immo!nvest – Die Plattform für Standorte und Immobilien

Étiquette : Bauvorschriften

  • La construction simple a besoin de courage et de moins de bureaucratie

    La construction simple a besoin de courage et de moins de bureaucratie

    Le terme « bâtiment de type E » désigne une construction sans fioritures, pragmatique, avec des normes réduites. Ancré dans la loi en Allemagne, il est possible en Suisse tant que les exigences légales minimales telles que la protection incendie ou la statique sont respectées. Les obstacles ne sont pas dus à des paragraphes, mais à des exigences de confort excessives, au manque d’expertise des autorités et à la pression des investisseurs.

    La transformation plutôt que la construction neuve comme levier
    Les réglementations en vigueur se heurtent à des limites, en particulier dans les bâtiments existants. Les transformations sont souvent évaluées selon les normes d’une nouvelle construction, ce qui fait grimper les coûts et les obstacles. Beat Flach, juriste, conseiller national et consultant juridique de la SIA, demande plus de proportionnalité. Les transformations devraient être traitées de manière plus pragmatique, y compris en ce qui concerne les exigences énergétiques. Cela permettrait de créer plus rapidement de nouveaux logements moins chers tout en économisant du CO₂.

    Les normes comme une opportunité, pas comme un carcan
    Les normes SIA ne sont pas un corset rigide, mais permettent d’emprunter des voies alternatives. Les planificateurs peuvent également atteindre les objectifs par d’autres moyens ou les définir par des accords. Il est essentiel que les architectes, les ingénieurs et les autorités reconnaissent et utilisent cette marge de manœuvre. La peur des recours et la dépendance vis-à-vis des directives de tiers entraînent aujourd’hui une bureaucratie inutile et une augmentation des coûts de construction.

    Réformes pour les permis de construire
    Les procédures sont considérées comme trop complexes. Flach plaide pour des procédures d’autorisation en deux étapes. D’abord un examen simplifié des questions centrales avec possibilité d’opposition, puis l’examen détaillé. Cela rassurerait les investisseurs, accélérerait le processus de construction et réduirait les coûts.

    « Construire simplement » ne signifie pas moins de qualité, mais plus de courage pour trouver des solutions pragmatiques. La clé réside dans la transformation, dans des normes plus flexibles et dans des lignes directrices politiques claires. Ce n’est que si les planificateurs, les autorités et les politiques tirent à la même corde que la construction peut devenir plus rapide, moins chère et plus durable.

  • Comment des réglementations absurdes freinent la construction de logements

    Comment des réglementations absurdes freinent la construction de logements

    Dans les villes suisses, les logements locatifs sont rares et chers, et les raisons en sont multiples. L’un des facteurs décisifs est le temps d’attente de plus en plus long entre la demande de permis de construire et l’obtention du permis de construire. Au cours des dix dernières années, le nombre de jours d’attente a augmenté d’environ 12% en moyenne dans toute la Suisse. Alors qu’il y a dix ans, les demandes de permis de construire nécessitaient en moyenne 118 jours pour être approuvées, ce chiffre est passé à 133 jours aujourd’hui.

    Les cantons de Genève, Fribourg et Bâle-Ville sont particulièrement touchés, où l’examen d’une demande de permis de construire peut prendre jusqu’à 188 jours. Dans le canton de Zurich, le temps d’attente est également considérable, avec 152 jours. Ces retards sont le symptôme de problèmes plus profonds dans le secteur de la construction en Suisse.

    Des réglementations absurdes comme frein
    Les architectes et les professionnels considèrent les réglementations absurdes en matière de construction comme un obstacle majeur à la construction rapide de nouveaux logements locatifs dans les centres urbains. Peter Sturzenegger, propriétaire du cabinet d’architectes Isler Architekten AG à Winterthour, cite l’exemple du supplément pour longueurs supplémentaires (MLZ). Cette disposition impose d’augmenter la distance à la limite pour les bâtiments de plus de 14 mètres de long, ce qui a rendu de nombreux projets de construction impossibles. A Winterthur, la suppression de cette règle est prévue pour fin 2025, mais dans d’autres villes comme Zurich, son avenir reste incertain.

    Des lois obsolètes et leurs conséquences
    Un autre exemple de règles de construction obsolètes est l’alignement des pièces d’habitation dans le canton de Zurich. La loi sur la planification et la construction exige que les pièces d’habitation ne soient pas majoritairement orientées vers le nord-est ou le nord-ouest, afin de maximiser la lumière du jour et d’éviter la formation de moisissures. Pascal Müller, du cabinet Müller Sigrist Architekten AG, affirme toutefois que cette disposition n’est plus d’actualité dans le contexte des conditions urbaines actuelles, telles que la pollution sonore et le changement climatique.

    Outre les obstacles légaux, Müller critique également le rôle des tribunaux. La multiplication des jurisprudences et des décisions de justice crée des incertitudes pour les maîtres d’ouvrage, car elles modifient constamment les règles et limitent considérablement la marge de manœuvre des concepteurs.

    Protection du patrimoine et rénovation énergétique
    L’architecte argovien Daniel Huber souligne que les directives restrictives en matière de protection du patrimoine et les exigences complexes en matière de rénovation énergétique constituent d’autres freins. Pour lui, le manque d’uniformité dans l’application des règles de construction, qui dépendent fortement de l’interprétation des autorités compétentes, est particulièrement problématique.

    La masse des prescriptions comme problème central
    La Société Suisse des Entrepreneurs considère le nombre croissant et la complexité des prescriptions en matière de construction comme le plus grand défi. Jacqueline Theiler, responsable de la communication de l’association, explique que la densité croissante des réglementations et les procédures de recours qui en découlent allongent considérablement les procédures d’autorisation de construire. Selon elle, la surinterprétation par le Tribunal fédéral des dispositions existantes en matière de bruit est particulièrement problématique.

    L’association fonde désormais ses espoirs sur des modifications rapides de la législation par le Parlement, afin de relancer la construction de logements qui piétine et de réaliser les logements dont la Suisse a un besoin urgent.

  • Une clé pour lutter contre la pénurie de logements dans la ville de Zurich

    Une clé pour lutter contre la pénurie de logements dans la ville de Zurich

    La pénurie de logements dans la ville de Zurich est alarmante. Avec un taux de vacance de seulement 0,06%, il existe un besoin massif de nouveaux logements. Une initiative interpartis s’attaque précisément à ce problème et demande l’adaptation des règles de construction afin de pouvoir surélever les bâtiments existants sur l’ensemble du territoire. Cette mesure pourrait contribuer à créer rapidement des logements supplémentaires et à contrer l’énorme pression sur le marché du logement zurichois.

    La construction en bois, une solution idéale pour les surélévations
    En raison de son faible poids, la construction en bois se prête particulièrement bien aux surélévations. Par rapport aux matériaux de construction massifs, le bois permet d’agrandir des bâtiments existants sans imposer de contraintes importantes aux structures sous-jacentes. Il est même possible de réaliser des surélévations de plusieurs étages sans qu’il soit nécessaire de procéder à des renforcements statiques importants. De plus, le bois marque des points grâce à ses excellentes propriétés énergétiques, ce qui permet de réaliser des économies significatives sur les coûts de chauffage.

    Synergie entre gain d’espace et efficacité énergétique
    Les surélévations offrent non seulement un espace de vie supplémentaire, mais aussi la possibilité de rénover l’ensemble de l’enveloppe du bâtiment et d’en optimiser l’efficacité énergétique. Cela améliore l’efficacité énergétique de l’ensemble du bâtiment, ce qui se traduit par une réduction des coûts d’exploitation à long terme. Le nouvel espace créé, généralement de grande qualité et donc facile à louer, contribue à amortir l’investissement dans la surélévation et la rénovation énergétique.

    L’initiative bénéficie d’un large soutien
    L’initiative « Davantage de logements par surélévation – compatible avec le développement durable du quartier » a déjà reçu un large soutien. Plus de 4000 signatures ont été déposées avant même la fin du délai de collecte, ce qui souligne le grand intérêt de la population pour cette solution. La mise en œuvre de cette initiative pourrait constituer une étape importante pour lutter efficacement contre la pénurie de logements à Zurich tout en encourageant les pratiques de construction durable.

  • Évolution de l’aménagement de l’habitat

    Évolution de l’aménagement de l’habitat

    L’aménagement des logements au fil du temps
    Depuis 1950, la surface nécessaire par habitant est passée de 25 m² à environ 46 m² aujourd’hui. De ce fait, la répartition des pièces a changé : Ce qui était autrefois un appartement familial est aujourd’hui un appartement pour célibataires et couples sans enfants. Au lieu de deux petits WC, on préfère désormais une salle de bains spacieuse, et au lieu d’une cuisine et d’une salle à manger séparées, une cuisine ouverte avec un îlot de cuisson. En outre, les exigences personnelles et les prescriptions légales en matière de physique du bâtiment et d’écologie ont augmenté. La question des services de base s’est transformée en une question de qualité de vie adéquate du logement.

    Réduction des coûts grâce à la densification des constructions
    Dans les lotissements actuels de la relance économique, il est possible d’obtenir une utilisation plus efficace de la surface construite en densifiant les constructions et en construisant des bâtiments plus hauts. En particulier dans les zones proches des centres où la valeur des terrains à bâtir est élevée, la réhabilitation est souvent privilégiée par rapport à la construction de nouveaux bâtiments. Il est important de prendre en compte l’importance écologique lors de la décision de construire, compte tenu de la diminution des réserves de terrains constructibles en Suisse. Au cours des dernières décennies, la surface bâtie du pays a fortement augmenté. Des volumes simples, des séquences spatiales bien conçues et des constructions denses avec des coefficients d’utilisation élevés permettent d’économiser des coûts et de lutter contre le mitage du paysage.

    Isolation thermique des bâtiments à rénover
    La modernisation d’un bâtiment des années 1970 en vue d’en améliorer l’efficacité énergétique permet de réduire la consommation d’énergie jusqu’à 90%. Pour optimiser l’isolation thermique, il faut rénover les éléments extérieurs comme les murs extérieurs, les toits ou les combles. Il arrive aussi que de la chaleur soit perdue sans être détectée par un plafond de cave mal isolé. Les fenêtres, en particulier, constituent des points faibles dans les murs extérieurs en termes d’isolation thermique et acoustique. Pour évaluer l’isolation thermique, une thermographie du bâtiment peut être réalisée à l’aide d’une caméra thermique. En outre, la méthode de mesure de la pression différentielle (test d’infiltrométrie) peut être utilisée pour vérifier l’étanchéité à l’air de l’enveloppe du bâtiment.

    Rénovation efficacedes murs extérieurs avec du bois
    Les murs extérieurs sont des éléments de construction complexes qui remplissent des fonctions physiques importantes telles que la protection contre l’humidité, l’isolation acoustique et thermique. Lors de la rénovation des façades, le bois peut être utilisé comme ossature, coffrage et isolation thermique. Des matériaux isolants tels que la laine de roche, la laine de verre, la laine de mouton ou le lin peuvent également être utilisés. De nos jours, la rénovation des murs extérieurs est également réalisée à l’aide de façades légères préfabriquées à ossature. Ce concept, qui consiste à refaire entièrement le revêtement d’un bâtiment tout en lui donnant une nouvelle apparence, s’est révélé extrêmement efficace. Cela permet également de relier architecturalement les nouvelles extensions et les surélévations à l’existant pour former une nouvelle unité.

    Optimisation des espaces
    Lors de rénovations intérieures, les espaces sont réaménagés pour répondre aux nouvelles exigences. De nouvelles cloisons, des doublages et des plafonds suspendus sont créés. De nouvelles installations sanitaires et électriques sont insérées dans les lattes de bois. Les espaces vides sont remplis de matériaux isolants et finalement recouverts de plaques de plâtre, de ciment ou de panneaux dérivés du bois afin de répondre aux exigences en matière de sécurité incendie, d’isolation acoustique et de résistance à l’humidité. Enfin, les joints sont rebouchés par le plâtrier et les surfaces sont recrépies. Les matériaux en bois perforés ou fendus servent de panneaux acoustiques pour améliorer l’acoustique des pièces.

    Conseils pour les vieux sols
    Les irrégularités des vieux sols peuvent être compensées par différentes mesures. Les enduits fins ou les chapes de nivellement conviennent pour les irrégularités légères, tandis que les remblais secs sont généralement utilisés pour les irrégularités plus importantes. Les chapes fluides en anhydrite ou en ciment sont utilisées pour des surfaces plus étendues. Une isolation phonique est indispensable pour réduire la transmission du bruit dans les pièces situées en dessous. Dans les salles de bains et les pièces humides, les surfaces sont recouvertes de mastics et de bandes d’étanchéité appropriés pour les protéger des infiltrations d’eau. Les espaces extérieurs aménagés, tels que les terrasses en bois et les jardins d’hiver, contribuent à améliorer la qualité de vie. Dans le cadre de la rénovation des façades et de l’aménagement intérieur, il est possible d’ajouter ou d’agrandir des balcons, des terrasses, des loggias ou des jardins d’hiver. Grâce à des essences de bois résistantes et à des bois traités, il est également possible de réaliser des constructions en bois fortement sollicitées.

    Constructions en bois pour l’extension de l’habitat
    En tenant compte des réglementations locales en matière de construction et en choisissant les équipements techniques appropriés, il est possible d’exploiter pleinement le potentiel d’un bâtiment. Les surélévations ou les aménagements de combles sont la meilleure façon de créer plus d’espace habitable sur la même surface au sol. En raison de son faible poids, les ingénieurs en bâtiment optent souvent pour le bois pour les surélévations, car cela évite généralement de devoir renforcer la structure porteuse et les fondations. Les éléments préfabriqués en bois peuvent être hissés sur le toit à l’aide d’une grue mobile. En optant pour une méthode de construction hautement préfabriquée, le travail sur le chantier est réduit et les pièces peuvent être occupées rapidement. Les habitants et le voisinage sont ainsi peu gênés par le bruit et la poussière.

  • Neue Bauvorschriften zur Lärmbelastung: Chancen für Immobilienentwicklung

    Neue Bauvorschriften zur Lärmbelastung: Chancen für Immobilienentwicklung

    In der Schweiz stehen wir vor der Herausforderung, den Wohnungsmarkt zu erweitern und gleichzeitig die Lebensqualität der Bewohner zu gewährleisten. Insbesondere in städtischen Gebieten mit hoher Lärmbelastung ist es wichtig, einen Kompromiss zwischen innerer Verdichtung und dem Schutz vor Lärm zu finden. Der Nationalrat hat nun eine Lösung vorgeschlagen, die diese beiden Ziele in Einklang bringt.

    Die neuen Bauvorschriften ermöglichen es, in lärmbelasteten Gebieten neue Wohnungen zu errichten, ohne die Gesundheit und das Wohlbefinden der Bewohner zu gefährden. Ein zentraler Punkt ist die Anforderung, dass in jeder Wohneinheit mindestens ein lärmempfindlicher Raum über ein Fenster verfügen muss, bei dem die Immissionsgrenzwerte eingehalten werden. Dies stellt sicher, dass Bewohner trotz der Nähe zu Verkehrswegen oder anderen Lärmquellen einen ruhigen Rückzugsort haben.

    Darüber hinaus müssen die übrigen Räume entweder über eine kontrollierte Wohnraumlüftung verfügen oder es muss ein ruhiger, privat nutzbarer Aussenraum vorhanden sein. Diese Massnahmen tragen dazu bei, den Lärmschutz zu gewährleisten und gleichzeitig die Möglichkeiten für Immobilienentwickler zu erweitern.

    Der Ständerat hatte im Dezember für noch grosszügigere Erleichterungen plädiert, während die Ratslinke eine vorsichtigere Herangehensweise bevorzugte. Letztendlich wurde ein ausgewogener Ansatz gewählt, der den Bedürfnissen sowohl der Bewohner als auch der Immobilienbranche gerecht wird.

    Für Kadermitarbeiter im Fachbereich Immobilien und Standortförderung eröffnen sich durch diese neuen Regelungen interessante Perspektiven. Die Möglichkeit, in lärmbelasteten Gebieten zu bauen, erweitert den Handlungsspielraum und erfordert gleichzeitig eine sorgfältige Planung und Umsetzung. Es ist wichtig, die Bedürfnisse der Bewohner und die gesetzlichen Anforderungen gleichermassen zu berücksichtigen, um nachhaltige und attraktive Wohnprojekte zu realisieren.

    Die Immobilienbranche sollte sich auf diese Veränderungen vorbereiten und die Chancen nutzen, die sich aus der ausgewogenen Balance zwischen innerer Verdichtung und Lärmschutz ergeben. Die Zukunft des Wohnungsbaus in lärmbelasteten Gebieten liegt in der intelligenten Integration von Architektur, Technologie und Nachhaltigkeit – eine Herausforderung, der sich Kadermitarbeiter mit Weitblick stellen können.

  • Les projets de construction dans les villes sous la loupe

    Les projets de construction dans les villes sous la loupe

    Les statistiques de l’Office fédéral indiquent une diminution du nombre de logements vacants, due à la baisse de l’activité de construction et à la densité croissante de la population. Il en résulte un déficit d’offre significatif d’environ 10.000 logements par an. Cette pénurie se fait de plus en plus sentir, en particulier dans les zones urbaines, ce qui souligne l’urgence de prendre des mesures rapides pour éviter une aggravation de la pénurie de logements.

    L’exigence d’une densification urbaine conformément aux lois sur l’aménagement du territoire pose des défis majeurs aux promoteurs. Des réglementations plus strictes et un excès d’obstacles bureaucratiques rendent le processus de construction plus complexe et entraînent une augmentation des coûts. Les recours et les longues procédures juridiques retardent les projets de construction et augmentent les prix des loyers.

    Plusieurs mesures sont nécessaires pour faciliter la construction de logements dans les zones urbaines : Les plans directeurs et les plans d’occupation des sols doivent être révisés et les obstacles à la densification supprimés. La suppression ou l’adaptation des coefficients d’utilisation du sol et des distances aux limites permet à la fois de créer davantage de logements et de préserver les espaces verts.

    En outre, les règles de construction devraient être simplifiées pour les constructions denses. Les règles obsolètes en matière de bruit, d’ombre portée et d’esthétique doivent être modernisées ou supprimées. Il est nécessaire de réduire les recours et d’accélérer les procédures juridiques afin de rendre les projets de construction plus efficaces et de réduire la pression sur le marché du logement.

    Une solution prometteuse pourrait consister à simplifier la planification de la construction urbaine tout en optimisant la participation des citoyens afin d’améliorer la réalisation et l’acceptation des projets. Cela permettrait non seulement de raccourcir les délais de construction, mais aussi de réduire les coûts et, en fin de compte, de créer des logements abordables.

    Une combinaison équilibrée d’efficacité économique et de responsabilité sociale constitue la clé d’un développement sain du marché immobilier. En se concentrant sur des concepts de construction innovants, des pratiques de développement durable et une planification urbaine prévoyante, les villes peuvent continuer à croître et à prospérer sans compromettre la qualité de vie.