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Étiquette : Kostenmiete

  • Wolf-Areal Bâle logements à prix modérés

    Wolf-Areal Bâle logements à prix modérés

    Les CFF font avancer la transformation de l’ancienne gare de marchandises Wolf en un quartier d’habitation et de travail urbain. Comme pour le projet Volta Nord, les anciennes surfaces ferroviaires seront ouvertes à l’habitat, au travail et aux loisirs.

    sur deux parcelles situées au cœur du site, quelque 270 logements seront construits à partir de 2028, positionnés de manière ciblée dans le segment des prix avantageux.

    location à prix coûtant et formes d’habitat contemporaines
    La coopérative d’habitation bâloise prévoit environ 150 logements en coopérative, Vivanta environ 120 autres unités à prix modérés. Tous les logements sont réalisés selon le principe du loyer basé sur les coûts, ce qui permet de pratiquer des loyers modérés à long terme.

    les concepts misent sur des formes d’habitat modernes pour différentes phases de la vie, des familles aux personnes âgées en passant par les célibataires. Des espaces communs et des zones de rencontre doivent renforcer la vie de quartier et favoriser les réseaux sociaux.

    Des partenaires d’utilité publique avec une mission claire
    BWG et Vivanta poursuivent une mission d’utilité publique explicite. Assurer un logement abordable tout en respectant des normes de qualité et de durabilité élevées. Les projets doivent montrer que les méthodes de construction écologiques sont compatibles avec des loyers supportables.

    le droit de superficie comme instrument de développement
    L’attribution des terrains à bâtir se fait dans le cadre d’un contrat de droit de superficie partenarial, développé conjointement par les CFF, l’Office fédéral du logement et la Coopérative d’habitation Suisse. Ce modèle crée des conditions fiables pour les maîtres d’ouvrage d’utilité publique et accélère la réalisation de logements à prix modérés dans les centres.

    avec le développement du site Wolf, les CFF poursuivent leur stratégie visant à ouvrir les surfaces qui ne sont plus nécessaires à l’exploitation à une utilisation urbaine moderne et à apporter une contribution substantielle au logement abordable.

  • Loyer basé sur les coûts et hausse des prix des terrains

    Loyer basé sur les coûts et hausse des prix des terrains

    Le modèle de loyer basé sur les coûts repose sur le calcul d’un intérêt couvrant les coûts totaux d’investissement d’un nouveau bâtiment. Dans de nombreuses villes, le terrain à bâtir représente désormais jusqu’à la moitié de ces coûts. A Zurich en particulier, les prix des terrains ont massivement augmenté au cours des 15 dernières années, passant de 1 419 CHF par m² en 2007 à plus de 5 800 CHF en 2023.

    Même avec un calcul conservateur, la part de la valeur du terrain dans le coût total de l’investissement est aujourd’hui proche de 50 %. Cela signifie qu’une baisse ou une hausse du prix du terrain a un impact direct sur les coûts de location. Pour compenser une augmentation de 10 % du prix du terrain, le loyer basé sur les coûts devrait augmenter d’environ 5 %.

    Loyer basé sur les coûts comparé au loyer du marché
    Une analyse du lotissement Werdwies à Zurich Altstetten montre que les coûts de construction ont augmenté de 32,5 % depuis 2007. Le loyer basé sur les coûts d’un lotissement nouvellement construit serait actuellement à peine inférieur au loyer du marché.

    Selon un calcul avec un rendement brut de 4,25 %, le loyer du marché pour un appartement de 70 m² serait de 2 567 CHF par mois. Une réduction du rendement brut à 4 % pourrait faire baisser le loyer, mais sans subvention, il ne serait abordable que pour 56,6 % des ménages locaux.

    Subventions comme instrument de contrôle
    Différents modèles de subventions sont envisageables pour réduire la charge locative.

    Subventions foncières : Une subvention publique de 20 % de la valeur du terrain pourrait augmenter l’accessibilité financière de 7,1 points de pourcentage.

    Subvention au sujet : des subventions directes aux ménages pourraient alléger la charge de manière ciblée pour ceux qui en ont le plus besoin.

    Promotion de l’objet : une réduction des taxes sur la plus-value pourrait favoriser le développement de logements abordables, à condition que des mécanismes de contrôle clairs soient mis en place.

    Aménagement du territoire et sécurité de la planification : des clés
    Un levier décisif pour contrôler les coûts du logement est la définition précoce et transparente des règles de construction. L’incertitude quant aux futures réglementations des loyers ou aux taxes sur la plus-value peut conduire à de mauvais investissements.

    Afin de permettre la construction de logements abordables à long terme, les communes devraient utiliser systématiquement les plus-values de planification pour réduire les loyers ou encourager les personnes concernées. En outre, les mesures doivent viser à maîtriser la hausse des prix des terrains, car sans intervention, les loyers basés sur les coûts atteindront de plus en plus le niveau du marché.