Étiquette : Eigenmietwert

Valeur locative seulement en 2029

En automne 2025, la population suisse a clairement approuvé l’abolition de la valeur locative. Le revenu locatif fictif que les propriétaires doivent déclarer comme revenu imposable depuis des décennies, même si aucun franc n’en sort, a donc politiquement fait son temps. Mais le Conseil fédéral a mis jusqu’à fin mars 2026 pour fixer la date d’entrée en vigueur et s’est retrouvé en 2029.

Les cantons de montagne freinent
Après la votation, la conseillère fédérale et ministre des finances Karin Keller-Sutter avait encore cité 2028 comme date la plus proche possible. Les cantons de montagne, dont le Valais, ont fait pression pour 2030. Ils ont besoin de temps pour introduire un nouvel impôt sur les résidences secondaires qui compenserait leurs pertes fiscales. L’année 2029 est le résultat de cette épreuve de force.

70 millions de francs de trou
Le canton du Valais à lui seul s’attend à des pertes fiscales de plus de 70 millions de francs en raison de la réforme. Le nouvel impôt foncier pour les résidences secondaires doit combler ce trou. Mais sa mise en œuvre est complexe. Les valeurs cadastrales sont obsolètes, la définition des résidences secondaires à usage privé n’est pas claire. La question de savoir si les communes ou le canton percevront le nouvel impôt n’est pas encore résolue.

Les propriétaires s’indignent
L’Association valaisanne des propriétaires fonciers s’était fortement engagée en faveur de l’abolition lors de la campagne de votation. Le directeur de l’association, Reinhard Meichtry, a commenté la décision du Conseil fédéral en disant qu’il avait d’abord cru à un poisson d’avril et que cette décision était « absolument inacceptable ». Meichtry a annoncé qu’il allait demander un renvoi au Conseil fédéral et doute en outre du sérieux des chiffres communiqués concernant les pertes fiscales.

Ce qui est valable maintenant
Jusqu’à fin 2028, le système actuel reste inchangé. Les propriétaires continuent à déclarer la valeur locative et peuvent déduire les intérêts hypothécaires ainsi que les frais d’entretien. Ceux qui prévoient des rénovations importantes ou des adaptations hypothécaires devraient profiter stratégiquement de cette phase de transition, car le changement de système en 2029 entraînera la suppression de la plupart de ces possibilités de déduction.

avril 2026
Zurich réintroduit la clause des cas de rigueur pour la valeur locative

Par 136 voix contre 29, le Grand Conseil a adopté en deuxième lecture la réintroduction de la réglementation des cas de rigueur. L’objectif est d’éviter les situations dans lesquelles les propriétaires devraient vendre leur logement en raison de l’augmentation des valeurs locatives et de la charge fiscale. L’élément déclencheur a été un arrêt du Tribunal fédéral qui a annulé la base juridique précédente.

Le directeur financier Ernst Stocker avait alors supprimé l’ancienne clause, mais avait demandé un nouveau régime transitoire jusqu’à la suppression totale de la valeur locative. Après le référendum de septembre sur l’abolition de la valeur locative, cette réglementation ne durera plus que quelques années.

Controverse politique
Alors qu’il y avait un large consensus, les Verts, l’AL et le PEV ont rejeté le modèle. Ils ont critiqué le fait que les allégements fiscaux ne doivent pas être remboursés en cas de succession et y ont vu une inégalité de traitement par rapport aux locataires. La proposition de remboursement correspondante a cependant nettement échoué.

Le Conseil d’État doit encore se prononcer sur la disposition transitoire de Stocker. Les deux mesures, la clause de rigueur et le régime transitoire, ne sont valables que jusqu’à l’abolition probable de la valeur locative en 2027 ou 2028. Zurich donne ainsi un signal clair en faveur d’une politique de la propriété socialement acceptable pendant la phase de transition vers la réforme fiscale.

novembre 2025
Encourager la propriété plutôt que l’empêcher

La Suisse est et reste le pays des locataires. Pour beaucoup, le rêve de devenir propriétaire s’éloigne de plus en plus. La hausse des prix, les taux d’intérêt plus élevés et les réglementations hypothécaires plus strictes ont rendu la propriété du logement inaccessible à de larges couches de la population. Les jeunes familles et les personnes aux revenus moyens se heurtent de plus en plus aux obstacles du système. Pourtant, la propriété du logement est bien plus qu’un symbole de statut social. C’est une forme de prévoyance vieillesse, une contribution à la responsabilité personnelle et à la stabilité dans une période de plus en plus incertaine. Vivre dans ses propres murs permet d’économiser des coûts à long terme et de soulager le système de retraite.

L’abolition de la valeur locative n’est donc pas une rupture de barrage, mais une porte ouverte nécessaire. Elle met fin à une injustice qui consiste à taxer des revenus fictifs qui n’existent pas en réalité. La critique selon laquelle cela créerait des « niches fiscales » est insuffisante. L’essentiel est que la réforme soit mise en œuvre avec des règles claires et équitables.

La Suisse deviendra-t-elle ainsi le pays des propriétaires privilégiés ? Non, au contraire. Ce n’est qu’en allégeant la valeur locative que nous créerons les conditions permettant à davantage de personnes de franchir le pas de la propriété. L’objectif doit être : la propriété pour le plus grand nombre plutôt que des privilèges pour quelques-uns.

Oui au soutien, non à l’étatisation
L’objectif premier d’une politique du logement sensée doit être la création de logements adaptés et abordables. Mais l’État ne peut pas y parvenir seul. Les promoteurs publics sont souvent lourds, peu flexibles et coûteux. Dans des villes comme Zurich, on constate qu’une étatisation croissante du marché du logement conduit à des goulets d’étranglement et à une pénurie artificielle.

Les promoteurs privés, qui peuvent répondre rapidement et efficacement aux besoins de la population, sont nécessaires. Le rôle de l’État n’est pas de construire en soi, mais de créer les bonnes conditions-cadres : des procédures d’autorisation plus rapides, des changements d’affectation flexibles et une planification qui permette l’innovation au lieu de l’empêcher.

Un instrument moderne serait de changer le système d’aide publique au logement. Il s’agit d’abandonner les subventions aux bâtiments au profit de bons de logement pour les personnes qui ont réellement besoin d’aide. Cela permettrait de cibler l’aide là où elle est nécessaire sans fausser le marché.

De combien d’État le monde de l’immobilier a-t-il encore besoin et combien de marché peut-il supporter ? La réponse est simple : l’État doit fixer un cadre, mais pas dresser des murs. Il doit créer des incitations, pas des blocages.

Regard vers l’avant
L’abolition de la valeur locative n’est pas une étape isolée, mais fait partie d’une évolution plus large : vers une plus grande responsabilité individuelle, des chances équitables pour les locataires qui souhaitent devenir propriétaires et un marché du logement qui fonctionne, basé sur la confiance et l’innovation, et non sur la bureaucratie.

C’est la volonté politique qui déterminera si cette mesure sera le premier domino d’autres allégements fiscaux. Mais ce qui est sûr, c’est que si l’on veut renforcer la capacité des gens à vivre dans leur propre logement, on renforce les fondements de notre pays.

octobre 2025
Une nouvelle dynamique pour les fonds immobiliers

Pour les fonds immobiliers, la réforme ne semble pas spectaculaire à première vue. Leurs biens immobiliers sont loués, les revenus locatifs qui en découlent restent imposables, la valeur locative n’a jamais joué de rôle dans ce domaine. Les investisseurs institutionnels continuent donc de payer sur des revenus réels et non sur des revenus fictifs.

La situation est très différente pour les propriétaires d’un logement qu’ils occupent eux-mêmes. Ils en profitent directement, pour autant que leur charge hypothécaire soit faible. Ce décalage renforce l’attrait de la propriété du logement et pourrait continuer à alimenter la demande d’appartements en copropriété et de maisons individuelles.

Hausse des prix dans un contexte de faibles rendements
L’abandon de la valeur locative intervient à un moment où les rendements des placements immobiliers sont déjà retombés à un niveau bas. La demande croissante de logements occupés par leur propriétaire devrait faire augmenter les prix. Un scénario qui met une pression supplémentaire sur les promoteurs. Leurs calculs se resserrent alors que les investisseurs et les fonds sont parallèlement confrontés à une stagnation des rendements locatifs.

Une hausse des prix a également un impact sur la valorisation des portefeuilles immobiliers. Les fonds qui affichent des valeurs de marché élevées pourraient par conséquent enregistrer des rendements initiaux plus faibles. Une évolution que les investisseurs institutionnels surveilleront de près.

Contre-mesures fiscales envisageables
Selon les estimations, l’abolition de la valeur locative entraînera des pertes fiscales annuelles d’environ 1,8 milliard de francs. Dont un tiers pour la Confédération et deux tiers pour les cantons. Des experts comme Emanuel von Graffenried de BN Conseils préviennent que les cantons pourraient compenser partiellement cette perte par de nouvelles taxes.

Il est notamment question d’introduire un impôt foncier cantonal. Si un tel impôt devenait réalité, il ne toucherait pas seulement les propriétaires privés, mais aussi les investisseurs institutionnels et les fonds immobiliers. La réforme entraînerait donc indirectement une charge supplémentaire pour le secteur immobilier professionnel, même si elle serait décalée dans le temps.

Conséquences à long terme pour les fonds
Même si l’abolition de la valeur locative ne constitue pas une question fiscale immédiate pour les fonds, elle a un impact sur l’environnement dans lequel ils opèrent. L’augmentation des prix des logements, la hausse des valeurs foncières et le resserrement du marché de la location modifient les bases d’évaluation des investissements immobiliers.

Les spécialistes s’attendent à ce que les fonds immobiliers résidentiels, en particulier, doivent procéder à des ajustements de la structure de leur portefeuille à moyen terme. Parallèlement, les mesures de politique fiscale prises par les cantons modifieront l’attractivité de certains sites. Un aspect qui devrait également jouer un rôle dans les décisions de placement des investisseurs institutionnels à l’avenir.

octobre 2025
Adieu valeur locative

L’adoption du projet de taxe foncière cantonale pour les résidences secondaires marque la fin de la valeur locative. Le changement ne prendra toutefois effet que dans deux ou trois ans au plus tôt et modifiera fondamentalement le quotidien de nombreuses personnes concernées. Ce ne sont pas seulement les propriétaires de biens immobiliers à usage propre ou loués qui en ressentent les effets, mais aussi les ménages endettés qui ne possèdent pas de biens immobiliers.

Simplifications et exceptions
Avec la suppression de la valeur locative, les frais d’entretien et les intérêts débiteurs ne seront plus déductibles fiscalement. Pour faciliter néanmoins l’acquisition d’un logement, des règles spéciales s’appliquent pendant les dix premières années suivant l’achat. Les intérêts débiteurs jusqu’à 10 000 CHF pour les couples et 5 000 CHF pour les personnes seules sont encore déductibles, le montant maximal restant diminuant de dix pour cent par an.

La déclaration d’impôt devient plus simple et la charge fiscale de nombreux propriétaires diminue dans le contexte actuel des taux d’intérêt. Les frais de maintien et d’augmentation de la valeur devraient être documentés proprement, car à l’avenir, ils ne pourront être déduits que lors de l’impôt sur les gains immobiliers, c’est-à-dire lors de la vente.

Davantage de restrictions concernant la déduction des intérêts passifs
Les propriétaires d’immeubles de rapport sont particulièrement touchés par la réforme. Les intérêts débiteurs ne peuvent désormais être déduits qu’au prorata de la valeur du bien immobilier par rapport à la fortune totale. Cela augmente la charge fiscale et limite considérablement les avantages précédents.

Contribuables sans biens immobiliers
Les ménages sans biens immobiliers sont également concernés. Les intérêts de la dette privée, par exemple pour les prêts ou les petits crédits, ne pourront plus être déduits des impôts à l’avenir. Cela bouleverse la pratique actuelle et peut entraîner une augmentation des impôts à payer.

Incertitudes et compétence cantonale
Les cantons auront la possibilité de prélever un impôt foncier spécial sur les résidences secondaires. Il s’agit d’une question particulièrement sensible pour les régions à forte activité touristique, car les nouvelles taxes peuvent avoir un impact sur l’attractivité du marché. La question de savoir à quoi ressembleront concrètement les bases d’imposition et quels cantons utiliseront les nouvelles possibilités reste ouverte.

Jusqu’en 2050, les cantons peuvent continuer à autoriser des déductions temporaires pour les rénovations énergétiques et les mesures de protection de l’environnement. On ne sait pas encore à l’heure actuelle quels cantons proposeront cette possibilité.

Stratégies pour les hypothèques et les investissements
La réforme n’affecte pas seulement le taux d’imposition, mais aussi la stratégie financière personnelle. La question de savoir à quel niveau les hypothèques seront fixées à l’avenir et si les amortissements sont judicieux gagne en importance. Si l’on utilise le capital pour un amortissement, on le bloque dans le bien immobilier et on perd des liquidités pour d’autres objectifs tels que la prévoyance vieillesse ou de nouveaux investissements. Décider du financement optimal exige donc une réflexion individuelle.

Impact sur le marché immobilier
L’impact de la réforme sur les prix dépendra surtout de la situation des nouveaux acheteurs, dont la majorité est fortement endettée. Selon les statistiques de la BNS, 40% des nouveaux logements achetés sont financés à plus de 74% de leur valeur. Les biens immobiliers anciens, en particulier, continuent de perdre des avantages fiscaux en raison des possibilités de déductions limitées. Les nouveaux appartements en propriété dans le canton de Zurich ont en moyenne 20 ans, les maisons individuelles même environ 50 ans. Les défis fondamentaux, à savoir les prix élevés et les ressources limitées lors de l’acquisition, ne sont pas résolus par la réforme.

L’abolition de la valeur locative favorise la différence de prix entre les nouvelles constructions et les biens immobiliers plus anciens. Les résidences secondaires seront probablement moins attrayantes en raison du nouvel impôt foncier, mais les experts ne s’attendent pas à une baisse des prix des logements de vacances, la pénurie d’offre étant trop importante.

Les prix des logements suisses pourraient augmenter de 4 % cette année et l’année prochaine, et même de 4,5 % dans le canton de Zurich. La rénovation et le maintien de la valeur des bâtiments anciens sont plus importants que jamais, mais tous les investissements ne sont pas rentables. Les propriétaires immobiliers doivent garder un œil attentif sur la stratégie à long terme : La rénovation en vaut-elle la peine ou le remplacement est-il imminent ?

La réforme, un projet commun
Les nouveautés reposent sur un lien étroit entre les modifications législatives et constitutionnelles. L’abolition de la valeur locative n’entrera en vigueur que si la votation populaire sur le nouvel impôt foncier sur les résidences secondaires aboutit. Pendant des mois, le Parlement a discuté intensivement de la portée et de l’aménagement de cette taxe. Dans les cantons touristiques en particulier, le scepticisme est grand quant à la possibilité de compenser les pertes de recettes par de nouvelles taxes. Les lois entrent en vigueur ensemble, une réforme aux multiples facettes.

Aperçu des conséquences fiscales et financières
Le niveau des taux hypothécaires détermine si les propriétaires en profitent. Lorsque les taux d’intérêt sont bas, la charge fiscale diminue pour la majorité. En cas de taux d’intérêt élevés, les impôts augmentent car les intérêts débiteurs ne peuvent pratiquement plus être déduits. Pour les pouvoirs publics, la réforme pourrait entraîner un manque à gagner de 1,8 milliard de francs. En revanche, à partir d’un taux d’intérêt hypothécaire de 3 %, des recettes supplémentaires sont possibles pour l’ensemble des administrations publiques. L’impact réel reste pour l’instant incertain en raison de diverses incertitudes.

septembre 2025
Les incitations à la rénovation garantissent les objectifs énergétiques et le secteur de la construction

Le parc immobilier joue un rôle central dans la réduction des émissions et dans le comblement de la pénurie d’électricité en hiver. Les modernisations énergétiques telles qu’une meilleure isolation ou le remplacement des chauffages fossiles par des pompes à chaleur sont des leviers essentiels pour atteindre les objectifs énergétiques et climatiques. Sans incitations ciblées, il manque toutefois la dynamique nécessaire pour déclencher des investissements à grande échelle.

Critique du projet de valeur locative
Le projet soumis au vote le 28 septembre ne prévoit pas seulement la suppression de la valeur locative, mais aussi la suppression des déductions pour l’entretien des bâtiments et les investissements énergétiques. Construction Suisse met en garde contre le risque d’un arrêt des rénovations, avec de graves conséquences pour les PME locales du secteur de la construction et de l’artisanat, ainsi que pour la protection du climat. Au lieu de créer des incitations, un tel changement de système empêcherait les rénovations, affaiblirait l’artisanat et pèserait sur la classe moyenne.

Uneétude montre un énorme potentiel d’efficacité
Une étude récente de la Haute école de Lucerne et de FLUMROC illustre l’importance des opportunités. La combinaison de pompes à chaleur et d’une enveloppe de bâtiment optimisée permettrait de réduire la demande d’électricité en Suisse de 5,3 térawattheures par an. Cela permettrait de couvrir près de 10 % de la consommation totale et de combler pratiquement la pénurie d’électricité en hiver.

La Suisse se trouve à un tournant de sa politique énergétique. Au lieu de créer des obstacles aux investissements, il faut des conditions-cadres qui encouragent les rénovations énergétiques, renforcent le secteur de la construction et exploitent pleinement la contribution du parc immobilier à la transition climatique.

août 2025
Un vote décisif pour la Suisse

Le 28 septembre 2025, le peuple suisse votera sur l’abolition de la valeur locative. La valeur locative est un revenu fictif que les propriétaires de biens immobiliers occupés par leur propriétaire doivent indiquer dans leur déclaration d’impôts. Cette valeur correspond à environ 60 à 70% du loyer qui pourrait être perçu pour le bien immobilier. L’abolition de la valeur locative est liée à l’introduction d’un nouvel impôt sur les biens immobiliers secondaires afin de compenser les éventuelles pertes fiscales pour les cantons.

Décisions liées et différences cantonales
Le vote sur l’abolition de la valeur locative est étroitement lié à l’introduction d’un impôt cantonal sur la propriété immobilière secondaire. Cet impôt est soumis au référendum obligatoire, ce qui signifie que la valeur locative ne sera abolie que si le peuple et les cantons acceptent le nouvel impôt. Les résultats des votes pourraient varier fortement d’un canton à l’autre, car les conséquences sont très différentes d’un canton à l’autre.

Le comité central de la Société Suisse des Entrepreneurs a donné son feu vert au vote, car les arguments pour et contre s’équilibrent dans une perspective nationale. Près de 1,4 million de ménages en Suisse seraient touchés par la suppression, soit environ un tiers de tous les ménages. La baisse des recettes fiscales est estimée à 1,7 milliard de francs par an1.

Impact sur les rénovations et les déductions fiscales
L’abolition de la valeur locative signifierait également la suppression, au niveau fédéral, des déductions pour les frais d’entretien tels que les rénovations énergétiques des logements occupés par leur propriétaire. Toutefois, au niveau cantonal, les déductions pour les frais de démolition lors de la construction d’un nouveau logement de remplacement, les dépenses pour la conservation des monuments historiques et les mesures d’économie d’énergie resteraient autorisées. Il n’est pas certain que l’absence de déductibilité entraîne effectivement une baisse des rénovations, car la charge fiscale des propriétaires immobiliers diminuerait également grâce à la suppression de la valeur locative.

L’impôt foncier sur les résidences secondaires
L’introduction de l’impôt foncier sur les résidences secondaires doit aider les cantons à compenser les éventuelles pertes fiscales. Chaque canton peut décider lui-même s’il introduit effectivement cet impôt et à quel niveau. L’abolition de la valeur locative fait l’objet de discussions politiques depuis des décennies et a jusqu’à présent résisté à toutes les attaques. en 2017, le Parlement a fait une nouvelle tentative pour abolir la valeur locative4.

Une campagne de votation chaude
La votation sur l’abolition de la valeur locative et l’introduction de l’impôt sur les biens immobiliers secondaires devrait donner lieu à une campagne de votation chaude. Le projet est lié à la loi fédérale sur le changement de système d’imposition de la propriété du logement. Ce n’est que si la modification de la Constitution est acceptée en votation populaire par le peuple et les cantons que le projet de changement de système d’imposition de la propriété du logement, et donc l’abolition de l’imposition de la valeur locative, pourra entrer en vigueur.

L’Association suisse des propriétaires fonciers a déjà décidé de dire oui au projet soumis à votation. L’abolition de l’impôt sur la valeur locative est considérée comme attendue depuis longtemps. Le comité « Non à la valeur locative » recommande également de voter oui au projet de loi visant à abolir l’imposition de la valeur locative.

août 2025
Raiffeisen analyse l’abandon de la valeur locative

Raiffeisen a analysé la suppression prévue de l’imposition de la valeur locative des logements occupés par leur propriétaire. Le Parlement fédéral a adopté le changement de système d’imposition de la propriété du logement lors de la session d’hiver en décembre. Le peuple a maintenant le dernier mot dans les urnes, selon un communiqué de presse du deuxième plus grand groupe bancaire suisse.

Si le projet est accepté, les propriétaires de logement réaliseront, selon le type de ménage, des économies d’impôt parfois considérables, compte tenu du faible niveau des taux d’intérêt, poursuit le communiqué. L’avantage du coût du logement par rapport à la location ne cesse d’augmenter et pourrait atteindre jusqu’à 30 pour cent au cours de l’année.

En cas d’abolition de la valeur locative, la propriété du logement gagnerait sensiblement en attractivité financière et donc en valeur dans le contexte actuel du marché, selon Raiffeisen. Les logements en état de rénovation devraient toutefois perdre de la valeur en raison des déductions fiscales latentes supprimées par la réforme.

« Parmi les perdants potentiels de la réforme figure également, entre autres, le secteur de la construction. Celui-ci devrait certes profiter à court terme de nombreuses commandes de dernière minute pendant la phase de transition jusqu’à l’entrée en vigueur de la réforme, mais à long terme, la suppression d’une grande partie des déductions fiscales pour l’entretien entraînera une diminution des fonds destinés à la rénovation des bâtiments d’habitation », selon Fredy Hasenmaile, économiste en chef de Raiffeisen Suisse.

Si l’environnement de taux d’intérêt dominant reste inchangé, le fisc devrait lui aussi s’attendre à une baisse des recettes de plusieurs milliards de francs pendant des années dans le sillage de la réforme.

février 2025
Le débat sur la valeur locative est au point mort

L’abolition de la valeur locative, un impôt unique en Europe, risque à nouveau d’échouer. Certes, les deux chambres s’accordent largement sur la nécessité de réformer le système. Mais la mise en œuvre reste très controversée. Les questions relatives à l’impôt sur la propriété des résidences secondaires et à la déduction des intérêts passifs sont particulièrement conflictuelles.

Lors de sa troisième délibération jeudi, le Conseil des Etats a maintenu l’abolition de la valeur locative uniquement pour les résidences principales. Il a également maintenu sa position sur la déduction des intérêts passifs. A l’avenir, les déductions devraient rester autorisées jusqu’à 70% des revenus de la fortune imposables. Le Conseil national, quant à lui, demande un changement complet de système et veut également exonérer les résidences secondaires.

Les cantons touristiques, un frein
Le rejet majoritaire au Conseil des Etats est principalement motivé par les inquiétudes des cantons touristiques. Ils craignent un manque à gagner considérable suite à l’abolition de la valeur locative des résidences secondaires. La proposition d’un impôt sur l’objet pour compenser se heurte à leur résistance. « Il faut se concentrer sur les résidences principales », a souligné Martin Schmid (PRD/GR). L’introduction d’un impôt sur l’objet représente des « obstacles extrêmement élevés », car elle nécessite une modification de la Constitution à la double majorité.

Chute réaliste du projet
La chute du projet semble de plus en plus probable. Même l’abolition de la valeur locative pour les résidences principales est menacée par des vents contraires. L’association des locataires a déjà annoncé un référendum. Son président, Carlo Sommaruga (PS/GE), a critiqué le projet en le qualifiant de « cadeau fiscal pour les riches propriétaires » qui ne résout pas les inégalités entre locataires et propriétaires.

Le doute s’installe également au sein des partis bourgeois. Pascal Broulis (PLR/VD) a mis en garde contre le fait que le projet complique inutilement le système fiscal. Le Conseil national doit d’abord se prononcer à nouveau sur le projet, avant qu’une éventuelle conférence de conciliation puisse suivre. Mais aucune solution susceptible de réunir une majorité n’est en vue pour l’instant.

décembre 2024
"La fusion d'Immoscout24 et Homegate pourrait être un cas pour WEKO"

Monsieur Egloff, dans quelle mesure tirez-vous profit de vos études juridiques pour votre travail de président de la Société des copropriétaires (HEV) de Suisse et du canton de Zurich ?
C'est certainement utile. Le propriétaire a des problèmes juridiques et des questions à résoudre encore et encore : du domaine classique de la propriété aux impôts, du cadastre au droit du voisinage et du bail, il existe un large éventail qui est important pour nos membres. Nous offrons à nos membres des conseils juridiques gratuits – ils sont utilisés très activement. Mais je profite aussi de ma formation juridique dans le discours politique.
La suppression de la valeur locative imputée est actuellement à nouveau discutée au niveau politique. Pouvez-vous brièvement nommer les inconvénients que cela entraîne pour les propriétaires et qui est le plus touché ?
La valeur locative imputée est imposée sur un revenu fictif. Les propriétaires doivent donc payer des impôts sur 60 à 70 % du loyer potentiel du marché en tant que revenu de leur propriété – notamment celui qu'ils ne génèrent pas en pratique. Ce montant s'ajoute au revenu régulier. Cela signifie souvent que les personnes concernées glissent vers la progression la plus élevée, voire la plus élevée, et doivent donc payer un montant d'impôt nettement plus élevé. Les propriétaires plus âgés, en particulier, sont affectés négativement par la pratique actuelle. Ils ont souvent remboursé leurs dettes de sorte que la déduction des intérêts sur la dette n'est plus pertinente pour eux.
Dans quelle mesure êtes-vous confiant dans la réforme en cours cette fois-ci ?
La valeur locative imputée a été introduite il y a 100 ans en tant qu'impôt de guerre. Celle-ci a ensuite été prorogée à plusieurs reprises pour une période limitée jusqu'à ce qu'elle devienne un impôt forfaitaire. Nous essayons d'abolir la valeur locative imputée depuis 25 ans. Il y a 10 ans, j'étais une fois très confiant que nous pouvions réussir. Le projet est maintenant de nouveau opérationnel, mais je ne suis pas sûr qu'il aboutira.
Où voyez-vous les problèmes ?
D'une part, les propriétaires représentent une minorité dans la population électorale, d'autre part, les gens aiment avoir des propriétaires comme contribuables – l'État hésite à s'en passer. Il n'y a probablement pas de solution parfaite dans ce cas.
L'initiateur de la loi sur l'énergie, Martin Neukom des Verts, a déclaré que, selon une enquête dans la ville de Zurich, moins de la moitié des propriétaires avaient envisagé des alternatives au mazout et au gaz lors du remplacement de leur système de chauffage et que des règles contraignantes étaient donc nécessaires pour le remplacement. Que pensez-vous de cet argument ?
Ces dernières années, les questions d'énergie et de chauffage ont fait l'objet de toutes les publications de la HEV Suisse et de la HEV du canton de Zurich. Nos membres disposent d'un haut niveau d'information à cet égard. Les émissions de gaz à effet de serre ont diminué de 34 % au cours des 30 dernières années. Et cela malgré le fait que la surface habitable a augmenté de 46 % sur la même période. Chaque année, nos membres investissent 20 milliards de francs suisses dans l'entretien des bâtiments – 9,5 milliards de francs suisses chacun pour les rénovations liées à l'énergie. Ces chiffres montrent que les propriétaires prennent leur responsabilité au sérieux.
L'Association des locataires de la ville de Zurich a invalidé d'autres arguments contre le projet de loi sur l'énergie, à savoir les expulsions possibles, les ventes forcées de maisons ou les augmentations de loyer : la loi sur l'énergie n'oblige pas les propriétaires à rénover complètement les propriétés et à résilier les baux. Les arguments avancés par le HEV et votre parti, l'UDC, étaient-ils trompeurs ?
La loi sur l'énergie oblige les propriétaires à remplacer à terme les systèmes de chauffage à combustible fossile par des systèmes utilisant des énergies renouvelables. Prenons comme exemple technique une propriété des années 1960 avec chauffage au mazout. Si cela s'éteint, le propriétaire doit faire installer une pompe à chaleur. Avec ce bien qui vieillit déjà, cela n'a de sens que si l'enveloppe du bâtiment est rénovée en même temps. Si, par exemple, la température de départ n'est plus atteinte avec d'anciens radiateurs, un chauffage par le sol doit également être installé. D'une part, cela entraîne des coûts énormes. En revanche, ces rénovations ne peuvent être réalisées avec le locataire dans l'appartement.
«
À l'intérieur du bâtiment-
zone sont
nous aussi sans
légal
règlement 2050
zéro net
»
Et que dites-vous du point de vue politique ?
En juin de cette année, le président de l'Association suisse des locataires, Carlo Sommaruga, a déposé une proposition à Berne dans laquelle il appelait littéralement à "des mesures en vertu du droit du bail contre les avis vacants liés aux rénovations énergétiques". À mon avis, si les arguments que nous avons avancés étaient trompeurs, une telle approche ne serait pas nécessaire.
Selon vous, quelle contribution les propriétaires pourraient-ils apporter pour atteindre les objectifs climatiques ?
Je crois en la responsabilité personnelle et les chiffres que j'ai mentionnés ci-dessus confirment que cela est pris au sérieux. Si l'on trace également la trajectoire de descente du CO2
Si nous poussons plus loin dans le secteur du bâtiment, vous voyez que nous pouvons facilement atteindre les objectifs climatiques de l'Accord de Paris. En 2050, nous serons à zéro net. Je considère donc qu'une réglementation définie par l'État est superflue dans ce cas.
À quel point pensez-vous personnellement que l'électromobilité est importante et tournée vers l'avenir ?
En principe, je suis favorable à l'électromobilité. Mais cela comporte de nombreux défis. D'une part, nous avons des lacunes dans l'approvisionnement énergétique. Nous ne pouvons pas produire suffisamment d'électricité par nous-mêmes. Cela signifie que nous devons obtenir de l'énergie nucléaire de la France et de l'énergie du charbon de l'Allemagne. En revanche, l'énergie grise dans l'électromobilité est relativement élevée. Aucune solution durable n'a encore été trouvée pour l'élimination des batteries correspondantes. Pour moi, il y a encore beaucoup de questions sans réponse sur ce sujet.
Selon une étude du cabinet de conseil EBP, une vente intensifiée de voitures électriques échoue en termes d'électromobilité, entre autres en raison du manque de bornes de recharge dans les propriétés. Pourquoi les propriétaires ont-ils du mal à réaliser une telle installation ?
Un propriétaire privé qui a besoin d'une borne de recharge pour lui-même n'aura certainement pas de difficulté à la faire installer. Tant qu'il a les moyens de le faire. Mais si vous avez un immeuble de douze appartements et un parking souterrain de dix places de stationnement, la question se pose de savoir combien de bornes de recharge vous devez réellement installer. Et qui paie l'investissement si aucun locataire n'a de voiture électrique par la suite ? Dans un tel cas, il est peu probable que le locataire accepte une augmentation de loyer. En outre, la tendance est de plus en plus aux lotissements sans voiture, en particulier dans les zones urbaines. Installer des bornes de recharge n'aurait aucun sens ici. L'expérience a montré que le marché régule lui-même beaucoup de choses.
Pouvez-vous préciser le dernier point ?
Il y a environ 50 ans, vous ne pouviez soudainement pas louer un appartement s'il n'y avait pas de baignoire. Ou il y a 30 ans, le scénario avec des appartements sans lave-vaisselle s'est répété. Je suppose que la demande future influencera également l'offre en matière d'électromobilité. A un moment donné, vous ne pourrez plus louer un appartement si vous ne pouvez pas proposer au locataire une solution adaptée à ses besoins de mobilité.
Comment évaluez-vous la bulle immobilière qu'UBS prédit depuis un certain temps et dont Zurich en particulier serait durement touchée ?
En ce qui concerne l'évolution des taux d'intérêt et des prix de l'immobilier, je vois une constante : les prévisions se sont toujours trompées ces dernières années. L'indice UBS prédit cette bulle depuis des années – elle n'a jamais éclaté jusqu'à présent. Personnellement, je vois un marché immobilier fort avec des prix en hausse. La prudence est certainement de mise lors du financement de l'accession à la propriété. Surtout dans le secteur domestique. Les règles de portabilité doivent être vérifiées individuellement et dans leur ensemble. Dans le cas contraire, une hausse soudaine et brutale des taux d'intérêt pourrait poser des problèmes existentiels à l'un ou à l'autre.
«
un intérêt
De nombreux pays ne peuvent pas se permettre d'augmenter
»
Y a-t-il une hausse massive des taux d'intérêt?
Les pays pertinents pour cela, c'est-à-dire l'UE et les États-Unis, ne peuvent pas se permettre une hausse des taux d'intérêt. D'autre part, nous voyons des signes clairs de hausse de l'inflation – cela pourrait avoir un impact. Pour le marché immobilier, cependant, l'inflation signifie généralement une hausse des prix – car dans cette situation, le besoin d'actifs matériels augmente.
Vous vous êtes retiré de la politique active. Quelles réalisations décririez-vous comme vos jalons personnels ?
Ma plus grande réussite a sans aucun doute été la suppression des droits de succession et de donation pour les descendants directs dans le canton de Zurich. Je considère la suppression de la taxe sur les mutations immobilières, que nous avons provoquée par une initiative populaire, comme le deuxième grand succès.
Et quelles étapes avez-vous franchies dans le secteur de l'immobilier ?
Je mentionnerais ici le bon contact et l'échange entre les différentes organisations immobilières. À mes débuts en tant que président de HEV Suisse, chacun cultivait avant tout son propre petit jardin. Il était important pour moi de maintenir un échange et de définir des objectifs communs. Aujourd'hui, nous nous réunissons quatre fois par an au Palais fédéral et discutons des dossiers politiques actuels.
Deux acteurs majeurs se sont associés avec Immoscout24 et Homegate. Comment évaluez-vous cet événement ?
Je ne sais pas si cette fusion est une victoire pour les consommateurs. Je suppose que nous devrons compter avec des augmentations de prix massives à l'avenir. Cette affaire devrait tout au plus concerner la Commission de la concurrence (WEKO).

février 2022
Les cantons de montagne insistent sur la valeur locative imputée

La conférence intergouvernementale des cantons de montagne d’ Uri, d’Obwald, de Nidwald, de Glaris, d’Appenzell Rhodes-Intérieures, des Grisons, du Tessin et du Valais (RKGK) s’oppose au projet du Conseil fédéral de supprimer également la valeur locative imputée des résidences secondaires. Il en résulterait une perte de revenus d’environ 200 millions de francs par an, explique le RKGK dans un communiqué. En revanche, le RKGK ne s’oppose pas à la suppression prévue de la valeur locative imputée des appartements principaux.

Les cantons de montagne ont déjà été touchés par la deuxième loi sur l’accueil des effets économiques décisifs, écrit le RKGK. Contrairement au Conseil fédéral, les cantons de montagne y voient un besoin d’action supplémentaire. Concrètement, des dispositions doivent être modifiées, « dont l’application conduit à des résultats objectivement négatifs ou laisse une marge insuffisante pour des solutions innovantes ».

Le RKGK demande également des améliorations au message passé par le Conseil fédéral sur l’approvisionnement en électricité avec des énergies renouvelables. Entre autres choses, les cantons de montagne veulent avoir prolongé le taux d’eau maximal actuel. Avec la hausse des prix de l’électricité en raison de la politique climatique, les compagnies d’électricité sont toujours « en mesure de payer les tarifs d’eau d’aujourd’hui sans aucun problème », affirme le RKGK.

Par ailleurs, le RKGK critique l’approche de la loi sur l’organisation postale : Le Conseil fédéral a ici poussé un message sans attendre les résultats d’une commission d’experts qu’il a lui-même constituée. Cependant, la commission compétente au Conseil des États a ajourné ses délibérations jusqu’à la présentation des résultats. «Dans ce contexte, il n’est en aucun cas tolérable que la Poste continue de réduire ses services à l’approche du débat politique», déclare le RKGK.

septembre 2021
Le Conseil fédéral plaide pour la suppression de la valeur locative imputée

Le Conseil fédéral est favorable à la suppression de la valeur locative imputée. Il recommande au Parlement de traiter une demande correspondante de la Commission de l’économie et des impôts du Conseil des États ( WAK-S ), informe le Conseil fédéral dans une communication . Dans le même temps, le Conseil fédéral préconise toutefois trois modifications du projet de loi.

Selon la commission du Conseil des Etats, la valeur locative imputée ne devrait être supprimée que pour les immeubles d’habitation occupés par leur propriétaire au lieu de résidence. En contrepartie, les dépenses et notamment les intérêts hypothécaires immobiliers ne devraient plus être déductibles fiscalement.

Le Conseil fédéral, quant à lui, souhaite également supprimer la valeur locative imputée des immeubles secondaires. Les dépenses et les intérêts de la dette devraient continuer à être déductibles fiscalement s’ils sont utilisés sur des biens immobiliers utilisés pour générer des revenus, tels que la location. Par ailleurs, le Conseil fédéral propose de maintenir jusqu’en 2050 les incitations fiscales aux rénovations écoénergétiques. Dans la proposition, cela est lié à la loi sur le CO2, qui a été rejetée par l’électorat.

L’Association suisse des propriétaires (HEV) souscrit à deux des trois demandes du Conseil fédéral. Il s’est « réjoui » que le Conseil fédéral « ait confirmé l’urgente nécessité pour le commerce de supprimer la taxe sur la valeur locative imputée », écrit l’association faîtière des propriétaires et bailleurs dans un message . A l’instar du Conseil fédéral, le HEV est favorable au maintien partiel de la déduction des intérêts de la dette et au couplage de la promotion de la rénovation énergétiquement efficace à l’objectif climatique 2050. Cependant, la suppression de la valeur locative imputée des propriétés secondaires a déjà rencontré un fort rejet de la part des «cantons du tourisme» dans le passé, écrit le HEV.

août 2021