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Signora Zimmerli, lei sta sviluppando dei criteri per valutare la sostenibilità sociale dei portafogli immobiliari istituzionali. Quali sono le sue motivazioni?
Negli ultimi anni, molti proprietari istituzionali hanno fissato obiettivi climatici che vanno oltre i requisiti legali come parte delle loro strategie ESG. Dopo la “E”, la “S” si sta lentamente mettendo a fuoco. Il problema è che nessuno sa veramente cosa sia la sostenibilità sociale. Osserviamo che molto viene proiettato nella “S”, e i grandi contesti sociali vengono spesso messi in secondo piano. Abbiamo quindi deciso di testare con partner del mondo accademico, associazioni immobiliari e investitori istituzionali, sulla base di vari portafogli, come potrebbe apparire un’operatività della sostenibilità sociale. Il nostro obiettivo è quello di definire alcune cifre chiave chiare, facilmente interpretabili e comparabili per la performance sociale, di creare brevi liste di controllo per completarle e quindi di dare più spazio alla concorrenza per le buone idee.

Molti gestori di portafoglio e di asset sono attualmente impegnati nella preparazione di dati affidabili sull’energia e sulle emissioni. Cosa vi spinge a sviluppare cifre chiave per la sostenibilità sociale in questo momento?
È vero che al momento l’attenzione del settore immobiliare è ancora rivolta alla raccolta di cifre chiave sul clima. Grazie al benchmark REIDA CO2 e alle cifre chiave AMAS rilevanti dal punto di vista ambientale, ora esiste un quadro di orientamento chiaro e buoni strumenti. Vogliamo portare con noi sia lo slancio che l’attenzione all’essenzialità di questi strumenti, perché siamo convinti che il settore immobiliare non può permettersi di ridurre la sostenibilità alle questioni ambientali. Gli accesi dibattiti sul tasso di interesse di riferimento, sulla protezione degli alloggi e sui grandi progetti di sviluppo dimostrano che l’opinione pubblica e i politici si aspettano che i portafogli immobiliari sostenibili forniscano risposte alle questioni sociali.

Nel settore, attualmente non c’è consenso su cosa si intenda per “S” o su come si debba misurare la sostenibilità sociale. Lei come la vede?
Sullo sfondo delle attuali discussioni politiche, la “S” non è complicata: A livello sociale, si tratta di fornire alloggi ad ampi segmenti della popolazione, di ambienti di vita socialmente misti e di quartieri e distretti ben funzionanti. Per i proprietari istituzionali, si tratta di come vengono strutturati i portafogli immobiliari e di come viene distribuito lo spazio abitativo disponibile. Per le nuove costruzioni e i progetti di rinnovamento, la domanda è cosa succede agli inquilini esistenti, per quali gruppi target viene creato uno spazio abitativo aggiuntivo e come possono essere rafforzati i quartieri e le zone. Naturalmente, ci sono innumerevoli altre esigenze. Tuttavia, riteniamo che le cifre chiave debbano riferirsi alle principali leve sociali e che il mercato debba svolgere un ruolo nelle esigenze individuali.

Come si può e si deve misurare o valutare efficacemente la “performance sociale” di un portafoglio immobiliare?
Siamo guidati dalla filosofia delle figure chiave di AMAS e REIDA che si occupano di ambiente: “Keep it simple”. In sostanza, la performance sociale può essere misurata semplicemente con cifre chiave verificabili: Attualmente stiamo testando come raccogliere e valutare nel modo più semplice possibile i dati sulla struttura del portafoglio, sulle prime locazioni e sulle nuove locazioni. Inoltre, stiamo sviluppando dei questionari che i proprietari possono utilizzare nelle loro indagini sugli inquilini per ottenere risultati affidabili sulla soddisfazione del quartiere, dell’appartamento o della gestione della proprietà. Infine, utilizziamo le classiche cifre chiave sulle fluttuazioni e gli sfitti, che di solito sono già raccolte e valutate.

L’ottimizzazione dei criteri ecologici richiede spesso investimenti elevati. Questo crea incentivi per la vendita di immobili con un cattivo equilibrio ecologico. Le proprietà con scarse valutazioni sociali subiscono lo stesso destino?

No, dal nostro punto di vista non c’è il pericolo di incagli in termini di sostenibilità sociale. Siamo convinti che praticamente ogni immobile possa essere trasformato in modo socialmente sostenibile con uno sforzo ragionevole. Le leve più importanti sono la pianificazione e la gestione del rinnovo. La pianificazione del rinnovo determina quando le proprietà devono essere adattate alle esigenze attuali e ai prezzi di mercato. Nella gestione, si decide chi riceverà uno spazio abitativo accessibile o privo di barriere. Abbiamo selezionato le cifre chiave che possono essere influenzate direttamente dai gestori di portafoglio e di attività. Intendiamo la sostenibilità sociale come il risultato di una gestione lungimirante del portafoglio e degli asset e di un marketing e una gestione coerenti, e non come un attributo della proprietà o della posizione. Siamo anche convinti che gli immobili con forti qualità sociali possano compensare le debolezze ambientali.

Molti proprietari trovano difficile che le idee e gli approcci innovativi, con i quali vogliono distinguersi dalla concorrenza, scompaiano nelle ampie liste di controllo e negli indicatori delle etichette di sostenibilità. Come si può evitare questo?
Separando l’obbligo dallo stile libero. Con la sostenibilità sociale perseguiamo lo stesso obiettivo che REIDA persegue con gli aspetti ecologici: Alcune cifre chiave uniformi dovrebbero rendere visibile e comparabile il livello di adempimento del programma obbligatorio da parte di un portafoglio. Inoltre, ci sono argomenti per i quali non esistono specifiche standardizzate. Le società di gestione dei fondi e i gestori patrimoniali dovrebbero essere liberi di decidere e comunicare come vogliono garantire, ad esempio, una buona cura del quartiere, una buona convivenza o una buona gestione degli inquilini. Vediamo il ‘come’ come uno stile libero; è qui che la concorrenza, la creatività e l’innovazione dovrebbero giocare un ruolo. In altre parole, vogliamo più orientamento agli obiettivi e meno microgestione. In un mondo altamente regolamentato, l’ESG non dovrebbe essere un corsetto più stretto, ma un trampolino di lancio con cui l’industria immobiliare può dimostrare ciò che può ottenere con portafogli orientati al rendimento.

A che punto siete con la serie di indicatori chiave di performance?
Attualmente stiamo lavorando per concretizzare e validare il nostro approccio sulla base di quattro fondi dei nostri partner. Presenteremo i risultati e una prima bozza consolidata il 28 settembre 2023 al simposio “Misurare la sostenibilità sociale nell’ESG – di cosa si tratta?” e ne discuteremo con proprietari, gestori ed esperti. I lettori interessati possono registrarsi qui . Sarei lieto se potessimo darle il benvenuto all’HWZ di Zurigo.

Fonte: ssrei.ch