Selon les dernières évaluations de Fahrländer Partner Raumentwicklung (FPRE), les prix des appartements en propriété ont augmenté de 1,7% au deuxième trimestre 2025 par rapport au trimestre précédent. Le segment intermédiaire est particulièrement touché, avec une hausse de 2,5 %. Le segment inférieur ( 1,5 %) et le segment supérieur ( 1,2 %) ont également enregistré des hausses de prix. En comparaison annuelle, on constate une augmentation significative, surtout dans les régions de Bâle ( 9,1 %), Zurich ( 7,9 %) et le sud de la Suisse ( 7,7 %).
Les maisons individuelles affichent une évolution stable La situation est différente pour les maisons individuelles. Par rapport au trimestre précédent, les prix ont largement stagné (-0,6 %). La variation dans les différents segments reste modérément négative, -1,1 % dans le bas de gamme, -0,6 % dans le moyen de gamme et -0,4 % dans le haut de gamme. Sur un an, l’augmentation moyenne est néanmoins de 2,5 %.
La demande dépasse l’offre La demande continue de logements se heurte toujours à une activité de construction modérée. FPRE s’attend donc à une hausse des prix au cours des douze prochains mois, tant pour les appartements en copropriété que pour les maisons individuelles. Les emplacements centraux, en particulier, devraient en profiter davantage. Stefan Fahrländer, associé chez FPRE, résume : « La demande de logements en propriété reste élevée, ce qui se traduit par une hausse des prix dans presque toutes les régions de Suisse »
L’activité de construction a réalisé au premier trimestre 2025 une petite augmentation de 0,4 pour cent en comparaison annuelle à 4,7 milliards de francs, informe la Société Suisse des Entrepreneurs(SSE) dans un communiqué. Elle estime que l’activité de construction est stable malgré les conflits commerciaux internationaux. Pour l’ensemble de l’année, la fédération prévoit une croissance de l’activité de construction de 1,1 pour cent en comparaison annuelle.
Les spécialistes de la SSE ont observé des évolutions différentes dans les différents secteurs de la construction au cours du trimestre sous revue. Ainsi, la construction économique a été plus faible de 7% par rapport au premier trimestre 2024. En revanche, l’activité dans le secteur du bâtiment public a simultanément progressé de 23%. En ce qui concerne le génie civil, le recul de l’activité du secteur privé a été largement compensé par une croissance de 2,8 pour cent du génie civil public, beaucoup plus vigoureux. Au final, l’activité dans le génie civil a reculé d’environ 2 %.
Dans son communiqué, la SSE souligne l’évolution positive « surprenante » de la construction de logements. Le chiffre d’affaires de 1,7 milliard de francs est supérieur de 2,4 pour cent à celui du même trimestre de l’année précédente. Les spécialistes de la SSE estiment que la croissance des nouvelles commandes de 11 pour cent en comparaison annuelle est « particulièrement réjouissante ». Ils l’attribuent à l’augmentation du nombre de demandes de permis de construire l’année précédente, qui se répercute désormais « progressivement sur les carnets de commandes ».
L’initiative cantonale « Protéger les logements abordables – Mettre un terme aux logements vacants » a pour objectif de contrôler les hausses de loyer par une intervention de l’État et de limiter les transformations en propriétés par étage. Les communes pourraient ainsi introduire une obligation d’autorisation pour les rénovations, les transformations et les changements d’affectation. Mais le Conseil d’Etat considère l’initiative comme problématique : « Les limitations des loyers sont contre-productives à long terme », explique la directrice de l’économie publique Carmen Walker Späh.
Expérience genevoise : un exemple d’avertissement Le Conseil d’Etat se réfère à la situation à Genève, où des contrôles stricts des loyers et des obligations d’autorisation existent. Il s’y est avéré que l’activité de construction neuve a nettement diminué, tandis qu’une différence de prix considérable s’est développée entre les loyers existants et les nouveaux loyers. Cette réglementation a pour conséquence que de nombreuses personnes restent dans le même logement pendant une durée record, ce qui aggrave la pénurie de logements.
Danger pour les rénovations énergétiques et les constructions à haute densité De plus, le Conseil d’Etat estime qu’une limitation des loyers risque de réduire la motivation pour des rénovations importantes et des rénovations énergétiques. Cela pourrait avoir un impact négatif sur la qualité du logement et l’état de nombreux biens immobiliers. Selon le Conseil d’Etat, les mesures envisagées portent en outre atteinte aux droits de propriété et augmentent la charge administrative en raison de procédures d’autorisation complexes.
Nouvelles stratégies pour encourager la construction de logements Plutôt que de réglementer les loyers, le Conseil d’Etat mise sur une activité de construction accrue pour désengorger le marché. Un crédit-cadre pour l’encouragement cantonal à la construction de logements doit être doublé pour atteindre 360 millions de francs, afin de renforcer de manière ciblée la construction de logements d’utilité publique. En outre, un contre-projet à l’initiative « Davantage de logements abordables dans le canton de Zurich » permettra de soutenir davantage la création de logements à prix modérés.
Avec ces mesures, le Conseil d’Etat poursuit une approche à long terme visant à faire baisser les prix et à lutter contre la pénurie de logements par une activité de construction accrue et une promotion ciblée du logement. Le rejet de l’initiative sur la protection du logement reflète l’objectif d’améliorer la situation du logement sans porter atteinte aux libertés économiques des propriétaires.
Une étude du cabinet de conseil immobilier Wüest Partner, dont le siège est à Zurich, conclut que l’activité de construction de logements en Suisse va s’accélérer à moyen terme. La hausse des taux d’intérêt entre 2021 et 2023 aurait freiné l’activité de construction et donc la croissance du parc immobilier. Cela a entraîné une baisse des prix des terrains à bâtir, indique l’Office fédéral du logement(OFL) dans un communiqué relatif à l’étude. La construction redeviendrait donc plus rentable à moyen terme. De plus, le taux de référence plus élevé pour les loyers a augmenté les revenus. Cela stimule également l’activité de construction.
Actuellement, le marché du logement se trouve dans une phase de transition, à l’issue de laquelle l’équilibre sera rétabli. L’augmentation attendue de l’activité de construction devrait toutefois être plus faible qu’avant la hausse des taux. En mars, la Banque nationale a de nouveau abaissé le taux directeur de 1,75 pour cent à 1,5 pour cent.
Wüest Partner a réalisé l’étude « Hausse des taux d’intérêt : effets sur la construction et les prix des logements » pour le compte de l’OFL. Pour ce faire, elle a examiné l’évolution des taux d’intérêt et de l’activité de construction entre 2021 et 2023.
Les statistiques de l’Office fédéral indiquent une diminution du nombre de logements vacants, due à la baisse de l’activité de construction et à la densité croissante de la population. Il en résulte un déficit d’offre significatif d’environ 10.000 logements par an. Cette pénurie se fait de plus en plus sentir, en particulier dans les zones urbaines, ce qui souligne l’urgence de prendre des mesures rapides pour éviter une aggravation de la pénurie de logements.
L’exigence d’une densification urbaine conformément aux lois sur l’aménagement du territoire pose des défis majeurs aux promoteurs. Des réglementations plus strictes et un excès d’obstacles bureaucratiques rendent le processus de construction plus complexe et entraînent une augmentation des coûts. Les recours et les longues procédures juridiques retardent les projets de construction et augmentent les prix des loyers.
Plusieurs mesures sont nécessaires pour faciliter la construction de logements dans les zones urbaines : Les plans directeurs et les plans d’occupation des sols doivent être révisés et les obstacles à la densification supprimés. La suppression ou l’adaptation des coefficients d’utilisation du sol et des distances aux limites permet à la fois de créer davantage de logements et de préserver les espaces verts.
En outre, les règles de construction devraient être simplifiées pour les constructions denses. Les règles obsolètes en matière de bruit, d’ombre portée et d’esthétique doivent être modernisées ou supprimées. Il est nécessaire de réduire les recours et d’accélérer les procédures juridiques afin de rendre les projets de construction plus efficaces et de réduire la pression sur le marché du logement.
Une solution prometteuse pourrait consister à simplifier la planification de la construction urbaine tout en optimisant la participation des citoyens afin d’améliorer la réalisation et l’acceptation des projets. Cela permettrait non seulement de raccourcir les délais de construction, mais aussi de réduire les coûts et, en fin de compte, de créer des logements abordables.
Une combinaison équilibrée d’efficacité économique et de responsabilité sociale constitue la clé d’un développement sain du marché immobilier. En se concentrant sur des concepts de construction innovants, des pratiques de développement durable et une planification urbaine prévoyante, les villes peuvent continuer à croître et à prospérer sans compromettre la qualité de vie.
La population résidente permanente de la Suisse devrait dépasser les 9 millions d’habitants au cours du premier semestre 2024 et pourrait atteindre la barre magique des 10 millions d’ici le milieu des années 2030. Cette augmentation rapide est sans précédent dans l’histoire et est principalement alimentée par les migrations internationales, alors que la construction ne parvient pas à suivre.
Depuis que la Suisse est passée de 5 millions d’habitants en 1955, davantage de logements ont été construits et les infrastructures de transport ont été massivement développées, ce qui a contribué à une augmentation modérée des loyers par rapport aux salaires. Cette ère de baisse des coûts du logement, d’augmentation de la consommation d’espace par personne et d’amélioration du confort des logements semble toutefois révolue. En raison de la baisse de la construction, il pourrait manquer au moins 150.000 logements d’ici 2034 pour que la consommation d’espace reste stable.
Cela devrait entraîner une augmentation des loyers plus rapide que celle des revenus. Les loyers proposés pourraient globalement augmenter de 25 à 30 % en termes réels d’ici le milieu des années 2030, comme entre 2002 et 2012. En particulier dans les centres, la hausse des loyers sera encore plus forte qu’en périphérie en raison d’une forte immigration.
Les prix de l’immobilier résidentiel, qu’il s’agisse de maisons individuelles ou d’immeubles collectifs, devraient également augmenter plus fortement que les revenus, dans un contexte de taux d’intérêt modérés. Les emplacements de premier choix continueront d’être très demandés en raison de la croissance, et les agglomérations autour des grands centres gagneront également en importance, ce qui augmentera la disposition à payer dans ces zones. L’immobilier résidentiel pourrait donc renouer avec les hausses de valeur passées, voire les dépasser.
Cependant, il y a aussi des risques. Si la situation du logement se détériore pour de nombreux ménages, les politiques pourraient introduire des réglementations supplémentaires, ce qui aggraverait la situation. Dans un tel scénario, l’activité de construction pourrait continuer à diminuer et le patrimoine bâti ainsi que la durabilité pourraient en souffrir, en raison de l’absence d’incitations pour des rénovations complètes et énergétiques. L’avenir du secteur immobilier en Suisse dépend donc d’un développement politique et économique équilibré.
Au premier semestre 2023, le secteur principal de la construction a réalisé un chiffre d’affaires de 11 milliards de francs, ce qui correspond pratiquement à une stagnation par rapport au même semestre de l’année précédente. Le bâtiment et le génie civil ont connu une évolution similaire. En conséquence, le taux d’utilisation des capacités est encore élevé et la situation de l’emploi est bonne.
Baisse de l’activité de construction à moyen terme
Cependant, les perspectives à moyen terme s’assombrissent. Au premier semestre de l’année en cours, les commandes ont diminué de 0,6 milliard de francs dans le bâtiment et de 0,5 milliard dans le génie civil par rapport à la même période de l’année précédente. Au total, cela correspond à un recul de 8,3 pour cent. Plusieurs entreprises ont même annoncé des entrées de commandes négatives. Cela signifie que des projets de construction déjà planifiés ont été temporairement suspendus, redimensionnés ou totalement gelés.
En conséquence, les réserves de travail ont également diminué au cours des derniers trimestres et s’élevaient fin juin 2023 à 15,9 milliards de francs, soit 2,6% de moins qu’il y a un an.
De l’excédent de logements à la pénurie de logements
Les réserves de travail dans la construction de logements ont également diminué. La tendance est claire, il n’y aura pas assez de logements construits cette année et l’année prochaine. Au cours des 12 derniers mois, le volume en francs des demandes de logement approuvées a diminué de 9 pour cent par rapport aux 12 mois précédents. La pénurie de logements pourrait être résolue plus rapidement avec moins de réglementation. De plus, les recours sont souvent utilisés pour faire valoir des intérêts particuliers au détriment de la création de nouveaux logements. Lors de la prochaine table ronde du Conseil fédéral sur la pénurie de logements, la SSE s’engagera en conséquence pour que l’activité de construction puisse à nouveau être accélérée.
La SSE remercie le Credit Suisse pour sa très bonne collaboration – L’indice de la construction sera maintenu
L’indice de la construction prévoit pour le prochain trimestre une augmentation du chiffre d’affaires de 2% par rapport à la même période de l’année précédente. Cette édition marque la fin d’un partenariat de 14 ans entre la SSE et le Credit Suisse dans le cadre de l’indice de la construction. La SSE remercie le Credit Suisse pour sa collaboration toujours très fructueuse, qui a été très appréciée. La SSE poursuivra cet instrument de prévision bien établi, à partir du 4e trimestre 2023, sous une forme adaptée et avec une nouvelle présentation.
L’une des principales causes du recul de l’activité de construction est la complexité et la lenteur des procédures d’autorisation. Selon l’étude de la ZKB, il faut en moyenne 140 jours entre la demande de permis de construire et l’obtention de l’autorisation de construire dans le pays, soit 67% de plus qu’en 2010. Les délais sont encore plus longs, en particulier dans les zones à forte densité de population : 500 jours dans le canton de Genève et 330 jours dans le canton de Zurich, ce dernier chiffre ayant plus que doublé depuis 2010. L’augmentation des recours et des oppositions entraîne également des retards et des projets bloqués.
Pour résoudre ces problèmes, la solution de réalité virtuelle (VR) unique au monde proposée par la société suisse de PropTech HEGIAS permet de résoudre les problèmes. La communication entre les différentes parties prenantes est améliorée par l’utilisation de la RV, car toutes les personnes concernées voient et donc comprennent la même chose. L’imagination des autorités est également moins sollicitée, ce qui permet de prendre des décisions plus correctes en matière d’urbanisme.
Construire plus vite, moins cher et de manière plus durable La solution immersive permet de réduire les procédures d’autorisation complexes, car les autorités et les politiciens peuvent voir les bâtiments prévus sous tous les angles et à tout moment de la journée, tout au long de l’année, dans un environnement VR réaliste. Cela permet de gagner du temps, de l’argent et de réduire le besoin d’échantillons de façades coûteux et polluants ou de modèles architecturaux physiques complexes et de maquettes 1:1.
HEGIAS VR facilite et accélère également l’évaluation des bâtiments classés, comme par exemple HEGIAS VR a été utilisé avec succès par Implenia dans la Lokstadt à Winterthur. Les modèles VR peuvent également montrer aux voisins comment l’ombre portée ou la position du soleil affecterait leur propriété à n’importe quel moment de la journée, tout au long de l’année. La VR permet donc de construire rapidement, à moindre coût et de manière plus durable.
Zoug est l’un des quartiers économiques et de vie les plus appréciés. Ceci est prouvé par de nombreuses études et classements. Le succès repose sur une stratégie de développement à long terme et des conditions-cadres attractives. Zoug offre une combinaison unique d’excellents facteurs de localisation tels que la disponibilité de travailleurs qualifiés, la stabilité, une fiscalité attractive, une situation centrale, la qualité de vie, le niveau d’éducation et la convivialité économique.
Le centre d’affaires de Zoug est dynamique, comme en témoignent les évolutions du marché immobilier et des infrastructures de transport. La forte présence d’industries et de prestataires de services à valeur ajoutée ainsi qu’une forte concentration de secteurs à forte croissance sont importantes pour la qualité du développement économique. La structure industrielle largement diversifiée et le mélange unique de petites, grandes entreprises locales et internationales sont un moteur important pour le développement innovant du canton. La gestion économique du Département d’économie se concentre sur les entreprises existantes et établies. Leur croissance contribue le plus au développement économique du canton.
Témoignages
Silvia Thalmann-Gut, membre du gouvernement, directrice économique et gouverneure du canton de Zoug
Le canton de Zoug offre d’excellentes conditions de localisation pour tous. Cela inclut «l’Esprit de Zoug» vécu. Les distances sont courtes, les autorités travaillent rapidement et efficacement. Le succès de Zoug repose sur une stratégie à long terme.
Heini Schmid, avocate, ancienne conseillère cantonale et présidente de longue date de Zoug Tourisme
Ce qu’est la Suisse en Europe, Zoug est en Suisse: petite, entourée de grands voisins et donc ouverte et adaptable. Pour nous, les changements sont toujours l’occasion de faire les choses différemment et mieux. Zoug est la Suisse à la puissance de deux; c’est le package total qui compte.
Matthias Rebellius, PDG de Siemens Smart Infrastructure, président du conseil d’administration de Siemens Schweiz AG
Depuis Zoug, nous pilotons la numérisation chez Siemens Smart Infrastructure. Pour nous, Zoug est un emplacement idéal pour notre siège social mondial, car nous pouvons attirer et promouvoir les meilleurs talents locaux et internationaux ici.
Johanna Friedl-Naderer, présidente Europe, Canada et marchés partenaires, Biogen
Zoug est la plaque tournante de notre siège international. De là, nous coordonnons nos activités opérationnelles et administratives dans le monde entier. L’emplacement central et la qualité de vie élevée font de Zoug un endroit attrayant pour les meilleurs talents.
Point de contact pour les entreprises dans le canton de Zoug Bienvenue dans le canton de Zoug. Nos services s’adressent directement à vous en tant qu’entrepreneur. Nous sommes votre partenaire et faisons la promotion de Zoug en tant que site commercial.
Point de contact professionnel, Aabachstrasse 5, 6300 Zoug, T +41 41728 55 04, economie@zg.ch
Alberto Diaz, adjoint Échelle; Peter Müllhaupt, jur. Employé; Yvonne Valentino, assistante / responsable du back office; Ursula Kottmann Müller, Marketing / Communication; Beat Bachmann, chef (de gauche à droite). Photographe: Peter Hofstetter
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