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Le marché suisse du logement continue de se tendre

La situation actuelle rappelle les années 2014 à 2016, qui ont connu une longue période de pénurie massive de l’offre. Aujourd’hui, il est clair qu’aucune compensation n’est à attendre à court terme. La construction de logements restera inférieure à la croissance des ménages dans les années à venir. La Suisse fait donc à nouveau partie des pays européens où la question du logement devient un thème central pour l’implantation d’entreprises.

Charge pour les ménages à faible pouvoir d’achat
Les ménages à faible revenu et de la classe moyenne inférieure sont particulièrement touchés. Alors que les contrats de location existants sont encore abordables pour environ 80% de ces ménages, le marché actuel présente une image nettement différente. Seuls un peu plus de 40% des nouveaux logements proposés se situent dans une fourchette de prix que ces groupes peuvent supporter. Dans des régions comme St. Moritz ainsi que dans les centres urbains et les agglomérations, les offres adaptées font presque totalement défaut.

Les coûts du logement augmentent sensiblement
Un scénario du Monitor illustre la problématique. Si tous les ménages à pouvoir d’achat faible à moyen déménageaient, la charge moyenne des frais de logement passerait de 29,1 à 35,7% du revenu. Le logement deviendrait alors clairement une charge financière excessive pour une large partie de la population. La part des ménages locataires qui ne peuvent plus maintenir leurs dépenses de logement dans leur budget est déjà passée de 2,6 à 2,8 %. Encore modéré, mais avec une nette tendance à la hausse.

Mauvaises incitations du côté de l’offre
La pression sur le marché est en outre accentuée par les modèles d’investissement. De nombreux investisseurs misent sur des constructions neuves de remplacement ou des rénovations complètes. Cela soutient certes le secteur de la construction, mais ne contribue guère à l’extension urgente du parc immobilier. Les nouveaux logements abordables sont donc rares sur le marché. Par conséquent, l’écart entre les loyers avantageux du parc immobilier existant et les loyers élevés de l’offre continue de se creuser, ce qui renforce la pénurie.

Importance pour la politique et l’économie
La nouvelle analyse de l’OFL met en avant la question du coût du logement par rapport au revenu. Pour les années à venir, il est prévisible qu’en l’absence d’une augmentation structurelle de l’offre de logements, le fossé entre l’offre et la demande continuera de se creuser. Pour l’économie, la société et le secteur immobilier, les concepts de logement et de construction innovants font donc partie des questions clés, tout comme les incitations réglementaires visant à garantir efficacement un logement abordable.

septembre 2025
Les logements et les terrains à bâtir sont trop rares – les villes veulent un droit de préemption

L’objectif de l’enquête était de comprendre la situation du logement dans les villes et les communes urbaines et d’obtenir des informations actualisées sur les activités en matière de politique du logement. Pour ce faire, le bureau de conseil Wüest Partner avait interrogé les 130 membres de l’Union des villes suisses de novembre à décembre 2022. 59 villes ont participé à l’enquête.

Trop peu de logements bon marché – même dans les petites villes
L’enquête confirme d’une part que les logements bon marché sont une préoccupation majeure des villes en matière de politique du logement. D’autre part, elle souligne le problème qui domine actuellement le débat public : L’offre de logements disponibles est très limitée. Environ deux tiers des villes estiment qu’elle est « beaucoup trop petite » ou « un peu trop petite ». Outre l’offre de logements à bas prix, les possibilités d’accéder à la propriété font également défaut.

Le manque de logements à loyer modéré concerne surtout les ménages avec enfants, en particulier les ménages monoparentaux. La situation est perçue comme particulièrement tendue dans les grandes villes de plus de 50 000 habitants. Mais les villes plus petites considèrent également que l’offre de logements dans ce segment est insuffisante.

Lesterrains à bâtir manquent et sont trop chers
68% des villes interrogées déclarent céder des terrains en droit de superficie, en les soumettant à des conditions telles que des loyers modérés. L’objectif est de créer davantage de logements à prix modérés.

Plus de 80% des villes indiquent par ailleurs qu’elles ne disposent pas de suffisamment de réserves de terrains à bâtir. Beaucoup souhaiteraient acheter plus de terrains. Mais cela est souvent irréaliste en raison des prix élevés du marché. Une bonne moitié des villes citent les procédures longues et souvent compliquées ainsi que le manque d’intérêt des investisseurs privés comme des facteurs qui rendent difficile la création de logements à prix abordable.

Il est nécessaire d’agir
60% des villes interrogées estiment qu’il est nécessaire d’agir « fortement » ou « très fortement » au niveau de la politique fédérale. Les villes moyennes et grandes sont même 70% à partager cette opinion. La solution la plus souvent citée par les personnes interrogées est le droit de préemption sur les terrains à bâtir et les biens immobiliers (80%).

Près de 70% des personnes interrogées estiment également que les prix des loyers peuvent être réduits si le loyer précédent est rendu transparent lors d’un changement de locataire. Les villes estiment que leurs possibilités d’influencer le marché du logement sont plutôt faibles. Les villes estiment que la promotion de la construction de logements d’utilité publique constitue leur plus grande marge d’influence.

L’Union des villes suisses profitera des conclusions du rapport pour formuler des mesures et des exigences. Par ailleurs, une table ronde présidée par le conseiller fédéral Guy Parmelin se penchera le 12 mai sur le thème de la pénurie de logements. Des représentants des cantons, des villes et des communes ainsi que des secteurs de la construction et de l’immobilier, entre autres, y seront invités.

mai 2023
La Confédération, les coopératives et les CFF donnent une impulsion au logement sans but lucratif

Les appartements sont rares dans les grandes villes suisses. Cela s’applique en particulier aux appartements bon marché. Afin de permettre davantage de constructions de logements à but non lucratif, en particulier dans les zones urbaines centrales, l’Office fédéral du logement (OBF), les coopératives suisses de logement et les CFF ont élaboré en commun les conditions-cadres d’un contrat type de droit à la construction. La BWO représentait également l’Association suisse du logement. Cela protège les intérêts des deux organisations faîtières pour la construction de logements à but non lucratif. Le contrat type de droit de construire entrera en vigueur à l’avenir lorsque les CFF céderont des terrains avec droit de construire à des promoteurs immobiliers à but non lucratif.

«Nous saluons le fait que les CFF mettent à disposition des surfaces pour la construction de logements à but non lucratif avec droit de construire. Ce contrat garantit que les conditions-cadres sont compatibles avec les critères de financement de la construction de logements à but non lucratif », explique Martin Tschirren, directeur du BWO.

« Les CFF visent à proposer environ la moitié de leurs appartements à bas prix – soit via leurs propres appartements, soit en payant le permis de construire. » Selon Alexander Muhm, responsable Immobilier CFF, le nouveau contrat est une étape importante dans cette direction.

« Nous sommes heureux d’avoir trouvé un accord, même si l’intérêt du bail à construction pour les logements à but non lucratif sera à la limite supérieure des prix », souligne Eva Herzog, présidente de la coopérative suisse de logement. « Maintenant, nous allons prendre les CFF au mot pour donner plus de zones de droits de construction aux coopératives. »

Le compromis établit une base uniforme pour les projets futurs
Le règlement commun présente l’avantage pour tous les partenaires que les futurs contrats de droits à construire avec les promoteurs immobiliers à but non lucratif ne doivent plus être négociés de toutes pièces pour chaque projet, mais peuvent être mis en œuvre plus facilement et plus rapidement sur la base des conditions-cadres qui ont désormais été convenu. Les CFF annoncent chaque vente de terrain CFF dans le cadre du droit de la construction dans le cadre d’un concours. En étroite collaboration avec les villes et les municipalités, il veille à ce que la meilleure utilisation soit trouvée pour l’emplacement respectif.

En particulier, le nouvel accord réglemente l’évaluation et le développement de l’intérêt du bail à construction et garantit que les appartements à but non lucratif au sens de la loi sur la promotion du logement (WFG) sont également peu coûteux à long terme. En effet, l’intérêt du bail à construction est basé sur ce que l’on appelle le loyer de coût et correspond aux limites de coûts du BWO.

Le nouveau contrat type tient également compte du fait que les CFF, en tant que propriétaire du terrain, participent modérément à la valorisation des terrains, comme l’exigent les objectifs stratégiques de la Confédération. En tant qu’entreprise publique, les CFF sont liés par des tâches et des objectifs clairement définis. Le propriétaire attend des CFF qu’ils développent les domaines ferroviaires de manière ciblée et contribuent ainsi à long terme à un système ferroviaire financièrement sain.

La promotion du logement à but non lucratif est un mandat constitutionnel de la politique suisse du logement. Les promoteurs immobiliers à but non lucratif – coopératives d’habitation, fondations ou associations – s’orientent vers le coût du loyer et opèrent sans but lucratif. Vos appartements sont peu chers sur le long terme. De nombreux promoteurs immobiliers à but non lucratif offrent à leurs locataires divers services sociaux en plus de l’espace de vie, soulageant ainsi le secteur public. De plus, ce type de logement favorise la mixité sociale et la mixité générationnelle.
Les CFF peuvent s’appuyer sur une tradition d’environ 100 ans de collaboration avec des promoteurs immobiliers à but non lucratif. Celle-ci s’appuie sur le soutien des coopératives de construction de cheminots, qui ont été parmi les pionnières de la construction de logements coopératifs.

juin 2022
SVIT Swiss Real Estate Forum 2022 – focus sur la numérisation, la disruption et le flot de données

Après la réunion officielle des délégués du SVIT jeudi matin, le consultant en stratégie et innovation Maks Giordano est intervenu dans la salle de conférence du Musée suisse des transports. Il a montré ce qui se passe et comment on peut réagir « lorsque l’avenir arrive par étapes exponentielles ». Giordano est convaincu qu’après les communications mobiles et le World Wide Web, nos industries sont à nouveau fondamentalement modifiées par la troisième vague de perturbation numérique et ses développements technologiques exponentiels. « En ces temps d’hyper-innovation et d’hyper-croissance, il est impératif que nous acquérions tous les compétences nécessaires pour gérer ce changement », a-t-il déclaré.

Comédie et potins politiques
Par la suite, l’humoriste Kaya Yanar a offert un « best of » de son travail précédent dans la scène télévisuelle et comique, avant que la première table ronde n’ait lieu dans l’après-midi. L’animateur du SVIT Forum, Urs Gredig , a accueilli sur scène les hommes politiques Hans Egloff (SVP, président HEV Suisse) et Michael Töngi (Verts, vice-président de l’Association suisse des locataires) ainsi que Martin Tschirren , directeur de l’Office fédéral du logement BWO. Ensemble, ils ont analysé l’état d’esprit politique et social actuel concernant une éventuelle révision totale du droit suisse du bail, qui remonte à 1990. En général, compte tenu de la majorité au Conseil national, ils n’envisagent que des modifications mineures, même si Egloff et Töngi réclament des modifications fondamentales et des révisions partielles. Le directeur de l’Office fédéral Tschirren a souligné que la pénurie de logements menaçait de s’aggraver dans la période à venir. Cela se voit surtout dans les grandes villes et les centres.

Le Conseil fédéral juge nécessaire d’agir sur les loyers
A l’issue de la première journée du SVIT Forum 2022, le conseiller fédéral Guy Parmelin , chef du Département fédéral de l’économie, de la formation et de la recherche et président de la Confédération suisse en 2021, a adressé un message de bienvenue aux délégués et invités du SVIT. Il a souligné le nouveau sens de la vie à la suite de la pandémie de corona. Compte tenu du télétravail et de la vidéoconférence à domicile, les employés de bureau en particulier ont désormais davantage réfléchi à leur situation de vie. Aujourd’hui, il est important de réagir à la forte hausse des prix du logement et de l’énergie. De plus, le taux d’accession à la propriété en Suisse est à nouveau en marche arrière: alors qu’il était encore de 38,4% en 2015, il n’était que de 36,4% en 2019, a cité Parmelin des chiffres de l’OFS et de l’Office fédéral du logement. Il y voit un « certain besoin d’action » en matière de structuration des loyers. Concrètement, il s’agissait d’une éventuelle révision du site et du quartier coutumier. Il y aura bientôt un groupe d’experts pour traiter de ce sujet. Concernant les derniers développements du côté des intérêts, Parmelin a déclaré: « La Banque nationale suisse revient à la normale. »

Promenade en bateau et montagnes russes
La première journée de l’événement s’est terminée par une promenade en bateau sur le lac des Quatre-Cantons à bord du MS Diamant. La deuxième journée du SVIT Forum 2022 a débuté vendredi par un discours liminaire impressionnant de l’ancien patron d’AMD et actuel investisseur dans une start-up, Carsten Maschmeyer , qui a décrit les hauts et les bas de sa carrière dans les affaires et partagé sa « formule de succès à travers les opportunités et les crises ». pour une vie épanouie» révélé.

Droits sur les données des fournisseurs de services numérisés
La deuxième table ronde, animée par Ivo Cathomen , rédacteur en chef d’ »Immobilia », a traité de l’avenir des prestataires de services immobiliers. Il avait invité sur le podium Oliver Hofmann , PDG de Wincasa AG, Béatrice Schaeppi , à la tête de l’entreprise familiale du même nom, et Severin Krebs , directeur général de Pfannenstiel Immobilien AG. Les trois chefs d’entreprise ont décrit comment la numérisation influence et détermine de nombreuses manières le travail du manager aujourd’hui. Ils ont identifié la souveraineté et la protection des données ainsi que la satisfaction des différents besoins des clients et le recrutement de personnel spécialisé comme les chantiers les plus importants pour les services dans le secteur immobilier.

Le SVIT Swiss Real Estate Forum 2022 s’est terminé vendredi après-midi au Verkehrshaus Luzern par un adieu du président du SVIT Andreas Ingold et enfin par un déjeuner debout thaïlandais dans le foyer, tandis que le premier gros orage de la journée s’est abattu à l’extérieur.

juin 2022
Le catalogue recommande des matériaux contre les îlots de chaleur urbains

Le gouvernement fédéral a présenté un ouvrage de référence pour les bâtiments neufs et les bâtiments à rénover, qui montre l’effet des matériaux de construction sur la chaleur dans les zones urbaines et densément peuplées. Il a été créé par la Haute école spécialisée Suisse du Nord-Ouest pour le compte de l’Office fédéral du logement ( BWO ).

Selon un communiqué de presse du BWO, le catalogue compare les matériaux pour l’extérieur tels que les revêtements de sol et les façades et explique leur effet sur la température extérieure.Il prend également en compte d’autres propriétés des matériaux, telles que la façon dont ils réfléchissent la lumière du soleil ou comment beaucoup d’eau des revêtements de sol laisse s’infiltrer.

Le BWO invite les planificateurs, les promoteurs et les propriétaires de maisons à consulter ce catalogue de matériaux lors du choix des matériaux appropriés. En outre, l’Office invite la communauté scientifique à poursuivre le développement et la recherche sur le sujet. Car selon les derniers scénarios climatiques, les températures moyennes en Suisse seront de 2,5 à 4,5 degrés supérieures d’ici 2060 à celles de la période de 1981 à 2010. Cela signifie que les bâtiments qui sont construits ou rénovés aujourd’hui seront le microclimat de demain. .

juin 2022
Le catalogue recommande des matériaux contre les îlots de chaleur urbains

Le gouvernement fédéral a présenté un ouvrage de référence pour les bâtiments neufs et à rénover qui montre l’effet des matériaux de construction sur la chaleur dans les zones urbaines et densément peuplées. Il a été créé par la Haute école spécialisée Suisse du Nord-Ouest pour le compte de l’Office fédéral du logement ( BWO ).

Selon un communiqué de presse du BWO, le catalogue compare les matériaux pour l’extérieur tels que les revêtements de sol et les façades et explique leur effet sur la température extérieure.Il prend également en compte d’autres propriétés des matériaux, telles que la façon dont ils réfléchissent la lumière du soleil ou comment beaucoup d’eau des revêtements de sol laisse s’infiltrer.

Le BWO invite les planificateurs, les promoteurs et les propriétaires de maisons à consulter ce catalogue de matériaux lors du choix des matériaux appropriés. En outre, l’Office invite la communauté scientifique à développer et approfondir le sujet. Car selon les derniers scénarios climatiques, les températures moyennes en Suisse seront de 2,5 à 4,5 degrés supérieures d’ici 2060 à celles de la période de 1981 à 2010. Cela signifie que les bâtiments qui sont construits ou rénovés aujourd’hui seront le microclimat de demain. .

juin 2022
Le taux hypothécaire de référence reste à 1,25%

L’ Office fédéral du logement (BWO) a laissé le taux de référence hypothécaire pour les locations inchangé à 1,25%. Dans un communiqué du BWO, il est précisé que ce taux, qui s’applique à la structuration des loyers dans toute la Suisse, n’a pas été modifié depuis le 3 mars 2020.

Le taux d’intérêt de référence est déterminé sur la base du taux d’intérêt moyen trimestriel des créances hypothécaires nationales. Cela a été déterminé le 31 décembre 2020. Selon le BWO, le taux est passé de 1,30% à 1,28% par rapport au trimestre précédent. Le taux d’intérêt de référence applicable en vertu du droit locatif reste à 1,25% et reste à ce niveau jusqu’à ce que le taux d’intérêt moyen tombe en dessous de 1,13% ou dépasse 1,37%, explique le BWO. Le taux est toujours donné avec une précision d’un quart de pour cent.

Étant donné que le taux reste inchangé, selon le BWO, il n’y a pas non plus de nouvelle demande inférieure ou supérieure. Si un loyer dans la relation contractuelle individuelle n’est pas basé sur le taux de référence actuel de 1,25%, il existe un droit à une réduction. Les modifications des coûts, par exemple dans le cas des frais de maintenance, pourraient également conduire à une demande d’ajustement.

mars 2021