L’immobilier est la troisième source d’émissions de gaz à effet de serre en Suisse, après les transports et l’industrie, avec une part de 23,9%. Pour atteindre les objectifs climatiques de zéro net, l’immobilier durable est donc incontournable. Toutefois, il n’est pas évident de savoir si un bien immobilier est écologique ou non. C’est pourquoi des labels et des notations ont été créés très tôt afin de fournir des informations sur la durabilité des biens immobiliers.
La comparabilité est essentielle
Ce qui, au départ, a beaucoup contribué à la promotion et à une meilleure compréhension de la durabilité de l’immobilier, est devenu un problème en soi. La diversité des labels et des initiatives dans le domaine de la durabilité dépasse les capacités de nombreux acteurs du marché. De plus, il est difficile de comparer les différentes notations entre elles. De nombreuses notations comprennent plusieurs dizaines d’indicateurs, si bien qu’il est difficile de savoir ce qu’elles veulent exprimer. De plus, de nombreux véhicules d’investissement dans le secteur immobilier sont aujourd’hui étiquetés comme durables et appliquent des critères ESG, sans pour autant que l’on sache clairement à quel point les biens immobiliers en question sont durables.
La tendance est à la publication d’indicateurs environnementaux
Les investisseurs exigent cependant des informations de plus en plus précises et veulent pouvoir comparer différents produits d’investissement non seulement en termes de rendement ou de risque, mais aussi de durabilité. La tendance actuelle est donc à la publication directe d’indicateurs environnementaux, tels que la consommation d’énergie ou les émissions de gaz à effet de serre. L’année dernière, les associations AMAS et CAFP ont obligé ou demandé à leurs membres de publier les principaux indicateurs dans les rapports annuels des fonds immobiliers et des fondations de placement immobilier dont la date de clôture est postérieure à fin 2023.
Pourquoi une norme ?
Cependant, le calcul de ces ratios est loin d’être simple. Pour les mêmes biens immobiliers, les valeurs peuvent varier en fonction de la méthode de calcul. Une standardisation est donc nécessaire. La REIDA s’est attelée à cette tâche et a élaboré une norme pour la détermination des principaux indicateurs environnementaux dans le secteur immobilier. Conformément à cette norme REIDA, un benchmarking a été réalisé en 2022 avec 3984 immeubles existants, soit 36 portefeuilles immobiliers, qui disposent au total de près de 23 millions de m2 de surface de référence énergétique.
Qu’est-ce qui a été mesuré ?
Seules les valeurs de consommation réelles mesurées sont prises en compte et font l’objet d’un bilan. Cela constitue une grande différence par rapport à d’autres enquêtes qui ne disposent souvent pas de données de consommation et qui utilisent donc le plus souvent des valeurs calculées (estimations sur la base de valeurs de référence). Pour chacun des portefeuilles immobiliers, les résultats sont accompagnés du taux de couverture. Celui-ci décrit la part des immeubles du portefeuille pour lesquels des données de consommation d’énergie mesurées sont disponibles. En moyenne, le taux de couverture des 36 portefeuilles est de 83,1%. La publication du taux de couverture sert également la transparence, mais elle est encore peu répandue. Une analyse des rapports annuels des fonds immobiliers cotés effectuée par pom+Consulting en 2022 a montré que seuls 25% d’entre eux contenaient des informations quantitatives sur le taux de couverture.
Résultats du benchmarking et leur classement
La consommation moyenne d’énergie dans le portefeuille de benchmarking REIDA s’élève à 97,4 kWh par m² de surface de référence énergétique. La fourchette se situe entre 59 et 146 kWh/ m². Les portefeuilles qui se situent dans le bas de la fourchette sont probablement dus à des situations spéciales – par exemple, les locataires uniques achètent beaucoup d’énergie eux-mêmes, ce qui n’est pas encore pris en compte dans l’indice énergétique selon la méthodologie actuelle. Une enquête en ligne de l’Université de Lausanne, qui a analysé 66 portefeuilles d’investisseurs institutionnels couvrant plus de 31 millions de m² de bâtiments, a révélé une valeur légèrement plus élevée de 105,5 kWh/m² de surface de référence énergétique pour l’année de référence 2020 – mais sans utiliser une méthodologie de calcul uniforme.
La part d’énergie renouvelable dans le benchmarking CO2 de REIDA est en moyenne de 25,8%, avec une fourchette de 13% à 54%. En moyenne, les émissions de gaz à effet de serre des portefeuilles qui ont participé au benchmarking REIDA s’élèvent à 13,1 kg d’équivalents CO2 par m² de surface de référence énergétique. Le benchmarking prend en compte non seulement le dioxyde de carbone mais aussi tous les autres gaz à effet de serre, tels que le méthane ou le protoxyde d’azote, et calcule ainsi des équivalents CO2 (CO2e). Le portefeuille REIDA 2022 obtient ainsi une très bonne valeur – avec une fourchette comprise entre 4,1 et 22,4 kg de CO2e/m². L’échantillon recueilli par l’Université de Lausanne a obtenu une valeur moyenne de 19,6 kg CO2e/m². Une fois de plus, une comparaison directe n’est possible qu’avec des réserves, faute d’une méthode de calcul uniforme.
Indication des plages d’incertitude
Une autre réalisation du benchmarking REIDA est l’indication des plages d’incertitude. En effet, les valeurs de consommation et d’émission utilisées ainsi que les calculs sont toujours entachés d’incertitudes (p. ex. capteurs de mesure imprécis, petites imprécisions de conversion de la surface louable en surface de référence énergétique). Ces incertitudes sont agrégées pour chaque portefeuille et indiquées au niveau des ratios sous la forme d’une plage d’incertitude qui indique le degré de fiabilité du ratio. La plage d’incertitude est exprimée sous la forme d’un double écart-type, ce qui signifie que la valeur réelle a une probabilité de 95% de se trouver dans la plage d’incertitude indiquée. Pour l’indicateur de l’intensité des émissions de CO2e, les différents portefeuilles présentent des plages d’incertitude allant de 0,3 à 5,8 kg de CO2e/m².
Nouvelle norme pour le reporting ESG en Suisse
Avec le benchmarking CO2, la REIDA établit une nouvelle norme et franchit ainsi une étape importante dans le reporting ESG de l’immobilier en Suisse. La norme doit non seulement être améliorée en permanence en termes de méthodologie et de qualité des données, mais aussi, à terme, inclure des aspects de la durabilité environnementale qui n’ont pas encore été pris en compte. L’une des principales questions en suspens sera de couvrir non seulement la phase d’exploitation des biens immobiliers, mais aussi l’ensemble de leur cycle de vie, et notamment d’intégrer le thème de l’énergie grise. L’ajout de notations et de certificats – qui ont des limites en termes de transparence et de comparabilité – ainsi que le passage à l’affichage direct des indicateurs clés proprement dits sont donc en cours.
