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Étiquette : Mietregulierung

  • Le plafond des loyers mange ses propres enfants

    Le plafond des loyers mange ses propres enfants

    Depuis l’entrée en vigueur de l’ordonnance sur la protection du logement à Bâle-Ville en mai 2022, les demandes de permis de construire pour des logements locatifs se sont effondrées de 76 pour cent. en 2024, seuls 151 nouveaux logements ont été achevés dans le canton-ville, soit moins d’un quart de la moyenne à long terme. Alors que Zurich a enregistré une hausse de 20 pour cent des demandes de permis de construire au cours de la même période, l’activité de construction s’est pratiquement arrêtée à Bâle.

    La rénovation ne se fait pas, les bâtiments se dégradent
    La réglementation ne freine pas seulement la construction de nouveaux bâtiments, elle paralyse également la rénovation du parc immobilier existant. Les entreprises artisanales se plaignent du manque de commandes ; certaines entreprises cherchent du travail à 40 kilomètres de là, dans le Fricktal. Les rénovations énergétiques nécessaires ne sont pas effectuées, les immeubles se dégradent. Au final, ce sont les locataires eux-mêmes qui en pâtissent, ce qui va à l’encontre de toute ambition de protection du climat.

    Genève 40 ans de réglementation, 40 ans de retard
    Genève connaît depuis 1983 l’une des protections des locataires les plus strictes de Suisse. Le résultat est décevant. 83,5 % des immeubles d’habitation de plus de 40 ans n’ont jamais été modernisés en profondeur, contre 47,6 % à Bâle et 41,3 % à Zurich. A Genève, les nouveaux locataires paient en moyenne 30 pour cent de plus par mètre carré que les locataires en place. Une protection stricte des locataires protège donc surtout ceux qui ont déjà un logement bon marché. Donc pas ceux qui en cherchent un.

    Le vrai problème, une offre insuffisante
    Pour faire baisser les loyers, il faut augmenter l’offre. Cela signifie des procédures d’autorisation plus rapides, plus de densification, plus de constructions neuves de remplacement et de surélévations ainsi que moins de recours. Le Grand Conseil zurichois a déjà élaboré deux contre-propositions qui misent sur de meilleures conditions-cadres plutôt que sur des interdictions. C’est la bonne direction à prendre.

    Ce que Zurich doit décider
    Le marché du logement dans le canton de Zurich est sous pression, c’est réel. Mais un plafonnement des loyers ne résout pas le problème, il l’aggrave. Bâle et Genève ne sont pas des théories, mais des avertissements vécus. Le 14 juin, Zurich a le choix entre apprendre de ses erreurs ou les répéter.

  • L’initiative zurichoise sur le logement augmente la valeur à risque des portefeuilles immobiliers

    L’initiative zurichoise sur le logement augmente la valeur à risque des portefeuilles immobiliers

    En février 2024, l’initiative zurichoise pour la protection du logement a été déposée avec plus de 20 000 signatures. Initiée par l’association des locataires, le PS, les Verts et l’AL, elle vise à donner à l’avenir aux communes une plus grande marge de manœuvre pour intervenir sur le marché du logement. Le vote est prévu pour 2026. Mais dès aujourd’hui, les propriétaires de logements existants devraient analyser les effets possibles sur leurs portefeuilles.

    Un cadre flexible aux conséquences incertaines
    Le projet cantonal se limite à des définitions de cadre. Les communes obtiennent le droit de définir des plafonds de loyer limités dans le temps en cas de pénurie de logements ainsi que lors de transformations, de démolitions ou de conversions en propriété. La mise en œuvre de ces plafonds est laissée à la discrétion des communes. Tout décret communal serait susceptible de faire l’objet d’un référendum. Mais en s’inspirant de modèles tels que Bâle-Ville ou Genève, de nombreuses communes devraient adopter des instruments similaires.

    Risques pour le maintien de la valeur et la dynamique d’investissement
    La « valeur à risque » potentielle pour les portefeuilles immobiliers réside dans les restrictions en matière d’adaptation des loyers, l’incertitude dans le développement de projets et la baisse de la volonté d’investissement. L’expérience d’autres cantons montre que le plafonnement des loyers freine les activités de construction et de rénovation, ce qui peut conduire à moyen terme à des pénuries d’offre et à une érosion de la qualité du logement. Les biens immobiliers existants sur des marchés tendus sont particulièrement touchés.

    Stratégies de minimisation des risques demandées
    Pour les investisseurs institutionnels, il est recommandé de procéder à une analyse différenciée des scénarios, qui tient compte non seulement des éventuelles dépréciations, mais aussi des conséquences fiscales et réglementaires. Une diversification stratégique, une gestion active des actifs et une communication opportune avec les municipalités seront décisives pour garantir des marges de manœuvre.