L’étude « Bautätigkeit und Verdrängung », réalisée par l’EPF de Zurich sur mandat de l’Office fédéral du logement, montre qu’au cours des deux dernières décennies, le développement de l’urbanisation en Suisse s’est clairement orienté vers l’intérieur. C’est principalement grâce à des constructions de remplacement et à la réaffectation de zones industrielles et commerciales que de nouveaux logements sont créés dans les zones urbaines et non plus en rase campagne. Dans des villes comme Bâle, un quart des nouveaux logements ont été réalisés sur d’anciennes zones industrielles.
Plus de logements malgré moins de nouvelles constructions
Bien que le nombre de nouveaux logements construits soit en légère baisse, le nombre net de logements continue d’augmenter. Cela s’explique par l’efficacité de la densification. A Bâle, Genève et Lausanne, on construit jusqu’à deux fois plus de nouvelles unités par logement démoli qu’à Berne ou Zurich. La densification devient ainsi le levier central de la création de logements dans les zones fortement urbanisées.
Qui est évincé ?
Le côté obscur de la densification se manifeste dans la composition sociale des quartiers concernés. A Zurich en particulier, il arrive plus souvent que des locataires de longue durée perdent leur logement en raison d’une démolition ou d’une rénovation totale. Ceux qui doivent déménager ont souvent des revenus nettement inférieurs, jusqu’à 40% de moins que la moyenne. En revanche, les ménages aux revenus plus élevés que la moyenne emménagent dans les nouvelles constructions.
Migration et revenu comme facteur de risque
L’étude révèle également des désavantages structurels. Les demandeurs d’asile, les réfugiés et les personnes d’origine africaine sont plus souvent touchés par l’éviction que la moyenne. La densification des constructions touche donc particulièrement ceux qui ont le plus besoin d’un logement abordable et qui ne le trouvent souvent plus dans la même commune. Malgré cela, une part considérable des personnes concernées, jusqu’à 64%, parvient à rester dans sa commune.
Les villes en mutation – un équilibre social ?
La densification est utile et nécessaire du point de vue de l’aménagement du territoire. Mais elle ne modifie pas seulement le paysage urbain, mais aussi la structure sociale des quartiers. Le défi des prochaines années sera de gérer le changement de manière à ce qu’il ne conduise pas à une fracture sociale, mais à des villes mixtes et résilientes offrant des logements pour tous.
