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Étiquette : Immobilienportfolios

  • Plus de bonus, mais une obligation

    Plus de bonus, mais une obligation

    Du label ESG à la réalité stratégique
    La durabilité dans le secteur immobilier a connu ses années bruyantes. Après avoir acquis un certain prestige en tant que critère de différenciation, elle a entre-temps plutôt pris place comme thème stratégique central sous la forme de critères ESG. Mais c’est précisément pour cette raison que le sujet risque de devenir silencieux entre les obligations de reporting et les affaires courantes. Ce qui devient la norme disparaît des feux de la rampe. Mais la routine n’est pas un bouclier. Surtout pas dans un secteur qui pense certes en décennies, mais qui prend souvent des décisions en années.

    Car si la durabilité est souvent considérée comme un devoir accompli, les défis structurels demeurent. L’immobilier pense en cycles de 30, 40 ans ou plus. Le zéro net d’ici 2050 n’est donc pas une vision lointaine, mais un horizon de planification bien réel. Cela signifie également qu’une grande partie des immeubles existants actuels ne pourront être remis en état correctement qu’une seule fois ou totalement rénovés.

    L’incertitude comme nouvelle réalité de la planification
    La situation géopolitique actuelle, la volatilité des marchés et le manque de clarté des conditions-cadres rendent actuellement difficile l’établissement de trajectoires d’atténuation du climat fiables. Dans la pratique, cela conduit souvent à ce que les décisions soient reportées ou réduites à la solution la plus avantageuse à court terme. Or, si l’on s’en tient à une pensée linéaire, on se limite soi-même à long terme. Les feuilles de route pour la protection du climat, l’énergie grise, les coûts du cycle de vie et les risques climatiques doivent faire partie intégrante de toute décision afin d’atteindre la neutralité climatique de manière économiquement viable. Et ce, non pas un jour, mais maintenant.

    Dans la pratique, on constate que les détenteurs de stocks pensent la durabilité de manière de plus en plus différenciée. Outre les approches classiques de la RSE, une approche clairement orientée sur les risques s’établit. L’accent est mis sur des données fiables concernant l’état, la consommation et les émissions ainsi que sur des profils de risque spécifiques aux bâtiments, qui sont intégrés dans la stratégie de portefeuille en tant que paramètres de gestion. La durabilité devient ainsi un facteur de décision stratégique, au-delà du reporting. Le site, en particulier, devient un élément central : Les biens immobiliers doivent non seulement être efficaces, mais aussi résilients face à la chaleur, à l’eau, aux événements extrêmes et aux tensions sociales. Ceux qui évaluent ces risques de manière systématique peuvent les gérer de manière ciblée. Tous les autres réagissent plus tard aux conséquences.

  • Gestion numérique de portefeuilles immobiliers

    Gestion numérique de portefeuilles immobiliers

    Les biens immobiliers sont très différents en termes d’utilisation, de typologie et de construction. Ce qu’ils ont en commun, c’est un cycle de vie avec différents intervalles de renouvellement. Afin de compenser le processus de vieillissement des bâtiments par des mesures ciblées et de planifier le portefeuille en fonction de l’avenir, il est nécessaire de disposer de données actualisées sur l’état, l’utilisation et le potentiel des différents objets. Le regroupement systématique de ces informations garantit que les travaux d’entretien à court terme ainsi que les projets d’investissement à long terme peuvent être gérés dans les délais et de manière appropriée

    Niveaux du système et cycles de vie comme outil de pilotage
    Pour planifier les adaptations et les rénovations, il est utile de les classer par niveaux du système.

    • Le système primaire comprend la structure porteuse
    • Le système secondaire comprend l’enveloppe du bâtiment et les installations durables
    • Les autres niveaux concernent l’aménagement intérieur, les appareils techniques et les éléments à courte durée de vie

    Si l’on définit les durées d’utilisation des niveaux du système de manière échelonnée (par ex. 12, 24, 48, 96 ans), on obtient presque automatiquement des cycles de rénovation coordonnés, à partir desquels il est possible de définir des paquets d’investissement. Le renouvellement global est particulièrement pertinent. Il s’agit d’un moment charnière où, au milieu du cycle de vie d’un bâtiment, tous les éléments importants peuvent faire l’objet de réparations fondamentales et où le bien peut être adapté à de nouvelles exigences

    Levier pour la transparence et le contrôle
    La numérisation est depuis longtemps le moteur central d’une gestion immobilière ciblée et durable. Des solutions logicielles spécialisées, telles que les plateformes de gestion de portefeuille et d’actifs, permettent de collecter, d’évaluer et d’analyser efficacement de grandes quantités de données. Des exemples d’applications montrent qu’il est facile de calculer, de simuler et de documenter les cycles de renouvellement et les volumes d’investissement. La performance globale du portefeuille devient plus transparente, la gestion plus flexible, les décisions sont basées sur des faits plutôt qu’intuitives

    Une approche particulièrement efficace consiste à visualiser les données du portefeuille sous forme de matrices ou de bulles. Les objets individuels sont positionnés de manière stratégique par rapport aux indicateurs d’évaluation, et l’historisation met en évidence les lignes de développement à long terme. Les faiblesses, les opportunités et les moments critiques pour les investissements sont ainsi identifiés et peuvent être ciblés

    Gestion du cycle de vie et mise en réseau
    L’intégration d’une perspective de cycle de vie et d’outils numériques devient la norme pour une gestion de portefeuille durable. Des analyses précoces et une planification des investissements basée sur des prévisions créent de la valeur ajoutée pour les propriétaires, les utilisateurs et les comités de pilotage. La technologie, comme les solutions cloud ou les analyses basées sur l’IA, augmente l’évolutivité et l’efficacité de la gestion, facilite l’interaction entre l’offre et la demande et crée une base solide pour les rapports de durabilité et ESG

    Ces approches sont essentielles pour les propriétaires de portefeuilles immobiliers publics, car les stratégies d’utilisation à long terme et la gestion de la maintenance sont au cœur de leurs préoccupations. La rénovation complète d’un bâtiment devient un moment stratégique pour décider de son développement, de sa reconversion ou de sa vente. Une gestion de portefeuille réussie signifie que toutes les données pertinentes sont consolidées et font l’objet d’une réflexion continue dans le cadre d’un dialogue entre les parties prenantes, le tout soutenu par des outils numériques qui contribuent activement à la transformation du secteur immobilier.

  • Jalon de la transparence sur les émissions de gaz à effet de serre du secteur immobilier

    Jalon de la transparence sur les émissions de gaz à effet de serre du secteur immobilier

    L’immobilier est la troisième source d’émissions de gaz à effet de serre en Suisse, après les transports et l’industrie, avec une part de 23,9%. Pour atteindre les objectifs climatiques de zéro net, l’immobilier durable est donc incontournable. Toutefois, il n’est pas évident de savoir si un bien immobilier est écologique ou non. C’est pourquoi des labels et des notations ont été créés très tôt afin de fournir des informations sur la durabilité des biens immobiliers.

    La comparabilité est essentielle
    Ce qui, au départ, a beaucoup contribué à la promotion et à une meilleure compréhension de la durabilité de l’immobilier, est devenu un problème en soi. La diversité des labels et des initiatives dans le domaine de la durabilité dépasse les capacités de nombreux acteurs du marché. De plus, il est difficile de comparer les différentes notations entre elles. De nombreuses notations comprennent plusieurs dizaines d’indicateurs, si bien qu’il est difficile de savoir ce qu’elles veulent exprimer. De plus, de nombreux véhicules d’investissement dans le secteur immobilier sont aujourd’hui étiquetés comme durables et appliquent des critères ESG, sans pour autant que l’on sache clairement à quel point les biens immobiliers en question sont durables.

    La tendance est à la publication d’indicateurs environnementaux
    Les investisseurs exigent cependant des informations de plus en plus précises et veulent pouvoir comparer différents produits d’investissement non seulement en termes de rendement ou de risque, mais aussi de durabilité. La tendance actuelle est donc à la publication directe d’indicateurs environnementaux, tels que la consommation d’énergie ou les émissions de gaz à effet de serre. L’année dernière, les associations AMAS et CAFP ont obligé ou demandé à leurs membres de publier les principaux indicateurs dans les rapports annuels des fonds immobiliers et des fondations de placement immobilier dont la date de clôture est postérieure à fin 2023.

    Pourquoi une norme ?
    Cependant, le calcul de ces ratios est loin d’être simple. Pour les mêmes biens immobiliers, les valeurs peuvent varier en fonction de la méthode de calcul. Une standardisation est donc nécessaire. La REIDA s’est attelée à cette tâche et a élaboré une norme pour la détermination des principaux indicateurs environnementaux dans le secteur immobilier. Conformément à cette norme REIDA, un benchmarking a été réalisé en 2022 avec 3984 immeubles existants, soit 36 portefeuilles immobiliers, qui disposent au total de près de 23 millions de m2 de surface de référence énergétique.

    Qu’est-ce qui a été mesuré ?
    Seules les valeurs de consommation réelles mesurées sont prises en compte et font l’objet d’un bilan. Cela constitue une grande différence par rapport à d’autres enquêtes qui ne disposent souvent pas de données de consommation et qui utilisent donc le plus souvent des valeurs calculées (estimations sur la base de valeurs de référence). Pour chacun des portefeuilles immobiliers, les résultats sont accompagnés du taux de couverture. Celui-ci décrit la part des immeubles du portefeuille pour lesquels des données de consommation d’énergie mesurées sont disponibles. En moyenne, le taux de couverture des 36 portefeuilles est de 83,1%. La publication du taux de couverture sert également la transparence, mais elle est encore peu répandue. Une analyse des rapports annuels des fonds immobiliers cotés effectuée par pom+Consulting en 2022 a montré que seuls 25% d’entre eux contenaient des informations quantitatives sur le taux de couverture.

    Résultats du benchmarking et leur classement
    La consommation moyenne d’énergie dans le portefeuille de benchmarking REIDA s’élève à 97,4 kWh par m² de surface de référence énergétique. La fourchette se situe entre 59 et 146 kWh/ m². Les portefeuilles qui se situent dans le bas de la fourchette sont probablement dus à des situations spéciales – par exemple, les locataires uniques achètent beaucoup d’énergie eux-mêmes, ce qui n’est pas encore pris en compte dans l’indice énergétique selon la méthodologie actuelle. Une enquête en ligne de l’Université de Lausanne, qui a analysé 66 portefeuilles d’investisseurs institutionnels couvrant plus de 31 millions de m² de bâtiments, a révélé une valeur légèrement plus élevée de 105,5 kWh/m² de surface de référence énergétique pour l’année de référence 2020 – mais sans utiliser une méthodologie de calcul uniforme.

    La part d’énergie renouvelable dans le benchmarking CO2 de REIDA est en moyenne de 25,8%, avec une fourchette de 13% à 54%. En moyenne, les émissions de gaz à effet de serre des portefeuilles qui ont participé au benchmarking REIDA s’élèvent à 13,1 kg d’équivalents CO2 par m² de surface de référence énergétique. Le benchmarking prend en compte non seulement le dioxyde de carbone mais aussi tous les autres gaz à effet de serre, tels que le méthane ou le protoxyde d’azote, et calcule ainsi des équivalents CO2 (CO2e). Le portefeuille REIDA 2022 obtient ainsi une très bonne valeur – avec une fourchette comprise entre 4,1 et 22,4 kg de CO2e/m². L’échantillon recueilli par l’Université de Lausanne a obtenu une valeur moyenne de 19,6 kg CO2e/m². Une fois de plus, une comparaison directe n’est possible qu’avec des réserves, faute d’une méthode de calcul uniforme.

    Indication des plages d’incertitude
    Une autre réalisation du benchmarking REIDA est l’indication des plages d’incertitude. En effet, les valeurs de consommation et d’émission utilisées ainsi que les calculs sont toujours entachés d’incertitudes (p. ex. capteurs de mesure imprécis, petites imprécisions de conversion de la surface louable en surface de référence énergétique). Ces incertitudes sont agrégées pour chaque portefeuille et indiquées au niveau des ratios sous la forme d’une plage d’incertitude qui indique le degré de fiabilité du ratio. La plage d’incertitude est exprimée sous la forme d’un double écart-type, ce qui signifie que la valeur réelle a une probabilité de 95% de se trouver dans la plage d’incertitude indiquée. Pour l’indicateur de l’intensité des émissions de CO2e, les différents portefeuilles présentent des plages d’incertitude allant de 0,3 à 5,8 kg de CO2e/m².

    Nouvelle norme pour le reporting ESG en Suisse
    Avec le benchmarking CO2, la REIDA établit une nouvelle norme et franchit ainsi une étape importante dans le reporting ESG de l’immobilier en Suisse. La norme doit non seulement être améliorée en permanence en termes de méthodologie et de qualité des données, mais aussi, à terme, inclure des aspects de la durabilité environnementale qui n’ont pas encore été pris en compte. L’une des principales questions en suspens sera de couvrir non seulement la phase d’exploitation des biens immobiliers, mais aussi l’ensemble de leur cycle de vie, et notamment d’intégrer le thème de l’énergie grise. L’ajout de notations et de certificats – qui ont des limites en termes de transparence et de comparabilité – ainsi que le passage à l’affichage direct des indicateurs clés proprement dits sont donc en cours.

  • La première société immobilière de Suisse relève la barre

    La première société immobilière de Suisse relève la barre

    Swiss Prime Site annonce un bénéfice de 267,4 millions de francs pour le premier semestre 2022. En comparaison d'une année sur l'autre, cela correspond à une croissance de 6,3 %. Avec une croissance du cash-flow (croissance FFO) par action générée dans les activités d'exploitation de 7,2%, un taux de vacance réduit d'une année sur l'autre de 4,7 à 4,4% et un portefeuille immobilier d'une valeur de 20 milliards de francs, l'entreprise a ses propres objectifs pour l'ensemble de l'année déjà atteint voire dépassé fin juin, écrit Swiss Prime Site dans un communiqué de presse . La société immobilière augmente donc ses objectifs pour 2022.

    La valeur des actifs immobiliers sous gestion devrait dépasser les 20 milliards de francs d'ici fin 2022. Auparavant, la fourchette cible pour le portefeuille immobilier était de 19 à 20 milliards de francs. La limite supérieure du taux de vacance sera abaissée de 4,6 à 4,4 %.

    Un résultat d'exploitation au niveau de l'EBIT d'environ CHF 30 millions est visé pour la division Fonds immobiliers ( Swiss Prime Site Solutions ). Jusqu'ici, la barre se situait entre 27 et 28 millions de francs. Au cours du semestre sous revue, Swiss Prime Site Solutions a réalisé un EBIT de CHF 17,1 millions.

    Globalement, le résultat d'exploitation du Groupe au premier semestre 2022 s'élève à 198,8 millions de CHF, en baisse de 15,4 millions de CHF par rapport à la même période de l'année précédente. Swiss Prime Site attribue cela à des succès de vente inférieurs à ceux de l'année précédente. Cependant, le résultat d'exploitation a augmenté de 2,5% à 378,9 millions de francs.

  • Zurich mise sur Madaster

    Zurich mise sur Madaster

    La division immobilière de la gestion des investissements de Zurich Insurance Group teste le passeport matériel de Madaster dans un projet immobilier aux Pays-Bas, informe Madaster Suisse dans un communiqué . Tous les matériaux utilisés dans le bâtiment sont enregistrés dans le laissez-passer matériaux Madaster. De cette manière, le recyclage futur du matériau est rendu possible. Zurich veut utiliser la carte d’identité d’immeuble pour les décisions futures concernant le développement de son propre portefeuille immobilier.

    « Grâce à la transparence des données d’un passeport matériel, nous voulons en savoir plus sur l’impact d’un bâtiment sur les personnes et l’environnement », a déclaré Roger Baumann, Chief Operating Officer et Head of Global Real Estate Product Development chez Zurich, cité dans le communiqué. . « Nous espérons pouvoir identifier de nouvelles marges de décision pour une décarbonation significative de notre portefeuille immobilier. »

    Madaster veut renforcer l’économie circulaire dans le secteur de la construction et de l’immobilier. Pour cela, elle propose sur sa plateforme des outils numériques, tels que des passeports matériels et des indices d’enregistrement de la valeur économique et circulaire des bâtiments. De plus, les entreprises qui s’engagent pour l’économie circulaire dans le secteur de la construction et de l’immobilier sont mises en réseau. « Nous voulons montrer que les bâtiments sont des systèmes dynamiques dont la conservation de la valeur peut être réalisée grâce à la transparence des données », explique Marloes Fischer, directeur général de Madaster Services Suisse.