Le site du Schänzli marque le début d’une nouvelle ère dans l’aménagement paysager de la Birse. Le projet lauréat « Aqua fera » de Berchtold.Lenzin Landschaftsarchitekten, Versaplan et Holinger libère la rivière de sa forme rigide et lui redonne sa liberté de mouvement. Des zones d’eau peu profonde, des chenaux à faible débit et des berges naturelles créent des habitats pour les poissons, les oiseaux et les amphibiens, renforcent la protection des eaux souterraines et permettent de redécouvrir le paysage alluvial.
Le guidage des visiteurs par des passerelles en bois, des tas de branches et des chemins balisés protège les zones sensibles, tandis que la buvette et les petits espaces événementiels situés à l’entrée nord offrent un lieu de rencontre. Vers le sud, le site devient plus calme, se fond dans la réserve naturelle de Vogelhölzli et ouvre de nouvelles perspectives sur une Birse revitalisée. Des murs antibruit le long de l’autoroute protègent les zones et forment en même temps une nouvelle connexion avec le quartier de Käppeli.
Ville au bord du fleuve
Le nouveau quartier Am Schänzli jouxte directement la zone naturelle. Trois immeubles de grande hauteur comprenant environ 400 appartements, des bureaux, des restaurants et des espaces de loisirs forment, avec de vastes espaces ouverts et des zones commerciales, un fragment urbain vivant à l’entrée de Bâle. Le complexe immobilier répond à la norme SNBS Gold et mise sur le photovoltaïque, la récupération de chaleur, les toits végétalisés et une construction compacte avec des zones de biodiversité entre les bâtiments.
La stratégie de mobilité donne la priorité à la mobilité douce. Des liaisons cyclables, piétonnes et tramway relient le quartier à Bâle-Ville, à l’espace de loisirs Birspark et aux zones Hagnau. Le principe « de l’espace libre grâce à la densité » montre ici toute sa force : une meilleure qualité de vie grâce à une construction dense et intelligemment organisée.
Coopération et mise en œuvre
Le développement du site est financé par les taxes sur la plus-value des propriétaires fonciers de Hagnau et par une coopération public-privé avec la commune de Muttenz. Le processus de planification du quartier, adopté après une participation intensive de la population, constitue la base d’un développement global coordonné de Hagnau Est, Hagnau Ouest et du site Schänzli.
La construction des immeubles de grande hauteur a débuté au printemps 2025 et se poursuivra par étapes jusqu’en 2029. Alors que le quartier Am Schänzli s’agrandit, la zone fluviale sud reste non bâtie et devient l’épine dorsale d’un réseau vert continu entre la ville et la campagne.
Un modèle d’avenir pour la ville et la nature
Le projet Schänzli est emblématique de la nouvelle génération de développement urbain suisse : écologiquement régénératif, architecturalement précis, socialement intégré. Il prouve que la densité d’utilisation économique et la diversité écologique ne s’excluent pas mutuellement, mais peuvent se renforcer l’une l’autre.
Avec « Aqua fera », la Birse n’est pas seulement renaturalisée, elle est réintégrée dans la vie urbaine quotidienne. Muttenz montre ainsi comment une planification prévoyante permet de concilier espace libre, résilience climatique et qualité de vie urbaine. Le Schänzli devient une transition vivante entre la ville et la nature et un symbole puissant du retour des eaux sauvages.
Étiquette : Verdichtung
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Le retour des eaux sauvages au Schänzli
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La densification du parc immobilier résidentiel est impopulaire auprès de la population
Les immeubles plus hauts dans les villes pourraient atténuer la pénurie de logements, mais ils sont impopulaires auprès de la population. C’est ce qui ressort d’un sondage réalisé par le portail de comparaison Comparis. Selon ce sondage, 50 % des personnes interrogées par Comparis se sont prononcées contre la construction d’immeubles de plus de six étages. En revanche, 45 % des 1 039 adultes interrogés dans toute la Suisse en novembre 2025 y étaient favorables.
Selon l’expert immobilier Harry Büsser de Comparis, la construction d’immeubles plus hauts dans les zones urbaines pourrait être « une voie politique vers plus d’espace habitable ». « Laissons les citadins prendre l’ascenseur plutôt que la voiture », déclare-t-il dans un communiqué sur l’étude. Celle-ci met en évidence un dilemme : la hausse des loyers touche tout le monde, mais les mesures possibles pour y remédier sont majoritairement rejetées. Ainsi, 68 % des personnes interrogées sont opposées à une densification impliquant moins d’espaces verts et des distances plus courtes. 66 % rejettent la création de nouvelles zones constructibles au détriment des terres agricoles ou des espaces verts. Seule la limitation des recours a obtenu une majorité relative : 47 % y sont favorables, 43 % y sont opposés.
L’étude montre également que les mesures visant à créer des logements supplémentaires sont évaluées différemment selon le sexe et l’âge. Alors que 54 % des hommes sont favorables à des bâtiments plus hauts, la proportion de femmes est de 36 %. Les constructions plus denses ont été approuvées par 33 % des hommes contre 22 % des femmes. 39 % des hommes interrogés se sont prononcés en faveur de nouvelles zones à bâtir, contre 21 % des femmes. Büsser suppose que cela s’explique par la différence des rôles et des activités. Les femmes assument souvent la majeure partie des tâches familiales et de voisinage. Les changements dans leur environnement résidentiel seraient donc « davantage perçus comme une perte de qualité de vie ».
La pénurie croissante de logements touche particulièrement les 18-35 ans (65 %) et les citadins (66 %). Selon Comparis, cela explique pourquoi l’approche consistant à construire en hauteur a reçu le plus grand soutien parmi eux : 52 % des personnes interrogées dans le groupe de population jeune seraient d’accord avec une construction de plus de six étages. L’enquête a également révélé que les immeubles plus hauts ne sont acceptés qu’en ville (54 %). Dans les agglomérations, seuls 39 % y sont favorables.
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La Rasude Lausanne
La Rasude fait partie des six pôles de transformation urbaine de Lausanne et se situe directement à la gare ainsi qu’à l’un des principaux nœuds de transports publics de Suisse romande. Du point de vue de la ville, c’est l’endroit idéal pour une densification qui combine des trajets courts, une forte densité d’utilisation et une meilleure qualité de vie. Le plan d’affectation définit à cet effet les utilisations autorisées, les volumes des bâtiments et les exigences en matière d’environnement, de mobilité et de protection du patrimoine
Poursuivre la construction dans l’existant au lieu de la tabula rasa
Environ 70% des bâtiments existants seront conservés, dont le bâtiment marquant de l’avenue de la Gare conçu par Alphonse Laverrière, dont la protection a été expressément assurée dans un projet révisé suite aux critiques de la Confédération et des experts. Certains bâtiments comme « Gare 45 » et « Horizon » peuvent être surélevés de deux étages, auxquels s’ajoutent deux nouveaux corps de bâtiment. L’un le long des voies, l’autre au centre du quartier, dont les hauteurs sont définies de manière à respecter la ligne d’horizon et les références visuelles existantes et à ne pas dépasser la tour EdipresseHabitat, travail et mixité sociale
Environ 30 % des surfaces de plancher sont prévues pour l’habitat, dont au moins 20 % de logements d’utilité publique. Au total, près de 500 personnes devraient ainsi pouvoir vivre dans un quartier aujourd’hui inoccupé. Parallèlement, une mixité d’usages sera créée avec des bureaux, un hôtel, des commerces, des structures d’accueil pour la petite enfance, des espaces culturels et de loisirs ainsi que des services de proximité. Environ 500 mètres carrés seront réservés à des acteurs culturels et à des usages publics, à des loyers contrôlés et modérésEspace public, végétalisation et mobilité
Le complexe aujourd’hui fermé et fortement imperméabilisé sera transformé en un quartier ouvert, orienté vers les piétons. Environ la moitié du site sera à l’avenir disponible en tant qu’espace public, dont une grande partie avec des arbres et des espaces verts, complétée par des toitures végétalisées, des installations photovoltaïques et le raccordement à des sources de chaleur renouvelables, afin d’améliorer sensiblement le bilan CO₂. L’accès en surface se fera principalement à pied et à vélo, tandis qu’un parking souterrain d’environ 275 places de stationnement pour voitures et environ 1200 places pour vélos regroupera les offres de mobilité nécessaires en sous-solProcessus politique et perspectives
Le plan est ouvert à la consultation publique jusqu’au 18 décembre. Les objections et les recours seront pris en compte dans la suite de la révision, avant que la voie décisionnelle ne passe par le conseil municipal et le canton. Des concours d’architecture et d’espaces publics sont prévus en parallèle, avec des formats participatifs, afin d’assurer la qualité de la réalisation. Le début des travaux est actuellement envisagé à partir de 2029 environ, avec une mise en service échelonnée du nouveau quartier entre 2031 et 2033. A condition que d’éventuels référendums politiques ne modifient pas le calendrier. -
Nouveau quartier de la gare de Winterthur
Le projet Stellwerk 2, qui combine habitat, travail et mobilité dans un espace restreint, est en cours de construction sur un terrain de 2 000 mètres carrés seulement, à proximité de la gare. Le nouveau bâtiment comprend 66 appartements urbains et environ 2’000 mètres carrés d’espace pour les bureaux, l’éducation et la santé. Au rez-de-chaussée, une vaste zone de vente de 700 mètres carrés accueillera des usages orientés vers le public. L’objectif est d’utiliser au mieux les terrains ferroviaires existants, sans imperméabilisation supplémentaire.
Les étages supérieurs seront occupés par des unités compactes d’une à trois pièces et demie. Les chambres d’amis et les espaces communs favorisent les formes d’habitat flexibles et l’interaction sociale. Une approche qui répond à l’évolution des styles de vie urbains. Le projet a été développé par le bureau zurichois Esch Sintzel Architekten, qui a remporté en 2021 le concours organisé par les CFF en étroite coopération avec la ville.
Plaque tournante pour les deux-roues et la vie quotidienne
Le poste d’aiguillage 2 n’est pas seulement construit pour y vivre et y travailler, mais aussi pour permettre le mouvement. Au sous-sol, 360 nouvelles places de stationnement pour vélos seront créées, avec des possibilités de chargement pour les vélos électriques, des zones pour les vélos-cargos et des casiers. Avec les 150 places récemment créées dans le bâtiment existant, la capacité de la station de vélos voisine passe à environ 510 unités. Un nouveau passage relie le nouveau bâtiment à l’installation existante sous le poste d’aiguillage 1.Pour Christa Meier, conseillère municipale, ce projet est emblématique de la transformation de la ville en une ville de la mobilité : le poste d’aiguillage deviendra le véritable hub de vélos de Winterthur et renforcera le rôle de la gare en tant que centre multimodal.
Réalisation par étapes
Avec Stellwerk 2, CFF Immobilier et la ville de Winterthur montrent comment la densification urbaine et le changement de mode de transport peuvent s’imbriquer. Un lieu où l’habitat, le travail et la mobilité durable se fondent en une nouvelle unité urbaine. -
Saint-Gall : un développement urbain moderne avec une gare double
Le modèle de développement a été élaboré dans le cadre d’un processus coopératif à grande échelle par le service d’urbanisme, les propriétaires fonciers et l’association de quartier. Quatre ateliers organisés entre juin 2024 et mai 2025 ont assuré une large participation et ont permis de mettre en évidence les opportunités spécifiques des neuf sous-secteurs.
Potentiels et priorités spatiales
Le plan structurel identifie neuf sous-secteurs, de la Straubenzellstrasse à Debrunner Ost, qui doivent être développés individuellement et avec une mixité d’usages. La zone offre un potentiel de surface de plancher supplémentaire d’environ 80 000 m², qui peut être utilisé de manière ciblée pour des logements et des emplois. Il est prévu de mieux relier les quartiers entre eux, de créer davantage d’espaces verts et d’espaces libres ainsi que de nouvelles places publiques.La gare, moteur du développement urbain
Le futur déplacement de la gare de Bruggen vers l’est et sa fusion avec la gare de Haggen constituent un motif de projet. Ils éliminent les barrières existantes et rendent possible une desserte à grande échelle. La passerelle prévue crée de nouvelles liaisons et améliore l’intégration des quartiers voisins comme Lerchenfeld. Le projet de la gare influence la révision en cours de l’aménagement local et sert de levier pour une densification urbaine durable.Perspectives d’avenir et sécurité de la planification
Avec le schéma directeur de développement, la ville et les propriétaires fonciers disposent pour la première fois d’une orientation contraignante pour les projets de mise en œuvre à venir dans les différents sites. Les prochaines étapes concernent le projet de la gare, y compris la passerelle, et le transfert des connaissances dans la révision globale de l’aménagement local.Grâce à une planification prévoyante et à une structure de projet intégrative, la zone de Bruggen-Haggen est sur le point de devenir un quartier urbain à usage mixte, offrant une grande qualité de séjour, une meilleure accessibilité et une croissance ciblée des surfaces.
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L’avenir du marché immobilier tessinois au cœur d’immoTable Ticino
Sous la modération de Natascia Valenta, Michele Bertini (La Mobiliare), Nicolas Daldini (SVIT Ticino), Gian-Luca Lardi (Fédération suisse des entrepreneurs) et Sandro Montorfani (Département de la construction privée, ville de Lugano) ont pris la parole.
Le débat a abordé des questions clés telles que la replanification et la densification du territoire, la simplification des procédures de permis de construire et la nécessité de rationaliser la législation afin d’accélérer les processus de décision.
Il a également été souligné que les investissements au Tessin sont aujourd’hui positifs, grâce à la diminution des logements vacants, qui se concentrent principalement sur les biens immobiliers obsolètes.
Parmi les défis à venir figuraient également la question des PPP (partenariats public-privé) et la diminution des fonds alloués à la rénovation, dans un contexte de vieillissement de la population et de parc immobilier à renouveler. Un sujet qui sera d’une importance cruciale dans les années à venir.
Le rôle stratégique de l’Italie en tant que partenaire économique et source de main-d’œuvre qualifiée a également été rappelé, de même que l’impact des récentes votations sur la valeur locative, qui auront des répercussions importantes sur les finances du canton et des communes.
Malgré ces défis, le pays du soleil reste une région dynamique et attractive pour les investissements immobiliers, prête à saisir les opportunités d’un marché en pleine mutation.
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Surélévation et extension faciles
L’évolution des constructions existantes présente des avantages évidents. Elle permet d’économiser des ressources, de réduire les émissions de CO2 et de diminuer le volume des déchets de construction. Contrairement à la démolition, l’image du quartier est préservée et il en résulte souvent des nouveaux loyers moins élevés, ce qui garantit des logements à prix avantageux. La culture architecturale locale en profite également, car les structures établies et les éléments identitaires sont conservés, ce qui renforce le sentiment de communauté.
Des obstacles importants freinent les transformations
Actuellement, des réglementations obsolètes, des procédures complexes et un manque de sécurité juridique entravent de nombreux projets d’extension. Les bâtiments anciens, en particulier, ne sont pas conformes aux dernières réglementations, de sorte que de nombreux propriétaires reculent devant l’effort et préfèrent construire du neuf.La révision de la loi apporte des simplifications
Le nouveau projet de la direction de la construction prévoit des simplifications ciblées. La disposition d’allègement, § 220a P-PBG, en est la pièce maîtresse : elle permet aux propriétaires de déroger à certaines prescriptions, notamment en ce qui concerne les distances aux limites, la hauteur des façades et le nombre d’étages pleins. L’objectif est de mieux intégrer le bâtiment développé dans les règlements de construction existants et d’offrir une plus grande marge de manœuvre lors de la transformation, tout en garantissant la sécurité juridique.Densification et meilleure utilisation
Il sera plus facile de réaliser des unités de logement supplémentaires dans les immeubles d’habitation en particulier. La réglementation favorise la possibilité pour les terrains d’exploiter tout leur potentiel conformément au règlement de zonage de la commune, tout en préservant l’existant. Il s’agit d’une étape importante vers une plus grande densification et une utilisation intelligente du sol en ville et à la campagne.Autres simplifications et mises à jour
La révision reprend également des demandes du Grand Conseil. Ainsi, les procédures pour les installations solaires et les monte-escaliers sont simplifiées. Les prescriptions obsolètes en matière de protection contre les incendies et de hauteurs minimales seront supprimées. Cela facilitera la transformation d’immeubles de bureaux en logements et donnera une impulsion aux projets de construction innovants.Une chance pour Zurich
Les facilités prévues pour la transformation et l’extension des bâtiments existants permettent un développement urbain durable, écologique, social et culturel. La révision de la loi apporte de la clarté et incite les propriétaires à exploiter le potentiel de l’existant plutôt que de construire de nouveaux bâtiments. -
Le prix d’architecture récompense des projets de construction exceptionnels dans le canton de Zurich
La Fondation pour la distinction des bonnes constructions dans le canton de Zurich a décerné pour la huitième fois le Prix d’architecture du canton de Zurich, attribué tous les trois ans. Le jury a récompensé quatre projets dans chacune des catégories Distinction et Reconnaissance, qui se sont distingués par la qualité de leur conception et leur approche innovante des défis actuels, comme l’indique un communiqué. La fondation est soutenue par la direction de la construction du canton de Zurich, la section zurichoise de la Fédération des architectes suisses, le Werkbund suisse et la Banque cantonale de Zurich.
Dans la catégorie Distinction, l’ensemble d’immeubles zurichois de Leutschenbach et la rénovation complète de l’ensemble résidentiel Im Birkenhof ont été récompensés, ainsi que les bâtiments sportifs provisoires du canton de Zurich et l’école Wallrüti à Winterthour.
L’ensemble de trois immeubles d’habitation à Kleinandelfingen, la nouvelle extension de l’école cantonale de Limmattal à Urdorf, le projet Gemeinschaftliches Wohnen im Roten Kamm à Zurich et le Hobelwerk, Haus D à Winterthur ont été reconnus. La Swiss Life Arena à Zurich a reçu le prix du public. Celui-ci a été attribué à l’issue d’un vote en ligne qui s’est déroulé de mi-avril à fin mai.
La fondation a également décerné le prix de la durabilité Der Grüne Leu à Hobelwerk, Haus D à Winterthur. Celui-ci récompense les créateurs d’architecture qui se sont consacrés à la durabilité écologique et ont ainsi développé une esthétique et un langage architectural propres.
« Une bonne architecture assure le bien-être, l’efficacité et la préservation de la valeur. Ce faisant, elle tient compte de la durabilité dans de nombreuses dimensions. Par exemple, en atteignant l’objectif social de densification vers l’intérieur de nos zones d’habitation tout en créant de précieux espaces de détente », déclare Heinz Stecher, Key Account Manager Construction/Immobilier de la Zürcher Kantonalbank et membre du conseil de fondation, cité dans le communiqué.
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Densification et construction de logements au-dessus des voies ferrées
Les zones centrales des gares, en particulier, recèlent un énorme potentiel encore inexploité. La construction sur les voies ferrées est une stratégie de développement urbain qui a déjà été appliquée avec succès dans le monde entier, notamment dans des métropoles comme Londres, New York ou Vienne. Dans les villes suisses également, cette possibilité est de plus en plus au centre des débats sur la densification durable et le développement urbain innovant.
Initiatives politiques et réactions
Le conseiller aux États Josef Dittli a déposé une intervention demandant au Conseil fédéral d’examiner les concepts et les processus d’utilisation des surfaces situées au-dessus des voies ferrées. L’accent est notamment mis sur la faisabilité technique et juridique ainsi que sur l’intégration durable dans le tissu urbain existant. Le Conseil fédéral a réagi positivement et considère que les surfaces des voies ferrées présentent un grand potentiel pour la construction de logements dans des endroits centraux. L’affaire est maintenant examinée par le Conseil des Etats et promet de donner une nouvelle impulsion aux projets de développement urbain.Des initiatives similaires sont également menées au niveau cantonal, par exemple à Zurich par le PLR, dans le but de mieux utiliser les surfaces nécessaires dans les zones urbaines et d’améliorer la qualité de vie.
Opportunités et défis
La réalisation de tels projets de construction nécessite des procédures innovantes et une coopération interdisciplinaire entre les autorités, les opérateurs ferroviaires, les entreprises de construction et les urbanistes.Les éléments centraux sont :
- Assurer la fonctionnalité et la sécurité du trafic ferroviaire
- Construire de manière durable et efficace sur le plan énergétique
- Intégration avec les infrastructures existantes et le paysage urbain
- Processus juridiquement clairs et transparents pour la planification et l’autorisation de construire
L’utilisation de l’espace au-dessus des voies ferrées offre une réponse prometteuse aux défis de la densification urbaine et de la création de logements. Grâce à des interventions politiques à différents niveaux et à l’attitude positive du Conseil fédéral, ces potentiels pourraient être judicieusement exploités à l’avenir et des projets de développement urbain orientés vers l’avenir pourraient être réalisés.
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La densification transforme les villes
L’étude « Bautätigkeit und Verdrängung », réalisée par l’EPF de Zurich sur mandat de l’Office fédéral du logement, montre qu’au cours des deux dernières décennies, le développement de l’urbanisation en Suisse s’est clairement orienté vers l’intérieur. C’est principalement grâce à des constructions de remplacement et à la réaffectation de zones industrielles et commerciales que de nouveaux logements sont créés dans les zones urbaines et non plus en rase campagne. Dans des villes comme Bâle, un quart des nouveaux logements ont été réalisés sur d’anciennes zones industrielles.
Plus de logements malgré moins de nouvelles constructions
Bien que le nombre de nouveaux logements construits soit en légère baisse, le nombre net de logements continue d’augmenter. Cela s’explique par l’efficacité de la densification. A Bâle, Genève et Lausanne, on construit jusqu’à deux fois plus de nouvelles unités par logement démoli qu’à Berne ou Zurich. La densification devient ainsi le levier central de la création de logements dans les zones fortement urbanisées.Qui est évincé ?
Le côté obscur de la densification se manifeste dans la composition sociale des quartiers concernés. A Zurich en particulier, il arrive plus souvent que des locataires de longue durée perdent leur logement en raison d’une démolition ou d’une rénovation totale. Ceux qui doivent déménager ont souvent des revenus nettement inférieurs, jusqu’à 40% de moins que la moyenne. En revanche, les ménages aux revenus plus élevés que la moyenne emménagent dans les nouvelles constructions.Migration et revenu comme facteur de risque
L’étude révèle également des désavantages structurels. Les demandeurs d’asile, les réfugiés et les personnes d’origine africaine sont plus souvent touchés par l’éviction que la moyenne. La densification des constructions touche donc particulièrement ceux qui ont le plus besoin d’un logement abordable et qui ne le trouvent souvent plus dans la même commune. Malgré cela, une part considérable des personnes concernées, jusqu’à 64%, parvient à rester dans sa commune.Les villes en mutation – un équilibre social ?
La densification est utile et nécessaire du point de vue de l’aménagement du territoire. Mais elle ne modifie pas seulement le paysage urbain, mais aussi la structure sociale des quartiers. Le défi des prochaines années sera de gérer le changement de manière à ce qu’il ne conduise pas à une fracture sociale, mais à des villes mixtes et résilientes offrant des logements pour tous. -
Le parlement de la ville de Zoug soutient le plan d’urbanisme Metalli
Le plan d’aménagement Metalli est entré dans le processus d’approbation politique, informe le groupe Zug Estates dans un communiqué. La société immobilière, qui se concentre sur l’espace économique et de vie de Zoug, prévoit de transformer l’avenue commerçante existante en un quartier vivant. Il est prévu de créer des logements supplémentaires et de nouveaux espaces publics verts.
Le conseil municipal de la ville de Zoug avait déjà approuvé le plan d’aménagement Metalli le 8 avril. Le 17 juin, le plan d’aménagement a également été approuvé en premier lieu par le Grand Conseil de la ville de Zoug. Les plans vont maintenant être mis à l’enquête publique avant de revenir au Grand Conseil pour une deuxième lecture, probablement au printemps 2026. Ensuite, Zug Estates pourra lancer le processus de planification proprement dit avec un concours d’architecture.
Le plan d’aménagement Metalli prévoit la création de 160 nouveaux logements, dont 130 viendront s’ajouter à l’offre de logements existante. Pour ce faire, des surélévations de bâtiments existants et une nouvelle tour sont prévues. Une nouvelle place reliée à la zone de la gare servira de porte d’entrée à Metalli. En outre, Zug Estates prévoit d’aménager une terrasse publique sur le toit, semblable à un parc.
« Avec le projet Lebensraum Metalli, nous reprenons des qualités éprouvées et préservons l’architecture caractéristique de Metalli avec ses toits en verre, ses arcades et sa matérialisation typique », explique Peter Wicki, responsable du développement de projets chez Zug Estates, cité dans le communiqué. « Grâce à la revalorisation et à la modernisation ciblées de l’infrastructure ainsi qu’à l’augmentation de l’attractivité de l’allée commerçante, l’espace de vie Metalli est en outre une chance pour le maintien et le développement du commerce de détail ainsi que de la gastronomie »
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La densification transforme les villes
L’étude « Bautätigkeit und Verdrängung », réalisée par l’EPF de Zurich sur mandat de l’Office fédéral du logement, montre qu’au cours des deux dernières décennies, le développement de l’urbanisation en Suisse s’est clairement orienté vers l’intérieur. C’est principalement grâce à des constructions de remplacement et à la réaffectation de zones industrielles et commerciales que de nouveaux logements sont créés dans les zones urbaines et non plus en rase campagne. Dans des villes comme Bâle, un quart des nouveaux logements ont été réalisés sur d’anciennes zones industrielles.
Plus de logements malgré moins de nouvelles constructions
Bien que le nombre de nouveaux logements construits soit en légère baisse, le nombre net de logements continue d’augmenter. Cela s’explique par l’efficacité de la densification. A Bâle, Genève et Lausanne, on construit jusqu’à deux fois plus de nouvelles unités par logement démoli qu’à Berne ou Zurich. La densification devient ainsi le levier central de la création de logements dans les zones fortement urbanisées.Qui est évincé ?
Le côté obscur de la densification se manifeste dans la composition sociale des quartiers concernés. A Zurich en particulier, il arrive plus souvent que des locataires de longue durée perdent leur logement en raison d’une démolition ou d’une rénovation totale. Ceux qui doivent déménager ont souvent des revenus nettement inférieurs, jusqu’à 40% de moins que la moyenne. En revanche, les ménages aux revenus plus élevés que la moyenne emménagent dans les nouvelles constructions.Migration et revenu comme facteur de risque
L’étude révèle également des désavantages structurels. Les demandeurs d’asile, les réfugiés et les personnes d’origine africaine sont plus souvent touchés par l’éviction que la moyenne. La densification des constructions touche donc particulièrement ceux qui ont le plus besoin d’un logement abordable et qui ne le trouvent souvent plus dans la même commune. Malgré cela, une part considérable des personnes concernées, jusqu’à 64%, parvient à rester dans sa commune.Les villes en mutation – un équilibre social ?
La densification est utile et nécessaire du point de vue de l’aménagement du territoire. Mais elle ne modifie pas seulement le paysage urbain, mais aussi la structure sociale des quartiers. Le défi des prochaines années sera de gérer le changement de manière à ce qu’il ne conduise pas à une fracture sociale, mais à des villes mixtes et résilientes offrant des logements pour tous. -
La densification évince moins de locataires à Genève qu’à Zurich
Selon un communiqué, des chercheurs de l’Ecole polytechnique fédérale de Zurich(EPFZ) ont étudié, sur mandat de l’Office fédéral du logement(OFL), l’impact de la densification des constructions sur la composition de la population. L’étude « Bautätigkeit und Verdrängung » montre que les effets diffèrent nettement dans les cinq plus grandes agglomérations.
Genève, Lausanne et Berne ont une activité de construction de logements plus élevée que Zurich, mais elles densifient plus efficacement. Entre 2020 et 2023, les nouvelles constructions de remplacement y ont généré 1,6 à deux fois plus de logements par logement démoli qu’à Zurich. De plus, dans l’agglomération zurichoise, il y a eu 5,4 fois plus de constructions de remplacement que de surélévations de bâtiments, tandis qu’à Genève, Bâle et Berne, il y a eu deux fois plus de surélévations de bâtiments que de constructions de remplacement.
En outre, la taille moyenne des pièces des logements neufs de remplacement en Suisse alémanique est 25% plus grande que celle des logements démolis. En Suisse romande, la taille des logements n’a augmenté que de 6 à 8 %. La densification des constructions entraîne donc une augmentation plus importante de la densité d’occupation en Suisse romande qu’en Suisse alémanique.
Malgré la densification plus élevée en Suisse romande, 1,02 % de la population totale (14 373 personnes) de l’agglomération zurichoise a été évincée par des démolitions ou des rénovations totales entre 2015 et 2020. En termes relatifs, cela représente douze fois plus que les 467 personnes concernées dans l’agglomération genevoise (0,08 pour cent).
L’étude montre également que les ménages évincés ont un revenu médian inférieur de 30,5 à 39,6% à celui de l’ensemble de la population. Ce sont donc précisément les personnes qui ont des difficultés à trouver un nouveau logement abordable qui sont touchées par l’éviction, précise le communiqué de l’OFL.
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Participation des propriétaires « Ziegelbrückstrasse » à Glaris Nord
La commune de Glaris Nord souhaite inciter les maîtres d’ouvrage à mettre en œuvre des processus participatifs dans le cadre de projets de construction complexes. Son « Guide de la participation et de la communication pour les processus de planification » esquisse, pour différentes situations de planification, la manière dont les besoins de la population et des futurs utilisateurs peuvent être anticipés à un stade précoce. Afin de montrer l’exemple, la commune a initié un processus participatif pour la zone de densification architecturale « Ziegelbrückstrasse » entre la gare de Ziegelbrücke, le Jennyareal et le centre du village de Niederurnen : elle a impliqué les propriétaires concernés entre octobre 2024 et février 2025 dans l’élaboration d’une image directrice qui a servi de base à l’élaboration d’un plan-cadre pour la zone.
Concevoir un cadre pour le développement
Le schéma directeur devait permettre de définir les dimensions des constructions et la mixité des usages. Comme la zone fait partie des zones de densification et de revalorisation marquant l’image de la ville, il s’agissait également de discuter des points clés qualitatifs d’un développement qui tienne compte du caractère et de l’histoire de la zone. La commune a également considéré que les pouvoirs publics avaient un rôle à jouer et a donc fixé ses attentes en matière d’aménagement et de valorisation de la route cantonale qui traverse la zone. Elle s’est ainsi dotée d’une base largement étayée pour les échanges avec le canton, qui est responsable de la rénovation de la route.L’image directrice élaborée en commun a servi de base à la commune pour un plan-cadre contraignant pour les autorités. Le plan-cadre définit à son tour les lignes directrices de la manière dont il sera possible de construire à l’avenir le long de la Ziegelbrückstrasse, en vertu du nouveau plan d’affectation contraignant pour les propriétaires. En participant au plan directeur, les propriétaires impliqués ont contribué à définir comment et ce qu’ils pourront construire à l’avenir sur leurs terrains.
Un processus participatif allégé
Les propriétaires de la zone ont été invités à participer à deux soirées avec la municipalité. La première soirée était consacrée à l’information et à la participation, la seconde à la présentation des résultats. Plus de 56 propriétaires de 127 parcelles ont saisi l’occasion et ont participé aux événements eux-mêmes ou avec un représentant.Lors du premier atelier, ils ont eu un aperçu de l’instrument de planification prévu et ont été consultés sur différentes variantes concernant les possibilités de développement futur. En classant les variantes par ordre de priorité, ils ont pu influencer la décision relative à l’image directrice souhaitée. Lors du deuxième atelier, la municipalité a présenté le plan-cadre élaboré sur la base de la variante souhaitée.
Un effort qui en vaut la peine pour la commune
Les processus participatifs sont coûteux en temps, en argent et en capital politique. Pour la commune, cette démarche coûteuse en valait la peine, car elle augmentait les chances de voir les propriétaires devenir actifs : En étant informés à l’avance d’un plus grand nombre de possibilités de construction, ils peuvent adapter leur planification des investissements et harmoniser les éventuelles intentions déjà existantes avec les intentions de développement de la commune.La discussion autour du schéma directeur contribue à orienter les propriétaires vers une vision commune de l’avenir de la zone de densification et de développement et à leur faire comprendre que des thèmes tels que l’adressage des bâtiments sur la rue, la granularité des constructions, la formation du socle ou la matérialisation ne sont pas seulement des affaires privées, mais ont également un impact sur l’image du quartier et influencent ainsi l’attractivité et la valeur du site pour tous.
Le processus participatif a donné à la commune l’occasion d’attirer l’attention sur ses conseils en matière de construction et d’augmenter la probabilité que les propriétaires fonciers ayant l’intention d’investir discutent et coordonnent leurs plans avec la commune à un stade précoce, avant qu’ils n’aient élaboré un avant-projet ou un projet de construction difficilement adaptable. Dans le meilleur des cas, le processus incite certains propriétaires à voir plus grand et à coopérer avec d’autres propriétaires fonciers ou à aborder ensemble des questions telles que la mise à disposition de places de stationnement lors de projets de construction.
La commune a également pu profiter de ces manifestations pour harmoniser les revalorisations sur le domaine public avec les besoins et les idées des propriétaires et pour tester l’acceptation de mesures telles que des parties centrales végétalisées sur la route ou une réduction de la vitesse sur certains tronçons de route.
Une plus grande sécurité de planification pour les propriétaires fonciers
Les processus participatifs coûtent également du temps aux participants. Dans le cas de la Ziegelbrückstrasse, l’effort des propriétaires en valait la peine, ne serait-ce que parce qu’en participant au plan-cadre contraignant pour les autorités, ils ont pu influencer les décisions sur des sujets qui engagent les propriétaires fonciers : la question fondamentale de l’aménagement de la densité et de la mixité des usages possibles avec le nouveau plan d’affectation. Le plan-cadre offre en outre aux propriétaires une plus grande sécurité en matière de planification, car il renforce l’égalité de traitement dans le processus d’autorisation.Dans le cadre du processus, les propriétaires ont pu mieux comprendre quelles sont les attentes de la commune en matière de développement architectural et ont pu s’inspirer des contributions qu’ils peuvent apporter à la valorisation du quartier en plus des développements architecturaux – par exemple en aménageant les jardins et les abords des rues ou en réalisant de petits projets de rénovation. Enfin, en ayant l’occasion de s’informer sur les projets de leurs voisins lors de la manifestation, les propriétaires sont davantage assurés qu’ils ne sont pas les seuls à agir avec leurs investissements.
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Un Projet de territoire Suisse sans substance
La révision du Projet de territoire Suisse devait fournir une boussole stratégique pour le développement territorial à l’horizon 2050. Mais le document présenté en décembre 2024 ne traite pas suffisamment de thèmes décisifs tels que la densification, les infrastructures et les conflits d’utilisation. Pourtant, la demande d’espace utilisé intelligemment, d’infrastructures résilientes et de solutions d’avenir pour les villes et les régions en croissance n’a jamais été aussi urgente.
La densification reste non résolue
La représentation d’un développement interne avancé est en contradiction avec la réalité. Les constructions neuves de remplacement, un moyen essentiel de densifier les bâtiments, restent entachées d’incertitudes et d’obstacles. Il manque un concept de mise en œuvre pragmatique qui établisse des règles du jeu claires, facilite les investissements et accélère le développement des sites. Un manquement qui a des conséquences sur la construction de logements et la compétitivité des zones urbaines.Les transports sont bloqués au lieu d’être rendus possibles
Un autre déficit apparaît dans l’infrastructure des transports. Le projet de territoire néglige le besoin de voies de communication performantes et favorise une opposition entre la route et le rail. Or, le développement durable d’un site nécessite des stratégies de mobilité en réseau qui répondent aux exigences économiques autant qu’à celles de la société.Sans soutien politique, tout reste théorique
Outre ses faiblesses de fond, le concept manque d’une légitimité politique claire. Sans structures de gouvernance bénéficiant d’un large soutien, le document reste inefficace. La Société suisse des entrepreneurs a donc déposé des amendements et rejette le projet dans sa forme actuelle.Conclusion pour le secteur immobilier
Pour développer des sites et contribuer à faire de la Suisse un espace de vie et économique attractif, il faut des conditions-cadres solides et une politique d’aménagement proche de la réalité. Le projet de territoire actuel n’offre ni l’un ni l’autre. Il est temps de mettre en place un modèle orienté vers la pratique, qui crée une sécurité de planification, permette des investissements et renforce l’attractivité du site à long terme. -
Plus d’incitations à la densification et à l’éco-construction
A l’heure où la lutte contre le réchauffement climatique et la pénurie de logements deviennent de plus en plus urgentes, tous ceux qui travaillent dans le secteur de la construction sont plus que jamais sollicités. Le parc immobilier est responsable d’une part importante des émissions de CO2 et la demande de nouveaux logements croît plus vite que jamais. Il est donc indispensable d’agir rapidement.
Malgré de nombreuses initiatives et interventions politiques, les progrès dans la résolution de ces problèmes semblent toujours trop lents et les fronts se durcissent de plus en plus. Bernhard Lanzendörfer plaide pour une recherche commune de solutions rapides, innovantes, abordables et sociales, plutôt que de se perdre dans des points de vue idéologiques.
Un exemple de point de vue idéologique est la pétition de l’association Countdown 2030, qui s’oppose avec véhémence à la démolition de bâtiments. Bernhard Lanzendörfer fait valoir que des idées rigides comme celles-ci ne résoudront pas les problèmes et demande une approche différenciée du point de vue de la construction, de l’environnement et du social.
Compte tenu de la pénurie de logements, une densification substantielle de l’habitat n’est souvent possible que par le biais d’une nouvelle construction de remplacement. L’approche consistant à construire dans l’existant atteint ici rapidement ses limites, notamment lorsqu’il s’agit de moderniser et de surélever des bâtiments existants.
Afin d’encourager la construction écologique et sociale, Lanzendörfer suggère que les politiques mettent en place des incitations concrètes. Cela pourrait par exemple prendre la forme de récompenses pour l’amélioration écologique des bâtiments ou d’un coefficient d’utilisation plus élevé pour les projets écologiques exemplaires.
Compte tenu de l’augmentation de la population et de l’étalement urbain, il est inévitable de construire également en hauteur. Bien que cela puisse susciter des résistances, c’est la solution la plus simple pour mieux utiliser chaque mètre carré, selon M. Lanzendörfer.
Il est important de ne pas entraver les concepts innovants par des barrières idéologiques. L’industrie du bâtiment a déjà fait de grands progrès dans le développement de produits respectueux du climat, et le monde politique soutient également l’utilisation de matériaux de construction écologiques en introduisant de nouvelles réglementations dans la loi sur la protection de l’environnement.
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Energie Ausserschwyz développe le chauffage urbain
Energie Ausserschwyz, entreprise énergétique basée dans le canton de Schwyz, a présenté des plans d’extension pour le développement de réseaux de chauffage urbain. Comme l’indique un communiqué de presse, l’entreprise étend son réseau principalement dans les districts de March et Höfe. Energie Ausserschwyz a investi 15 millions de francs dans la densification et l’extension du chauffage urbain local. Le chauffage urbain est produit à partir d’énergies renouvelables telles que la biomasse et les copeaux de bois. Parmi les zones développées figurent les raccordements au chauffage urbain de Galgenen, Lachen, Altendorf et Pfäffikon. Ici, des conduites principales seront construites en 2024 d’Altendorf à l’école cantonale de Pfäffikon ainsi qu’au centre de Lachen. En outre, la distribution fine sera étendue dans les quatre localités mentionnées.
En raison de l’intensification de la construction fine, l’extension du réseau de chauffage urbain prendra du retard par rapport aux plans initiaux, indique le communiqué. A partir de 2029, les localités de Schübelbach, Buttikon et Reichenburg devraient être raccordées dans le district de March. Les extensions dans le district de Höfe ne sont prévues qu’à partir de 2040.
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Densification malgré les nuisances sonores dans les communes aéroportuaires
Le Grand Conseil zurichois a décidé lundi que les communes aéroportuaires d’Oberglatt, Niederglatt et Niederhasli pourront construire des logements supplémentaires malgré les nuisances sonores déjà existantes. Ce reclassement dans le plan directeur permet une densification dans des communes qui ont déjà fusionné. Les autorités locales ont soutenu la décision de construire des logements supplémentaires, qui pourraient accueillir environ 5000 personnes.
Les Verts, l’AL et une partie du PS se sont opposés à cette décision, faisant part de leurs inquiétudes quant à l’augmentation du nombre de personnes affectées par le bruit. Selon eux, la densification prévue est clairement en contradiction avec la problématique du bruit.
Barbara Franzen du PLR a reconnu un conflit d’intérêt avec la politique aéroportuaire, mais a souligné que la zone d’habitation avait déjà le caractère d’un « paysage résidentiel urbain ». Stefan Schmid, de l’UDC, a soutenu la densification, arguant que la croissance démographique rendait cette mesure nécessaire.
Le directeur des travaux publics Martin Neukom, des Verts, a également soutenu le reclassement et a souligné que les communes concernées souhaitaient ce développement. Tout en reconnaissant un conflit d’intérêts, il a rappelé que le potentiel de densification interne existe et que les zones sont bien desservies.
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De nouvelles voies dans la législation suisse en matière d’environnement et de construction
Lors d’une récente séance, la CEATE-N a adopté un projet de loi décisif par une majorité de 14 voix contre 8 et une abstention. Ce projet, développé dans le cadre de l’initiative parlementaire 19.409, prévoit de modifier le droit de recours des associations dans la LPN de manière à ce que les projets de construction de petite et moyenne taille, notamment les immeubles d’habitation d’une surface de plancher inférieure à 400 mètres carrés, ne soient plus soumis à ce droit. Ces projets doivent être situés à l’intérieur des zones constructibles pour être exclus de la réglementation. La commission souligne que cet amendement est conforme au droit de recours inscrit dans la loi sur la protection de l’environnement (LPE), qui ne concerne que les projets de plus grande envergure nécessitant une étude d’impact sur l’environnement.
Malgré l’approbation de l’amendement, des oppositions se sont manifestées au sein de la commission. Une minorité a souligné l’importance du droit de recours des associations pour la protection du patrimoine historique et naturel et s’est opposée aux nouveautés. D’autres minorités ont suggéré de réduire la surface de référence à 250 mètres carrés ou d’exclure certains logements des nouvelles règles.
Outre cette importante modification législative, la commission a également examiné la loi fédérale sur la surveillance et la transparence des marchés de gros de l’énergie. La commission est entrée en matière sans contre-proposition, reconnaissant l’importance d’une surveillance adéquate de ces marchés, notamment au vu de l’importance économique de la sécurité de l’approvisionnement en électricité. Elle a souligné la nécessité de ne pas laisser la réglementation suisse s’écarter inutilement des exigences de l’UE.
Par ailleurs, les divergences sur le projet d’économie circulaire suisse, notamment en ce qui concerne l’assouplissement du monopole des déchets urbains, ont été en grande partie éliminées. Un désaccord subsiste toutefois sur le déconditionnement des produits biogènes invendus.
Dans d’autres dossiers, la commission a rejeté une motion sur la densification et la construction de logements d’utilité publique et a déposé à l’unanimité un postulat sur l’optimisation de l’utilisation du bois énergie. Enfin, diverses associations économiques faîtières, organisations environnementales et représentants de la branche ont été consultés sur la mise en œuvre de l’initiative parlementaire « Créer les bases d’un système de compensation des émissions de CO2 ».
Les réunions de la commission se sont déroulées à Berne sous la présidence du conseiller national Christian Imark et en partie en présence du conseiller fédéral Albert Rösti, et des mesures importantes ont été prises pour adapter la législation suisse en matière d’environnement et de construction.
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Les immeubles cantonaux de Riehen remportent le prix de la durabilité
Les immeubles du canton de Bâle-Ville situés au Hirtenweg 16 à 28 à Riehen ont remporté cette année le prix international d’architecture durable, informe le département cantonal des finances dans un communiqué. Ce prix, décerné par la Faculté d’architecture de l’Université de Ferrare et l’entreprise de matériaux de construction Fassa Bortolo, récompense chaque année des projets « axés sur les besoins de l’homme et qui jouent un rôle de modèle dans l’utilisation respectueuse des ressources naturelles », poursuit le communiqué. Les immeubles cantonaux ont remporté le concours de cette année face à de nombreux autres projets du monde entier.
Le jury international a été convaincu par deux aspects des immeubles de Riehen. Il s’agissait d’une part de la densification socialement acceptable de l’habitat. Sur les cinq bâtiments qui se trouvaient déjà sur la parcelle, le canton en a rénové trois. Les deux autres ont été démolis et remplacés par trois nouveaux bâtiments. Le nombre de logements a ainsi presque doublé, passant de 32 à 63.
D’autre part, la construction en bois massif, respectueuse des ressources, a fait pencher la balance dans le projet réalisé par l’équipe de projet Harry Gugger Studio AG, Erne AG Holzbau et Fontana Landschaftsarchitektur. Les modules en bois ont été préfabriqués dans un atelier de production, puis montés sur place dans un délai très court. Pendant toute la durée des travaux, les occupants des immeubles ont pu rester sur place. Les habitants des bâtiments déconstruits ont déménagé dans une nouvelle construction déjà achevée avant la démolition de leur ancienne maison.
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Urbanistica appelle à un retour à la planification urbaine
L’urbanisme est tombé dans l’oubli avec l’émergence de la mobilité individuelle, écrit Urbanistica dans un communiqué. La nouvelle association pour un urbanisme de qualité veut faire revivre la discipline de l’urbanisme. Selon Urbanistica, c’est la seule façon de remplir durablement le mandat de densification des zones urbaines internes défini dans la loi sur l’aménagement du territoire et de créer suffisamment de logements abordables.
L’association a lancé un manifeste visant à lancer un débat sur l’urbanisme et l’aménagement urbain. L’étalement urbain et la pénurie de logements y sont décrits en premier lieu comme une conséquence d’une mauvaise planification territoriale. Il faut y remédier par l’urbanisme et l’aménagement urbain, surtout dans les agglomérations. « Un bon urbanisme permet de réduire le trafic, d’utiliser plus efficacement le sol, de créer des espaces publics attrayants, d’améliorer le climat urbain et de favoriser la mixité sociale », peut-on lire dans la thèse 3 du manifeste.
L’urbanisme y est défini comme « une tâche centrale des pouvoirs publics ». Dans ce contexte, des « équipes de planification reconnues » doivent générer des solutions et des impulsions pour le développement urbain dans le cadre de procédures concurrentielles. Le financement pourrait être assuré par des impôts, des taxes et des programmes de soutien déjà existants, estime Urbanistica.