Gli immobili sono molto più di una semplice sostanza costruita. Sono allo stesso tempo un investimento, uno spazio abitativo, un consumo energetico e un impegno a lungo termine. Per garantire o addirittura aumentare il loro valore nel corso dei decenni, è necessaria una gestione professionale e olistica del ciclo di vita. Al Real Estate Symposium 2025 di Zurigo, le cinque camere specializzate SVIT, le cinque SVIT, hanno dimostrato come la loro esperienza combinata supporti proprietari, investitori, sviluppatori di progetti e operatori durante l’intero ciclo di vita degli immobili.
Grazie a un’esperienza approfondita, alla conoscenza del mercato e alla competenza operativa, sviluppano strategie lungimiranti che sono economicamente sostenibili e allo stesso tempo tengono conto della responsabilità ecologica. Le sfide spaziano dai cambiamenti normativi e dagli sviluppi tecnici alle mutevoli esigenze degli utenti: temi ai quali la gestione strategica degli immobili deve fornire risposte mirate.
Dalla responsabilità alla creazione di valore Marie Seiler, CEO di Pensimo Management AG, ha sottolineato la complessità della proprietà immobiliare nel suo discorso programmatico. Non si tratta solo di amministrazione, ma di pensiero strategico e azione creativa. Il valore aggiunto di un immobile non nasce da solo, ma viene creato e garantito attraverso una gestione attiva e responsabile. La conservazione del valore non è una costante, ma il risultato di decisioni consapevoli.
Questa tesi è stata sostenuta da Dominik Stamm, Vicepresidente di Jones Lang LaSalle AG, che ha messo in guardia dai rischi del potenziale non realizzato. Gli immobili potrebbero rapidamente diventare beni incagliati se non vengono adattati al mercato, alla tecnologia o alle normative. Al contrario, gli investimenti in efficienza, digitalizzazione e flessibilità generano effetti di valore a lungo termine e garantiscono la competitività degli immobili.
Responsabilità nella pratica Particolare attenzione è stata rivolta anche al tema della proprietà condominiale, dove la responsabilità è spesso decentralizzata. Michel de Roche, avvocato ed ex presidente della Camera dei Condomini SVIT, ha sottolineato il ruolo dell’amministrazione. Deve sensibilizzare sulle condizioni e sulla durata di vita dei componenti, trasmettere conoscenze e consentire investimenti per il futuro. Non si tratta solo di preservare il valore, ma anche di aumentarlo esplicitamente.
Il sito di Attisholz a Riedholz sta ricevendo una nuova vita grazie ad un investimento del fondo pensione UBS. La “Kocherei”, un tempo luogo centrale per la produzione di cellulosa, verrà ampiamente ristrutturata. Il progetto vincente dello studio Burckhardt Architektur di Basilea prevede circa 150 appartamenti in affitto e 4.000 m² di spazio commerciale, che daranno nuova vita all’edificio storico.
Collaborazione tra UBS e Halter AG Il fondo pensione UBS, che ha acquistato il sito centrale di 73.000 m² nel 2022, ha ora confermato il suo investimento nella “Kocherei”. Il 28 giugno 2024 è stato firmato un contratto di lavoro tra il fondo pensione UBS e Halter AG. Mentre il fondo pensione UBS agirà come investitore e proprietario, Halter AG sarà responsabile della pianificazione e della realizzazione del progetto come fornitore globale.
Prima fase dello sviluppo del sito Lo sviluppo del sito di Attisholz, che sarà trasformato in uno spazio vitale sostenibile nei prossimi 25 anni, inizia con la prima fase. Oltre alla ‘Kocherei’, questa comprende anche la ‘Lagerhaus’ e gli spazi aperti accessibili al pubblico. Il piano di progettazione di questa prima fase è attualmente in fase di elaborazione in collaborazione con il Comune di Riedholz e il Cantone di Soletta e sarà presto sottoposto a consultazione e approvazione pubblica.
Futuro sostenibile e vivace La trasformazione del sito di Attisholz in un quartiere vivace e sostenibile è un progetto importante per la regione. La rivitalizzazione della “Kocherei” e la creazione di spazi residenziali e commerciali sono componenti centrali di questa visione. La realizzazione dei progetti è prevista per il periodo 2025-2028 e contribuirà in modo significativo alla riqualificazione dell’intera area.
Con il fondo pensione UBS come partner forte e Halter AG come sviluppatore esperto, la trasformazione del sito di Attisholz sarà portata avanti in modo rapido e professionale, al fine di creare un nuovo spazio vitale sostenibile per il comune di Riedholz.
Con quasi il 40% della popolazione svizzera e la maggior parte dei posti di lavoro, l’area metropolitana di Zurigo ospita una parte significativa della vita e dell’attività economica nazionale. Il concetto di pianificazione territoriale aggiornato Metro-ROK 2050, un aggiornamento del primo Metro-ROK del 2015, definisce obiettivi di pianificazione ambiziosi per questo importante spazio economico e di vita. Mira a promuovere uno sviluppo sostenibile che soddisfi sia le esigenze della popolazione che la protezione dell’ambiente.
Il concetto divide l’area in quattro aree di azione: paesaggi urbani con centri urbani, paesaggi di transizione con centri regionali, paesaggi culturali e paesaggi naturali. Questa categorizzazione consente di sviluppare misure mirate che garantiscono un’elevata qualità di vita e, allo stesso tempo, rendono l’area ecologicamente sostenibile.
Una preoccupazione fondamentale del Metro-ROK 2050 è la protezione degli spazi verdi e la promozione di uno sviluppo di alta qualità all’interno della città. Non è prevista alcuna espansione dell’area di insediamento fino al 2040, al fine di fermare l’espansione urbana e sfruttare meglio le aree esistenti. La cultura edilizia dovrebbe basarsi sul principio dell’economia circolare, tenere conto dell’energia grigia e proteggere la biodiversità.
Il concetto pone anche una forte attenzione all’uso sostenibile delle risorse e alla promozione dell’efficienza energetica. Le tecnologie innovative e i progetti edilizi ecologici dovrebbero contribuire a migliorare l’impronta di carbonio e a rendere l’area metropolitana più resistente ai cambiamenti climatici. Le energie rinnovabili e la riduzione dell’impermeabilizzazione del suolo sono altrettanto importanti della promozione del trasporto pubblico e delle soluzioni di mobilità sostenibile. L’obiettivo è aumentare in modo significativo la percentuale di mezzi di trasporto ecologici entro il 2050.
Il concetto di pianificazione territoriale dell’Area Metropolitana di Zurigo 2050 rappresenta un passo decisivo verso uno sviluppo sostenibile e a prova di futuro. Con l’accettazione positiva delle raccomandazioni d’azione da parte del Consiglio metropolitano il 3 novembre, è stata raggiunta un’ulteriore pietra miliare. Il concetto riflette l’impegno dei Cantoni partecipanti a lavorare insieme per garantire un’area metropolitana di Zurigo vivibile ed ecologicamente sostenibile.
La visione tradizionale delle periferie come aree rurali o montane remote viene messa in discussione nell’ultima analisi del Consiglio per la Pianificazione Territoriale. Con una comprensione più ampia delle periferie, che include le aree urbane e suburbane, il Consiglio raccomanda un approccio adattato a queste regioni diverse, al fine di utilizzare il loro potenziale di sviluppo in modo sostenibile.
Questo rapporto, che viene pubblicato ogni quattro anni, fa luce sugli sviluppi territoriali di Neuchâtel e fornisce una valutazione dell’attuazione della Legge federale sulla pianificazione territoriale e del Piano direttore cantonale del 2019, concentrandosi sullo sviluppo interno, sul coordinamento della mobilità e sullo sviluppo qualitativo degli spazi abitativi. Vengono presi in considerazione anche la protezione del clima, la biodiversità, la conservazione dei terreni agricoli e l’efficienza energetica.
Punti chiave e raccomandazioni per l’azione
Definizione e comprensione delle periferie – Il rapporto incoraggia la comprensione delle periferie come spazi dinamici che possono avere caratteristiche sia urbane che rurali. Queste aree sono definite non solo dalla loro posizione geografica, ma anche da fattori socio-economici.
Dialogo e approfondimenti – Attraverso gli scambi diretti con i rappresentanti delle diverse periferie, il Consiglio ha raccolto preziose intuizioni. Queste interazioni hanno rivelato che la visione convenzionale delle aree periferiche come svantaggiate e lasciate indietro non corrisponde alla realtà.
Periferie vibranti – Il rapporto presenta l’idea di “Periferie vibranti” come luoghi di impegno e innovazione dove le persone sviluppano soluzioni alle sfide sociali ed economiche.
Sfide e opportunità – Nonostante le sfide specifiche, come la mancanza di una massa critica di attori o la pressione ad adattarsi, le periferie offrono opportunità uniche per lo sviluppo sostenibile e l’innovazione.
Raccomandazioni per il futuro – Per promuovere le periferie come spazi vivaci e resilienti, il Governo federale, i Cantoni e i Comuni dovrebbero promuovere approcci innovativi in materia di alloggi, mobilità, affari, turismo ed energia. L’attenzione è rivolta a un forte sviluppo sostenibile che dia priorità a una biosfera sana e a un ambiente non inquinato.
Il rapporto ROR incoraggia un ripensamento della pianificazione territoriale e sottolinea l’importanza del pensiero trasversale e delle strategie a valore aggiunto. Invita il Governo federale, i Cantoni e i Comuni a collaborare per creare periferie vivaci che fungano da forza trainante per una società sostenibile e inclusiva. La documentazione è disponibile al seguente indirizzo: https://regiosuisse.ch/sites/default/files/2024-02/Lebendige_Peripherien.pdf
Il sito di Rösslimatt, nel centro di Lucerna, confina con i binari ferroviari su entrambi i lati. Verrà completamente riprogettato entro il 2040.
L’area è suddivisa in diversi cantieri e sarà realizzata in tre fasi. Nella prima fase, tra il 2018 e il 2025, saranno sviluppati i cantieri da A a C e la Güterstrasse 7 sarà delicatamente riqualificata. Nella seconda fase, dal 2025 al 2040, è previsto un utilizzo provvisorio per le aree esposte. Nella terza fase e dopo la realizzazione della stazione passante di Lucerna, a partire dal 2040 circa, è previsto lo sviluppo di nuove destinazioni d’uso, con particolare attenzione alle abitazioni, nei cantieri da D a F. Nel cantiere A è previsto lo sviluppo di un nuovo edificio residenziale.
Un edificio sostenibile lungo 180 metri, progettato dall’architetto Rolf Mühlethaler, è in fase di costruzione nel cantiere A. Sarà realizzato sul sito di un vecchio capannone merci che è stato demolito nel 2020. La facciata del nuovo edificio è caratterizzata da verande circostanti e da un porticato a due piani sul lato della nuova Walter-von-Moos-Promenade, con una facciata in legno e vetro protetta dalle intemperie e realizzata in legno locale.
Il nuovo edificio dispone di circa 21.600 metri quadrati di spazio affittabile. Alla fine del 2019, l’Università di Scienze Applicate e Arti di Lucerna è stata assicurata come inquilino principale. Intende avviare le sue attività universitarie su circa 16.000 metri quadrati a partire dal semestre autunnale del 2025. Il piano terra sarà caratterizzato da usi orientati al pubblico, come una caffetteria, un bar, zone di incontro e un’ampia sala conferenze. In particolare, la loggia dei binari, una suggestiva apertura a due piani nel lungo edificio, e la Bürgenplatz di nuova concezione, insieme agli usi di ristorazione previsti, formeranno nuovi luoghi di incontro urbano.
Un edificio ad uso misto sarà costruito nei cantieri B e C. Dopo la conclusione del concorso architettonico nel febbraio 2020, il progetto vincitore del consorzio Demuth Hagenmüller Lamprecht Architekten con Alessandra Villa Architektur è stato raccomandato per il prosieguo dei lavori dalla commissione di controllo ed è attualmente in costruzione.
Nel settembre 2020, l’azienda farmaceutica MSD si è impegnata nel sito di Lucerna. Si trasferirà in circa 15.000 metri quadrati di uffici nei siti di costruzione B e C. La preparazione del sito è iniziata nel secondo trimestre del 2021 e l’occupazione è prevista per il 2025.
Entrambi i nuovi edifici dispongono di spazi non ancora affittati.
L’edificio di Güterstrasse 7 è stato costruito nel 1905 ed è elencato come oggetto degno di conservazione nell’inventario degli edifici della città di Lucerna. Questo edificio con il design storico della facciata è una struttura in muratura di 7 piani, composta da un seminterrato, cinque piani superiori e un sottotetto. Comprende spazi commerciali e residenziali. L’edificio è stato ristrutturato nel 2020 e lo spazio è stato occupato nel 2021. La ristrutturazione delicata ha permesso di rendere nuovamente disponibili gli appartamenti a canoni moderati.
Il sito di Rösslimatt viene sviluppato in modo sostenibile, orientato alla domanda e di alta qualità. Il collegamento del sito alla rete di teleriscaldamento e raffreddamento di Energie Wasser Luzern garantisce una generazione sostenibile al 100 percento di calore e raffreddamento. La posizione centrale permette di utilizzare in modo ottimale i servizi di trasporto pubblico esistenti, oltre a diverse offerte di car e bike sharing.
Oltre ai criteri della società 2000 watt, sono soddisfatti gli obiettivi della Società Svizzera per gli Immobili Sostenibili al livello argento. Nel settembre 2019, il Rösslimatt è stato premiato per i suoi risultati dimostrabili ed esemplari secondo i criteri del sito 2000-watt nella fase di sviluppo e ricertificato nel 2021.
Luucy AG, con sede a Lucerna, è stata fondata nel 2019 dall’architetto e imprenditore Mark Imhof. Si descrive come un visionario che da tempo si occupa delle complesse problematiche dello sviluppo interno di villaggi e città. Lo colpì il fatto che stesse ripetutamente raggiungendo i limiti con i soliti metodi e procedure. Imhof ha deciso di sviluppare una soluzione che rafforza e semplifica la comunicazione e la cooperazione tra tutte le parti coinvolte: “Luucy riunisce i dati rilevanti per lo sviluppo territoriale e immobiliare di tutti i comuni svizzeri in un’unica posizione centrale. La piattaforma di pianificazione fornisce anche strumenti intelligenti per lo sviluppo e supporta lo scambio con tutte le parti interessate attraverso la visualizzazione 3D comprensibile “, spiega Mark Imhof, CEO di Luucy AG.
I dati e le informazioni di tutte le parti interessate possono essere facilmente trovati, ulteriormente sviluppati e resi disponibili tramite la piattaforma completa. Per renderlo possibile, Luucy è stata costruita come gemello digitale della Svizzera costruita. Imhof: “La topografia del paesaggio svizzero con tutti gli edifici esistenti è disponibile in 3D come base. Grazie alla soluzione web, non è necessario installare alcun software per utilizzarlo. I volumi di costruzione iniziali e gli studi sulle varianti possono essere modellati direttamente in Luucy e confrontati tra loro. App aggiuntive di fornitori terzi, ad esempio per il calcolo dei costi di investimento, forniscono preziose informazioni aggiuntive per il processo decisionale. “
I dati ufficiali del rilievo, le mappe e l’accesso alle leggi edilizie possono essere richiamati anche direttamente sulla piattaforma. “Luucy consente a tutti i fornitori terzi interessati di collegare soluzioni aggiuntive e offre quindi spazio per nuovi modelli di business e catene del valore”, afferma Imhof. La soluzione ha suscitato grande interesse nel settore immobiliare: “Avere tutti i dati e gli strumenti rilevanti per lo sviluppo di stanze e immobili disponibili online in un unico posto aumenta notevolmente l’efficienza”, spiega Imhof.
Semplifica gli studi di fattibilità Luucy non è l’unica piattaforma che rende i dati accessibili in un gemello digitale. «La specialità della nostra soluzione è il concetto di piattaforma. Non elaboriamo tutto da soli: ci integriamo e lavoriamo con i migliori. Di conseguenza, la piattaforma è in costante crescita”, afferma Imhof, spiegando i vantaggi. La piattaforma interattiva si differenzia anche da altre soluzioni, perché funge da intermediario costruttore di ponti tra le autorità, che spesso non conoscono a sufficienza le esigenze del settore privato, e il settore privato, che gli obiettivi generali di sviluppo territoriale nel senso di un organismo sostenibile e funzionante in modo olistico Troppo poca considerazione dello “spazio vitale”.
“Oggi, ad esempio, sono necessari molti passaggi in diversi sistemi per creare uno studio di fattibilità. L’analisi della base giuridica nelle leggi edilizie dei 2172 comuni svizzeri e la loro interpretazione è spesso una sfida. Qui si perde molto tempo “, afferma Imhof. Luucy ha tutte queste basi pronte in un unico sistema. La piattaforma verrebbe utilizzata principalmente da specialisti dell’architettura o dello sviluppo di siti. In questo modo possono verificare scenari di sviluppo significativi in poche ore. “Anche le autorità e gli uffici di pianificazione territoriale possono utilizzare la nostra soluzione per visualizzare le revisioni della pianificazione locale e i potenziali sviluppi territoriali su una vasta area. Gli investitori possono facilmente effettuare le proprie valutazioni iniziali potenziali di proprietà e aree”, spiega Imhof.
La modellazione dei volumi degli edifici propri e il calcolo rapido dei corrispondenti costi approssimativi sono attualmente i più richiesti. “Qui si tiene conto dell’intero contesto insediativo e si può verificare rapidamente l’influenza sugli edifici vicini in termini di ombre e viste. Inoltre, Luucy viene spesso utilizzato per concorsi digitali in cui le diverse idee progettuali vengono semplicemente valutate e confrontate tra loro “, afferma Imhof.
In 10 anni la piattaforma di pianificazione e coordinamento più utilizzata per il settore spaziale e immobiliare L’obiettivo principale di Luucy AG è inizialmente la Svizzera. “Ma è abbastanza concepibile che la soluzione sarà offerta anche nella regione DACH e in Europa nei prossimi anni”, afferma Imhof. I costi di base per la piattaforma sono di CHF 3000 all’anno. Ciò significa che tre amministratori possono creare un numero qualsiasi di progetti e utenti illimitati possono lavorare in questi progetti.
Nei prossimi mesi, la start-up prevede di espandere continuamente la propria offerta: “Tra cinque anni, Luucy sarà così ampia che tutti i dati e le funzioni rilevanti per la stanza saranno accessibili tramite la piattaforma. È possibile visualizzare simulazioni, ad esempio su rumore, mobilità e clima », dice Imhof. Ed è convinto: “Tra dieci anni, la nostra soluzione sarà la piattaforma di pianificazione e coordinamento per l’industria spaziale e immobiliare. E con Luucy, anche la cooperazione con il settore privato sarà notevolmente semplificata per le autorità. Le applicazioni di pianificazione possono quindi essere pubblicate in formato 3D. “
Oltre a un sistema geometra ulteriormente sviluppato, Luucy un giorno assicurerà che un gemello digitale aggiornato sia disponibile per tutti i pianificatori su base giornaliera. Dovrebbero essere disponibili le strategie spaziali e il relativo sviluppo delle infrastrutture delle città e dei comuni. La soluzione è dirompente ed è probabile che svolga un ruolo chiave nella sostituzione di processi complicati e meno dinamici nel settore delle costruzioni, come spiega Imhof.
Mark Imhof, CEO Luucy.
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