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Tag: Immobilienbereich

  • Garanzie collaterali nel settore edile e immobiliare – A cosa prestare attenzione?

    Garanzie collaterali nel settore edile e immobiliare – A cosa prestare attenzione?

    I mezzi di garanzia abituali
    Le garanzie sono onnipresenti nel settore edile e immobiliare. Per il finanziamento di terreni o immobili residenziali, le ipoteche (pegni sulla proprietà) sono in primo piano. Le transazioni a tappe (ad esempio, l’acquisto di un terreno o di un appartamento) sono solitamente garantite da cosiddette promesse di pagamento da parte delle banche. Le garanzie astratte o le fideiussioni sono poi spesso utilizzate per assicurare che i lavori di costruzione siano eseguiti in conformità al contratto. Infine, è anche possibile consegnare beni mobili come pegno o trasferire a un finanziatore i crediti (futuri) della propria azienda nei confronti di terzi.

    Garanzie e fideiussioni in particolare
    Con una garanzia, una banca o una compagnia assicurativa si impegna a pagare al beneficiario della garanzia un importo se si verificano determinate condizioni (ad esempio, una violazione del contratto). Se la banca/assicurazione rinuncia a tutte le difese e le obiezioni derivanti dal rapporto di base, si tratta di una garanzia astratta ai sensi dell’Art. 111 CO. Tali garanzie possono essere richiamate con una semplice notifica, motivo per cui spesso vengono chiamate anche “garanzia a prima richiesta”. In pratica, tali garanzie sono utilizzate come garanzie di adempimento, di pagamento anticipato e di garanzia.

    Al contrario, una fideiussione dipende sempre dalla transazione sottostante. La banca/assicurazione ha diritto alle stesse difese e obiezioni del debitore principale. Il principale caso di applicazione nella pratica è la garanzia in solido, che è anche specificata nello standard SIA-118, ampiamente utilizzato, come garanzia standard per la responsabilità per difetti.

    Il beneficiario di una garanzia astratta si trova in una posizione migliore e di solito riceve il suo denaro immediatamente. Le garanzie sono quindi costose e il garante richiede sempre una garanzia in caso di reclamo. La necessità di una garanzia deve essere esaminata caso per caso e la forma della garanzia deve essere ponderata.

    Garanzie – un mondo di formalità
    Le garanzie a prima richiesta sembrano allettanti perché sono presumibilmente facili da gestire. Questo può essere ingannevole: Innanzitutto, è necessario controllare il testo della garanzia, perché non tutte le garanzie sono astratte. Poi bisogna tenere d’occhio il periodo di validità. Quando si presenta una richiesta di garanzia, i requisiti formali del documento di garanzia devono essere rispettati meticolosamente, altrimenti il pagamento potrebbe essere rifiutato (il cosiddetto rigore della garanzia). Un altro fattore decisivo è il modo in cui la richiesta deve essere presentata alla banca/compagnia di assicurazioni e con quale dichiarazione (direttamente, tramite una banca corrispondente, ecc.). Vale la pena di verificare questo aspetto in anticipo.

    Viene utilizzata una garanzia: cosa bisogna fare?
    Quando viene emessa la garanzia, è importante assicurarsi che la banca/compagnia di assicurazioni si impegni a fornire una notifica in caso di sinistro. Questo dà alla parte contro cui è stata emessa la garanzia l’opportunità di vietare alla banca/compagnia assicurativa di effettuare il pagamento tramite un’ordinanza del tribunale. Tuttavia, occorre tenere presente che i tribunali proibiranno il pagamento solo se la richiesta è chiaramente un abuso di diritto. Gli ostacoli sono così alti che i pagamenti vengono vietati molto raramente.

  • La prima azienda svizzera ad abolire le commissioni di gestione per gli asset dei fondi pensione

    La prima azienda svizzera ad abolire le commissioni di gestione per gli asset dei fondi pensione

    Le commissioni di gestione saranno abolite e sostituite da una nuova commissione di gestione più vantaggiosa per gli assicurati LPP. L’imprenditore Serge Aerne ha trovato preoccupante il fatto che le commissioni di gestione per i patrimoni gestiti delle fondazioni d’investimento LPP aumentino in modo lineare rispetto ai depositi pensionistici gestiti, ma l’impegno per la gestione rimanga lo stesso o aumenti solo marginalmente. Questa politica di commissioni, finora comune in Svizzera, è andata a scapito degli assicurati LPP. Questi ultimi pagano indirettamente commissioni elevate per servizi di gestione che, secondo Aerne, possono essere offerti in modo molto più economico. Il patrimonio previdenziale gestito dagli assicurati si riduce di conseguenza, il che significa a sua volta pensioni più basse.


    L’ondata di commissioni nel mercato pensionistico sarà fermata Aerne, Presidente del Consiglio di Amministrazione di Admicasa, ha convinto il Consiglio di Amministrazione della società a introdurre un nuovo modello di commissioni (“modello di commissioni 23”) più vantaggioso per gli assicurati. In questo modello, la commissione di gestione forfettaria, che aumenta linearmente con la crescita dei depositi (economie di scala), viene abolita e sostituita da una commissione di gestione più vantaggiosa per l’assicurato. La nuova commissione copre solo i costi effettivi del gestore patrimoniale. In futuro, l’incentivo economico per il gestore patrimoniale specializzato in pensioni Admicasa sarà la performance degli investimenti. In questo modo si evitano agli assicurati costi elevati e la conseguente riduzione del patrimonio dei fondi pensione. Aerne definisce chiaramente il suo obiettivo: “Il mio obiettivo è quello di arginare l’ondata di commissioni nel mercato pensionistico. Finora, si è guadagnato molto denaro con le commissioni di gestione, mentre la performance dei depositi pensionistici è stata insufficiente. Vogliamo cambiare questa situazione e contribuire direttamente alla salvaguardia delle pensioni”.


    LaFondazione Terra Helvetica per gli Investimenti Immobiliari come cliente di lancio nel nuovo modello di commissioni La Fondazione Terra Helvetica per gli Investimenti Immobiliari, che si concentra strategicamente sulla “vita a prezzi accessibili”, ha firmato nuovi contratti per il modello di commissioni più favorevole 23 di Admicasa HoldingAG come cliente di lancio.AndréSchlatter,Presidente del Consiglio di Fondazione della Fondazione Terra Helvetica per gli Investimenti Immobiliari accoglie espressamente il nuovo modello: “Abbiamo dovuto aspettare a lungo per un tale modello di commissioni. A partire dal 1° giugno 2023, avremo la possibilità di accreditare di più agli assicurati alla fine dell’anno, grazie alla riduzione dei costi di gestione del nostro patrimonio previdenziale. Questa iniziativa è un passo importante e speriamo innovativo verso la riduzione permanente dei costi di gestione sostenuti. Ne beneficeranno gli attuali contribuenti e tutti i futuri pensionati.


    Ipolitici e l’amministrazione sono sfidati Per l’esperto di fondi pensione André Schlatter, l’effetto segnale sul settore finanziario è in primo piano: “Non è sorprendente che un’iniziativa così attesa venga lanciata da un fornitore privato come Admicasa. Finora, l’industria finanziaria ha semplicemente guadagnato una cifra oscena dalle commissioni di gestione dei fondi pensione. Questo passo può portare a un cambiamento di paradigma nell’intero settore”. Anche il presidente del Consiglio di amministrazione della Fondazione d’investimento immobiliare Terra Helvetica ritiene che i politici e l’amministrazione abbiano un dovere. “La discussione sulle pensioni gira in tondo da decenni. Anche l’industria finanziaria deve dare un contributo agli assicurati.

  • Pietra miliare della trasparenza sulle emissioni di gas a effetto serra del settore immobiliare

    Pietra miliare della trasparenza sulle emissioni di gas a effetto serra del settore immobiliare

    Con una quota del 23,9%, l’immobiliare è la terza fonte di emissioni di gas serra in Svizzera, dopo i trasporti e l’industria. Non c’è quindi modo di evitare l’immobiliare sostenibile per raggiungere gli obiettivi climatici netti a zero. Tuttavia, non è possibile capire guardando un immobile se è ecologico o meno. Per questo motivo sono state create presto etichette e valutazioni per fornire informazioni sulla sostenibilità degli immobili.

    Lacomparabilità è centrale
    Ciò che inizialmente ha contribuito molto alla promozione e alla migliore comprensione della sostenibilità degli immobili, nel frattempo è diventato esso stesso un problema. La varietà di etichette e iniziative nel campo della sostenibilità travolge molti partecipanti al mercato. Inoltre, le singole valutazioni difficilmente possono essere confrontate tra loro. Alcune valutazioni includono diverse decine di indicatori, per cui alla fine non è più chiaro cosa stiano cercando di esprimere. Inoltre, molti veicoli di investimento nel settore immobiliare sono ora etichettati come sostenibili e applicano criteri ESG, ma non c’è chiarezza su quanto siano sostenibili le rispettive proprietà.

    La tendenza è verso la divulgazione degli indicatori ambientali
    Tuttavia, gli investitori richiedono informazioni sempre più precise e vogliono poter confrontare i diversi prodotti di investimento non solo in termini di rendimenti o rischi, ma anche in termini di sostenibilità. La tendenza attuale è quindi verso la divulgazione diretta di indicatori ambientali, come il consumo energetico o le emissioni di gas serra. L’anno scorso, le associazioni AMAS e KGAST hanno obbligato o richiesto ai loro membri di pubblicare le cifre chiave più importanti nelle relazioni annuali dei fondi immobiliari e delle fondazioni di investimento immobiliare con una data di chiusura a partire dalla fine del 2023.

    Perché abbiamo bisogno di uno standard?
    Tuttavia, il calcolo di queste cifre chiave è tutt’altro che semplice. A seconda del metodo di calcolo, possono risultare valori diversi per le stesse proprietà. È quindi necessaria una standardizzazione. REIDA ha assunto questo compito e ha sviluppato uno standard per determinare le cifre chiave più importanti dal punto di vista ambientale nel settore immobiliare. In base a questo standard REIDA, nel 2022 è stato effettuato un benchmarking con 3984 proprietà esistenti o 36 portafogli immobiliari, che hanno un totale di quasi 23 milioni di m2 di area energetica di riferimento.

    Cosa è stato misurato?
    Sono stati registrati e bilanciati solo i valori di consumo misurati in termini reali. Questa è una grande differenza rispetto ad altre indagini, dove in molti casi non sono disponibili dati di consumo e che quindi operano per lo più con valori calcolati (stime basate su benchmark). Per ciascuno dei portafogli immobiliari, insieme ai risultati viene mostrato anche il grado di copertura. Questo descrive la percentuale di immobili nel portafoglio per i quali sono disponibili dati di consumo energetico misurati. In media, il tasso di copertura per tutti i 36 portafogli è dell’83,1%. La divulgazione del grado di copertura serve anche alla trasparenza, ma non è ancora molto diffusa. Un’analisi dei rapporti annuali dei fondi immobiliari quotati in borsa effettuata da pom+Consulting nel 2022, ad esempio, ha mostrato che solo il 25% di essi conteneva informazioni quantitative sul grado di copertura.

    Risultati del benchmarking e loro classificazione
    Il consumo medio di energia nel portafoglio del benchmarking REIDA è di 97,4 kWh per m² di area di riferimento energetico. L’intervallo è compreso tra 59 e 146 kWh/m². Situazioni particolari sono probabilmente responsabili dei portafogli che si trovano all’estremità inferiore dei valori – ad esempio, i singoli inquilini acquistano da soli molta energia, che secondo la metodologia attuale non viene ancora presa in considerazione nell’indicatore energetico. In un sondaggio online dell’Università di Losanna, che ha analizzato 66 portafogli di investitori istituzionali con ben 31 milioni di m² di spazio edificato, è stato riportato un valore leggermente più alto di 105,5 kWh/m² di area di riferimento energetico per l’anno di riferimento 2020 – ma senza utilizzare una metodologia di calcolo uniforme.

    La quota di energia rinnovabile nel benchmarking REIDA CO2 è in media del 25,8%, con un intervallo compreso tra il 13% e il 54%. In media, le emissioni di gas serra dei portafogli che hanno partecipato al benchmarking REIDA ammontano a 13,1 kg di CO2 equivalenti per m² di area energetica di riferimento. Oltre all’anidride carbonica, il benchmarking prende in considerazione anche tutti gli altri gas serra, come il metano o il protossido di azoto, e ne calcola gli equivalenti di CO2 (CO2e). Il portafoglio REIDA 2022 raggiunge quindi un valore molto buono – con un intervallo compreso tra 4,1 e 22,4 kg CO2e/m². Il campione analizzato dall’Università di Losanna ha raggiunto un valore medio di 19,6 kg CO2e/m². Anche in questo caso, a causa della mancanza di un metodo di calcolo uniforme, un confronto diretto è possibile solo con delle riserve.

    Specificazione degli intervalli di incertezza
    Un altro risultato del benchmarking REIDA è la specificazione degli intervalli di incertezza. Questo perché i valori di consumo e di emissione utilizzati e i calcoli sono sempre soggetti a incertezze (ad esempio sensori di misurazione imprecisi, piccole incertezze di conversione da area affittabile ad area di riferimento energetico). Queste incertezze sono aggregate per ogni portafoglio e mostrate a livello delle cifre chiave sotto forma di un intervallo di incertezza, che indica quanto è affidabile la cifra chiave. L’intervallo di incertezza è dato come il doppio della deviazione standard, il che significa che il valore effettivo si trova all’interno dell’intervallo di incertezza dichiarato con una probabilità del 95%. Per l’indicatore dell’intensità delle emissioni di CO2e, i singoli portafogli hanno intervalli di incertezza da 0,3 a 5,8 kg CO2e/m².

    Nuovo standard per il reporting ESG in Svizzera
    Con il benchmarking della CO2, REIDA stabilisce un nuovo standard e raggiunge così una pietra miliare nel reporting ESG del settore immobiliare in Svizzera. Lo standard non solo sarà continuamente migliorato in termini di metodologia e qualità dei dati, ma coprirà anche aspetti della sostenibilità ambientale finora esclusi. Uno dei compiti più importanti sarà quello di coprire non solo la fase operativa degli immobili, ma anche il loro intero ciclo di vita, e in particolare di incorporare la questione dell’energia grigia. L’aggiunta di rating e certificati – che hanno dei limiti in termini di trasparenza e comparabilità – così come la transizione verso la rendicontazione diretta degli effettivi indicatori di performance chiave sono quindi in pieno svolgimento.

  • MV Invest intensifica la consulenza sulla sostenibilità

    MV Invest intensifica la consulenza sulla sostenibilità

    MV Invest AG ha raggruppato tutte le attività relative allo Swiss Sustainable Real Estate Index (SSREI) in una società separata, SSREI AG, con sede a Zurigo. L'SSREI è stato sviluppato per valutare la sostenibilità del portafoglio immobiliare svizzero e supporta i proprietari nell'allineamento dei loro immobili ai requisiti di sostenibilità sempre più severi e nell'assicurarne il valore a lungo termine.


    Elvira Bieri, che ha già svolto un ruolo di primo piano nell'ideazione e introduzione della SSREI, è stata vinta come amministratore delegato della SSREI AG e si occupa di tutte le questioni della SSREI insieme a Geraldine Hug dal 1 gennaio 2022. Elvira Bieri funge anche da Chief Sustainability Officer (CSO) di MV Invest AG.

    Ulrich Kaluscha integra inoltre il team di consulenza di MV Invest AG. In qualità di Senior Advisor, contribuirà con la sua pluriennale esperienza nella gestione di prodotti e investimenti di immobili diretti e indiretti. Ponerà un focus particolare sull'integrazione delle tematiche di sostenibilità nella strutturazione e selezione di portafogli immobiliari indiretti.
    L'amministratore delegato di MV Invest Roland Vögele continua a vedere una crescente necessità di consulenza sulla sostenibilità nel settore immobiliare. Con il chiaro posizionamento di SSREI AG come fornitore di un indice di sostenibilità immobiliare svizzero e l'ampliamento del team MV Invest da parte di tre dipendenti che si concentrano su questioni di sostenibilità, MV Invest è ora idealmente posizionato sul mercato.

    Fonte MVInvest www.mvinvest.ch