Tout est relatif : pour les gestionnaires de fonds de pension, cette citation attribuée au prix Nobel Albert Einstein peut avoir une résonance particulière en ce moment. En effet, leurs investissements en actions et en obligations se sont fortement dépréciés l’année dernière. En revanche, les positions dans l’immobilier ont moins souffert. En conséquence, ces derniers ont souvent pris beaucoup de poids – en termes relatifs – dans le portefeuille d’investissement des institutions de prévoyance. Les conséquences ne sont pas seulement théoriques, mais bien réelles.
En effet, dès la fin de l’année dernière, les observateurs du marché ont averti qu’un quart des caisses de pension suisses devaient vendre ou dévaluer des investissements immobiliers parce que leur poids dépassait les prescriptions de l’ordonnance sur la prévoyance vieillesse, survivants et invalidité (OPP2). Ces ordonnances imposent un quota fixe pour les investissements immobiliers, qui ne doit pas dépasser 30%.
« Quelques caisses de pension ont eu des violations de la fourchette«
Heinz Rothacher, CEO de la célèbre société de conseil en caisses de pension saint-galloise Complementa, déclare maintenant à finews.ch que les violations de quotas à la fin 2022 ont été encore plus importantes que ce que l’on craignait. « Plus d’un tiers des caisses de pension ont affiché un quota immobilier supérieur à 30% », explique le spécialiste du marché (voir graphique ci-dessous). Et il note : « Il y a quelques caisses de pension qui ont eu une violation de la fourchette en raison de l’augmentation des ratios »
Effectivement, l’ordonnance OPP2 autorise certaines marges de manœuvre pour les parts de portefeuille, selon lesquelles les caisses de pension peuvent concevoir leur stratégie d’investissement. Mais cette marge de manœuvre a aussi ses limites. C’est pourquoi il existe deux tactiques en cas de dépassement des limites : S’asseoir ou corriger.
Maintenir la quote-part pourle moment
Dans un premier temps, les caisses de pension ont apparemment opté pour la première solution. « Comme il s’agit d’une violation passive des marges de fluctuation, elles ont été tolérées et il a été décidé de maintenir le quota existant », rapporte Rothacher. Il en va de même pour les violations de la limite de 30 pour cent de l’OPP2, a-t-il ajouté.
Complementa a interrogé plus de 150 décideurs de la prévoyance professionnelle sur cette problématique ; le CEO sait donc très bien dans quelle direction va le secteur. Fin 2022, le taux immobilier était en moyenne de 24,1 pour cent, soit 3 points de pourcentage de plus que l’année précédente.
L’attentisme n’a pas mal fonctionné jusqu’à présent pour les caisses de pension. La part de l’immobilier a de nouveau diminué cette année en raison de la performance positive des marchés boursiers, rapporte Rothacher. En conséquence, « la violation des marges de fluctuation a ainsi été partiellement corrigée »
Des enquêtes récentes du Credit Suisse montrent que les caisses de prévoyance suisses ont réalisé jusqu’à fin juin dernier un rendement moyen des placements de 3,86% ; la grande banque UBS obtient dans ses mesures une performance moyenne après déduction des frais de 3,51%. Les caisses ont donc déjà dépassé le taux de distribution minimum de 1% par an prescrit par la loi.
Le problème de l’illiquidité
Le problème n’a pas disparu pour autant et les caisses de pension doivent s’efforcer, sur la base de leur stratégie d’investissement, de respecter les fourchettes définies à moyen terme. Un autre problème se pose : en raison de l’illiquidité de la classe d’actifs – on pense par exemple aux immeubles détenus en direct ou aux fondations de placement -, il est difficile d’adapter le ratio à court terme.
Les caisses doivent donc s’attaquer aux domaines où les liquidités sont les plus faciles à trouver : les placements immobiliers cotés. Comme l’indique Rothacher de Complementa, les choses commencent à bouger dans ce domaine. « 37 pour cent des caisses qui ont participé à l’enquête prévoient de réduire leurs fonds immobiliers cotés », explique le professionnel de la finance. En outre, 11 pour cent des personnes interrogées envisagent de réduire les fonds non cotés.
Les frais de rachat augmentent
Comme on peut le constater, les prix des fonds immobiliers suisses ont déjà fortement baissé en 2022. L’année dernière, le SIX Real Estate Funds Broad Index (SWIIT) a perdu plus de 15% de sa valeur. Cette année, le compteur a stagné. Dans le même temps, les groupes de placement non cotés ont ressenti une baisse de la demande d’investissements supplémentaires, explique Rothacher.
Lors des augmentations de capital, divers groupes immobiliers ont reçu nettement moins d’engagements que prévu. « Il y a peu de temps encore, les sursouscriptions étaient la norme », rappelle-t-il.
Le CEO de Complementa ne s’attend certes pas à des ventes importantes de tels véhicules. En revanche, il sait que certains groupes de placement ont déjà augmenté les frais de rachat cette année, notamment en raison de leur volonté de protéger les investisseurs existants. Cela peut avoir un effet dissuasif sur les vendeurs. « Les frais de rachat varient fortement d’un véhicule de placement à l’autre et peuvent parfois représenter une grande partie de la performance annuelle », explique Rothacher.
Quand les évaluateurs ont-ils recours au crayon rouge ?
Mais même ceux qui s’accrochent obstinément à leurs positions immobilières peuvent y laisser des plumes. Et ce, si des corrections d’évaluation interviennent parce que les évaluateurs immobiliers seraient contraints de relever les taux d’escompte en raison de nouvelles hausses des taux d’intérêt.
Sur le marché suisse du moins, la faiblesse actuelle de l’activité de construction, l’immigration et la tendance à la hausse des loyers font que de telles mesures semblent encore prématurées. Mais de nouvelles hausses des taux d’intérêt de la part de la Banque nationale suisse pourraient inciter les évaluateurs à mettre la main au porte-monnaie.
Les caisses de pension locales ont souvent un « biais domestique » marqué dans leurs investissements immobiliers et seraient probablement sensibles à une baisse des valorisations.
