Le canton et la ville de Zoug souffrent encore plus que d’autres cantons et villes d’une pénurie de logements. Le canton de Zoug affiche le taux de vacance le plus bas du pays (0,2%), et ce pour la quatrième année consécutive. Le manque d’offre et la forte demande persistante entraînent une forte concurrence pour les quelques logements locatifs annoncés : la durée de relocation bat des records. Il y a suffisamment de personnes aisées qui emménagent ou déménagent pour accepter des loyers toujours plus élevés¹.
Comme les loyers proposés sont aujourd’hui 50% plus élevés que la moyenne suisse, les plaintes selon lesquelles les logements locatifs ne sont plus abordables vont loin dans la classe moyenne². Même ceux qui souhaitent déménager ou s’installer dans le canton avec des revenus normaux ont peu de chances d’accéder à l’offre de logements.
Dans ce contexte, la question se pose de savoir ce que les propriétaires axés sur le rendement, qui possèdent ou souhaitent développer des logements dans le canton et la ville de Zoug, peuvent faire pour fournir des logements à de larges couches de la population.
Comment définir le logement abordable ?
La première question qui se pose est de savoir comment définir un logement « abordable ». Il existe une approche orientée vers l’objet, une approche orientée vers le marché et une approche orientée vers le groupe cible. Les loyers des logements peuvent être définis comme abordables s’ils sont calculés sur la base d’un coût d’investissement maximal pour un logement. Pour que ce calcul soit correct pour les propriétaires soucieux de rentabilité, il faut un consensus sur ce qui constitue une limite raisonnable pour les coûts d’investissement. L’approche orientée vers le marché place les loyers de logements à bas prix dans des quantiles spécifiques des loyers du marché. Cela nécessite un consensus sur les quantiles qui sont abordables. Enfin, les loyers abordables sont ceux qui sont financièrement supportables pour les locataires. Pour cela, il faut un consensus sur le fait que les ménages ne doivent pas dépenser plus d’un tiers de leur revenu brut – ou plus généreusement de leur revenu imposable – pour le loyer, par exemple.
Marge de manœuvre via l’approche subjective
L’approche par la capacité financière est la plus pertinente pour une large couverture du logement. Contrairement à l’approche par les coûts d’investissement, cette approche tient compte du fait que de nombreuses personnes gagnent plus dans le canton de Zoug que dans d’autres cantons et peuvent donc se permettre de payer des loyers plus élevés (figure 1). Contrairement à l’approche par les quantiles des loyers du marché, elle ne s’oriente pas sur la disposition à payer des personnes qui emménagent ou déménagent, mais sur les revenus réels de la population. Cette approche aide à cibler les besoins de certains groupes de revenus.
Un logement abordable pour une personne vivant seule et appartenant à la classe moyenne inférieure, qui gagne entre 70 et 100% du revenu médian, devrait ainsi coûter entre 1400 et 1900 francs dans la ville de Zoug. La surface habitable offerte à ce prix est décidée par le fournisseur sur la base de son évaluation de la viabilité commerciale d’un logement. Comme l’abordabilité se base sur le prix unitaire du logement et non sur le prix au mètre carré, les investisseurs orientés vers le rendement ont plus de marge de manœuvre pour intégrer le logement abordable dans leurs calculs de rentabilité.
Répartir au mieux les logements abordables existants
La construction de logements prend du temps et est souvent liée à des processus de planification incertains. Les propriétaires et les investisseurs ne sont pas non plus libres de décider où et combien de logements supplémentaires ils souhaitent réaliser. Les propriétaires ont des possibilités d’action immédiates avec leur parc immobilier : ils peuvent contribuer à l’approvisionnement de la population en général s’ils répartissent de manière optimale leurs logements locatifs libres. Chaque changement de logement offre la possibilité de prendre en compte la partie locataire la plus adaptée, conformément au principe du « meilleur propriétaire ». Les propriétaires peuvent donner des instructions aux équipes de location pour qu’elles exploitent au maximum les possibilités de location de logements accessibles à la classe moyenne et qu’elles choisissent la personne qui peut le moins se permettre de louer le logement, par exemple en supposant qu’elle gagne un salaire complet. Pour ce faire, les équipes de location ont simplement besoin d’une matrice qui leur indique, par nombre de pièces, les loyers maximums accessibles à la classe moyenne (ou à la catégorie de revenus visée). Si un logement libre se libère dans la fourchette de prix correspondante, la règle serait appliquée.
Conclusion
Pour détendre la situation sur le marché du logement, il faut s’atteler aux tâches de longue haleine consistant à réduire les obstacles à la construction de logements et à développer une compréhension interpartis de la définition d’un logement abordable et de la manière dont sa mise à disposition doit être réglementée. Dans l’intervalle, les propriétaires axés sur le rendement peuvent apporter leur contribution en abordant la fourniture de logements abordables selon une approche subjective qui s’inscrit dans leur logique de marché. Ce faisant, ils restent également fidèles aux intérêts légitimes de leurs parties prenantes directes.
