immo!nvest – Die Plattform für Standorte und Immobilien

Étiquette : Wohnraumnachfrage

  • Le canton de Zurich poursuit sa croissance

    Le canton de Zurich poursuit sa croissance

    Le canton de Zurich continue de croître, mais la grande poussée de croissance des années précédentes est pour l’instant terminée. Fin 2025, la population résidente selon le droit civil comptait 1 628 081 personnes – une augmentation de près de 13 000 habitants ou 0,8 pour cent par rapport à l’année précédente. Hormis les années Corona, il s’agit de la plus faible augmentation depuis 2005, ce qui indique clairement une phase de dynamique plus modérée.

    L’immigration, principal moteur de la croissance
    La croissance démographique continue d’être portée principalement par l’immigration en provenance de l’étranger. Plus de 80 pour cent de l’augmentation est due à des personnes de nationalité étrangère qui s’installent dans le canton. Le solde migratoire avec l’étranger a certes légèrement diminué par rapport à l’année précédente, mais il se situe à nouveau à peu près au même niveau qu’avant la guerre en Ukraine. Le solde migratoire interne avec les autres cantons reste légèrement négatif et n’évolue plus guère depuis quelques années. Zurich perd à peu près autant de personnes qu’elle en gagne au sein de la Suisse.

    Naissances et décès
    Le solde des naissances représente moins d’un cinquième de la croissance. Les premières estimations montrent certes une légère augmentation des naissances et un nombre de décès légèrement inférieur, mais l’excédent reste globalement faible. Cela confirme la tendance selon laquelle la population augmente surtout « de l’extérieur », tandis que la dynamique démographique s’affaiblit à l’intérieur.

    Les villes et les petites communes connaissent la plus forte croissance
    Sur le plan spatial, l’image est partagée en deux. Plus des deux tiers de la croissance sont le fait des villes de plus de 10 000 habitants. La ville de Zurich absorbe à elle seule près d’un tiers de l’augmentation cantonale et croît de 4’008 personnes. Elle est suivie par Dübendorf et Uster, tandis que Winterthur, avec une augmentation de 355 personnes, enregistre la plus faible croissance depuis le début du millénaire.

    Par rapport à la taille de la commune, ce sont en revanche les petites communes qui augmentent le plus. Flaach, Hüntwangen et Wila enregistrent des taux de croissance compris entre 4 et 5 pour cent, soulignant ainsi que même les communes à caractère rural du canton peuvent profiter de l’immigration.

    Les régions se déplacent
    Toutes les régions du canton croissent, mais à des rythmes différents. Le Weinland et le Furttal sont en tête avec des taux de croissance de 1,1 et 1,0 pour cent. Deux fois plus que dans la région de Winterthur, qui sera en queue de peloton en 2025. Alors que ce sont surtout les régions proches de la ville au nord et à l’est qui ont connu une croissance supérieure à la moyenne, la ville de Zurich et la vallée de la Limmat se situent désormais au-dessus de la moyenne cantonale, tandis que la vallée de la Glatt et la région de Winterthour sont à la traîne.

    Une population étrangère fortement marquée par l’Europe
    Fin 2025, environ 472 000 personnes de nationalité étrangère vivaient dans le canton. Une part de 29 pour cent de la population totale. Leur nombre continue d’augmenter, même si, avec 1,5 pour cent, il a rarement été aussi lent depuis l’introduction de la libre circulation complète des personnes avec l’UE en 2007. Près des deux tiers sont originaires d’un pays de l’UE ou de l’AELE, et plus de 80 pour cent sont européens.

  • Là où l’immobilier perd de son rayonnement

    Là où l’immobilier perd de son rayonnement

    Parmi les cantons présentant les plus grands risques démographiques figurent le Tessin, Berne, Neuchâtel, le Jura, Appenzell Rhodes-Extérieures, Nidwald, Obwald, les Grisons, Glaris et Schaffhouse. Ils réunissent environ 23 pour cent du volume total des hypothèques en Suisse et sont donc tout sauf des régions périphériques. En même temps, elles sont structurellement moins bien équipées pour affronter l’avenir.

    Le cœur du problème réside dans la structure d’âge. La croissance démographique se joue surtout dans les groupes de plus de 65 ans. Des personnes qui déménagent rarement et qui ne demandent guère d’espace de logement supplémentaire. Parallèlement, le nombre d’actifs, c’est-à-dire les ménages qui acquièrent typiquement un logement ou qui concluent de nouveaux baux, diminue. Il en résulte une baisse de la demande, une plus grande patience lors de la vente et des baisses de prix croissantes. Ce phénomène est particulièrement sensible sur les marchés où l’on trouve beaucoup de maisons individuelles et d’objets de vacances, comme dans certaines régions du Tessin, des Grisons ou du Jura.

    La démographie bat l’imagination en matière de prix
    L’étude esquisse un marché qui devrait se différencier nettement au cours des 20 prochaines années. Alors que les propriétaires des cantons concernés s’attendent encore en de nombreux endroits à une poursuite de la hausse des prix, la démographie dessine une autre image. Si peu de jeunes ménages prennent la relève et que l’immigration reste faible, la poussée de la demande qui justifie les évaluations actuelles fera défaut.

    Pour les propriétaires, cela signifie une durée de détention plus longue, des risques de vente plus élevés et, selon la situation, des baisses de prix plus marquées. Les maisons individuelles anciennes situées dans des communes périphériques, qui ne répondent plus aux attentes des nouvelles générations d’acheteurs en termes d’énergie et de qualité, sont particulièrement exposées. Là où une offre importante arrive simultanément sur le marché, par exemple à la suite d’une succession, la pression sur les prix peut rapidement augmenter.

    Les cantons en plein essor comme contrepoids
    De l’autre côté, on trouve les cantons en pleine croissance que sont Zurich, Vaud, Lucerne, Genève, Thurgovie, Argovie, Saint-Gall, le Valais, Fribourg, Zoug et Bâle-Ville. Selon l’analyse, ils devraient absorber près de 86 pour cent de la future croissance démographique. Les deux tiers du volume des hypothèques se concentrent déjà dans ces cantons, et la tendance est à la hausse.

    L’immigration y rencontre le dynamisme économique, des centres urbains et des marchés du travail forts. Pour le marché immobilier, cela signifie une demande toujours élevée, des prix qui ont tendance à rester stables, voire à augmenter, et des risques structurels moindres, malgré la numérisation, le retournement des taux d’intérêt et l’augmentation des réglementations. La polarisation entre cantons « perdants » et « gagnants » devrait donc encore s’accentuer.

    Conséquences pour les banques et les investisseurs
    Pour les banques, les assurances et les caisses de pension, la perspective démographique est plus qu’une note en bas de page. Jusqu’à présent, les risques régionaux ne sont pas suffisamment représentés dans de nombreux portefeuilles. Les établissements régionaux qui se concentrent fortement sur leur canton d’origine sont particulièrement exposés à des risques accrus dans les régions en déclin. Surtout lorsqu’une grande partie du portefeuille est constituée de maisons individuelles situées à la campagne.

    Ce ne sont pas seulement la situation, l’état et la capacité financière qui comptent, mais aussi la question de savoir combien d’acheteurs potentiels seront encore sur place dans 10, 15 ou 20 ans. Si l’on veut gérer les hypothèques et les placements immobiliers à long terme, il faut systématiquement penser ensemble la démographie, la demande de logements et la structure économique locale.

    Ce que les propriétaires peuvent faire maintenant
    Pour les propriétaires des cantons concernés, il vaut la peine de jeter un regard lucide sur leur propre bien, comme l’emplacement, le groupe cible, l’état énergétique, une éventuelle réaffectation. Ceux qui gèrent activement, modernisent et réfléchissent à temps à des alternatives, ont un net avantage sur ceux qui espèrent seulement que les prix continueront à augmenter.

    Le marché ne bascule pas partout. Dans de nombreuses villes des cantons « perdants », les logements resteront rares, tandis que les zones rurales seront soumises à une pression plus forte. La précision avec laquelle les acteurs du marché comprennent les différences au sein d’un même canton et la rapidité avec laquelle ils adaptent leurs stratégies à la nouvelle réalité démographique seront décisives.