Se vende un immobile, ci sono diversi aspetti fiscali da considerare. Questo vale soprattutto per l’imposta sugli utili immobiliari, il cui importo dipende dal prezzo di vendita, dalla durata della proprietà e dai modelli tariffari del rispettivo Cantone. In questo articolo degli specialisti immobiliari di BETTERHOMES, i proprietari possono scoprire come calcolare correttamente l’imposta, come ridurla e a cosa prestare attenzione.
Determinare l’imposta sugli utili immobiliari – BETTERHOMES chiarisce
L’imposta si riferisce alla differenza tra il prezzo di acquisto e quello di vendita. Oltre all’immobile in sé, il prezzo d’acquisto comprende anche gli investimenti che aumentano il valore, i costi per la pubblicità, le commissioni di intermediazione, le spese notarili, i costi per la risoluzione anticipata del mutuo e per i cambi di proprietà.
L’importo della tassazione dipende dalla durata della proprietà, per cui esiste una scala progressiva nella maggior parte dei Cantoni. Più breve è il periodo che intercorre tra l’acquisto e la vendita dell’immobile e più alto è il profitto, più alta è l’imposta in relazione al profitto.
Per determinare l’imposta, si determina innanzitutto il profitto imponibile. Questo viene calcolato dal ricavato della vendita, da cui vengono dedotti i costi di investimento. Quindi:
|Profitto imponibile = ricavi delle vendite – costi di investimento|
Per determinare l’imposta sul profitto nella fase successiva, vengono presi in considerazione anche l’importo del profitto, il periodo di proprietà, le indennità e il modello tariffario applicabile nel rispettivo Cantone.
Periodo di proprietà:
Nella maggior parte dei cantoni, è necessario pagare un’imposta più elevata sui profitti realizzati a breve termine. A Zurigo, ad esempio, l’onere fiscale aumenta del 50 % se la proprietà è stata detenuta per meno di un anno prima della vendita. D’altra parte, ci sono riduzioni per i lunghi periodi di proprietà. A Berna, ad esempio, se si detiene un immobile per cinque anni, l’imposta sugli utili immobiliari è ridotta del 10 %.
Tariffa:
Si distingue tra tariffe proporzionali e progressive. La variante proporzionale è caratterizzata dal fatto che l’aliquota d’imposta rimane la stessa indipendentemente dall’ammontare del profitto. La durata della proprietà viene presa in considerazione con un’aliquota fiscale decrescente. L’aliquota fiscale decrescente viene applicata nei cantoni di Argovia, Appenzello Esterno, Basilea Città, Friburgo, Ginevra, Nidvaldo, Obvaldo, Ticino, Turgovia, Uri e Vaud. Negli altri Cantoni viene applicata solo l’aliquota progressiva, che dipende dall’ammontare del profitto.
Detrazioni fiscali:
Nella maggior parte dei cantoni, l’imposta sulle plusvalenze immobiliari non si applica alle plusvalenze molto piccole. A seconda della località, la detrazione fiscale varia da 500 franchi (Basilea Città) a 13.000 franchi (Lucerna). Esistono normative speciali in Turgovia, Ticino, Vallese e Neuchâtel. Qui, tutti i profitti sono esenti da imposte se non superano un importo definito tra 30 e 100 franchi.
In due cantoni esiste una detrazione fiscale generale, ma i venditori ne hanno diritto solo una volta per anno solare. Si tratta di 10.000 franchi svizzeri a Uri e di 2.000 franchi svizzeri a Svitto.
Illustriamo il calcolo dell’imposta sugli utili immobiliari con l’esempio di Zurigo.
- Prezzo d’acquisto: 1’000’000.- CHF
- Investimento in rivalutazione: CHF 30’000.-
- Prezzo di vendita: CHF 1’150’000.-
- Costi per agenti immobiliari, pubblicità, ecc: CHF 20’000.-
- Guadagno sulla proprietà: CHF 100’000.-
- Detrazione per il periodo di proprietà di sei anni (38%): CHF – 38’000.-
- Plusvalenza immobiliare imponibile: CHF 62’000.-
- Aliquota fiscale: 29,4
- Totale imposta sugli utili immobiliari: CHF 18’228.-
Come si può ridurre l’imposta sugli utili immobiliari?
Più a lungo si possiede un immobile, minore è l’onere fiscale. Se si prevede un profitto elevato, può quindi essere consigliabile rimandare la vendita di qualche anno. Il massimo sconto fiscale si raggiunge dopo un periodo di proprietà predefinito, che varia da cantone a cantone. A Zurigo, ad esempio, questo periodo è attualmente di 20 anni, a Lucerna di 33 anni e a Berna di 35 anni.
Se il prezzo di acquisto comprende non solo l’immobile ma anche, ad esempio, mobili, attrezzi da giardino e attrezzature simili, è consigliabile elencarli separatamente nel contratto di acquisto. In questo modo si assicura che non siano inclusi nell’imposta sulle plusvalenze immobiliari. Inoltre, i costi come quelli per l’ufficio notarile, l’agente immobiliare e gli annunci pubblicitari dovrebbero essere dichiarati, in quanto riducono l’importo dei guadagni immobiliari tassabili.
Le possibilità di ridurre l’imposta sulla plusvalenza immobiliare dovrebbero essere esaminate attentamente insieme a uno specialista, soprattutto in tempi di mercato immobiliare molto dinamico, per evitare svantaggi finanziari.
Si può rinunciare all’imposta sugli utili immobiliari?
Ci sono situazioni in cui l’imposta sugli utili immobiliari non deve essere pagata immediatamente, ma viene differita. È il caso, ad esempio, di un’eredità, di una donazione o di una successione preferenziale. Allo stesso modo, l’imposta può essere differita in caso di cambio di proprietà tra coniugi in relazione alla legge sulla proprietà, sulla separazione e sul divorzio.
Tuttavia, se la proprietà viene successivamente venduta a terzi, l’imposta sugli utili immobiliari differita deve essere pagata in ritardo. La base di calcolo è la differenza rispetto al prezzo di acquisto originale e non il prezzo di acquisizione. Tuttavia, viene preso in considerazione il periodo di proprietà del precedente proprietario.
Nel caso di un immobile occupato dal proprietario, l’imposta viene anche differita se il ricavato della vendita viene investito in una nuova casa in Svizzera entro un periodo di tempo ragionevole. Si parla anche di acquisto sostitutivo. A seconda del Cantone, questo deve avvenire entro due o quattro anni. Se ha acquistato una nuova casa, di solito deve vendere quella vecchia entro uno o due anni per poter differire l’imposta.
Va notato che il differimento dell’imposta si applica solo alla parte del profitto che viene investita nell’immobile sostitutivo. Se il prezzo di acquisto del nuovo immobile è inferiore ai costi di investimento del vecchio immobile, l’intero profitto è immediatamente tassabile. Questo caso si verifica spesso nella pratica quando si scambia la casa con un condominio, che è significativamente più economico.
In linea di principio, non è previsto alcun rinvio fiscale per le seconde case e le case vacanza. Se ha acquistato appartamenti in affitto, il differimento può essere richiesto solo per la parte dell’immobile occupata dal proprietario.
I consigli più importanti sull’imposta sulle plusvalenze immobiliari
Poiché le transazioni immobiliari comportano un grande volume finanziario, dovrebbe affrontare l’argomento fin dalle prime fasi. I seguenti consigli possono essere di supporto.
Controllare le deduzioni legali:
Ogni cantone ha normative diverse sui costi di notarizzazione, sugli onorari degli agenti, sui pegni fondiari e sulle tasse catastali. Prima della vendita, dovrebbe scoprire esattamente quali sono, in quanto possono avere un impatto considerevole sul profitto e quindi sull’onere fiscale.
Distinguere le misure che aumentano il valore da quelle che lo preservano:
I costi per le riparazioni e la manutenzione non possono essere dedotti, per questo è necessario distinguere esattamente quali misure sono state eseguite.
Opzioni di sgravio:
È possibile rinviare, ridurre o evitare completamente l’imposta sugli utili immobiliari?
Vendite sottovalutate:
È necessaria una particolare cautela nel caso di vendite sottovalutate che sono soggette al differimento dell’imposta. Ad esempio, se un immobile viene venduto all’interno della famiglia molto al di sotto del suo valore di mercato, per il momento non si deve pagare l’imposta sugli utili immobiliari grazie al differimento fiscale. Tuttavia, se l’immobile viene successivamente venduto a terzi, ciò può comportare costi elevati, in quanto la differenza tra il prezzo di acquisto e quello di vendita è significativamente più alta.
Conservare le ricevute:
L’importo dell’imposta sulle plusvalenze immobiliari deriva dalla differenza tra il prezzo di vendita e i costi di investimento. È quindi importante che i proprietari conservino tutte le ricevute, ad esempio quelle relative alle ristrutturazioni. In caso di vendita successiva, questi investimenti riducono il guadagno immobiliare e quindi l’onere fiscale.
Far valutare correttamente l’immobile:
Il guadagno immobiliare dipende in gran parte dalla corretta valutazione del valore dell’immobile. Pertanto, è sempre opportuno incaricare un perito esperto.
Conclusione – Sfrutti il margine di manovra
Quando vende un immobile, viene applicata un’imposta sul guadagno immobiliare che, a seconda del cantone, del valore dell’immobile, della durata della proprietà e di altri fattori, può avere un impatto considerevole. Per questo motivo, è importante che i potenziali acquirenti e proprietari si informino dettagliatamente sulle normative applicabili prima delle transazioni immobiliari. Questo apre un margine di manovra finanziario, come ad esempio posticipare la vendita o utilizzare le detrazioni per ridurre l’onere fiscale.
Informazioni su BETTERHOMES
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BETTERHOMES sulla nuova legge sulle successioni in Svizzera – https://bawos.ch/der-betterhomes-faktencheck-neues-erbrecht-in-der-schweiz/
BETTERHOMES sugli sviluppi del mercato ipotecario svizzero – https://unternehmerzeitung.ch/unternehmen/detail/hypothekenmarkt-preise-sinken-aber-es-gibt-ausnahmen/
