Lorsque l’on vend un bien immobilier, certains aspects fiscaux doivent être pris en compte. C’est notamment le cas de l’impôt sur les plus-values immobilières, dont le montant dépend du prix de vente, de la durée de possession et des modèles tarifaires de chaque canton. Dans cet article des spécialistes de l’immobilier de BETTERHOMES, les propriétaires apprendront comment déterminer correctement cet impôt, comment le réduire et à quoi il faut faire attention.
La détermination de l’impôt sur les gains immobiliers – BETTERHOMES vous éclaire
L’imposition porte sur la différence entre le prix d’achat et le prix de vente. Le prix d’achat comprend non seulement le bien immobilier en lui-même, mais aussi les investissements qui augmentent la valeur du bien, les frais d’annonces, les commissions d’agence, les frais de notaire, les frais de levée d’hypothèque anticipée et les frais de mutation.
Le montant de l’imposition dépend de la durée de possession, avec un échelonnement progressif dans la plupart des cantons. Plus le délai entre l’achat et la vente du bien est court et plus le gain est important, plus l’impôt est élevé par rapport au gain.
Pour calculer l’impôt, il faut d’abord déterminer le bénéfice imposable. Celui-ci est calculé à partir du produit de la vente, duquel on déduit les frais d’investissement. Ainsi :
|bénéfice imposable = produit de la vente – coûts d’investissement|
Pour calculer l’impôt sur le bénéfice, il faut ensuite tenir compte du montant du bénéfice, de la durée de possession, des exonérations et du modèle de barème en vigueur dans le canton concerné.
Durée de possession :
Dans la plupart des cantons, les bénéfices réalisés à court terme sont soumis à un impôt plus élevé. A Zurich, par exemple, la charge fiscale augmente de 50 % si le bien a été détenu moins d’un an avant la vente. D’autre part, des réductions sont prévues pour les longues durées de possession. Par exemple, à Berne, si l’on détient un bien immobilier pendant cinq ans, l’impôt sur les gains immobiliers est réduit de 10 %.
Tarif :
On distingue les tarifs proportionnels et les tarifs progressifs. La variante proportionnelle se caractérise par le fait que le taux d’imposition reste le même quel que soit le montant du gain. En revanche, la durée de possession est prise en compte par un taux d’imposition dégressif. Le taux dégressif est appliqué dans les cantons d’Argovie, Appenzell Rhodes-Extérieures, Bâle-Ville, Fribourg, Genève, Nidwald, Obwald, Tessin, Thurgovie, Uri et Vaud. Dans les autres cantons, seul le barème progressif est appliqué, en fonction du montant des bénéfices.
Abattements fiscaux :
Dans la plupart des cantons, l’impôt sur les gains immobiliers est supprimé pour les gains minimes. L’abattement fiscal varie selon le lieu de 500 CHF (Bâle-Ville) à 13 000 CHF (Lucerne). Il existe des règles spéciales en Thurgovie, au Tessin, en Valais et à Neuchâtel. Ici, tous les bénéfices sont exonérés d’impôt si l’impôt ne dépasse pas un montant défini compris entre 30 et 100 CHF.
Dans deux cantons, il existe une déduction fiscale générale, mais les vendeurs n’y ont droit qu’une fois par année civile. Elle s’élève à 10 000 CHF à Uri et à 2 000 CHF à Schwyz.
Prenons l’exemple de Zurich pour illustrer le calcul de l’impôt sur les gains immobiliers.
- Prix d’achat : CHF 1’000’000
- Investissements en plus-value : CHF 30’000
- Prix de vente : CHF 1’150’000.-
- Frais de courtage, d’annonces, etc : CHF 20’000.-
- Gain sur le terrain : CHF 100’000.-
- Déduction pour durée de possession de six ans (38%) : CHF – 38’000.-
- Gain immobilier imposable : CHF 62.’000.-
- Taux d’imposition : 29,4
- Impôt total sur les gains immobiliers : CHF 18’228
Comment réduire l’impôt sur les gains immobiliers ?
Plus vous possédez un bien immobilier depuis longtemps, plus la charge fiscale est faible. Si l’on s’attend à un bénéfice élevé, il peut donc être intéressant de repousser la vente de quelques années. Le rabais fiscal maximal est atteint après une durée de possession prédéfinie, qui varie d’un canton à l’autre. A Zurich, par exemple, cette durée est actuellement de 20 ans, à Lucerne de 33 ans et à Berne de 35 ans.
Si le prix d’achat comprend non seulement le bien, mais aussi, par exemple, des meubles, des outils de jardin et des équipements similaires, il est recommandé de les mentionner séparément dans le contrat de vente. Cela permet de s’assurer qu’ils ne sont pas soumis à l’impôt sur les plus-values immobilières. En outre, il est conseillé de déduire les frais tels que les frais de notaire, d’agent immobilier et d’annonces, car ils réduisent le montant du gain immobilier imposable.
Les possibilités de réduire l’impôt sur les gains immobiliers devraient être examinées consciencieusement avec un spécialiste, surtout en période de marché immobilier très dynamique, afin d’éviter les inconvénients financiers.
L‘impôt sur les gains immobiliers peut-il être supprimé ?
Il existe des situations dans lesquelles l’impôt sur les gains immobiliers ne doit pas être payé immédiatement, mais est reporté. C’est par exemple le cas lors d’un héritage, d’une donation ou d’une avance sur héritage. De même, l’impôt peut être différé en cas de transfert de propriété entre conjoints dans le cadre du régime matrimonial, d’une séparation ou d’un divorce.
Si le bien est vendu ultérieurement à un tiers, l’impôt sur les plus-values immobilières différé doit toutefois être payé ultérieurement. La base de calcul est alors la différence avec le prix d’achat initial et non le prix de reprise. La durée de possession de l’ancien propriétaire est toutefois prise en compte.
Pour les biens immobiliers à usage propre, l’impôt est également reporté si le produit de la vente est investi dans un délai raisonnable dans un nouveau logement en Suisse. On parle alors d’acquisition de remplacement. Selon les cantons, il doit être effectué dans un délai de deux à quatre ans. Si l’on a acheté un nouveau logement, il faut généralement vendre l’ancien dans un délai d’un à deux ans pour obtenir un report de l’impôt.
Il convient de noter que le report d’impôt ne s’applique qu’à la partie du bénéfice que l’on investit dans le bien de remplacement. Si le prix d’achat du nouveau bien immobilier est inférieur au coût d’investissement de l’ancien bien, la totalité du bénéfice est immédiatement imposable. Dans la pratique, ce cas se présente souvent lorsqu’on échange sa maison contre un appartement en copropriété, qui est nettement moins cher.
En principe, aucun report d’impôt n’est prévu pour les résidences secondaires ou de vacances. Si l’on a acquis des immeubles locatifs, le report ne peut être revendiqué que pour la partie de l’immeuble utilisée par le propriétaire.
Les principaux conseils concernant l’impôt sur les plus-values immobilières
Comme les transactions immobilières représentent un volume financier important, il convient de se pencher sur le sujet suffisamment tôt. Les conseils suivants peuvent vous y aider.
Examen des déductions légales :
Chaque canton a des règles différentes concernant les frais d’acte, les frais d’intermédiaire, les hypothèques et les frais de registre foncier. Il convient de s’informer précisément à ce sujet avant la vente, car elles peuvent avoir un impact considérable sur le bénéfice et donc sur la charge fiscale.
Distinguer les mesures qui augmentent la valeur de celles qui la conservent :
Les frais de réparation et d’entretien ne peuvent pas être déduits, c’est pourquoi il convient de différencier précisément les mesures qui ont été prises.
Possibilités d’allègement :
Y a-t-il une possibilité de reporter, de réduire ou d’éviter complètement l’impôt sur les plus-values immobilières ?
Ventes en sous-valeur :
Les ventes en sous-valeur soumises au report d’imposition doivent faire l’objet d’une attention particulière. Par exemple, si un bien immobilier est vendu au sein de la famille à un prix nettement inférieur à sa valeur vénale, aucun impôt sur les plus-values immobilières ne doit être payé dans un premier temps en raison du report d’imposition. Toutefois, si le bien est vendu ultérieurement à un tiers, cela peut entraîner des frais importants, car la différence entre le prix d’achat et le prix de vente est nettement plus élevée.
Conserver les justificatifs :
Le montant de l’impôt sur les gains immobiliers résulte de la différence entre le prix de vente et les coûts d’investissement. Il est donc important que les propriétaires conservent toutes les pièces justificatives, par exemple celles concernant les rénovations. En cas de vente ultérieure, ces investissements réduisent le gain immobilier et donc la charge fiscale.
Faire estimer correctement le bien immobilier :
Le gain immobilier dépend en grande partie de la manière correcte dont la valeur du bien est estimée. C’est pourquoi il faut toujours faire appel à un expert expérimenté.
Conclusion – utiliser les marges de manœuvre
La vente d’un bien immobilier est soumise à un impôt sur les gains immobiliers, dont le poids peut être considérable selon le canton, la valeur de l’objet, la durée de possession et d’autres facteurs. C’est pourquoi il est important pour les acheteurs potentiels et les propriétaires de se renseigner précisément sur les dispositions en vigueur avant de procéder à une transaction immobilière. Des marges de manœuvre financières s’ouvrent ainsi, comme le report de la vente ou l’utilisation d’abattements pour réduire la charge fiscale.
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