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Étiquette : Vermieter

  • Taux hypothécaire de référence stable à 1,75

    Taux hypothécaire de référence stable à 1,75

    Le taux d’intérêt de référence hypothécaire, déterminant pour la fixation des loyers dans toute la Suisse, reste à 1,75 pour cent. Cette annonce a été faite le 3 juin 2024 et se base sur le taux d’intérêt moyen pondéré en fonction du volume des créances hypothécaires nationales, qui était de 1,72% au 31 mars 2024. Ce taux d’intérêt moyen n’a pas changé depuis le dernier trimestre, ce qui signifie que le taux d’intérêt de référence pertinent pour le droit de bail reste arrondi commercialement à 1,75 pour cent. Cette stabilité sera maintenue jusqu’à ce que le taux d’intérêt moyen change de manière significative et devienne inférieur à 1,63 pour cent ou supérieur à 1,87 pour cent.

    Signification pour les demandes de loyer
    Le taux d’intérêt de référence de 1,75 pour cent n’a pas changé depuis le 2 décembre 2023. Les contrats de location basés sur un taux de référence supérieur, égal ou supérieur à 2,00 pour cent, continuent de donner droit à une baisse de loyer. Inversement, les bailleurs ont droit à une augmentation de loyer si le taux de référence sur lequel ils se basent est égal ou inférieur à 1,50 pour cent, conformément aux dispositions du droit du bail qui prévoient une augmentation de 3 pour cent par quart de point de pourcentage.

    Exceptions et facteurs d’influence supplémentaires
    Il existe des exceptions pour certains contrats de location tels que les loyers indexés ou échelonnés et les loyers basés sur le chiffre d’affaires pour les locaux commerciaux. Les logements subventionnés sont également souvent soumis à des règles spécifiques. En outre, d’autres facteurs de coûts tels que la variation de l’indice des prix à la consommation et les frais d’entretien et d’exploitation peuvent influencer la fixation du loyer. Le renchérissement peut être pris en compte à hauteur de 40% dans le calcul du loyer, ce qui peut entraîner des ajustements.

    Publication régulière et base légale
    Le taux hypothécaire de référence et le taux d’intérêt moyen sous-jacent sont publiés chaque trimestre par l’Office fédéral du logement (OFL), la prochaine publication étant prévue pour le 2 septembre 2024. Depuis le 10 septembre 2008, le taux de référence unique sert de base à la fixation des loyers en Suisse, conformément à l’article 12a de l’ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme d’habitations et de locaux commerciaux (OBLF). Cette réglementation a remplacé les taux d’intérêt pour les hypothèques variables qui étaient auparavant en vigueur dans les différents cantons et assure un calcul uniforme et transparent des loyers dans tout le pays.

  • Hausse des taux de vacance sur le marché suisse des bureaux

    Hausse des taux de vacance sur le marché suisse des bureaux

    Les dernières enquêtes de CBRE montrent qu’au troisième trimestre 2023, la surface de bureaux disponible en Suisse a atteint 1,82 million de mètres carrés, soit 3,8 % du parc total. Les marchés de bureaux périphériques, situés à l’écart des cinq plus grands sites de bureaux – Zurich, Genève, Bâle, Berne et Lausanne – sont particulièrement touchés. On y observe une nette augmentation des surfaces disponibles, avec par exemple un taux de disponibilité de 13,3 % dans la région de l’aéroport de Zurich et dans la vallée de la Limmat.

    Parallèlement, la demande d’espaces de bureaux dans les zones centrales reste élevée. Les locataires accordent de plus en plus d’importance à des aspects tels que la facilité d’accès, la durabilité et un aménagement de qualité par le bailleur. Dans le centre-ville de Zurich, la disponibilité des surfaces de bureaux est tombée à 2,7 % au cours du même trimestre, et même à 2,0 % dans le CBD zurichois.

    La baisse de la demande globale est influencée par plusieurs facteurs. D’une part, l’augmentation de l’offre de bureaux a dépassé l’activité de construction et donc l’achèvement de nouveaux projets. D’autre part, le ralentissement de l’économie a entraîné une baisse de la demande. Jusqu’à présent, cette tendance a pu être masquée par une forte croissance économique et des ventes de surfaces élevées qui ont compensé l’augmentation de l’activité de bureau à domicile. Cependant, le ralentissement de la demande se traduit à présent par une augmentation du taux de vacance, ce qui constitue un défi pour la gestion immobilière.

  • Raiffeisen a de mauvaises nouvelles

    Raiffeisen a de mauvaises nouvelles

    La hausse des loyers en Suisse devrait continuer à s’accélérer. Les augmentations consécutives au relèvement du taux de référence de début juin prendront effet début octobre. Mais ce n’est que le début, comme le souligne une étude de Raiffeisen publiée jeudi.

    En ce qui concerne les loyers, « le feu est sur le toit », écrivent les experts immobiliers. Les prochaines augmentations du taux d’intérêt de référence sont déjà en vue, ajoutent-ils. « En décembre, le taux d’intérêt de référence devrait passer à 1,75% », prévoient-ils. La majorité des locataires suisses risquent donc de subir une nouvelle hausse de loyer au 1er avril 2024, une nouvelle augmentation n’étant alors possible que fin 2024 ou début 2025 selon le scénario de taux d’intérêt.

    Deux tiers concernés lors de la deuxièmesérie
    Alors qu’on estime qu’un peu moins de la moitié des locataires sont potentiellement concernés par la série actuelle d’augmentations, il devrait y avoir des potentiels d’augmentation pour environ deux tiers de tous les baux après la deuxième hausse du taux de référence, ajoute le rapport.

    Et ces augmentations seront clairement supérieures aux 3 % prévus. Les bailleurs répercutent également une partie du renchérissement accumulé sur les locataires et font valoir les augmentations générales des coûts. Selon eux, en l’absence d’expérience dans une telle situation, un pronostic précis comporte de grandes incertitudes. Mais les experts s’attendent à ce que le renchérissement des loyers à l’échelle nationale atteigne temporairement 8% dans le courant de l’année prochaine avec la deuxième augmentation du taux d’intérêt de référence.

    Mais les augmentations ne sont pas les seules à faire grimper les loyers. Si les bailleurs parviennent à les imposer, c’est aussi et surtout parce que la demande reste forte et l’offre limitée. « La demande de logements locatifs continue d’augmenter rapidement en raison de la croissance dynamique de l’immigration », indique l’étude.

    Record du solde migratoire
    Les experts estiment qu’il est même possible que le solde migratoire net de cette année batte le précédent record de 2008. « En mai 2023, le solde migratoire de la population étrangère résidant en Suisse était supérieur d’un quart à celui de la même période de l’année précédente ». Et ce chiffre ne tient pas compte des réfugiés ukrainiens dans le pays, souvent soutenus par les municipalités, qui chercheraient un logement sur le marché libre.

    A cela s’ajoutent d’autres effets, comme un nombre élevé de nouveaux ménages ou l’influence de la tendance au travail à domicile. Les exigences en matière de logement augmentent donc.

    Pas d’amélioration de l’offre en vue
    Le marché du logement locatif s’assèche de plus en plus. Les taux de vacance sont bas, en particulier dans les centres urbains, et les loyers proposés augmentent.

    Il n’y a guère de signes d’une atténuation de la pénurie de logements du côté de l’offre. Certes, le nombre de demandes de permis de construire déposées pour des logements s’est stabilisé au cours des derniers trimestres, mais l’offensive de construction dont on a tant besoin se fait toujours attendre. « Le mince pipeline de projets est loin d’être suffisant pour répondre à la forte demande supplémentaire actuelle de logements.

    Promotion de la construction de logements ou aides individuelles
    Dans ce contexte, les experts de Raiffeisen jettent également un regard critique sur les demandes de promotion accrue de la construction de logements d’utilité publique. Cela coûte également beaucoup d’argent et les logements municipaux ou coopératifs ne sont pas toujours occupés par des locataires dans le besoin. Selon les auteurs de l’étude, près de la moitié des habitants des logements coopératifs disposent en effet d’un revenu si élevé qu’ils n’ont pas du tout besoin de cette aide.

    La forte réduction du prix de ces logements conduit à certaines incitations erronées. Les ménages qui bénéficient de ces loyers avantageux ont peu d’intérêt à quitter ce logement par la suite, même si leurs conditions de vie changent. On peut se demander si une aide spécifique au sujet – c’est-à-dire une aide directe aux ménages dans le besoin – ne donnerait pas finalement des résultats plus souhaitables, écrit Raiffeisen.

  • Real Estate Brains: le commerce de détail stationnaire est compté

    Real Estate Brains: le commerce de détail stationnaire est compté

    Mardi matin, le format Real Estate Brains nouvellement créé était disponible pour la deuxième fois sur Internet. Le sujet était «Le commerce est-il mort – vive le commerce!». En détail: quelle est l'ampleur du problème pour le propriétaire en ce moment? Qui profite de l'évolution du commerce? À quoi ressemble le commerce de détail après la crise de Corona? Les professionnels de l'industrie Susanne Eickermann-Riepe, Partner & German Real Estate Leader chez PwC (Pricewaterhouse Coopers), Marcel Stoffel, CEO Swiss Council of Shopping Places et Nico Schröder, Head of Innovation chez Aachener Grund Vermögens, basée à Cologne (D), ont présenté leurs thèses dans de courtes présentations. .

    "Le commerce a eu du mal avant la crise"

    Susanne Eickermann-Riepe, associée et leader de l'immobilier allemand chez PwC, est convaincue: "Il y a toujours plus de solutions que vous ne le pensez." Vous devez vous préparer – également pour une prochaine vague de décisions au cours des 3e et 4e trimestres. Il est important de bien connaître vos options et d'être prêt à prendre des décisions rapides. Elle conseille aux propriétaires et aux locataires de rester justes: "Même après la crise, les gens se souviendront de la façon dont une entreprise a géré la crise." Les propriétaires devraient également considérer que le remplacement des locataires perdus pendant la crise peut être coûteux.

    Les évaluateurs immobiliers pourraient actuellement analyser la solvabilité des locataires et le risque dans l'industrie: «Cependant, nous n'avons actuellement aucun marché actif. Vous devez vous attendre à une période de commercialisation plus longue ainsi qu'à des ajustements de loyer ou à une perte de loyer dans la zone d'exploitation. Sur le plan financier, il y a des problèmes de liquidité côté locataire et propriétaire. » Les banques sont ici un partenaire important et, au mieux, une partie des solutions de solidarité.

    Les transactions en cours seraient en grande partie interrompues ou reportées en raison de nombreuses incertitudes. PwC estime que le PIB en Allemagne se situera entre -5,8% et -9,3% en 2020. Dans les scénarios possibles, le meilleur des cas (courbe en V) est déjà terminé. "Nous sommes actuellement plus dans un cas de base 1 (courbe U) ou de base 2 (courbe W), où la forme en U indique que nous verrons des déficiences au cours des deux prochaines années", explique l'expert. Les entreprises devraient mieux planifier avec un scénario U.

    Télécharger des scénarios graphiques

    En conclusion, Eickermann-Riepe déclare: «Le commerce a eu du mal avant la crise de Corona. Maintenant ça devient sérieux. Surtout le commerce non alimentaire en souffre. » Le commerce en ligne devrait rester solide à l'avenir. Il devrait également augmenter en nourriture. Les détaillants non alimentaires pourraient de plus en plus compter sur des loyers à court terme; signifie que l'espace n'est loué que pour un certain temps.

    "Le concept et les pop-up stores sont l'avenir"

    Marcel Stoffel, PDG du Conseil suisse des lieux de shopping, indique clairement que l'industrie a dû faire face à des problèmes tels qu'une baisse des ventes avant même le blocage, en particulier sur les marchés non alimentaires. En général, on a vu une transformation du commerce de détail dans les centres commerciaux pendant un certain temps – également déclenchée par le sujet multicanal. Les magasins fermés provisoires pensaient parfois à un changement d'utilisation s'il n'y avait pas de relocation dans le commerce de détail. Le repositionnement d'un centre commercial pur vers un centre polyvalent est également de plus en plus problématique.

    Selon Stoffel, ce canal de vente devrait s'établir auprès des nombreux utilisateurs novices des achats en ligne. Une enquête menée auprès de 173 experts entre le 25 février et le 9 mars 2020, avant le verrouillage des magasins, montre que 60,8% des personnes interrogées pensent que les ventes continueront de baisser. 72,3% prévoient une baisse de la demande de surfaces commerciales et 82,3% s'attendent à de nouvelles fermetures d'entreprises dans les centres commerciaux des agglomérations. Les bijouteries, les opticiens, les articles de sport, les pharmacies / pharmacies et les épiceries sont particulièrement susceptibles d'avoir de bonnes chances dans le commerce de détail. L'industrie du vêtement, l'électronique grand public et la papeterie sont considérées comme ayant peu d'opportunités. Dans le domaine de l'utilisation des sols, l'industrie cosmétique / beauté pourrait intervenir ainsi que les prestataires d'activités de fitness ou de communautés de co-working ainsi que les concepts et offres de restauration du secteur médical.

    «Près de 5 000 magasins ont été fermés en Suisse au cours des huit dernières années et les fermetures devraient encore s'accélérer. La vente au détail classique évoluera en faveur des magasins conceptuels et éphémères, des salles d'exposition ou des laboratoires de vente au détail », explique Stoffel. Les services et les prestataires de services augmenteraient dans les centres commerciaux ainsi que toutes les offres autour du thème de l'expérience / loisirs. "Pour les propriétaires et les investisseurs, la totalité du problème de conversion signifie que des loyers plus bas devront être attendus à l'avenir et, en même temps, des investissements plus importants devront être faits pour gérer la conversion." À long terme, il voit surtout des centres commerciaux de taille moyenne avec des surfaces de 20000 à 25000 mètres carrés menacés: ils sont trop grands pour les centres d'approvisionnement locaux régionaux et trop petits pour d'autres usages comme la santé etc.

    "L'accent est de retour sur les gens"

    Le fonds immobilier d'Aix-la-Chapelle utilise des appareils laser pour mesurer la fréquence des piétons dans les zones piétonnes en Allemagne depuis deux ans, comme le dit Nico Schröder, responsable de l'innovation chez Aachen Funds. Les données peuvent être consultées gratuitement sur Internet et montreraient clairement que les gens restent à la maison comme indiqué. De telles mesures sont également prévues en Suisse, mais leur installation n'est pas encore possible en raison de la crise corona actuelle.

    Le groupe des plus de 64 ans représente généralement environ 20% des centres. Après la détente, en particulier les plus jeunes sont susceptibles de revenir dans les centres-villes: "Les gens sont des êtres sociaux, ils manquent l'échange personnel et assis ensemble pendant le verrouillage." Après la crise, cela pourrait être une réelle opportunité pour les détaillants: «Les détaillants qui se concentrent à nouveau sur les gens au lieu de batailles de rabais pourraient en bénéficier à l'avenir», explique Schröder.

    La gastronomie était déjà florissante avant la crise. Schröder est convaincue qu'elle sera forte après cela. L'immobilier à Aix-la-Chapelle est principalement actif dans les rues commerçantes populaires des grands centres-villes allemands. Elle gère environ 350 immeubles commerciaux – dont près de 85% en Allemagne. Leurs locataires sont principalement des détaillants de mode classiques, des succursales de chaînes de chaussures ou des fournisseurs d'électronique grand public. Il mentionne les fournisseurs d'expérience de vente au détail comme des gagnants possibles dans la vente au détail.