Con una quota del 23,9%, l’immobiliare è la terza fonte di emissioni di gas serra in Svizzera, dopo i trasporti e l’industria. Non c’è quindi modo di evitare l’immobiliare sostenibile per raggiungere gli obiettivi climatici netti a zero. Tuttavia, non è possibile capire guardando un immobile se è ecologico o meno. Per questo motivo sono state create presto etichette e valutazioni per fornire informazioni sulla sostenibilità degli immobili.
Lacomparabilità è centrale
Ciò che inizialmente ha contribuito molto alla promozione e alla migliore comprensione della sostenibilità degli immobili, nel frattempo è diventato esso stesso un problema. La varietà di etichette e iniziative nel campo della sostenibilità travolge molti partecipanti al mercato. Inoltre, le singole valutazioni difficilmente possono essere confrontate tra loro. Alcune valutazioni includono diverse decine di indicatori, per cui alla fine non è più chiaro cosa stiano cercando di esprimere. Inoltre, molti veicoli di investimento nel settore immobiliare sono ora etichettati come sostenibili e applicano criteri ESG, ma non c’è chiarezza su quanto siano sostenibili le rispettive proprietà.
La tendenza è verso la divulgazione degli indicatori ambientali
Tuttavia, gli investitori richiedono informazioni sempre più precise e vogliono poter confrontare i diversi prodotti di investimento non solo in termini di rendimenti o rischi, ma anche in termini di sostenibilità. La tendenza attuale è quindi verso la divulgazione diretta di indicatori ambientali, come il consumo energetico o le emissioni di gas serra. L’anno scorso, le associazioni AMAS e KGAST hanno obbligato o richiesto ai loro membri di pubblicare le cifre chiave più importanti nelle relazioni annuali dei fondi immobiliari e delle fondazioni di investimento immobiliare con una data di chiusura a partire dalla fine del 2023.
Perché abbiamo bisogno di uno standard?
Tuttavia, il calcolo di queste cifre chiave è tutt’altro che semplice. A seconda del metodo di calcolo, possono risultare valori diversi per le stesse proprietà. È quindi necessaria una standardizzazione. REIDA ha assunto questo compito e ha sviluppato uno standard per determinare le cifre chiave più importanti dal punto di vista ambientale nel settore immobiliare. In base a questo standard REIDA, nel 2022 è stato effettuato un benchmarking con 3984 proprietà esistenti o 36 portafogli immobiliari, che hanno un totale di quasi 23 milioni di m2 di area energetica di riferimento.
Cosa è stato misurato?
Sono stati registrati e bilanciati solo i valori di consumo misurati in termini reali. Questa è una grande differenza rispetto ad altre indagini, dove in molti casi non sono disponibili dati di consumo e che quindi operano per lo più con valori calcolati (stime basate su benchmark). Per ciascuno dei portafogli immobiliari, insieme ai risultati viene mostrato anche il grado di copertura. Questo descrive la percentuale di immobili nel portafoglio per i quali sono disponibili dati di consumo energetico misurati. In media, il tasso di copertura per tutti i 36 portafogli è dell’83,1%. La divulgazione del grado di copertura serve anche alla trasparenza, ma non è ancora molto diffusa. Un’analisi dei rapporti annuali dei fondi immobiliari quotati in borsa effettuata da pom+Consulting nel 2022, ad esempio, ha mostrato che solo il 25% di essi conteneva informazioni quantitative sul grado di copertura.
Risultati del benchmarking e loro classificazione
Il consumo medio di energia nel portafoglio del benchmarking REIDA è di 97,4 kWh per m² di area di riferimento energetico. L’intervallo è compreso tra 59 e 146 kWh/m². Situazioni particolari sono probabilmente responsabili dei portafogli che si trovano all’estremità inferiore dei valori – ad esempio, i singoli inquilini acquistano da soli molta energia, che secondo la metodologia attuale non viene ancora presa in considerazione nell’indicatore energetico. In un sondaggio online dell’Università di Losanna, che ha analizzato 66 portafogli di investitori istituzionali con ben 31 milioni di m² di spazio edificato, è stato riportato un valore leggermente più alto di 105,5 kWh/m² di area di riferimento energetico per l’anno di riferimento 2020 – ma senza utilizzare una metodologia di calcolo uniforme.
La quota di energia rinnovabile nel benchmarking REIDA CO2 è in media del 25,8%, con un intervallo compreso tra il 13% e il 54%. In media, le emissioni di gas serra dei portafogli che hanno partecipato al benchmarking REIDA ammontano a 13,1 kg di CO2 equivalenti per m² di area energetica di riferimento. Oltre all’anidride carbonica, il benchmarking prende in considerazione anche tutti gli altri gas serra, come il metano o il protossido di azoto, e ne calcola gli equivalenti di CO2 (CO2e). Il portafoglio REIDA 2022 raggiunge quindi un valore molto buono – con un intervallo compreso tra 4,1 e 22,4 kg CO2e/m². Il campione analizzato dall’Università di Losanna ha raggiunto un valore medio di 19,6 kg CO2e/m². Anche in questo caso, a causa della mancanza di un metodo di calcolo uniforme, un confronto diretto è possibile solo con delle riserve.
Specificazione degli intervalli di incertezza
Un altro risultato del benchmarking REIDA è la specificazione degli intervalli di incertezza. Questo perché i valori di consumo e di emissione utilizzati e i calcoli sono sempre soggetti a incertezze (ad esempio sensori di misurazione imprecisi, piccole incertezze di conversione da area affittabile ad area di riferimento energetico). Queste incertezze sono aggregate per ogni portafoglio e mostrate a livello delle cifre chiave sotto forma di un intervallo di incertezza, che indica quanto è affidabile la cifra chiave. L’intervallo di incertezza è dato come il doppio della deviazione standard, il che significa che il valore effettivo si trova all’interno dell’intervallo di incertezza dichiarato con una probabilità del 95%. Per l’indicatore dell’intensità delle emissioni di CO2e, i singoli portafogli hanno intervalli di incertezza da 0,3 a 5,8 kg CO2e/m².
Nuovo standard per il reporting ESG in Svizzera
Con il benchmarking della CO2, REIDA stabilisce un nuovo standard e raggiunge così una pietra miliare nel reporting ESG del settore immobiliare in Svizzera. Lo standard non solo sarà continuamente migliorato in termini di metodologia e qualità dei dati, ma coprirà anche aspetti della sostenibilità ambientale finora esclusi. Uno dei compiti più importanti sarà quello di coprire non solo la fase operativa degli immobili, ma anche il loro intero ciclo di vita, e in particolare di incorporare la questione dell’energia grigia. L’aggiunta di rating e certificati – che hanno dei limiti in termini di trasparenza e comparabilità – così come la transizione verso la rendicontazione diretta degli effettivi indicatori di performance chiave sono quindi in pieno svolgimento.
