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  • Cambiamenti nel mercato ipotecario svizzero dopo il taglio del tasso d’interesse chiave

    Cambiamenti nel mercato ipotecario svizzero dopo il taglio del tasso d’interesse chiave

    In seguito alla sorprendente riduzione del tasso d’interesse chiave da parte della Banca Nazionale Svizzera(BNS), i mutui basati sul tasso d’interesse di riferimento Swiss Average Rate Overnight (SARON) sono diventati più favorevoli, mentre i tassi d’interesse per i mutui a tasso fisso sono rimasti praticamente invariati. Tuttavia, la domanda di mutui SARON è diminuita drasticamente rispetto all’anno precedente nel primo trimestre del 2024, riferisce Comparis in un comunicato stampa sull’ultimo barometro ipotecario del portale di confronto. Presso il partner ipotecario di Comparis, HypoPlus, la quota dei mutui SARON è scesa da circa il 25 percento a circa il 3 percento.

    Allo stesso tempo, la quota di mutui a tasso fisso con una durata media è aumentata da circa il 20 percento a circa il 33 percento. Con poco meno del 50 percento, la quota di mutui a tasso fisso con una durata da dieci a 15 anni è rimasta più o meno la stessa dello stesso trimestre dell’anno precedente. “In un contesto di grande incertezza, i mutui a tasso fisso con la durata più lunga possibile offrono un elevato grado di sicurezza nella pianificazione”, spiega l’esperto finanziario di Comparis Dirk Renkert nel comunicato stampa.

    Secondo Renkert, i mutui a tasso fisso erano già diventati più favorevoli alla fine del 2023, poiché il mercato aveva ipotizzato che i tassi di interesse chiave sarebbero stati tagliati nel 2024. Con tassi d’interesse di mercato dell’1,7-1,8 percento per i mutui a tasso fisso decennali, questi continuano ad essere più favorevoli rispetto ai mutui SARON. Affinché i mutui SARON, che attualmente hanno tassi d’interesse dal 2,1 al 2,3 percento, raggiungano i mutui a tasso fisso, sarà necessario “almeno uno, se non due, tagli dei tassi d’interesse” da parte della BNS, afferma Renkert.

  • I mutui a tasso fisso superano i precedenti preferiti

    I mutui a tasso fisso superano i precedenti preferiti

    In Svizzera, c’è stata una vera e propria corsa ai mutui Saron variabili dopo la svolta dei tassi d’interesse. Tuttavia, i primi preferiti non sembrano più così attraenti come prima.

    I tassi d’interesse per i mutui svizzeri a tasso fisso sono su una traiettoria discendente da metà giugno 2023. Secondo l’indice ipotecario del servizio di confronto online svizzero Moneyland, i mutui a tasso fisso a dieci anni sono attualmente quotati al 2,31 percento – il livello più basso dal maggio 2022.

    La tendenza al ribasso si è intensificata dopo che la Banca Nazionale Svizzera (BNS) ha annunciato a sorpresa una pausa nei tassi di interesse a settembre. Di conseguenza, per la prima volta dall’ottobre dello scorso anno, i mutui a tasso fisso non sono più più costosi dei mutui Saron a tasso variabile, che in precedenza rappresentavano una parte consistente delle nuove operazioni.

    Oggi, i mutui a tasso fisso sono significativamente più economici dei mutui Saron per tutte le scadenze. I mutui a tasso fisso a due anni sono attualmente più economici di 0,35 punti percentuali, quelli a cinque anni di 0,42 punti percentuali e quelli a dieci anni di 0,30 punti percentuali rispetto alle loro controparti a tasso variabile.

    Gli esperti concordano sul fatto che i tassi d’interesse in Svizzera sembrano aver raggiunto il picco. La maggior parte degli osservatori di mercato ritiene che la Banca nazionale lascerà invariati i tassi di interesse chiave nella prossima riunione e nel primo trimestre del 2024 e potrebbe annunciare tagli dei tassi di interesse solo a metà del 2024.

    Gli specialisti immobiliari di Moneypark hanno anche riferito che oltre il 90 percento dei fornitori di mutui intervistati in Svizzera si aspettano che la BNS lasci il tasso di interesse chiave invariato all’1,75 percento in occasione della prossima riunione. Nei prossimi tre mesi, è probabile che i tassi di interesse rimangano stabili per le scadenze più brevi, fino a cinque anni, mentre per le scadenze più lunghe si prevede una maggiore volatilità e una tendenza al ribasso dei tassi di interesse.

  • Mercato immobiliare svizzero: inversione di tendenza dei tassi di interesse, e allora?

    Mercato immobiliare svizzero: inversione di tendenza dei tassi di interesse, e allora?

    Dopo anni di eccesso di offerta, i segnali sul mercato degli affitti immobiliari ora indicano chiaramente una carenza. Sebbene la domanda continuerà a superare l'offerta di alloggi in futuro, il settore immobiliare finora non ha reagito con una maggiore produzione di alloggi. Finché gli affitti non aumenteranno bruscamente, non ci sarà alcun incentivo ad espandere l'edilizia residenziale nell'attuale contesto di mercato. “Le restanti riserve di posti vacanti saranno presto esaurite. Poiché la domanda di immigrazione, individualizzazione e invecchiamento demografico continua ad aumentare,

    mentre allo stesso tempo si costruiscono sempre meno nuove case. Aumenti significativi nella richiesta di affitti sono quindi solo una questione di tempo e l'argomento salirà nell'agenda politica”, afferma Neff.

    La densificazione procede lentamente
    Sta diventando sempre più stretto in Svizzera. I nuovi edifici in questo paese stanno diventando più alti, gli appartamenti al loro interno stanno diventando più piccoli e sempre più persone vivono nelle zone residenziali. Quindi la scarsa terra viene utilizzata sempre più economicamente. Tuttavia, poiché l'uso del suolo pro capite continua a crescere e sempre più persone vivono in Svizzera, il ritmo della densificazione è tutt'altro che sufficiente per fermare l'espansione urbana incontrollata. “Gli ostacoli elevati ostacolano la più rapida densificazione richiesta dalla pianificazione territoriale. I costi di costruzione dei progetti con densità maggiore sono significativamente più elevati rispetto a quelli di un nuovo edificio su un campo verde. Inoltre, regolamenti edilizi e urbanistici rigidi, inflessibili e incoerenti limitano, complicano o rendono impossibili gli sforzi di densificazione. Una pratica di obiezione molto liberale aumenta lo sforzo di pianificazione per i progetti con un elevato potenziale di consolidamento e porta a uno sforzo amministrativo sempre maggiore", afferma Martin Neff. Ad esempio, il tempo medio dalla presentazione della domanda edilizia al rilascio della licenza edilizia per edifici con più di tre appartamenti è aumentato significativamente negli ultimi 20 anni da 92 giorni a 150 giorni.

    Bolle che scoppiano nel mondo virtuale
    Il trading di asset digitali basati sulla tecnologia blockchain ha subito un vero e proprio clamore nel corso del boom delle criptovalute. Nel frattempo, terreni e immobili possono essere acquistati anche nel mondo digitale, il cosiddetto metaverso. Più un pezzo di suolo digitale è attraente, più persone lo pagheranno. L'attrattiva relativa è fortemente definita da quanti giocatori si trovano in media nelle vicinanze della proprietà. Il mercato degli immobili digitali ha subito enormi aumenti di prezzo. All'inizio di gennaio 2021, ad esempio, in uno dei più noti Mataverses "The Sandbox", il terreno medio veniva ancora scambiato per meno di 150 dollari USA. Entro la fine dell'anno, il prezzo era salito a oltre $ 16.000, con un aumento del valore di quasi l'11.000 percento. Entro la fine di giugno 2022, i prezzi erano crollati a $ 2.500. Una tale formazione di bolle con successivo scoppio è stata osservata in molti progetti Metaverse negli ultimi mesi. Ciò è favorito, tra l'altro, dal fatto che molti progetti sono legati alle criptovalute per motivi tecnici, il cui futuro non è ancora nemmeno stimabile. "A causa dell'estrema volatilità, dell'ovvia tendenza a formare bolle e delle intenzioni discutibili di molti fornitori, il settore immobiliare virtuale rimane principalmente un campo da gioco per gli speculatori che sono molto disposti a correre dei rischi", afferma Martin Neff.

    Lo studio «Real Estate Switzerland» offre una valutazione trimestrale dettagliata del mercato immobiliare svizzero. Lo studio attuale e ulteriori informazioni sono disponibili su raiffeisen.ch/casa.