Daniel Leupi è responsabile della politica immobiliare della Città di Zurigo in qualità di Direttore finanziario dal 2013 e può vantare risultati tangibili. Con i complessi residenziali Leutschenbach, Letzi, Hard e Hardau I, sono stati creati quasi 830 nuovi appartamenti senza scopo di lucro. Allo stesso tempo, la città ha acquisito 24 proprietà negli ultimi anni. Leupi attribuisce questo successo anche al rafforzamento del dipartimento acquisizioni.
Con il nuovo fondo per gli alloggi, i promotori immobiliari no-profit possono ora richiedere contributi finanziari per l’acquisto di terreni e nuovi edifici. I contributi di ammortamento finanziati da questi fondi consentono di abbassare gli affitti nonostante l’aumento dei prezzi di mercato. Allo stesso tempo, una nuova ordinanza sulle locazioni assicura che i circa 10.000 appartamenti comunali siano assegnati in modo socialmente responsabile e trasparente.
Un portafoglio in crescita con responsabilità
Alla fine del 2024, il portafoglio comunale comprenderà 58 complessi residenziali e oltre 500 proprietà residenziali individuali, per un totale di 1.400 edifici con quasi 10.000 appartamenti senza scopo di lucro. Inoltre, ci sono 220 diritti di costruzione attivi per oltre 6.000 appartamenti e altri progetti in preparazione. La città agisce quindi non solo come pianificatore, ma anche come importante proprietario di immobili con una chiara attenzione agli alloggi a prezzi accessibili.
Sfide di un mercato dinamico
Nonostante tutti gli sforzi, la sfida rimane grande. Secondo Leupi, la mancanza di alloggi è un problema strutturale che si verifica in ogni centro urbano attraente. È particolarmente problematico che molti investitori stiano realizzando principalmente nuovi edifici ad alto prezzo, mentre gli appartamenti esistenti vengono compressi. Sebbene il mercato sia in crescita, non è socialmente equilibrato. La città non può creare alloggi a prezzi accessibili per tutti, ma può creare sempre più alloggi a prezzi accessibili.
Intervento sul mercato o protezione degli inquilini?
La discussione sul caso delle cosiddette “case SUGUS” ha riacceso il dibattito sulla mescolanza sociale. Leupi non lo vede come un problema, ma piuttosto come un esempio funzionante di alloggi a prezzi accessibili in mani private. Allo stesso tempo, mette in guardia da un blocco attraverso una regolamentazione eccessiva, come è avvenuto in alcuni cantoni attraverso le leggi sulla protezione degli alloggi. A Zurigo, il Consiglio comunale sta quindi sostenendo l’iniziativa popolare “Proteggere gli alloggi a prezzi accessibili”, che mira a prevenire gli avvisi di sfitto e, allo stesso tempo, a mantenere opzioni di attuazione flessibili a livello comunale.
Investitori responsabili
Per Leupi, parte della soluzione risiede nella responsabilità del settore, anche se con aspettative chiare. Mentre alcuni proprietari hanno continuato ad agire in modo equo, altri hanno sfruttato in modo spietato la situazione del mercato. I supplementi di affitto eccessivi in caso di cambio di inquilino non sono casi isolati. Ecco perché è necessario un maggiore coinvolgimento del governo per i redditi medio-bassi. Non come intervento nel mercato, ma come equilibrio delle sue dinamiche.
Crescita sì – ma in modo socialmente responsabile
Un problema centrale rimane il fatto che molti nuovi edifici sostitutivi stanno spostando alloggi a prezzi accessibili. Sebbene i nuovi progetti creino spazio abitativo, spesso aumentano i prezzi. Gli investitori istituzionali e gli sviluppatori immobiliari sono chiamati a pianificare in futuro in modo socialmente più responsabile. L’accettazione sociale dell’immigrazione, degli accordi bilaterali e del sistema economico liberale nel suo complesso sarebbe altrimenti a rischio.
La “lentezza” dei permessi di costruzione
La presunta lentezza dei permessi di costruzione è una questione spesso criticata. Leupi lo mette in prospettiva e sottolinea che l’amministrazione lavora in modo efficiente. Il tempo mediano per le nuove richieste di costruzione è di 121 giorni. La tendenza è in calo, nonostante il numero crescente di casi. Ciò che richiede tempo, tuttavia, sono i ricorsi, le modifiche al progetto e gli emendamenti alle condizioni. Il numero di questi ultimi è aumentato in modo significativo negli ultimi anni, passando da 229 a 410 casi all’anno.
Come soluzione, Zurich si affida alla consulenza, alla digitalizzazione e all’ottimizzazione dei processi. L’obiettivo è creare certezza nella pianificazione e aumentare la resistenza ai ricorsi.
Airbnb, ristrutturazioni e nuovi standard
L’impatto degli affitti a breve termine è un tema caldo. Zurigo ha già deciso di modificare i suoi regolamenti edilizi e urbanistici nel 2020, al fine di creare requisiti normativi per Airbnb & Co. L’attuazione è attualmente in fase di stallo perché la decisione è al vaglio del Tribunale Federale. Tuttavia, Leupi ritiene che la città sia sulla strada giusta.
Allo stesso tempo, è favorevole all’introduzione di standard vincolanti per il settore nella gestione delle ristrutturazioni, al fine di attenuare i disagi sociali. Esistono già degli esempi positivi, come ad esempio quando l’affitto rimane costante in caso di trasferimento all’interno dello stesso complesso residenziale. Leupi vorrebbe vedere più modelli di questo tipo, anche da parte di operatori privati.
Tre aree d’azione chiave
Leupi vede attualmente tre compiti urgenti per l’amministrazione comunale. In primo luogo, l’espansione mirata del portafoglio residenziale della città attraverso la costruzione e l’acquisto. In secondo luogo, l’ampia creazione del fondo per l’edilizia residenziale, al fine di rafforzare anche le organizzazioni no-profit e, in terzo luogo, un’offensiva politica per un maggiore coinvolgimento federale e cantonale nell’area dell’edilizia residenziale no-profit.
Zurigo ha dimostrato cosa è possibile fare. Il compito ora è quello di proseguire sulla strada intrapresa, con senso sociale delle proporzioni, lungimiranza economica e coerenza politica.
