Per otto anni, Beny Ruhstaller ha guidato l’organizzazione ombrello delle agenzie svizzere di localizzazione e sviluppo commerciale in qualità di presidente, e dal 2013 era già membro del consiglio di amministrazione. Ma il suo primo contatto con la SVSM risale a molto prima: “Nel 2007, ho ricevuto il primo premio SVSM per il mio mandato di amministratore delegato dell’area marketing di Glattpark” Ruhstaller non è un classico promotore di location. Piuttosto, ha rappresentato il punto di vista dell’industria immobiliare all’interno dell’associazione, sedendo nel consiglio di amministrazione dell’SVSM e, dal 2015, come presidente. Per lui è sempre stato importante avvicinare l’industria immobiliare e la promozione della location. Ruhstaller sarà sostituito alla presidenza dell’associazione da Remo Daguati, proprietario di LOC AG, mentre Stefan Otziger, amministratore delegato della regione economica di Thun, assumerà la carica di vicepresidente.
Come presidente della SVSM, Beny Ruhstaller ha beneficiato di un’ampia rete che ha costruito durante i suoi decenni di attività nel settore immobiliare. In particolare, è diventato noto come ‘Mister Glattpark’: in qualità di Amministratore Delegato di Glattpark Area Marketing – oggi IGG Glattpark – 21 anni fa, ha costruito un’organizzazione che all’epoca era unica in Svizzera. L’associazione di diversi proprietari di immobili mirava al marketing generale dell’area, che allora si chiamava ancora Oberhauserriet. Nei 21 anni successivi, Ruhstaller non solo ha agito come mediatore tra i proprietari terrieri, i rappresentanti della città di Opfikon, i rappresentanti dei media e il pubblico, ma ha anche fatto parte di giurie per singoli progetti edilizi, ha allestito uno showroom con un grande modello e visualizzazioni del nuovo quartiere o ha fondato l’IG Boulevard. Ruhstaller ha dedicato molto tempo alle conferenze e alle visite guidate del nuovo quartiere: ne ha tenute circa 1.000. Ruhstaller ha anche recentemente lasciato il suo mandato di amministratore delegato di IGG Glattpark.
Inoltre, Beny Ruhstaller si è fatto un nome nel campo del marketing immobiliare – in un’epoca in cui questa disciplina non esisteva ancora in Svizzera: insieme a Roman H. Bolliger, ha scritto il libro di saggistica “Immobilienmarketing: Mehrwert für Liegenschaften” (Marketing immobiliare: valore aggiunto per gli immobili), che è diventato un’opera standard e un libro di testo e ha venduto oltre 10.000 copie fino ad oggi. Ruhstaller è stato attivo come consulente e marketer in numerosi progetti immobiliari con la sua azienda acasa Immobilienmarketing ed è stato coinvolto come docente e relatore sul tema.
Le cose belle richiedono tempo: non c’è modo migliore per descrivere lo sviluppo dell’Oberhauserriet a Opfikon. Già nel 1952 la città separava i 67,4 ettari dell’Oberhauserriet come zona industriale. Cinque anni dopo è stata avviata una procedura per il piano distrettuale, che è stata approvata solo nel 1979. Il primo piano distrettuale prevedeva 30.000 posti di lavoro. Ma il progetto si è trascinato a causa di numerosi appelli e richieste di revisione. Nel 1986, il consiglio comunale di Opfikon ha interrotto la richiesta di esecuzione. Perché: i lavori previsti avrebbero significato anche 30.000 posti auto. Problemi di traffico e inquinamento ambientale minacciati.
L’interesse per l’area industriale pianificata è aumentato notevolmente con la costruzione della tangenziale nord negli anni ’80. Nel 1987 Planpartner AG è stata incaricata di rivedere la pianificazione. L’ufficio di progettazione ha proposto una rinnovata revisione del regolamento edilizio e urbanistico con un utilizzo notevolmente ridotto. Sono stati pianificati nuovi solo 9700 posti di lavoro. Inoltre, è stato preso in considerazione per la prima volta uno spazio abitativo per 3000 persone e un parco che dovrebbe coprire circa un terzo del paese in direzione di Glatt. L’accesso ai trasporti pubblici ha completato il progetto in termini di compatibilità ambientale.
Questi adeguamenti hanno trovato il favore dell’elettorato nel 1990. Anche il consiglio comunale di Opfikon, la città di Zurigo e il gruppo d’interesse dei proprietari terrieri che era stato creato nel frattempo hanno approvato il nuovo piano generale. Gli allora 25 proprietari terrieri furono coinvolti da vicino nella pianificazione da parte del consiglio comunale. Probabilmente è proprio grazie a questa circostanza che sono stati disposti a dare un contributo finanziario significativo: in termini di spazi verdi o della prevista “monorotaia” – una specie di ferrovia sopraelevata che avrebbe dovuto aprire il nuovo quartiere.
Era la primavera del 1996 quando era disponibile la prima bozza del nuovo piano distrettuale che, a causa di numerose richieste, è stato rivisto due volte prima che il consiglio comunale potesse finalmente approvare il piano distrettuale nel 1999. Il Consiglio di governo del Canton Zurigo l’ha approvato l’11 ottobre 2000, aprendo la strada all’attuazione, dopo quasi 50 anni di pianificazione.
Prima organizzazione di marketing territoriale nella storia immobiliare svizzera Avevano concordato uno spazio abitativo per 6.600 persone e 7.300 posti di lavoro. Per il parco è stata prevista un’area verde di 12,4 ettari con un lago artificiale. Nel 2001 è stato bandito un concorso di progetto per la progettazione del parco, vinto dallo studio di architettura del paesaggio Kiefer di Berlino. Al centro c’era il lago rettangolare allungato, che in seguito ricevette il nome di “Glattpark-See”.
Nel 2000, la città di Opfikon, la città di Zurigo e la società Allreal hanno appaltato un contratto per lo sviluppo di una piattaforma completa per l’area di sviluppo. Halter Immobilien + Treuhand con l’allora amministratore delegato Bernhard “Beny” Ruhstaller si aggiudicò l’appalto. La strategia di comunicazione di Ruhstaller prevedeva di trasformare l’Oberhauserriet in un marchio per semplificare la ricerca di investitori e inquilini chiave, nonché la comunicazione con la popolazione e la valorizzazione dell’immagine. Ruhstaller ha proposto il marketing dell’area autorizzato da tutti i proprietari terrieri.
La missione era chiara: dalla massa dei progetti individuali pianificati, la visione di un distretto completamente nuovo doveva farsi strada nella mente delle persone. Ruhstaller ha già portato esperienza dalle aree di sviluppo Limmatwest, Zurigo-Ovest e Zurigo-Nord. «Sono state proprio queste esperienze e intuizioni che mi hanno aiutato con l’area di sviluppo di Oberhauserriet. Il Glattpark era ovviamente una taglia più grande. D’altra parte, qui era quasi più facile creare una nuova identità, dal momento che non c’era un centro abitato”, riassume Ruhstaller. Ricorda anche la fondazione della nuova area marketing: “La prima difficoltà fu convincere gli allora molti proprietari terrieri privati a versare denaro in un vaso di marketing, anche se non si poteva nemmeno stimare un possibile inizio dei lavori”.
Il professionista immobiliare ha avuto successo insieme alla città di Opfikon: nel dicembre 2001, il 63,64 percento di tutti i proprietari di immobili ha riconosciuto il valore aggiunto del marketing congiunto. Il 13 maggio 2002, per la prima volta nella storia immobiliare svizzera, 14 dei 21 proprietari terrieri hanno fondato un’organizzazione di marketing territoriale. Questa fusione ha portato rapidamente i suoi frutti: grazie a misure di marketing e comunicazione come uno showroom, un sito Web, presenze in fiere e un intenso networking, l’organizzazione è diventata rapidamente il punto di riferimento e di informazione centrale per il nuovo distretto, a cui la città di Opfikon aveva dato il nome “Glattpark” nel 2001. Con il crescente successo degli sforzi di marketing, è stato possibile coinvolgere più proprietari terrieri: nel 2017 l’organizzazione di marketing di area contava un massimo di 35 membri.
↑ La foto aerea – scattata all’epoca da un elicottero – mostra l’Oberhauserriet nel 2001. La città di Opfikon ha incaricato la società Comet Photoshopping GmbH, specializzata in foto aeree, di documentare lo stato di avanzamento dei lavori. Ed ecco come appare il Glattpark dall’aria 20 anni dopo. ↓
Grazie al Glattpark, Opfikon è oggi una delle 50 città più grandi della Svizzera Più e più volte si sono verificate discrepanze tra il marketing dell’area e la città di Opfikon: “Le autorità di pianificazione coinvolte nel piano distrettuale di Oberhauserriet non erano abituate al fatto che le questioni di mercato e di marketing hanno improvvisamente avuto un ruolo”, spiega Ruhstaller e aggiunge: “Il organizzazione privata degli In principio, anche i proprietari terrieri avrebbero potuto essere percepiti come un pericolo”. Oggi, la cooperazione tra le autorità cittadine e il marketing territoriale si è normalizzata e può essere definita reciprocamente vantaggiosa.
Il passaggio dalla fase di sviluppo a quella operativa nel 2016 ha portato con sé mutati compiti per il marketing di area. È stata decisa una semplificazione dei contributi del proprietario terriero e la ridenominazione in IGG Glattpark. Oggi, l’organizzazione si occupa di questioni generali. “Si tratta di processi che vanno oltre il confine della parcella di un singolo proprietario di proprietà – come il viale, il parcheggio o il lavoro dei media”, afferma Ruhstaller, che lavora come amministratore delegato dell’organizzazione di marketing di area da circa 20 anni e nel frattempo dal suo La figlia Janina è supportata. L’IGG Glattpark ha lo scopo di proteggere e sviluppare ulteriormente l’identità del distretto ancora giovane. “In collaborazione con la città di Opfikon, stiamo attualmente conducendo un’indagine sui bisogni tra le oltre 70 aziende del Glattpark”, fornisce un esempio Ruhstaller.
La precedente visione del Glattpark è diventata realtà: i primi residenti si sono trasferiti già nel 2006. La monorotaia, originariamente progettata, è diventata la Glattalbahn, la cui ultima tappa è stata inaugurata nel 2010. Nel 2019 è stata completata la maggior parte della seconda fase di costruzione. Entro la fine del 2019 sono stati creati 3100 posti di lavoro e sono stati contati 5781 residenti. E non finisce qui lo sviluppo della parte giovane della città: l’edificio scolastico, da tempo combattuto, dovrebbe essere pronto per l’occupazione nel 2023/24. Anche la terza tappa del Glattpark, spesso trascurata, potrebbe essere avviata in un prossimo futuro: “La città di Zurigo, in qualità di maggiore proprietario immobiliare, sta affrontando una soluzione precoce insieme alla città di Opfikon e ad altri proprietari di proprietà private”, afferma Ruhstaller .
Lo sviluppo dell’Oberhauserriet – spesso definito dai media “il prato più costoso d’Europa” – nel distretto di Glattpark è stato sicuramente un successo: negli ultimi 16 anni Opfikon è passato da 13.000 a 21.000 abitanti grazie a il Glattpark. Ciò significa che Opfikon è ora una delle 50 città più grandi della Svizzera.
Durante un tour dell’area di sviluppo del Glattpark a Opfikon il 15 giugno, il consiglio di amministrazione dell’Associazione svizzera per la gestione dei siti ( SVSM ) e membri di spicco e consulenti hanno ispezionato lo sviluppo . L’incontro organizzato da Albert Schweizer, promotore di ubicazione di Schlierem, faceva parte dell’iniziativa di sviluppo del sito, la disciplina suprema della promozione dell’ubicazione. Si tratta dell’interazione tra il settore pubblico, investitori, architetti, area management, utenti e associazioni di diversi interessi nello sviluppo di una visione e di una strategia comuni.
Il tour di due ore è stato guidato da Beny Ruhstaller, Area Manager di Glattpark e Presidente di SVSM. Ha curato la pubblicazione ” Glattpark – si crea una città “. I partecipanti hanno visitato i diversi quartieri, guardato i cortili interni, valutato l’architettura e visitato il lago e il parco.
Alla visita ha preso parte anche Arun Banovi, editore di Immoinvest e media partner di SVSM. Allo stesso modo l’ex membro del consiglio di SVSM Beat Ritschard e Alexandra Vogel, amministratore delegato dell’SVSM a Winterthur, nonché Jasmina Ritz, amministratore delegato della promozione della sede di Limmatstadt AG .
Ai fini dell’evento, gli iniziatori hanno affermato che il consiglio di SVSM coltiva attivamente relazioni con i suoi membri senior ed esperti esperti. Si tratta di preservare il grande patrimonio di conoscenze e di rete di queste personalità. E con tali inviti, si tratta anche di apprezzarne i meriti a beneficio dell’associazione e dell’intero settore. Gli sponsor SVSM sono anche invitati a eventi come quelli nel Glattpark.
Dopo la visita pomeridiana era previsto per le 17 un aperitivo e una cena nel ristorante Casa Cosi .
Secondo una dichiarazione, lo scorso anno Allreal ha realizzato un reddito da locazione di 200,4 milioni di franchi. L’azienda è riuscita così a mantenere il livello dell’anno precedente nonostante la crisi Corona. Nel 2019 aveva percepito 203,1 milioni di franchi dagli affitti.
In primavera, Allreal ha dichiarato di essere in grado di concordare deroghe all’affitto in relazione al blocco con tutti gli inquilini interessati. L’azienda ha concesso in totale contratti di locazione per un importo di 1,5 milioni di franchi.
Il tasso cumulativo di posti vacanti è nel frattempo diminuito di 0,8 punti percentuali all’1,4 per cento nonostante la crisi. Secondo le informazioni, è al livello più basso mai raggiunto da Allreal.
Il risultato aziendale comprensivo dell’effetto di rivalutazione è di 167,2 milioni di franchi dopo 243,2 milioni di franchi dell’anno precedente. Escludendo l’effetto rivalutazione, il risultato aziendale è di 124,7 milioni di franchi dopo 142 milioni di franchi dell’anno precedente. Allreal spiega il calo principalmente con effetti una tantum dalla vendita di proprietà di sviluppo.
Secondo l’annuncio, Allreal è soddisfatta del suo risultato annuale e prevede uno “sviluppo aziendale stabile” nel lungo termine. Il Consiglio di amministrazione propone quindi all’Assemblea generale degli azionisti una distribuzione stabile al livello dell’anno precedente di 6,75 franchi per azione.
Allreal ha sede a Glattpark a Opfikon. L’azienda è quotata alla SIX Swiss Exchange.
L’Oberhauserriet, l’attuale Glattpark, ha alle spalle una storia lunga e ricca di eventi. La pianificazione dello sviluppo dell’ex zona paludosa e agricola ha richiesto più di quarant’anni. Dopo l’approvazione del piano di quartiere nel 2001, tuttavia, lo sviluppo ha preso velocità: un nuovo quartiere di Opfikon è stato costruito su quello che una volta era un campo verde a un ritmo rapido, con attualmente circa 5780 residenti e 3100 posti di lavoro nell’area del piano di quartiere. Oggi il Glattpark ha un carattere di modello nella sua unicità. Un nuovo libro, uscito a metà settembre, mostra sfide e soluzioni nel percorso dal prato al distretto urbano e traccia le singole fasi di sviluppo. **
Respirate la vita in una visione La fondazione di un’organizzazione che a quel tempo era unica in Svizzera ha contribuito in modo significativo al successo del Glattpark: una fusione di diversi proprietari terrieri per formare un dipartimento di marketing di area superiore, che era responsabile del marketing generale dell’Oberhauserriet. L’obiettivo era creare un marchio comune da cui trarre vantaggio a loro volta da tutti i singoli progetti. La nuova organizzazione – il Glattpark area marketing – avrebbe dovuto fungere da centro di informazioni per i proprietari terrieri, i media e il pubblico in generale, da un lato, e fornire servizi di marketing ai singoli proprietari terrieri, dall’altro. Ma prima di tutto, dovrebbe dare vita a una visione, perché uffici e appartamenti non dovrebbero essere semplicemente costruiti a Oberhauserriet, ma qui si realizzerebbe una visione urbana. La comunicazione con l’area di sviluppo richiedeva quindi un modo di pensare che andasse oltre la mera applicazione dei singoli progetti.
Offensiva di marketing per un prato In considerazione del contesto economico piuttosto difficile in quel momento, l’istituzione di una commercializzazione comune di area deve essere definita coraggiosa. Gli sviluppi in aeroporto e in termini di rumore degli aerei, la realizzazione incerta della Glattalbahn – un vantaggio di localizzazione da non sottovalutare per il nuovo quartiere – ma anche la congiuntura economica generalmente difficile hanno fatto apparire difficili i “grandi successi”. Il marketing di zona di Glattpark era consapevole di questo fatto sin dall’inizio, ma ha visto la qualità complessiva dell’area come un’opportunità. Il successo ha ben presto dimostrato la correttezza del marketing d’area: grazie ad ampie misure di marketing e comunicazione, l’organizzazione si è rapidamente sviluppata fino a diventare il punto centrale di informazione e contatto del nuovo distretto. Quando si commercializzava l’area, inizialmente si trattava di rendere visibile la visione. A tal fine il marketing di zona di Glattpark si è affidato da un lato alle visualizzazioni e dall’altro a un modello di grandi dimensioni costantemente aggiornato. Nello showroom appositamente allestito, le parti interessate e gli investitori hanno potuto farsi un’idea del futuro distretto. Inoltre, un sito Web completo offriva molte informazioni. Eventi, apparizioni in fiere e lavori sui media classici hanno completato le misure di marketing. E infine l’ex Riet è diventata anche una città: nel 2005 il Glattpark è diventato ufficialmente un distretto separato con l’indirizzo postale “8152 Glattpark (Opfikon)”. Il processo è stato avviato dai proprietari terrieri: erano giustamente convinti che l’indirizzo postale «Glattpark» avrebbe contribuito molto al branding.
Coordinamento tra proprietari terrieri e città Un altro importante fattore di successo per lo sviluppo del Glattpark è stata la stretta collaborazione tra la città di Opfikon e i proprietari terrieri. La complessità dello sviluppo di un nuovo quartiere ha reso necessario per la città di Opfikon creare nuove forme di organizzazione: la gestione dell’area Glattpark. La nuova organizzazione è stata incaricata dal Consiglio comunale di Opfikon di assumere la gestione strategica e operativa del nuovo distretto. La gestione dell’area dovrebbe includere le esigenze di tutti i dipartimenti amministrativi della città che hanno interessato Glattpark nel processo di sviluppo. Il compito principale del comitato, tuttavia, era il coordinamento generale e lo scambio di informazioni tra i soggetti coinvolti. Rappresentanti delle autorità, impiegati amministrativi, rappresentanti dei proprietari terrieri e specialisti esterni dei settori della pianificazione del territorio, del marketing, dell’amministrazione aziendale e delle scienze sociali avevano un seggio nella gestione del territorio.
Ciò che il cuore urbano desidera Con il rapido progresso della costruzione nel Glattpark, il nuovo quartiere si è rapidamente ripreso e grazie alla creazione di un’associazione di quartiere attiva, su iniziativa di residenti impegnati e organizzatori esterni, ha sviluppato la propria identità di quartiere. Il “Glattpark Barometer” ha mostrato le preoccupazioni dei residenti e ha avviato varie misure per migliorare la qualità della vita. Glattpark è diventato sempre più popolare tra le famiglie; e la richiesta di un edificio scolastico tutto loro crebbe di conseguenza. Dopo diversi referendum, nulla osta alla sua realizzazione. E così il nuovo quartiere presto offrirà davvero tutto ciò che il cuore urbano desidera: un’offerta comprensiva completa di negozi e servizi, ottimi collegamenti con i mezzi pubblici, un ampio parco paesaggistico con il proprio lago, asili nido, asilo e presto una scuola elementare. ■
* Alexandra Vogel è il capo dell’ufficio dell’Associazione svizzera per la gestione della posizione SVSM
** Il libro “Glattpark – si crea una città”, edito da IGG Glattpark, può essere ordinato via e-mail a info@glattpark.ch o per telefono allo 043 211 50 10 al prezzo di 50 CHF più spese di spedizione. Il libro con rilegatura cartonata di alta qualità nel formato 24 x 34 cm ripercorre la movimentata storia dell’area di sviluppo su 128 pagine con testi, immagini, citazioni e articoli di giornale. Il libro è disponibile da metà settembre.
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