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  • Le secteur a soif de changement

    Le secteur a soif de changement

    The Branch a été fondée en 2020. Qu’est-ce que l’association et que fait-elle exactement ?
    W.S. Seidel : The Branch est une association à but non lucratif qui développe de nouveaux processus et de nouvelles solutions pour le développement et l’augmentation de la productivité de l’industrie de la construction et de l’immobilier, et qui favorise ainsi la transformation de l’industrie. L’association s’appuie sur une large base : d’une part, ses membres – des organisations de tout le secteur, des maîtres d’ouvrage privés et publics, des entrepreneurs, des planificateurs, des logisticiens et des experts en informatique. D’autre part, au niveau de la politique fédérale : The Branch doit contribuer à la réalisation des objectifs fixés par le Conseil fédéral dans son Agenda pour le développement durable 2030 et sa Stratégie énergétique 2050.

    Quels sont les objectifs de The Branch ?
    Y.Körber : The Branch s’engage en faveur d’une collaboration basée sur les processus et l’intégration au sein du secteur de la construction. Aujourd’hui, le secteur est très axé sur les disciplines, parfois même avec des œillères. On pense surtout en termes de phases et il y a une séparation frappante entre la planification et l’exécution. Or, une collaboration transversale serait extrêmement importante. Nous voulons dire par là que les différents acteurs doivent collaborer beaucoup plus étroitement dès le début et que l’exécution doit être prise en compte beaucoup plus tôt dans la planification. Nous travaillons intensément à l’établissement de modèles intégrés sur le marché et à l’élaboration de bases, de solutions et de réponses. Cela doit finalement conduire à une productivité et une innovation accrues ainsi qu’à de meilleurs résultats.

    St. Zanetti : Nous voulons montrer, à l’aide de projets concrets, que les nouveaux modèles fonctionnent. Nous voulons constituer un riche inventaire d’instruments ayant fait leurs preuves dans la pratique. Nous organisons également des événements au cours desquels nous discutons avec les participants de questions pratiques.

    Comment fonctionne la coopération au sein de l’association ?
    St. Zanetti : L’association s’organise actuellement en huit groupes de travail, qui se composent de manière dynamique et s’occupent de différents mandats dans différents domaines thématiques. L’un des groupes de travail se penche par exemple sur la question de savoir comment améliorer le traitement des données dans les projets de construction. Nous sommes actuellement en train de créer des modèles, par exemple pour l’échange de données conformément à la loi. Ces modèles permettent d’économiser beaucoup d’efforts, car chaque entreprise ne doit pas réinventer la roue.

    À quoi se mesure le succès de The Branch à long terme ?
    Y.Körber : Aux changements que nous pouvons générer dans le secteur : plus d’innovation, plus de durabilité, un changement culturel très concret. La croissance de l’association montre que notre idée fait son chemin – nous avons gagné plus de 500 membres en Suisse alémanique et en Suisse romande au cours des trois premières années et notre comité directeur compte près de 20 personnes. Cela montre aussi que le secteur a soif de changement.

    Le thème de l’énergie grise et de l’économie circulaire est actuellement très présent. Quel rôle joue-t-il chez The Branch ?
    W.S. Seidel : C’est l’un de nos thèmes principaux. Mieux gérer l’énergie grise et rendre les projets de construction plus durables n’est possible que par l’innovation. Et l’innovation nécessite un savoir-faire collectif – et donc la collaboration de différentes disciplines à un stade précoce.

    St. Zanetti : Au final, on ne pourra parvenir à une économie immobilière durable que si l’on pense en termes de cycles intégrés. C’est en effet la seule façon de savoir ce qui s’est passé, ce qui a été construit et quelles émissions ont été générées. De même, les objectifs de durabilité du Conseil fédéral ne pourront être atteints qu’avec une vision intégrée.

    Quelle est l’importance de la numérisation pour The Branch ?
    St. Zanetti : Ce n’est que lorsque nous sommes intégrés que nous pouvons, en tant que secteur, utiliser et exploiter les technologies de manière optimale. La numérisation favorise alors la collaboration intégrée. Lors de l’utilisation des technologies, la compatibilité des différents logiciels et technologies est essentielle. Nous nous penchons par exemple sur la question des interfaces entre les systèmes de différents acteurs et à différentes étapes, et sur la manière dont les entreprises doivent choisir leurs logiciels pour garantir la continuité des données. Nous voulons également établir des normes pour le secteur dans ce domaine.
    On reproche souvent aux entreprises de proptech de ne pas connaître les besoins du secteur et de ne fournir que quelques pièces du puzzle.

    Y. Körber : L’un des grands défis pour les jeunes entreprises de proptech est justement cette vision fragmentée et non intégrée des processus dans le secteur de la construction. Il est donc difficile pour les start-ups de développer des solutions évolutives. Elles développent une solution pour un projet – et la prochaine fois, tout doit être différent. L’action de The Branch conduira également à une standardisation dans ce domaine et permettra aux jeunes entreprises de développer plus facilement des solutions adaptées.

    Une question pour conclure : Pourquoi faites-vous personnellement partie du conseil d’administration ?
    St.Zanetti : Je trouve passionnant de faire avancer des sujets dans un format pragmatique, avec des personnes issues d’entreprises très différentes, sur la base d’exemples pratiques très concrets.

    Y.Körber : Ce qui me fascine, c’est que The Branch façonne l’innovation et la rend accessible à tous. Le secteur immobilier est un pilier important de l’économie suisse – notre approche sert donc non seulement au niveau du secteur, mais aussi au niveau national. Je suis heureux de m’engager dans cette voie.

    W.S.Seidel : Je suis au conseil d’administration pour faire évoluer à long terme la situation conflictuelle entre les différents acteurs du secteur de la construction, qui fait perdre beaucoup de valeur ajoutée, vers une culture proactive de production et de collaboration qui profite à tous.

    Wolf S. Seidel est avocat et expert reconnu en matière de droit de la construction, de la planification et de l’immobilier. La conception juridique pratique de modèles de gestion de projets intégrés constitue l’un des points forts de ses études et travaux actuels. Il s’engage dans différents comités et organisations qui mettent à la disposition des maîtres d’ouvrage suisses – publics et privés – des formes de réalisation collaboratives et optimisées en termes de processus.

    Yvette Körber est cofondatrice de plusieurs entreprises, dont Amberg Loglay AG. Elle travaille avec succès dans l’industrie de la construction depuis plusieurs années et aide le secteur à devenir plus efficace grâce à une logistique de construction intelligente et numérique. Elle s’engage dans « The Branch » dans les groupes Design Build et Compétence de commande.

    Stefan Zanetti a créé plusieurs spin-offs à partir de l’ETH Zurich ; la dernière en date est Allthings Technologies AG, une plateforme d’intégration et d’orchestration pour le secteur immobilier qui relie de nombreux systèmes de manière transparente. Il s’engage dans différents comités pour un paysage logiciel perméable et interconnectable sans faille dans l’industrie immobilière en Suisse et en Europe, et est également régulièrement chargé de cours dans différents cursus de formation CAS et MAS.

  • Les investisseurs font la queue devant les propriétés de premier ordre

    Les investisseurs font la queue devant les propriétés de premier ordre

    Wer heute eine Immobilie an bester Lage erstehen will, braucht viel Geld und Geduld. Vor Büro- und Wohngebäuden mit hervorragender Erschliessung bilden sich heute lange virtuelle Schlangen von Investoren, die ihre Mittel möglichst sicher anlegen wollen. Bieterverfahren treiben die Preise auf neue Höchstwerte: In der Zürcher Goldküsten-Gemeinde Zumikon etwa erwarb ein Käufer kürzlich ein nicht mehr benötigtes, nur eine Minute neben einer ÖV-Station gelegenes Feuerwehrgebäude mit einigen Wohnungen für rund CHF 21 Mio. 37 Interessenten hatten sich beworben, der Endpreis lag fast zweieinhalb Mal so hoch wie der von der Gemeinde aufgrund einer professionellen Schätzung vorgegebene Mindestpreis von CHF 8.7 Mio. Im Fokus der Anleger standen 2021 vor allem sogenannte Core-Objekte: « Als risikoarme Anlageklasse sind erstklassige Immobilien nach wie vor ohne Alternative », begründet Yonas Mulugeta, CEO von CSL Immobilien, diese in den Zentren beobachtbare Entwicklung.

    Die Preisentwicklung führte 2021 dazu, dass die Netto-Anfangsrenditen in den meisten Segmenten des Investmentmarkts weiter auf neue Tiefstwerte sanken – dies, obwohl die meisten Investoren eher eine Seitwärtsbewegung erwartet hatten. Wohnliegenschaften erstklassiger Güte rentierten im Landesschnitt mit 1.85% (Vorjahr 2.1%). Noch stärker sanken die Renditen für Top-Büroobjekte: Diese fielen mit 1.9% (Vorjahr 2.35%) sogar knapp auf das Niveau der Wohnimmobilien.

    Ein Grund dafür: Investoren, die im Wohnmarkt nicht mehr zum Zug kamen, wichen in den Büromarkt aus. Auf Interesse stiessen 2021 auch Gewerbe- und Logistikimmobilien – dies als eine weitere Ausweichbewegung von Investoren, die vom boomenden Onlinehandel profitieren wollen.

    Leere Büros in der Peripherie

    Auch die Unternehmen fokussierten ihre Nachfrage 2021 noch stärker auf zentrale Standorte. Der grössere Teil der in den vergangenen sechs Monaten verfügbaren Büroflächen von 2.43 Mio. m2 (Vorjahr 2.26 Mio. m2) entfiel deshalb auf Liegenschaften ausserhalb der städtischen Zentren. Im Wirtschaftsraum Zürich waren in den vergangenen sechs Monaten rund 910’000 m2 Bürofläche inseriert (Vorjahr 812’000 m2). Damit ist das Angebot innerhalb eines Jahres um 12% gestiegen – ähnlich stark wie in den Wirtschaftsräumen Bern (+14%) und Genf (+12%).

    Der Fokus der Unternehmen auf zentrale Bürostandorte ist insbesondere auch auf die Pandemie zurückzuführen. Viele Mitarbeitende haben sich an das Homeoffice gewöhnt. Um sie zumindest teilweise zurück ins Büro zu holen und dort einen neuen Alltag zu etablieren, muss dieses attraktiv sein. Neben der zentralen Lage mit guter Verkehrsanbindung gehört dazu ein ansprechendes Interieur, das Kreativität und Teamprozesse fördert. Unternehmen, die dies nicht bieten können, haben auf dem Arbeitsmarkt einen Nachteil.

    Eigenheimpreise flächendeckend gestiegen

    Auch im Wohnmarkt machte sich die Pandemie bemerkbar: Das Zuhause gewann an Bedeutung. Gleichzeitig löste das Homeoffice in vielen Haushalten ein Platzproblem aus. Dies führte zu einer steigenden Nachfrage – insbesondere im Eigentumssegment, das weiterhin vom attraktiven Finanzierungsumfeld profitiert. Auf der Angebotsseite kam nur wenig Neues hinzu. Die Folge waren fast flächendeckend steigende Preise für Eigenheime. Dieser Trend dürfte sich 2022 fortsetzen – die Hypothekarzinsen bleiben auf tiefem Niveau, auch wenn sie zuletzt leicht gestiegen sind.

    Im Mietwohnungssegment wirkte sich die gestiegene Nachfrage insbesondere strukturell aus: Gesucht waren 2021 vor allem grössere Objekte, während das Interesse an 1- bis 2.5-Zimmer-Wohnungen an vielen Lagen spürbar abnahm. Die Erfahrung von CSL Immobilien im Markt zeigt: Paare beziehen heute kaum mehr eine 2.5-Zimmer-Wohnung, sondern suchen mindestens eine Wohnung mit 3.5, lieber noch mit 4.5 Zimmern. Dies zeigt sich auch in den Zahlen: Im Kanton Zürich stieg der Anteil der 1- bis 2.5-Zimmer-Wohnungen unter den leerstehenden Wohnungen 2021 auf 27%, ein Jahr zuvor lag dieser noch bei 22%.

    Die Leerstandsquote im Wohnmarkt sank 2021 aufgrund der grossen Nachfrage über das ganze Land gesehen auf 1.54% (Vorjahr 1.72%).

    Allerdings zeigt die Quote grosse regionale Unterschiede. Im Vergleich der grössten Agglomerationen weist Zug mit 0.4% den tiefsten Wert auf, Olten-Zofingen mit 3.8% den höchsten. Im Kanton Zürich lag die Leerstandsquote 2021 bei 0.72% (Vorjahr 0.91%). In der Stadt Zürich stieg die Leerstandsquote 2021 zwar minimal an, zeigte aber mit 0.17% (Vorjahr 0.15%) immer noch einen äusserst ausgetrockneten Markt.