilisation s'il n'y avait pas de relocation dans le commerce de détail. Le repositionnement d'un centre commercial pur vers un centre polyvalent est également de plus en plus problématique.
Selon Stoffel, ce canal de vente devrait s'établir auprès des nombreux utilisateurs novices des achats en ligne. Une enquête menée auprès de 173 experts entre le 25 février et le 9 mars 2020, avant le verrouillage des magasins, montre que 60,8% des personnes interrogées pensent que les ventes continueront de baisser. 72,3% prévoient une baisse de la demande de surfaces commerciales et 82,3% s'attendent à de nouvelles fermetures d'entreprises dans les centres commerciaux des agglomérations. Les bijouteries, les opticiens, les articles de sport, les pharmacies / pharmacies et les épiceries sont particulièrement susceptibles d'avoir de bonnes chances dans le commerce de détail. L'industrie du vêtement, l'électronique grand public et la papeterie sont considérées comme ayant peu d'opportunités. Dans le domaine de l'utilisation des sols, l'industrie cosmétique / beauté pourrait intervenir ainsi que les prestataires d'activités de fitness ou de communautés de co-working ainsi que les concepts et offres de restauration du secteur médical.
«Près de 5 000 magasins ont été fermés en Suisse au cours des huit dernières années et les fermetures devraient encore s'accélérer. La vente au détail classique évoluera en faveur des magasins conceptuels et éphémères, des salles d'exposition ou des laboratoires de vente au détail », explique Stoffel. Les services et les prestataires de services augmenteraient dans les centres commerciaux ainsi que toutes les offres autour du thème de l'expérience / loisirs. "Pour les propriétaires et les investisseurs, la totalité du problème de conversion signifie que des loyers plus bas devront être attendus à l'avenir et, en même temps, des investissements plus importants devront être faits pour gérer la conversion." À long terme, il voit surtout des centres commerciaux de taille moyenne avec des surfaces de 20000 à 25000 mètres carrés menacés: ils sont trop grands pour les centres d'approvisionnement locaux régionaux et trop petits pour d'autres usages comme la santé etc.
"L'accent est de retour sur les gens"
Le fonds immobilier d'Aix-la-Chapelle utilise des appareils laser pour mesurer la fréquence des piétons dans les zones piétonnes en Allemagne depuis deux ans, comme le dit Nico Schröder, responsable de l'innovation chez Aachen Funds. Les données peuvent être consultées gratuitement sur Internet et montreraient clairement que les gens restent à la maison comme indiqué. De telles mesures sont également prévues en Suisse, mais leur installation n'est pas encore possible en raison de la crise corona actuelle.
Le groupe des plus de 64 ans représente généralement environ 20% des centres. Après la détente, en particulier les plus jeunes sont susceptibles de revenir dans les centres-villes: "Les gens sont des êtres sociaux, ils manquent l'échange personnel et assis ensemble pendant le verrouillage." Après la crise, cela pourrait être une réelle opportunité pour les détaillants: «Les détaillants qui se concentrent à nouveau sur les gens au lieu de batailles de rabais pourraient en bénéficier à l'avenir», explique Schröder.
La gastronomie était déjà florissante avant la crise. Schröder est convaincue qu'elle sera forte après cela. L'immobilier à Aix-la-Chapelle est principalement actif dans les rues commerçantes populaires des grands centres-villes allemands. Elle gère environ 350 immeubles commerciaux – dont près de 85% en Allemagne. Leurs locataires sont principalement des détaillants de mode classiques, des succursales de chaînes de chaussures ou des fournisseurs d'électronique grand public. Il mentionne les fournisseurs d'expérience de vente au détail comme des gagnants possibles dans la vente au détail.
Le concours d'architecture «Alpes constructives» est organisé pour la cinquième fois par la Suisse et la Principauté de Liechtenstein. Les bâtiments des Alpes qui associent construction respectueuse du climat et culture du bâtiment sont reconnus. Dans les Alpes, les ménages privés consomment autant d'énergie que l'ensemble du secteur des transports. Les vieux bâtiments mal isolés sont les plus gros gaspilleurs d'énergie.
La rénovation et, si nécessaire, la construction de nouveaux bâtiments avec des matériaux de construction régionaux et écologiques est essentielle pour une protection efficace du climat. Avec le Prix d'Architecture, les pays alpins (Suisse, France, Allemagne, Autriche, Slovénie, Liechtenstein, Italie et Monaco) liés à la Convention alpine contribuent à la mise en œuvre de leurs objectifs de politique climatique.
Sur les 328 projets soumis, 28 bâtiments ont été retenus, dont neuf projets suisses. Par exemple, le centre agricole de Salez dans la vallée du Rhin ou la Casa Mosogno dans la commune tessinoise d'Onsernone. Parmi les choisis se trouvent des maisons d'habitation, des bâtiments commerciaux, des auberges de montagne, des jardins d'enfants, des centres culturels et une chapelle. Un projet est un bâtiment de remplacement, onze projets sont des rénovations et seize projets sont de nouveaux bâtiments. Le jury de huit membres a procédé à la sélection au moyen de vidéoconférences.
Les projets suisses sont bien accueillis
Le président du jury, Köbi Gantenbein, a déclaré: "Le jury est ravi des 28 perles d'architecture qui traduisent la confiance économique et sociale des zones rurales des Alpes en une architecture capricieuse et respectueuse du climat." Le jury visitera à présent les 28 bâtiments sélectionnés entre la Slovénie et la France et s'entretiendra avec les propriétaires des bâtiments, les bureaux d'architecture et les utilisateurs. L'Université du Liechtenstein soutient le jury international dans l'examen qualitatif des objets.
Ce qui est pertinent pour le jugement du jury, ce n'est pas seulement la convivialité climatique des bâtiments, mesurée en termes d'indicateurs énergétiques et d'énergie grise pour la construction, mais aussi leur contribution à la vie et aux affaires tournées vers l'avenir dans les Alpes. Les aspects sensuels sont évalués au même titre que l'écologie, l'économie, la culture et les questions sociales. Il s'agit également de connecter les bâtiments au réseau de transports en commun ou d'utiliser des matériaux de construction écologiques.
Le prix sera remis à trois lauréats au Musée alpin de Berne le 6 novembre. En outre, le catalogue et l'exposition seront inaugurés, qui seront ensuite sur la route comme une exposition itinérante sur la construction durable dans les Alpes de Ljubljana à Nice.
Le rapport sur l’immobilier logistique Suisse 2020 a été publié sous le titre «Fort intérêt d’investissement dans un environnement de marché dynamique mais peu liquide».
La crise de la couronne montre clairement la fragilité des chaînes logistiques mondiales et l’importance d’un approvisionnement de base fonctionnel. Dans l’environnement de marché actuel, la diversification croissante du marché immobilier logistique suisse devrait encore augmenter. David Schoch, directeur de la recherche et du conseil chez CBRE Suisse, déclare: «Les nombreux détaillants qui n’ont jusqu’à présent proposé leur gamme de produits que dans des magasins fixes doivent se réinventer dès maintenant. Ce changement structurel augmentera encore la demande d’espace logistique pour la vente au détail en ligne. »
Alexandre Monney, gérant du fonds immobilier «Procimmo Swiss Commercial Fund», est globalement positif: «Le marché bénéficie du dynamisme de la structure industrielle et PME suisse. La demande d’espace logistique se développe bien, alors que l’offre est limitée, notamment sur le segment de marché à grande échelle, qui à son tour maintient la pression sur les loyers. » Outre les fondamentaux solides, selon Monney, malgré la forte compression des rendements de ces dernières années, la logistique offre toujours des rendements attractifs par rapport aux autres actifs et de grandes opportunités de diversification des risques.
Voici les conclusions les plus importantes du rapport immobilier:
Baisse des rendements préférentiels
Les rendements les plus élevés ont chuté à 4,1% (net) et continueront de rattraper les faibles rendements des autres classes d’actifs en raison de la pression continue des investissements dans un environnement de marché en fin de cycle. La différence entre des immeubles logistiques de premier ordre et des immeubles de bureaux est donc de l’ordre de 150 à 200 points de base. Un assouplissement général des stratégies d’investissement peut être observé pour les investisseurs individuels. Les fonds immobiliers suisses, les sociétés anonymes et les fondations de placement qui ont déjà investi dans la logistique ont annoncé qu’ils continueraient d’augmenter leur allocation aux propriétés logistiques au cours des prochaines années.
Augmentation de l’offre locative avec une forte proportion de propriétaires occupants
Par rapport à l’année précédente, l’offre est passée de 390 000 m2 (quota d’approvisionnement de 1,6%) à 465 000 m2 (quota d’approvisionnement de 1,9%) et est toujours dominée par les petits espaces. Cependant, cela n’implique pas une baisse de la demande, car une grande partie de l’absorption nette estimée à environ 200 000 m2 par an est couverte par de nouveaux développements. Le portefeuille logistique suisse se caractérise toujours par un taux d’occupation élevé de l’ordre de 60 à 70%.
Des loyers divergents
Les loyers demandés les plus chers et les moins chers ont continué de diverger. Les offres à grande échelle à partir de 1000 m2 affichent la plus forte croissance des loyers.
Investissements de construction importants en Suisse romande
Le volume constamment élevé de nouveaux bâtiments témoigne d’une bonne demande d’espace de qualité et de taille appropriées. Les investissements en entrepôts et dépôts ont augmenté au cours de la dernière décennie, notamment en Suisse romande. Les cantons de Vaud et de Fribourg agissent de plus en plus comme un lien entre la Suisse alémanique et la Suisse romande pour les concepts de double logistique.
Une partie de la demande suisse d’espace dépend des pays étrangers proches de la frontière
Les principaux fournisseurs d’électronique domestique dominent la demande nationale de centres de distribution. Néanmoins, les géants étrangers en ligne enregistrent la plus forte croissance des ventes. Zalando et Amazon exploitent à eux seuls des centres de distribution électronique près de la frontière suisse avec près de 800 000 m2.
Conversion de l’immobilier commercial de banlieue
Dans les zones commerciales existantes en dehors des villes en particulier, les difficultés de la vente au détail de briques et de mortier pourraient ouvrir des possibilités d’utilisations logistiques qui bénéficient de bonnes conditions de construction et de zonage.
Real Estate Brains est le nom du nouveau format en ligne pour les professionnels de l’immobilier pour les professionnels de l’immobilier de la région DACH, qui est un projet conjoint de Swiss Circle, SwissPropTech et Builtworld. La première édition a suscité un vif intérêt: mardi matin, 140 professionnels de l’industrie ont suivi le Dr Dr. Christoph Schumacher , Global Head Real Estate chez Credit Suisse Asset Management, Thomas Schnabel , avocat et associé chez Osborne Clarke et Dr. Stefan Fahrländer , fondateur et partenaire de Fahrländer und Partner. Roman H. Bolliger, PDG de Swiss Circle, a guidé cette heure divertissante.
« La balle se sépare du blé »
Tout a commencé avec le Dr Stefan Fahrländer de Fahrländer et associé. Il a noté: « Le verrouillage a un impact massif sur les budgets nationaux et un impact majeur sur les marchés des utilisateurs et des transactions. » Fondamentalement, les pays se sont comportés de la même manière. La réglementation ne diminuera pas – au contraire: « Il y a un risque que la réglementation augmente plus fortement, tout comme la fiscalité ».
Dr. Stefan Fahrländer, fondateur et associé, Fahrländer et associé
Une distinction doit être faite entre les effets à court terme et les effets à moyen terme, a déclaré Fahrländer. A court terme, c’est-à-dire d’une durée de 2 à 3 mois, le marché immobilier de la région DACH devrait se redresser rapidement. Les principaux effets se feront sentir dans le segment haut de gamme. Le marché de l’immobilier commercial, en revanche, est affecté par des défauts de paiement et des baisses de revenus locatifs. « On peut s’attendre à des déficits de bénéfices à court terme ici », a déclaré Fahrländer. Si la durée est courte, le taux d’inoccupation des espaces de vente au détail peut augmenter et le comportement des consommateurs et la demande de bureaux peuvent connaître un léger changement permanent. Sur les marchés des transactions, cependant, les accords actuels se poursuivraient. Les objectifs du budget 2020 devraient être réalisables.
Les choses sont différentes, selon Fahrländer, lorsque la crise dure 6 mois ou plus: le marché du logement devrait alors se rapprocher, surtout en périphérie, des vacances de postes sont à prévoir. Le marché de l’immobilier d’entreprise serait confronté à des défaillances massives en raison de faillites et de coupures de capacité. Un verrouillage de longue durée modifierait définitivement le comportement des consommateurs et la demande de bureaux. Fahrländer a déclaré: «La balle se sépare du blé. L’aversion au risque fait pression sur les terrains à bâtir et les prix des projets. Quiconque doit vendre doit accorder des remises. Dans certains cas, les actions et l’immobilier brut sont retirés du marché, car ce n’est pas le bon moment. »
La question cruciale a été exprimée par Fahrländer: « Combien de temps durent les restrictions? » Il reste à voir à quel point la récession sera sévère et comment dégonfler la dette. Mais il est d’humeur positive que l’industrie immobilière s’en sortira malgré tout. L’immobilier pourrait en fait s’avérer être «l’or concret» de demain, comme l’a déclaré Roman H. Bolliger.
« Il y aura des ajustements dans les secteurs du bureau et du commerce »
Les restrictions massives dans l’industrie immobilière causées par le virus corona ont Dr. Christoph Schumacher, Global Head Real Estate, Credit Suisse Asset Management, a d’abord été sous-estimé. Aujourd’hui, il déclare: «Nous constatons également une volatilité en bourse sur les marchés immobiliers. Avec le verrouillage, nous avons été limités en tant qu’industrie, en particulier dans les secteurs de la vente au détail et de l’hôtellerie. » Schumacher est fondamentalement du même avis que Fahrländer: « Nous devons faire la différence entre les conséquences à moyen et à long terme. » Pour le moment, il voit que la plupart des transactions qui ont été lancées seront terminées. « Surtout dans le cœur de métier de l’immobilier, les mesures sont heureusement mises en œuvre telles qu’elles ont été décidées avant la crise. »
Dr. Christoph Schumacher, Global Head Real Estate, Credit Suisse Asset Management
Schumacher hésite actuellement à effectuer de nouvelles transactions. Mais il y a aussi ceux qui voient des opportunités dans la crise: « Surtout les entreprises familiales et les investisseurs qui ont une quantité de liquidités étonnante entrent maintenant sur le marché immobilier. » Les propriétés cotées présentent un intérêt particulier, et des rabais allant jusqu’à 40% et plus sont actuellement observés sur les marchés volatils de l’Angleterre et de l’Asie. Dans le cas de biens non cotés, où le Credit Suisse est très actif, les possibilités sont limitées, par exemple en raison des périodes d’immobilisation. En Allemagne, il y a moins de pression sur les fonds immobiliers en raison des exigences légales avec les périodes de retour prolongées, ce qui est très positif.
Les locataires sont un aspect important au Credit Suisse. Les portefeuilles locatifs résidentiels ne sont pas affectés, mais il existe un ou deux centres commerciaux où les petits locataires du commerce de détail sont sous pression. Beaucoup ont donc renoncé au loyer d’avril, a déclaré Schumacher. « Il s’agissait d’une campagne unique pour donner du temps aux locataires et protéger les intérêts des investisseurs en luttant contre les faillites imminentes. » Pour les investisseurs, l’exonération représente moins de 1% des revenus locatifs. Schumacher est convaincu: «Le temps après la crise sera différent. Malgré de nombreuses mesures d’austérité, nous avons nous-mêmes laissé le budget de numérisation élevé. Nous pensons que PropTec et la numérisation sont de plus en plus à l’ordre du jour à long terme. Il y aura des ajustements dans les secteurs des bureaux et du commerce de détail. Au final, nous sortirons plus forts et nous nous attendons également à plus d’intérêt à moyen terme dans le secteur immobilier. »
« La situation juridique est difficile »
Thomas Schnabel, avocat et associé chez Osborne Clarke, est actuellement «au premier plan». Il dirige le secteur de l’immobilier et des infrastructures en Allemagne. Ses clients comprennent des sociétés de financement, des développeurs de projets et des sociétés de vente au détail ainsi qu’un grand nombre d’entreprises en tant que locataires. C’est pourquoi il reçoit actuellement beaucoup du côté des locataires.
Thomas Schnabel, avocat et associé, Osborne Clarke
En Allemagne, le Bundestag a statué que les propriétaires ne peuvent pas notifier la résiliation en raison d’un retard de paiement d’avril à juin si le locataire ne peut pas payer son loyer en raison de la crise corona. « Ici, je vois surtout les secteurs de la restauration, de l’hôtellerie et de la vente au détail », a déclaré Schnabel. Mais il voit aussi le problème du côté propriétaire. En Angleterre, par exemple, les loyers augmenteraient trimestriellement. «Les loyers du deuxième trimestre 2020 auraient été dus fin mars. Si un locataire ne paie pas, il n’y a pas de revenu pour tout un trimestre. »
En Allemagne, exposer est le mot de l’heure: «Beaucoup ne louent pas en avril». Que le loyer soit annulé en totalité ou différé doit être décidé individuellement. «La situation juridique en Allemagne est extrêmement difficile. Il n’y a pas de directives claires », a déclaré Schnabel. La discussion entre avocats tourne actuellement autour des mêmes thèmes: D’une part, le manque de biens locatifs justifierait la baisse du loyer. Si la fermeture est basée sur une commande officielle, il est déterminant pour la réduction de loyer si la commande représente un défaut dans le bien locatif. Et la troisième option est la réduction du loyer en raison de la restriction de la licence d’utilisation.
« Entre-temps, les experts juridiques ont déterré les décisions de 1915 et essayé de les utiliser pour traduire les jugements de cette époque à aujourd’hui », a déclaré Schnabel. Pour l’avocat, une chose est claire: « Au lieu de laisser les tribunaux décider qui a les meilleurs arguments, nous devons chercher ensemble des solutions et discuter de ce qu’il faut faire à court, moyen et long terme ».
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