Mentre lo spazio pubblicizzato a Londra e New York è salito alle stelle sulla scia della pandemia di COVID-19, lo spazio disponibile in Svizzera è aumentato solo moderatamente alla fine del 2° trimestre del 2021 rispetto allo stesso trimestre dell’anno precedente, dal 5,5% al 5,8%. Sebbene le incertezze sulla futura necessità di spazi per uffici siano ancora molto elevate per molti inquilini, sul mercato sono stati osservati una serie di estensioni di locazione e nuovi contratti, principalmente allo scopo di ottimizzare o concentrare l’ubicazione.
Domanda riluttante di spazi per uffici
Il legame solitamente stretto tra la crescita del lavoro d’ufficio e la domanda di spazi per uffici si è disaccoppiato durante la pandemia. Nonostante uno sviluppo relativamente robusto dell’occupazione negli uffici, molti clienti erano riluttanti ad affittare nuovi spazi, soprattutto perché la gestione della pandemia si sta trascinando e la tendenza verso gli uffici domestici si sta di conseguenza consolidando. È probabile che la domanda di spazio risenta nei prossimi anni del fatto che sempre più aziende consentono ai propri dipendenti di lavorare parzialmente da casa, anche dopo il COVID-19. Gli economisti immobiliari del Credit Suisse considerano ancora come un buon punto di riferimento la previsione dello scorso anno, secondo cui la svolta indotta dalla corona negli uffici domestici per ridurre la necessità di spazi per uffici di circa il 15% a medio termine, come un buon punto di riferimento. Tuttavia, la crescita economica e la crescente proporzione di lavoro d’ufficio dovuta all’effetto della digitalizzazione sono in controtendenza, motivo per cui gli economisti immobiliari prevedono una stagnazione della domanda di spazi per uffici a medio termine.
L’offerta di spazio è di nuovo in aumento, ma meno del previsto
Come diretta conseguenza della domanda debole, gli spazi per uffici pubblicizzati in affitto stanno attualmente aumentando di nuovo in tutti i sottomercati regionali senza eccezioni. Nei mercati degli uffici dei grandi centri, l’offerta aumenta in numero assoluto nei comuni di agglomerato intorno alle città centrali (mercati degli uffici esterni). In termini percentuali, invece, l’offerta è aumentata maggiormente nei centri cittadini. Tassi di offerta più elevati si osservano soprattutto in quei sottomercati che attualmente registrano un elevato livello di accesso allo spazio. Ad esempio, l’aumento dell’attività edilizia a Basilea contribuisce in modo significativo all’aumento dello spazio disponibile al ginocchio del Reno. Al contrario, la situazione di mercato relativamente intatta sul mercato degli uffici di Zurigo è strettamente legata al basso livello di attività edilizia. Il confronto tra Losanna e Ginevra è interessante: mentre la debole domanda è stata responsabile dell’aumento dell’offerta di spazio al 12,3% nella città sul Rodano, Losanna ha beneficiato di una domanda relativamente robusta nonostante la maggiore attività di costruzione, così che l’offerta di spazio qui aumentato notevolmente di meno.
Gli investitori stanno pianificando meno spazi per uffici
Negli ultimi dodici mesi sono state rilasciate autorizzazioni edilizie per superfici ad uso ufficio con un volume d’investimento di CHF 1598 milioni. Si tratta di circa il 17% al di sotto della media a lungo termine dal 1995. Gli investitori sono diventati più cauti nell’investire in edifici per uffici e stanno trattenendo nuovi progetti finché l’incertezza relativa ai futuri requisiti di spazio non sarà chiarita. In un confronto a lungo termine, gli importi approvati per la ristrutturazione degli uffici rimangono a un livello basso. Nella maggior parte dei casi, oggi si preferisce la sostituzione di nuovi edifici alle ristrutturazioni. Le trasformazioni di appartamenti, sempre più prese in considerazione, soprattutto nel mercato degli uffici di Berna, non sono incluse in queste cifre. Questa riluttanza da parte degli investitori dovrebbe contribuire a garantire che la maggior parte dei mercati degli uffici non sviluppi squilibri troppo ampi nei prossimi trimestri.
L’ufficio a casa rallenta solo temporaneamente i requisiti di spazio
Sulla base di uno studio commissionato da due uffici federali sugli sviluppi del settore fino al 2060, gli economisti immobiliari del Credit Suisse ricavano l’andamento dell’occupazione negli uffici fino al 2060 e utilizzano questo dato per prevedere la domanda a lungo termine di superfici a uso ufficio. Le tendenze attuali come la crescita dell’occupazione, la digitalizzazione di molte aree di lavoro, ma anche la tendenza verso l’home office si stanno sviluppando in direzione opposta. Mentre l’home office riduce il fabbisogno di spazio a medio termine, la crescente digitalizzazione di tutti gli ambiti della vita e del lavoro sta causando un aumento delle quote di ufficio – ovvero la percentuale di dipendenti con un lavoro d’ufficio – in tutti i settori e generando così una grande necessità di uffici aggiuntivi spazio a lungo termine. Tra il 2000 e il 2019, il tasso medio di ufficio in Svizzera è passato dal 34% al 45%. Secondo il modello, dovrebbe aumentare ulteriormente al 60% entro il 2060. Nel tempo, questo effetto rischia di oscurare la tendenza verso gli uffici domestici, che sta riducendo lo spazio, e genera una significativa domanda aggiuntiva di spazi per uffici a lungo termine.
Vista immediata striata attraverso
A breve termine, ci sono due sviluppi opposti che stanno avendo un impatto sulla domanda di spazi per uffici. Da un lato, è probabile che l’assorbimento di spazio continui a essere resinoso, nonostante la più forte crescita dell’occupazione, e a restare indietro rispetto al livello consueto. È quindi possibile un ulteriore aumento dell’offerta di spazio, soprattutto perché si sono verificati solo pochi casi di abbandono su larga scala o di riduzione dello spazio a causa della pandemia di COVID-19. Tuttavia, esistono piani di smantellamento del genere. D’altra parte, è probabile che si sia accumulata una certa quantità di domanda. Gli economisti immobiliari del Credit Suisse prevedono un nuovo aumento dell’offerta, in particolare per gli spazi ampi e periferici. Si aspettano inoltre un ulteriore aumento dei posti vacanti l’anno prossimo e una pressione continua sui prezzi degli affitti, che potrebbe essere leggermente superiore all’attuale meno dello 0,1%.
Figura: Espansione e offerta nei centri grandi e medi
Circonferenza: stock di uffici; Ampliamento: concessioni edilizie degli ultimi quattro anni rispetto alla media pluriennale; Quota di offerta in% del portafoglio 2018
Lo studio completo sul “Mercato svizzero degli uffici 2022” è disponibile in tedesco qui .
