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Tag: Innenverdichtung

  • Quanto del passato può tollerare la densificazione?

    Quanto del passato può tollerare la densificazione?

    La tenuta Brunnergut fu costruita in due fasi tra la metà degli anni ’50 e l’inizio degli anni ’60 e segnò la transizione verso la città funzionalista e automobilistica. Essendo uno dei primi complessi residenziali di Winterthur con un parcheggio sotterraneo, sostituì la Villa Malabar e rimodellò un intero isolato interno tra Lindstrasse, Kreuzstrasse, Sulzbergstrasse e St.-Georgenstrasse. La richiesta di pianificazione del 1954 aveva già scatenato una feroce polemica. I primi dibattiti riguardavano la densità, il traffico e il paesaggio urbano, così come oggi occupano l’intero agglomerato

    nel 2016, la città di Winterthur ha inserito Brunnergut nell’inventario degli edifici meritevoli di protezione, seguito dal suo ingresso nell’inventario cantonale degli edifici classificati di importanza sovracomunale nel 2018. Questo ha chiarito che la tenuta non era considerata solo un’architettura quotidiana, ma anche un insieme con un significato architettonico e storico-sociale che doveva essere preso in considerazione in qualsiasi ulteriore pianificazione

    Ping-pong legale sulla protezione
    Con la cancellazione cantonale nel 2024, le autorità edilizie volevano allentare nuovamente lo status di protezione. Sulla base di una perizia della Commissione cantonale per la conservazione dei monumenti e di successive integrazioni. La Zurich Heritage Society ha contestato questa decisione e la Corte d’Appello per l’Edilizia ha richiesto una perizia supplementare o di livello superiore durante questo processo e ha criticato le lacune nella valutazione degli esperti

    Allo stesso tempo, il Consiglio comunale di Winterthur aveva intenzione di rimuovere Brunnergut dall’inventario comunale. La Società per il Patrimonio di Zurigo ha presentato un altro ricorso contro questa decisione. Nella sua decisione del 6 novembre 2025, la Corte d’Appello per l’Edilizia ha ora stabilito che la città si stava illegalmente basando unilateralmente sulla relazione della KDK e che i fatti del caso non erano stati sufficientemente chiariti per poter rimuovere la proprietà dall’inventario. I giudici hanno richiesto una perizia da parte di un esperto indipendente che non era stato coinvolto in precedenza. Un chiaro segnale a favore di requisiti più elevati per la giustificazione delle decisioni di de-protezione

    Non solo una questione tecnica di conservazione dei monumenti
    Le critiche non si concentrano solo sulle carenze formali, ma anche sulle lacune di contenuto. Piani imprecisi, una discussione inadeguata delle qualità identificate nella scheda di inventario e un apprezzamento insufficiente del significato storico-sociale ed economico. In particolare, il tribunale ha criticato il fatto che il ruolo della tenuta come esempio precoce di modernismo del dopoguerra, denso e orientato alle automobili, e come parte della storia degli insediamenti di Winterthur, non sia stato seriamente incluso nel confronto con altre tenute

    Per la pianificazione urbana e l’industria immobiliare, Brunnergut è quindi molto più di un caso isolato. Il procedimento dimostra quanto le decisioni di inventario debbano essere fortemente sostenute dal punto di vista legale e professionale, se si vuole che sopravvivano in un ambiente caratterizzato da scarsità di alloggi, pressioni per la densificazione e dibattiti politicamente accesi sulle obiezioni e sulla protezione del patrimonio

    Cosa significa il caso per i progetti futuri
    Zürcher Heimatschutz vede la decisione come un rafforzamento del concetto di inventario. Gli inventari non sono semplici elenchi, ma strumenti di pianificazione che devono soddisfare standard elevati prima di poter essere smantellati. Per le città come Winterthur, ciò significa che chiunque desideri rimuovere successivamente la protezione deve spiegare in modo trasparente perché gli argomenti relativi alla cultura dell’edificio, allo sviluppo urbano e alla storia sociale superano gli interessi della densificazione, del rinnovamento o del rendimento

    Per gli investitori, i proprietari e i pianificatori, questo aumenta l’importanza di indagini ben documentate e di un coinvolgimento precoce della conservazione del patrimonio. Soprattutto nel caso di complessi residenziali del dopoguerra, che per lungo tempo sono stati considerati edifici esistenti ‘ordinari’. Brunnergut chiarisce che la seconda metà del XX secolo è sempre più compresa come parte del patrimonio architettonico e che la strada per la conversione o la costruzione sostitutiva in futuro passerà spesso attraverso relazioni di esperti indipendenti e concetti di conservazione attentamente bilanciati

  • Tra stabilità, protezione degli alloggi e pressione sulla crescita

    Tra stabilità, protezione degli alloggi e pressione sulla crescita

    Stato d’animo attuale del settore immobiliare di Basilea
    La situazione attuale è ambivalente. Da un lato, Basilea gode di una grande stabilità economica e di una forte base economica reale, come confermano le attuali analisi di mercato. Dall’altro lato, la produzione effettiva di immobili residenziali è in grave difficoltà. In un confronto internazionale con Parigi, San Francisco o Londra, ad esempio, il costo degli alloggi è ancora moderato rispetto ai salari di Basilea. Ma l’umore è cupo. La produzione di alloggi non sta andando bene. Questo non è dovuto tanto alla mancanza di investitori, quanto piuttosto a processi di pianificazione complessi e a ostacoli fatti in casa.

    La sfida della protezione degli alloggi
    Un tema centrale del dibattito è la “protezione degli alloggi” di Basilea. La legge, originariamente intesa a garantire la compatibilità sociale delle ristrutturazioni e a proteggere gli inquilini, nella pratica si sta rivelando un ostacolo agli investimenti.

    Si critica il fatto che, sebbene la protezione degli alloggi abbia buone intenzioni, in realtà riduce l’offerta. Se le ristrutturazioni diventano antieconomiche a causa dei requisiti eccessivi, semplicemente non vengono realizzate. Sebbene siano già state apportate delle modifiche all’ordinanza, ad esempio per facilitare le ristrutturazioni ad alta efficienza energetica, l’incertezza rimane. Il numero di nuovi appartamenti sul mercato si riduce, mentre l’immigrazione continua. Ciò sta aggravando proprio la carenza che si voleva combattere. Chiunque cerchi un appartamento oggi, per questioni familiari, per un cambiamento di lavoro o per un trasferimento, troverà un mercato inaridito e prezzi elevati. Il regolamento protegge quindi il parco immobiliare esistente, ma penalizza coloro che vogliono entrare nel mercato per la prima volta.

    Lezioni per altri cantoni
    Guardando oltre i confini nazionali, si nota che Basilea attualmente funge più da monito che da modello in termini di regolamentazione. L’introduzione di rigide disposizioni protettive ricorda gli errori del passato (tassi di interesse e politica normativa di 40 anni fa). La lezione per altri cantoni è quindi che l’offerta non deve essere ridotta artificialmente quando è in aumento.

    Un altro fenomeno è la conversione degli spazi per uffici. Ciò che quattro anni fa era difficilmente concepibile a causa delle aspettative di rendimento, è diventato improvvisamente interessante a causa dell’aumento dei tassi di interesse e del cambiamento del mercato degli uffici. Tuttavia, queste trasformazioni di solito non creano spazi abitativi accessibili, ma piuttosto offerte ad alto prezzo.

    Basilea nella Svizzera dei 10 milioni
    La Svizzera sta crescendo e Basilea sta crescendo con lei. La città ha un enorme potenziale sotto forma di ex siti industriali (ad esempio Klybeck Plus) e aree di trasformazione. Gli investitori sarebbero disposti a sviluppare e densificare queste aree. Ma il problema è la lunghezza dei tempi. I processi di pianificazione, come quello per il sito di Klybeck, richiedono da 5 a 6 anni prima di poter iniziare la costruzione.

    Per una Svizzera con 10 milioni di abitanti, non c’è alternativa alla densificazione del centro città. È necessario trovare dei compromessi, come nel caso dell’iniziativa “cardinali del clima”. Le aree superiori a 30.000 m² dovrebbero essere autorizzate a costruire in modo più denso, ma devono soddisfare rigorosi criteri ecologici e sociali. È importante comprendere il lato degli investitori, in particolare i fondi pensione. Questi gestiscono fondi fiduciari per la previdenza e non possono semplicemente sovvenzionare lo spazio abitativo. La sicurezza della pianificazione è la moneta più difficile in questo caso.

    Futuro e soluzioni
    Come si prospetta il futuro? Soprattutto, il settore chiede accelerazione e flessibilità. Come in Germania, dovremmo discutere del turbo di pianificazione e dei meccanismi necessari per abbreviare drasticamente le procedure di autorizzazione. Gli immobili del futuro devono essere flessibili. Quello che oggi è un ufficio deve poter essere un appartamento domani e forse un ufficio o uno spazio logistico dopodomani. Le monostrutture frammentate non sono più al passo con i tempi. La paura della crescita deve lasciare il posto al desiderio di design. La qualità si crea attraverso una buona densificazione interna e un mix di usi, non attraverso la stagnazione.

    Le risorse e i capitali sarebbero disponibili per alleviare la carenza di alloggi di Basilea. Ciò che manca è un ambiente normativo che permetta anziché impedire gli investimenti e un processo di pianificazione che tenga il passo con la velocità del cambiamento sociale.

  • Potenziale per l’edilizia residenziale e lo sviluppo interno

    Potenziale per l’edilizia residenziale e lo sviluppo interno

    L’edilizia residenziale è un fattore chiave nello sviluppo urbano e spaziale sostenibile. La Svizzera si trova di fronte al compito di creare nuovi spazi abitativi senza utilizzare inutilmente terreni preziosi al di fuori delle aree di insediamento esistenti. I risultati dell’Ufficio federale per lo sviluppo territoriale mostrano che la costruzione di abitazioni esistenti, in particolare, svolgerà un ruolo chiave nello sviluppo futuro. Tuttavia, ciò è associato a sfide più complesse rispetto alle nuove costruzioni su terreni precedentemente non sviluppati.

    Dove vengono costruiti i nuovi appartamenti?
    Un’analisi dell’attività di costruzione residenziale tra il 2018 e il 2022 mostra schemi chiari. I comuni rurali e periurbani mostrano un livello più elevato di attività di nuova costruzione in relazione al loro stock abitativo primario rispetto alle aree urbane. Tuttavia, la percentuale di nuove costruzioni su terreni edificabili precedentemente non sviluppati è diminuita nel complesso, mentre la percentuale di costruzioni in edifici esistenti rappresenta ora il 59 percento dei permessi di costruzione. Nelle aree urbane, l’edilizia residenziale si sta concentrando sempre più sulle aree residenziali esistenti, mentre la crescita continua a essere registrata nelle periferie degli insediamenti.

    La sfida di costruire su immobili esistenti
    Costruire alloggi su siti esistenti è più complesso che sviluppare nuove aree edificabili. Un dato fondamentale è che i Comuni con grandi riserve di terreni edificabili non sviluppati hanno una minore attività edilizia nelle aree esistenti. La pressione per la ridensificazione è minore quando c’è ancora spazio sufficiente per nuovi edifici. Allo stesso tempo, misure mirate da parte dei Comuni e progetti edilizi di alta qualità possono dare un contributo positivo allo sviluppo dei centri urbani e incentivare l’uso delle strutture esistenti.

    Fattori trainanti e barriere all’attività edilizia
    L’attività edilizia su terreni non sviluppati è più facile da analizzare, in quanto è fortemente influenzata da fattori misurabili come l’andamento dei prezzi degli immobili e i livelli di affitto. Gli studi di casi dimostrano che i Comuni con una politica abitativa attiva hanno un livello di sviluppo interno più elevato. Le misure comunali come la consulenza mirata, la politica fondiaria o gli spazi pubblici attraenti possono fornire incentivi decisivi per la ridensificazione.

    La qualità come chiave per l’accettazione
    Un altro fattore di successo è la qualità dei progetti edilizi. L’accettazione sociale è maggiore quando i progetti edilizi non solo creano spazio abitativo aggiuntivo, ma contribuiscono anche alla qualità del quartiere. Ciò include spazi aperti accessibili al pubblico, la promozione della biodiversità e alloggi socialmente accettabili. Questi criteri di qualità sono particolarmente importanti nello sviluppo del centro città, in quanto i cambiamenti strutturali avvengono spesso nelle immediate vicinanze dei residenti.

    Lo sviluppo degli insediamenti è un cambiamento a lungo termine
    Dieci anni dopo l’entrata in vigore della Legge sulla Pianificazione Territoriale, i dati iniziali mostrano che la trasformazione verso lo sviluppo interno è iniziata. Soprattutto nelle aree urbane come Zurigo, Basilea e Losanna, vengono costruiti sempre più appartamenti convertendo o aggiungendo piani agli edifici esistenti. Tuttavia, anche nelle comunità periurbane e rurali si registra una tendenza crescente a sfruttare le aree già edificate.

    Strategie per l’edilizia residenziale
    L’analisi dell’attività edilizia residenziale mostra che è possibile un controllo mirato attraverso la pianificazione territoriale. I Comuni che promuovono attivamente lo sviluppo del centro città sono in grado di affrontare meglio le sfide dell’edilizia residenziale. Le strategie di successo includono una politica fondiaria lungimirante, progetti edilizi di alta qualità e una stretta collaborazione tra il settore pubblico e quello privato. Lo sviluppo del centro urbano rimane uno dei compiti chiave per uno sviluppo territoriale orientato al futuro, al fine di soddisfare la crescente domanda di alloggi in modo efficiente dal punto di vista delle risorse.

  • Il mercato immobiliare perde liquidità

    Il mercato immobiliare perde liquidità

    Il numero di appartamenti in affitto pubblicizzati sui principali portali immobiliari è diminuito del 13% rispetto all’anno precedente tra aprile 2023 e marzo 2024, raggiungendo i 340.000 annunci, secondo l’Istituto immobiliare svizzero, SVIT Svizzera e l’Associazione svizzera dei proprietari di case(HEV) nel loro ultimo indice degli appartamenti online. “Gli inquilini rimangono nei loro appartamenti perché non riescono a trovarne di nuovi a canoni comparabili, il che a sua volta riduce l’offerta”, affermano. Gli esperti immobiliari delle tre organizzazioni hanno individuato un calo nell’offerta di appartamenti di piccole e medie dimensioni a prezzi accessibili, in particolare. Al contrario, l’offerta di appartamenti di grandi dimensioni è aumentata.

    Nel periodo di riferimento, sono stati contati circa 625.000 trasferimenti in tutta la Svizzera, ovvero 75.000 in meno rispetto allo stesso periodo dell’anno scorso. Secondo gli esperti immobiliari, questo effetto di blocco è stato rafforzato dal fatto che gli affitti esistenti sono aumentati in modo meno marcato rispetto agli affitti richiesti durante il periodo di riferimento. Di conseguenza, il mercato immobiliare sta perdendo liquidità.

    Tuttavia, nonostante la riduzione dell’offerta di immobili, i tempi di pubblicità per gli appartamenti in affitto si sono solo leggermente accorciati. Pertanto, non è diventato più difficile trovare un nuovo appartamento, spiegano gli esperti immobiliari. Tuttavia, gli interessati dovranno probabilmente scavare più a fondo nelle loro tasche o ridurre la quantità di spazio che utilizzano.

    L’aumento degli affitti sta portando a una riduzione dello spazio abitativo pro capite, spiega il direttore dello studio Peter Ilg dello Swiss Real Estate Institute. “Questo porta a una minore carenza di alloggi nelle città, e un minore consumo di spazio abitativo pro capite consente di raggiungere la densificazione interna delle città, universalmente desiderata”