Pendant huit ans, Beny Ruhstaller a marqué de son empreinte l’association faîtière des promotions économiques et des sites suisses en tant que président, et il était déjà membre du comité directeur depuis 2013. Mais c’est bien plus tôt encore qu’il a eu son premier contact avec l’ASMS : « J’ai eu le plaisir de recevoir le premier SVSM Award en 2007 : pour mon mandat de directeur du marketing territorial de Glattpark » Ruhstaller n’est pas un promoteur de site classique. Il a plutôt représenté le point de vue du secteur immobilier au sein de l’association en siégeant au comité directeur de la SVSM et, à partir de 2015, en tant que président. Il a toujours eu à cœur de rapprocher le secteur immobilier et la promotion économique. Remo Daguati, propriétaire de LOC AG, succède à Ruhstaller à la présidence de l’association, tandis que Stefan Otziger, directeur de Wirtschaftsraum Thun, prend la vice-présidence.
En tant que président de l’ASMS, Beny Ruhstaller a bénéficié d’un vaste réseau qu’il s’est constitué au cours de ses décennies d’activité dans le secteur immobilier. Il s’est particulièrement fait connaître en tant que « Monsieur Glattpark » : en tant que directeur du marketing territorial de Glattpark – aujourd’hui IGG Glattpark – il a mis en place il y a 21 ans une organisation alors unique en Suisse. L’association de plusieurs propriétaires fonciers avait pour objectif la commercialisation globale de la zone qui s’appelait alors Oberhauserriet. Au cours des 21 années suivantes, Ruhstaller n’a pas seulement servi d’intermédiaire entre les propriétaires fonciers, les représentants de la ville d’Opfikon, les journalistes et le public, mais il a également siégé dans des jurys pour des projets de construction individuels, mis en place un showroom avec une grande maquette et des visualisations du nouveau quartier ou fondé l’IG Boulevard. Ruhstaller a consacré beaucoup de temps aux conférences et aux visites guidées du nouveau quartier : il en a effectué un millier. Il a également quitté récemment son mandat de directeur de l’IGG Glattpark.
Par ailleurs, Beny Ruhstaller s’est fait un nom dans le domaine du marketing immobilier, à une époque où cette discipline n’existait pas encore en Suisse : avec Roman H. Bolliger, il a rédigé le livre « Immobilienmarketing : Mehrwert für Liegenschaften », qui est devenu un ouvrage de référence et un manuel d’enseignement et qui s’est vendu à plus de 10 000 exemplaires à ce jour. Dans le cadre de nombreux projets immobiliers, Ruhstaller a travaillé avec sa société acasa Immobilienmarketing en tant que conseiller et agent de commercialisation et s’est engagé en tant que professeur et conférencier sur ce thème.
Les bonnes choses prennent du temps – il n’y a pas de meilleure façon de décrire le développement de l’Oberhauserriet à Opfikon. Dès 1952, la ville sépare l’Oberhauserriet de 67,4 hectares en zone industrielle. Une procédure de plan de quartier est engagée cinq ans plus tard, mais celle-ci ne sera approuvée qu’en 1979. Le premier plan de quartier prévoyait 30 000 emplois. Mais le projet traîne en longueur en raison de nombreux recours et demandes de révision. En 1986, le conseil municipal d’Opfikon a arrêté la demande d’exécution. Parce que : Les travaux prévus auraient également signifié 30 000 places de stationnement. Problèmes de circulation et pollution de l’environnement menacés.
L’intérêt pour la zone industrielle prévue a fortement augmenté avec la construction de la rocade nord dans les années 1980. En 1987, Planpartner AG a été chargé de revoir la planification. Le bureau d’urbanisme a proposé une nouvelle révision des règlements de construction et de zonage avec une utilisation considérablement réduite. Nouveaux seulement 9700 emplois étaient prévus. De plus, un espace de vie pour 3000 personnes a été envisagé pour la première fois, ainsi qu’un parc qui devrait couvrir environ un tiers du pays en direction de Glatt. L’accès aux transports en commun a complété le projet en termes de compatibilité environnementale.
Ces ajustements ont trouvé la faveur de l’électorat en 1990. Le conseil municipal d’Opfikon, la ville de Zurich et le groupement d’intérêt des propriétaires fonciers qui s’était créé entre-temps ont également approuvé le nouveau plan d’ensemble. Les 25 propriétaires fonciers de l’époque ont été étroitement associés à la planification par le conseil municipal. C’est probablement grâce à cette circonstance qu’ils étaient prêts à apporter une contribution financière importante : en termes d’espaces verts ou du projet de « monorail » – une sorte de chemin de fer surélevé qui aurait dû désenclaver le nouveau quartier.
C’est au printemps 1996 que la première ébauche du nouveau plan de district est disponible. Suite à de nombreuses demandes, celle-ci est révisée à deux reprises avant que le conseil municipal ne puisse finalement approuver le plan de district en 1999. Le Conseil du gouvernement du canton de Zurich l’a adopté le 11 octobre 2000, ouvrant la voie à sa mise en œuvre – après près de 50 ans de planification.
Première organisation de marketing régional de l’histoire de l’immobilier suisse Ils s’étaient mis d’accord sur un espace de vie pour 6 600 personnes et 7 300 emplois. Un espace vert de 12,4 hectares avec un lac artificiel a été prévu pour le parc. Un concours de projets a été lancé en 2001 pour la conception du parc, remporté par le bureau d’architecture paysagère Kiefer à Berlin. Au centre se trouvait le lac rectangulaire allongé, qui reçut plus tard le nom de « Glattpark-See ».
En 2000, la ville d’Opfikon, la ville de Zurich et la société Allreal ont soumissionné un contrat pour le développement d’une plate-forme complète pour la zone de développement. Halter Immobilien + Treuhand avec le directeur général de l’époque Bernhard « Beny » Ruhstaller a remporté le contrat. La stratégie de communication de Ruhstaller envisageait de faire de l’Oberhauserriet une marque afin de simplifier la recherche d’investisseurs et de locataires clés ainsi que la communication avec la population et la culture de l’image. Ruhstaller a proposé une commercialisation de la zone habilitée par tous les propriétaires fonciers.
La mission était claire : à partir de la masse de projets individuels prévus, la vision d’un quartier totalement nouveau devait trouver sa place dans les esprits. Ruhstaller a déjà apporté son expérience des zones de développement Limmatwest, Zurich-Ouest et Zurich-Nord. «Ce sont précisément ces expériences et ces connaissances qui m’ont aidé dans la zone de développement d’Oberhauserriet. Le Glattpark était bien sûr d’une taille plus grande. En revanche, il était presque plus facile de se créer une nouvelle identité ici, puisqu’il n’y avait pas de zone habitée », résume Ruhstaller. Il se souvient également de la création de la nouvelle zone de commercialisation : « La première difficulté a été de convaincre les nombreux propriétaires privés de l’époque de verser de l’argent dans un pot de commercialisation, bien qu’un éventuel début de construction ne puisse même pas être estimé. »
Le professionnel de l’immobilier a réussi avec la ville d’Opfikon : en décembre 2001, 63,64 % de tous les propriétaires ont reconnu la valeur ajoutée d’une commercialisation conjointe. Le 13 mai 2002, pour la première fois dans l’histoire de l’immobilier suisse, 14 des 21 propriétaires fonciers ont fondé une organisation de marketing régional. Cette fusion a rapidement porté ses fruits : grâce à des mesures de marketing et de communication telles qu’un showroom, un site Web, des apparitions sur des salons et une mise en réseau intensive, l’organisation est rapidement devenue le point central d’information et de contact pour le nouveau quartier, que la ville d’Opfikon avait donné le nom « Glattpark » en 2001. Avec le succès croissant des efforts de commercialisation, davantage de propriétaires fonciers ont pu être impliqués : en 2017, l’organisation de commercialisation de la région comptait un maximum de 35 membres.
↑ La photo aérienne – prise d’un hélicoptère à l’époque – montre l’Oberhauserriet en 2001. La ville d’Opfikon a chargé la société Comet Photoshopping GmbH, spécialisée dans les photos aériennes, de documenter l’avancement des travaux. Et voici à quoi ressemble le Glattpark depuis les airs 20 ans plus tard. ↓
Grâce au Glattpark, Opfikon fait désormais partie des 50 plus grandes villes de Suisse À maintes reprises, il y avait des divergences entre le marketing régional et la ville d’Opfikon : « Les autorités de planification impliquées dans le plan du district d’Oberhauserriet n’étaient pas habituées au fait que les questions de marché et de marketing jouaient soudainement un rôle », explique Ruhstaller et ajoute : « Le organisation privée des Au début, les propriétaires terriens pouvaient aussi être perçus comme un danger. Aujourd’hui, la coopération entre les autorités de la ville et le marketing territorial s’est normalisée et peut être qualifiée de mutuellement bénéfique.
Le passage de la phase de développement à la phase opérationnelle en 2016 a entraîné une modification des tâches du marketing régional. Une simplification des contributions du propriétaire foncier et le changement de nom en IGG Glattpark ont été décidés. Aujourd’hui, l’organisation s’occupe de questions globales. « Il s’agit de processus qui vont au-delà des limites de la parcelle d’un propriétaire individuel – comme le boulevard, le parking ou le travail des médias », explique Ruhstaller, qui travaille comme directeur général de l’organisation de marketing régional depuis environ 20 ans et entre-temps depuis son La fille Janina est prise en charge. L’IGG Glattpark est destiné à protéger et à développer davantage l’identité du quartier encore jeune. « En coopération avec la ville d’Opfikon, nous menons actuellement une enquête sur les besoins parmi plus de 70 entreprises du Glattpark », donne Ruhstaller en exemple.
L’ancienne vision de Glattpark est devenue réalité : les premiers habitants ont emménagé dès 2006. Le monorail, initialement prévu, est devenu le Glattalbahn, dont la dernière étape a été inaugurée en 2010. En 2019, la majorité de la deuxième phase de construction a été achevée. Fin 2019, 3100 emplois ont été créés et 5781 habitants ont été dénombrés. Et ce n’est pas la fin du développement de la partie jeune de la ville : le bâtiment scolaire âprement disputé devrait être prêt à être occupé en 2023/24. La 3ème étape souvent négligée du Glattpark pourrait également être en mouvement dans un avenir proche : « La ville de Zurich, en tant que plus grand propriétaire immobilier, est confrontée à une solution rapide avec la ville d’Opfikon et d’autres propriétaires privés », déclare Ruhstaller. .
Le développement de l’Oberhauserriet – souvent qualifié dans les médias de « prairie la plus chère d’Europe » – dans le quartier de Glattpark a incontestablement été un succès : en 16 ans, Opfikon est passé de 13 000 à 21 000 habitants grâce à le Glattpark. Cela signifie qu’Opfikon fait désormais partie des 50 plus grandes villes de Suisse.
Lors d’une visite de la zone de développement Glattpark à Opfikon le 15 juin, le conseil d’administration de l’Association suisse pour la gestion du site ( SVSM ) et des membres dirigeants et des consultants ont inspecté le développement . La réunion organisée par le promoteur de site Schlierem, Albert Schweizer, s’inscrivait dans le cadre de l’initiative de développement du site – la discipline suprême de la promotion de site. Il s’agit de l’interaction entre le secteur public, les investisseurs, les architectes, la gestion de la zone, les utilisateurs et les associations d’intérêts différents dans le développement d’une vision et d’une stratégie communes.
La visite de deux heures était dirigée par Beny Ruhstaller, directeur régional de Glattpark et président de SVSM. Il a édité la publication » Glattpark – une ville est créée « . Les participants ont visité les différents quartiers, regardé les cours intérieures, apprécié l’architecture et visité le lac et le parc.
Arun Banovi, éditeur d’ Immoinvest et partenaire média de la SVSM, a également participé à la visite. De même, l’ancien membre du conseil d’administration de la SVSM Beat Ritschard et Alexandra Vogel, la directrice générale de la SVSM à Winterthur, ainsi que Jasmina Ritz, directrice générale de la promotion du site Limmatstadt AG .
Aux fins de l’événement, les initiateurs ont déclaré que le conseil d’administration de la SVSM entretient activement des relations avec ses membres seniors et ses experts expérimentés. Il s’agit de préserver la grande richesse des connaissances et du réseau de ces personnalités. Et avec de telles invitations, il s’agit aussi d’apprécier leurs mérites au profit de l’association et de toute la filière. Les sponsors SVSM sont également invités à des événements tels que ceux du Glattpark.
Après la visite de l’après-midi, un apéritif et un dîner étaient prévus à 17h au restaurant Casa Cosi .
Allreal a réalisé l’an dernier un revenu locatif de 200,4 millions de francs, selon un communiqué . L’entreprise a ainsi pu maintenir le niveau de l’année précédente malgré la crise Corona. En 2019, elle avait perçu 203,1 millions de francs de loyers.
Au printemps, Allreal a déclaré qu’elle était en mesure de s’entendre sur des dispenses de loyer dans le cadre du verrouillage avec tous les locataires concernés. Au total, la société a accordé des baux locatifs d’un montant de 1,5 million de francs.
Le taux de vacance cumulé a quant à lui baissé de 0,8 point de pourcentage à 1,4% malgré la crise. Selon les informations, c’est au niveau le plus bas jamais atteint par Allreal.
Le résultat de la société avec effet de réévaluation est de 167,2 millions de francs après 243,2 millions de francs l’année précédente. Hors effet de réévaluation, le résultat de la société est de 124,7 millions de francs après 142 millions de francs l’année précédente. Allreal explique la baisse principalement avec des effets ponctuels de la vente d’immeubles en développement.
Selon l’annonce, Allreal est satisfait de son résultat annuel et s’attend à un «développement commercial stable» global à long terme. Le Conseil d’Administration propose donc à l’Assemblée Générale des Actionnaires une distribution stable au niveau de l’année précédente de 6,75 francs par action.
Allreal est basé à Glattpark à Opfikon. La société est cotée à la SIX Swiss Exchange.
L’Oberhauserriet – le Glattpark d’aujourd’hui – a une histoire longue et mouvementée. La planification du développement de l’ancien marais et de la zone agricole a pris plus de quarante ans. Cependant, après l’approbation du plan de quartier en 2001, le développement s’est accéléré: un nouveau quartier d’Opfikon a été construit sur ce qui était autrefois un terrain vert, avec actuellement environ 5780 habitants et 3100 emplois dans la zone du plan de quartier. Aujourd’hui, le Glattpark a un caractère de modèle dans son unicité. Un nouveau livre, paru à la mi-septembre, présente les défis et solutions sur le chemin de la prairie au quartier et retrace les étapes de développement individuelles. **
Donnez vie à une vision La création d’une organisation unique en Suisse à cette époque a largement contribué au succès du Glattpark: un regroupement de plusieurs propriétaires terriens pour former un département marketing régional supérieur, responsable de la commercialisation globale de l’Oberhauserriet. L’objectif était de créer une marque commune dont bénéficieraient à leur tour tous les projets individuels. La nouvelle organisation – le marketing de la région de Glattpark – était censée servir de plaque tournante d’information pour les propriétaires fonciers, les médias et le grand public d’une part, et de fournir des services de marketing aux propriétaires fonciers individuels d’autre part. Mais avant tout, il doit donner vie à une vision, car les bureaux et les appartements ne doivent pas simplement être construits à Oberhauserriet – une vision urbaine se concrétiserait ici. La communication avec la zone de développement exigeait donc une réflexion qui allait au-delà de la simple application de projets individuels.
Offensive marketing pour un pré Au vu de l’environnement économique plutôt difficile de l’époque, la mise en place d’un marketing régional conjoint doit être qualifiée de courageuse. Les évolutions de l’aéroport et en termes de bruit des avions, la réalisation incertaine de la Glattalbahn – un avantage de localisation à ne pas sous-estimer pour le nouveau quartier – mais aussi la conjoncture économique généralement difficile ont rendu les «big hits» difficiles. Le marketing de la région de Glattpark était conscient de ce fait dès le départ, mais a vu la qualité globale de la région comme une opportunité. Le succès a rapidement prouvé que le marketing régional avait raison: grâce à de vastes mesures de marketing et de communication, l’organisation s’est rapidement développée pour devenir le point central d’information et de contact pour le nouveau quartier. Lors de la commercialisation de la zone, il s’agissait au départ de rendre la vision visible. Pour cela, le marketing de la zone Glattpark s’est appuyé d’une part sur des visualisations et d’autre part sur un grand modèle constamment mis à jour. Dans le showroom spécialement aménagé, les parties intéressées et les investisseurs ont pu se faire une idée du futur quartier. De plus, un site Web complet offrait de nombreuses informations. Des événements, des apparitions au salon et un travail médiatique classique ont complété les mesures de marketing. Et finalement l’ancien Riet est même devenu une ville: en 2005, le Glattpark est officiellement devenu un quartier distinct avec l’adresse postale «8152 Glattpark (Opfikon)». Le processus a été initié par les propriétaires fonciers: ils étaient convaincus à juste titre que l’adresse postale «Glattpark» contribuerait beaucoup à l’image de marque.
Coordination entre les propriétaires fonciers et la ville Un autre facteur de succès important pour le développement du Glattpark a été la coopération étroite entre la ville d’Opfikon et les propriétaires fonciers. La complexité du développement d’un nouveau quartier a obligé la ville d’Opfikon à créer de nouvelles formes d’organisation: la gestion de la zone Glattpark. La nouvelle organisation a été mandatée par la mairie d’Opfikon pour prendre en charge la gestion stratégique et opérationnelle du nouveau quartier. La gestion de la zone devrait inclure les besoins de tous les services administratifs de la ville qui ont affecté Glattpark dans le processus de développement. La tâche principale du comité, cependant, était la coordination générale et l’échange d’informations entre les parties concernées. Des représentants officiels, des employés administratifs, des représentants des propriétaires fonciers et des spécialistes externes des domaines de l’aménagement du territoire, du marketing, de l’administration des entreprises et des sciences sociales avaient un siège dans la gestion de la zone.
Ce que désire le cœur urbain Avec l’avancée rapide de la construction à Glattpark, le nouveau quartier a rapidement relancé – et grâce à la création d’une association de quartier active, à l’initiative d’habitants engagés et d’organisateurs externes, il a développé sa propre identité de quartier. Le « Glattpark-Baromètre » a montré les inquiétudes des habitants – et initié diverses mesures pour améliorer la qualité de vie. Glattpark est devenu de plus en plus populaire auprès des familles; et la demande de leur propre bâtiment scolaire a augmenté d’autant plus. Après plusieurs référendums, rien ne s’oppose à sa réalisation. Et donc le nouveau quartier offrira bientôt vraiment tout ce que le cœur urbain désire: une offre de quartier complète avec commerces et services, des connexions optimales aux transports en commun, un vaste parc paysager avec son propre lac, crèches, jardin d’enfants et bientôt une école primaire. ■
* Alexandra Vogel est à la tête du bureau de l’Association suisse pour la gestion des emplacements SVSM
** Le livre «Glattpark – une ville se crée», édité par IGG Glattpark, peut être commandé par e-mail à info@glattpark.ch ou par téléphone au 043 211 50 10 au prix de CHF 50 hors frais de port. Le livre avec une reliure cartonnée de haute qualité au format 24 x 34 cm retrace l’histoire mouvementée de la zone de développement sur 128 pages avec des textes, des images, des citations et des articles de journaux. Le livre est disponible depuis la mi-septembre.
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