Depuis 1983, la loi sur la démolition, la transformation et la rénovation des immeubles d’habitation à Genève contrôle rigoureusement le marché du logement. Avec pour objectif de protéger les locataires, de garantir la qualité de vie et d’endiguer la spéculation. Les loyers après transformation et rénovation sont plafonnés par décret et les projets soumis à autorisation sont étroitement réglementés
L’étude de Ters (FHNW) et Kholodilin (DIW Berlin) analyse pour la première fois de manière dynamique l’impact de ces interventions. Le résultat montre que le rationnement des logements et le contrôle des loyers freinent significativement la construction de nouveaux logements. Les investisseurs privés et institutionnels déplacent davantage de capitaux vers la rénovation. À court terme, les dépenses de modernisation augmentent, alors que les véritables augmentations de la surface habitable ne se produisent pas. Parallèlement, les logements vacants continuent de diminuer, le taux d’occupation augmente et le marché devient encore plus étroit. Les coûts d’entrée augmentent, en particulier pour les nouveaux locataires, tandis que les locataires existants bénéficient de loyers stables, souvent bon marché, et d’une longue durée de location
Une nouvelle dynamique dans le parc existant
Les investisseurs institutionnels sont particulièrement touchés. Les retards dans les projets, la baisse des valeurs résiduelles et la complexité des procédures d’autorisation rendent la construction de nouveaux bâtiments peu attrayante. L’étude montre qu’un choc réglementaire réduit le volume des nouveaux investissements jusqu’à 600 millions de CHF. Cela représente environ 1% du PIB total de Genève. Pour le parc immobilier urbain, cela signifie en premier lieu que les investissements vont principalement dans des mises à niveau à court terme, dictées par la conformité, plutôt que dans des rénovations en profondeur ou de nouvelles unités
Le contrôle des loyers agit en premier lieu par le biais du canal des prix. Il protège les locataires existants contre les augmentations, mais fait baisser le rendement pour les propriétaires et freine les nouveaux projets. Les rénovations deviennent plus attractives que les nouvelles constructions, ce qui encourage la modernisation mais ne crée guère de nouveaux logements
Effet de verrouillage et inégalité des chances
Un effet secondaire inattendu de la réglementation est ce que l’on appelle l’effet de verrouillage. Les locataires restent beaucoup plus longtemps dans leur logement pour des raisons de coût, ce qui limite la mobilité et renforce la mauvaise répartition des logements. Parallèlement, les différences de loyers sur le marché s’accentuent. Les nouveaux arrivants paient des loyers élevés sur le marché, tandis que les locataires de longue durée en profitent. La qualité et l’état des logements restent souvent à un niveau bas, car les rénovations en profondeur sont difficiles à envisager d’un point de vue économique
Recherche d’un équilibre entre protection et offre
L’étude montre que les réglementations genevoises protègent les locataires contre les flambées de prix, mais qu’elles pèsent sur les nouvelles constructions, aggravant ainsi la pénurie de logements à moyen terme. Les investisseurs se tournent vers le maintien du parc immobilier et les modernisations ponctuelles, tandis que les impulsions de croissance par de nouvelles constructions font défaut. Pour la politique, cela signifie qu’il est indispensable de trouver un équilibre durable entre protection et renouvellement du marché. De nouveaux permis de densification et une réglementation différenciée des loyers pourraient y remédier.
