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Étiquette : Immobilienbereich

  • Garanties dans le domaine de la construction et de l’immobilier – A quoi faut-il faire attention ?

    Garanties dans le domaine de la construction et de l’immobilier – A quoi faut-il faire attention ?

    Les moyens de garantie habituels
    Les garanties sont omniprésentes dans le secteur de la construction et de l’immobilier. Pour le financement de terrains ou de logements en propriété, les hypothèques (droits de gage immobilier) sont au premier plan. Les transactions au coup par coup (par exemple l’achat d’un terrain ou d’un appartement) sont généralement garanties par ce que l’on appelle des promesses de paiement des banques. Les garanties abstraites ou les cautions sont ensuite des moyens fréquemment utilisés pour garantir l’exécution des travaux de construction conformément au contrat. Enfin, il est également envisageable de remettre des biens mobiliers en tant que gage ou de transférer à un prêteur des créances (futures) de sa propre société envers des tiers.

    Garanties et cautions en particulier
    Par une garantie, une banque ou une compagnie d’assurance s’engage à verser un montant au bénéficiaire de la garantie si certaines conditions sont remplies (par exemple, une violation du contrat). Si la banque/l’assurance renonce à toute exception ou objection découlant du rapport de base, il s’agit d’une garantie abstraite au sens de l’article 111 CO. De telles garanties peuvent être appelées par une simple notification, raison pour laquelle elles sont souvent appelées « garantie à première demande ». Dans la pratique, de telles garanties se présentent sous la forme de garanties d’exécution, d’acompte et de garantie.

    En revanche, une garantie dépend toujours de la transaction sous-jacente. La banque/l’assurance dispose des mêmes exceptions et défenses que le débiteur principal. Le principal cas d’application dans la pratique est le cautionnement solidaire, que la norme SIA-118, très répandue, prescrit également comme garantie standard pour la responsabilité en cas de défauts.

    Le bénéficiaire d’une garantie abstraite est mieux loti et reçoit généralement son argent immédiatement. Les garanties sont donc coûteuses et le garant exige toujours une sécurité en cas d’appel. Il convient d’examiner au cas par cas le besoin de garantie et d’évaluer la forme de la garantie.

    Les garanties – un monde de formalisme
    Les garanties à première demande sont séduisantes, car elles sont censées être faciles à gérer. Cela peut être trompeur : Tout d’abord, il convient d’examiner le texte de la garantie, car toutes les garanties ne sont pas abstraites. Ensuite, il convient de surveiller la durée de validité. Lors de la mise en œuvre d’une garantie, les exigences formelles du certificat de garantie doivent être scrupuleusement respectées, faute de quoi le paiement peut être refusé (ce que l’on appelle la « rigueur de la garantie »). Il est également important de savoir par quel moyen et avec quelle explication l’appel doit être envoyé à la banque/assurance (directement, via une banque correspondante, etc.). Il vaut la peine de procéder à une vérification préalable.

    Une garantie est appelée – Que faut-il faire ?
    Lors de l’émission de la garantie, il faut veiller à ce que la banque/l’assurance s’engage à faire une notification en cas d’appel. Cela donne au débiteur la possibilité de faire interdire le paiement par la banque/l’assurance en justice. Il faut toutefois garder à l’esprit que les tribunaux n’interdisent le paiement que si la demande est manifestement abusive. Les obstacles sont si élevés qu’il est très rare que le versement soit interdit.

  • La première entreprise suisse à supprimer les frais de gestion pour l’administration des fonds de pension

    La première entreprise suisse à supprimer les frais de gestion pour l’administration des fonds de pension

    Les frais de gestion sont supprimés et remplacés par de nouveaux honoraires de gestion plus avantageux pour les assurés LPP. L’entrepreneur Serge Aerne, trouvait gênant que les frais de gestion pour les actifs gérés par les fondations de placement LPP augmentent de manière linéaire par rapport aux dépôts de prévoyance gérés, alors que les frais d’administration restent inchangés ou n’augmentent que de manière marginale. Cette politique de frais, courante en Suisse jusqu’à présent, s’est faite au détriment des assurés LPP. Ils paient indirectement des frais élevés pour des services de gestion qui, selon Aerne, pourraient être proposés à un prix nettement plus avantageux. La fortune de prévoyance gérée des assurés s’en trouve réduite, ce qui se traduit par une baisse des rentes.

    Leflot de frais sur le marché de la prévoyance est stoppé
    Le président du conseil d’administration d’Admicasa, M. Aerne, a convaincu le conseil d’administration de l’entreprise d’introduire à l’avenir un nouveau modèle de frais plus avantageux pour les assurés (« modèle de frais 23 »). Dans ce modèle, les frais de gestion facturés de manière forfaitaire, qui augmentent de manière linéaire en fonction de la croissance des dépôts (effet d’échelle), sont supprimés et remplacés par des honoraires de gestion plus avantageux pour les assurés. Les nouveaux honoraires couvrent uniquement les frais effectifs du gestionnaire d’actifs. L’incitation économique pour le gestionnaire spécialisé des fonds de prévoyance Admicasa réside à l’avenir dans la performance des placements financiers. Cela permet d’éviter aux assurés des frais élevés et la diminution de la fortune des fonds de prévoyance qui en résulte. Aerne définit clairement son objectif : « Mon but est d’endiguer le flot de frais sur le marché de la prévoyance. Jusqu’à présent, les frais de gestion ont permis de gagner beaucoup d’argent avec une performance insuffisante des dépôts de prévoyance. Nous voulons changer cela et contribuer ainsi directement à garantir les retraites ».

    La fondation de placement immobilierTerra Helvetica, premier client du nouveau modèle de frais
    La fondation de placement Terra Helvetica, stratégiquement orientée vers le « logement abordable », a signé en tant que premier client de nouveaux contrats pour le modèle de frais 23 plus avantageux d’Admicasa HoldingAG.AndréSchlatter,président du conseil de fondation de la fondation de placement immobilier TerraHelvetica, salue expressément le nouveau modèle : « Nous avons dû attendre longtemps pour un tel modèle de frais. A partir du 1er juin 2023, nous aurons la possibilité de créditer davantage les assurés à la fin de l’année grâce à des coûts moins élevés pour la gestion de nos fonds de prévoyance. Cette initiative est une étape importante et, nous l’espérons, pionnière dans la réduction durable des coûts de gestion. Les bénéficiaires seront les cotisants actuels et tous les futurs retraités ».

    Les politiques et l’administration sont appelés à agir
    Pour l’expert en caisses de pension André Schlatter, l’effet de signal à l’égard du secteur financier est primordial : « Il n’est pas surprenant qu’une telle initiative, attendue depuis longtemps, soit justement lancée par un prestataire privé comme Admicasa. Jusqu’à présent, le secteur financier a tout simplement gagné des sommes indécentes grâce aux frais de gestion prélevés sur les fonds de prévoyance. Cette mesure peut conduire à un changement de paradigme dans l’ensemble du secteur ». Le président du conseil de la fondation d’investissement immobilier Terra Helvetica estime que les responsables politiques et administratifs ont également un rôle à jouer. « Le débat sur les retraites tourne en rond depuis des décennies. Le secteur financier doit lui aussi apporter sa contribution vis-à-vis des assurés ».

  • Jalon de la transparence sur les émissions de gaz à effet de serre du secteur immobilier

    Jalon de la transparence sur les émissions de gaz à effet de serre du secteur immobilier

    L’immobilier est la troisième source d’émissions de gaz à effet de serre en Suisse, après les transports et l’industrie, avec une part de 23,9%. Pour atteindre les objectifs climatiques de zéro net, l’immobilier durable est donc incontournable. Toutefois, il n’est pas évident de savoir si un bien immobilier est écologique ou non. C’est pourquoi des labels et des notations ont été créés très tôt afin de fournir des informations sur la durabilité des biens immobiliers.

    La comparabilité est essentielle
    Ce qui, au départ, a beaucoup contribué à la promotion et à une meilleure compréhension de la durabilité de l’immobilier, est devenu un problème en soi. La diversité des labels et des initiatives dans le domaine de la durabilité dépasse les capacités de nombreux acteurs du marché. De plus, il est difficile de comparer les différentes notations entre elles. De nombreuses notations comprennent plusieurs dizaines d’indicateurs, si bien qu’il est difficile de savoir ce qu’elles veulent exprimer. De plus, de nombreux véhicules d’investissement dans le secteur immobilier sont aujourd’hui étiquetés comme durables et appliquent des critères ESG, sans pour autant que l’on sache clairement à quel point les biens immobiliers en question sont durables.

    La tendance est à la publication d’indicateurs environnementaux
    Les investisseurs exigent cependant des informations de plus en plus précises et veulent pouvoir comparer différents produits d’investissement non seulement en termes de rendement ou de risque, mais aussi de durabilité. La tendance actuelle est donc à la publication directe d’indicateurs environnementaux, tels que la consommation d’énergie ou les émissions de gaz à effet de serre. L’année dernière, les associations AMAS et CAFP ont obligé ou demandé à leurs membres de publier les principaux indicateurs dans les rapports annuels des fonds immobiliers et des fondations de placement immobilier dont la date de clôture est postérieure à fin 2023.

    Pourquoi une norme ?
    Cependant, le calcul de ces ratios est loin d’être simple. Pour les mêmes biens immobiliers, les valeurs peuvent varier en fonction de la méthode de calcul. Une standardisation est donc nécessaire. La REIDA s’est attelée à cette tâche et a élaboré une norme pour la détermination des principaux indicateurs environnementaux dans le secteur immobilier. Conformément à cette norme REIDA, un benchmarking a été réalisé en 2022 avec 3984 immeubles existants, soit 36 portefeuilles immobiliers, qui disposent au total de près de 23 millions de m2 de surface de référence énergétique.

    Qu’est-ce qui a été mesuré ?
    Seules les valeurs de consommation réelles mesurées sont prises en compte et font l’objet d’un bilan. Cela constitue une grande différence par rapport à d’autres enquêtes qui ne disposent souvent pas de données de consommation et qui utilisent donc le plus souvent des valeurs calculées (estimations sur la base de valeurs de référence). Pour chacun des portefeuilles immobiliers, les résultats sont accompagnés du taux de couverture. Celui-ci décrit la part des immeubles du portefeuille pour lesquels des données de consommation d’énergie mesurées sont disponibles. En moyenne, le taux de couverture des 36 portefeuilles est de 83,1%. La publication du taux de couverture sert également la transparence, mais elle est encore peu répandue. Une analyse des rapports annuels des fonds immobiliers cotés effectuée par pom+Consulting en 2022 a montré que seuls 25% d’entre eux contenaient des informations quantitatives sur le taux de couverture.

    Résultats du benchmarking et leur classement
    La consommation moyenne d’énergie dans le portefeuille de benchmarking REIDA s’élève à 97,4 kWh par m² de surface de référence énergétique. La fourchette se situe entre 59 et 146 kWh/ m². Les portefeuilles qui se situent dans le bas de la fourchette sont probablement dus à des situations spéciales – par exemple, les locataires uniques achètent beaucoup d’énergie eux-mêmes, ce qui n’est pas encore pris en compte dans l’indice énergétique selon la méthodologie actuelle. Une enquête en ligne de l’Université de Lausanne, qui a analysé 66 portefeuilles d’investisseurs institutionnels couvrant plus de 31 millions de m² de bâtiments, a révélé une valeur légèrement plus élevée de 105,5 kWh/m² de surface de référence énergétique pour l’année de référence 2020 – mais sans utiliser une méthodologie de calcul uniforme.

    La part d’énergie renouvelable dans le benchmarking CO2 de REIDA est en moyenne de 25,8%, avec une fourchette de 13% à 54%. En moyenne, les émissions de gaz à effet de serre des portefeuilles qui ont participé au benchmarking REIDA s’élèvent à 13,1 kg d’équivalents CO2 par m² de surface de référence énergétique. Le benchmarking prend en compte non seulement le dioxyde de carbone mais aussi tous les autres gaz à effet de serre, tels que le méthane ou le protoxyde d’azote, et calcule ainsi des équivalents CO2 (CO2e). Le portefeuille REIDA 2022 obtient ainsi une très bonne valeur – avec une fourchette comprise entre 4,1 et 22,4 kg de CO2e/m². L’échantillon recueilli par l’Université de Lausanne a obtenu une valeur moyenne de 19,6 kg CO2e/m². Une fois de plus, une comparaison directe n’est possible qu’avec des réserves, faute d’une méthode de calcul uniforme.

    Indication des plages d’incertitude
    Une autre réalisation du benchmarking REIDA est l’indication des plages d’incertitude. En effet, les valeurs de consommation et d’émission utilisées ainsi que les calculs sont toujours entachés d’incertitudes (p. ex. capteurs de mesure imprécis, petites imprécisions de conversion de la surface louable en surface de référence énergétique). Ces incertitudes sont agrégées pour chaque portefeuille et indiquées au niveau des ratios sous la forme d’une plage d’incertitude qui indique le degré de fiabilité du ratio. La plage d’incertitude est exprimée sous la forme d’un double écart-type, ce qui signifie que la valeur réelle a une probabilité de 95% de se trouver dans la plage d’incertitude indiquée. Pour l’indicateur de l’intensité des émissions de CO2e, les différents portefeuilles présentent des plages d’incertitude allant de 0,3 à 5,8 kg de CO2e/m².

    Nouvelle norme pour le reporting ESG en Suisse
    Avec le benchmarking CO2, la REIDA établit une nouvelle norme et franchit ainsi une étape importante dans le reporting ESG de l’immobilier en Suisse. La norme doit non seulement être améliorée en permanence en termes de méthodologie et de qualité des données, mais aussi, à terme, inclure des aspects de la durabilité environnementale qui n’ont pas encore été pris en compte. L’une des principales questions en suspens sera de couvrir non seulement la phase d’exploitation des biens immobiliers, mais aussi l’ensemble de leur cycle de vie, et notamment d’intégrer le thème de l’énergie grise. L’ajout de notations et de certificats – qui ont des limites en termes de transparence et de comparabilité – ainsi que le passage à l’affichage direct des indicateurs clés proprement dits sont donc en cours.

  • MV Invest intensifie ses conseils en développement durable

    MV Invest intensifie ses conseils en développement durable

    MV Invest AG a regroupé toutes les activités liées au Swiss Sustainable Real Estate Index (SSREI) dans une société distincte, SSREI AG, basée à Zurich. Le SSREI a été développé pour évaluer la durabilité du portefeuille immobilier suisse et aide les propriétaires à aligner leurs biens immobiliers sur les exigences de durabilité de plus en plus strictes et à garantir leur valeur à long terme.


    Elvira Bieri, qui a déjà joué un rôle de premier plan dans la conception et l'introduction du SSREI, a été nommée directrice générale du SSREI AG et s'occupe de toutes les questions du SSREI avec Geraldine Hug depuis le 1er janvier 2022. Elvira Bieri est également Chief Sustainability Officer (CSO) de MV Invest AG.

    En outre, Ulrich Kaluscha complète l'équipe de conseil de MV Invest AG. En tant que conseiller principal, il apportera ses nombreuses années d'expérience dans la gestion de produits et d'investissements immobiliers directs et indirects. Il mettra un accent particulier sur l'intégration des questions de durabilité dans la structuration et la sélection des portefeuilles immobiliers indirects.
    Le directeur général de MV Invest, Roland Vögele, continue de constater un besoin croissant de conseils en matière de développement durable dans le secteur immobilier. Avec le positionnement clair de SSREI AG en tant que fournisseur d'un indice de durabilité de l'immobilier suisse et l'élargissement de l'équipe MV Invest de trois collaborateurs qui se concentrent sur les questions de durabilité, MV Invest est désormais idéalement positionné sur le marché.

    Source MVInvest www.mvinvest.ch