Il settore immobiliare svizzero è visto con sospetto in alcuni luoghi, soprattutto per quanto riguarda il mercato immobiliare. C’è abbastanza spazio abitativo nelle zone centrali? Perché gli affitti nelle regioni metropolitane sono in forte e costante aumento? Che influenza hanno i comuni, i cantoni e il governo federale sulle attività dell’industria immobiliare istituzionale? E che voce ha il settore in tutto il Paese?
L’industria immobiliare professionale, istituzionale e commerciale è indubbiamente sotto osservazione. Si trova indubbiamente in un’area di grande tensione: tra la crescente regolamentazione, i cambiamenti sociali e, in molti luoghi, la richiesta di innovazione, rinnovamento ed equità. Le menti e i progettisti del 25° simposio del Gruppo dei 15, il think tank dell’industria immobiliare svizzera fondato nel 2001, hanno posto le domande a cui rispondere in vista dell’evento: cosa significa sostenibilità in un mercato che sta diventando sempre più controverso? Come si possono combinare gli incentivi economici con la responsabilità sociale e lo sviluppo urbano sostenibile? E: quanto è necessario – o troppo – l’intervento dello Stato?
“Arginare la follia normativa”
Per il professor Christoph A. Schaltegger, nato a Basilea, una cosa è chiara: l’influenza dello Stato sul settore edilizio e immobiliare è enorme e deve essere limitata. Il professore di economia politica, direttore e fondatore dell’Istituto per la Politica Economica Svizzera (IWP) dell’Università di Lucerna ed ex membro del comitato esecutivo di economiesuisse ha criticato Berna e le sue autorità. Ha affermato che la sovvenzionite e la politica clientelare dilagano nella loro forma più pura. “Il governo federale è due volte più grande della quota statale”, ha detto ai circa 300 ospiti del simposio alla Kunsthaus di Zurigo.
Lo Stato svizzero sta crescendo più del doppio rispetto alla produttività dell’economia e sta accumulando “debiti impliciti pari a oltre il 300% della produzione economica”, ha continuato Schaltegger. Il suo appello è: “l’approccio Sturzenegger”, una pulizia fondamentale delle finanze pubbliche alla maniera dell’Argentina. Allo stesso tempo, si è espresso a favore di una forte riduzione delle attività di regolamentazione del governo federale. Ha fatto riferimento al forte aumento del numero di ordinanze e decreti a partire dagli anni Settanta. Naturalmente, molte di queste decisioni federali influenzano anche il settore edilizio e immobiliare locale.
L’intelligenza artificiale come rimedio?
Il Prof. Dr. Christian Kraft, responsabile del Centro di competenza immobiliare dell’Università di Scienze Applicate e Arti di Lucerna, ha poi rivolto la sua attenzione al tema del (dis)ordine strutturale e alla domanda se l’intelligenza artificiale possa promuovere la sicurezza degli investimenti nel “caos delle leggi edilizie svizzero-tedesche”. L’attuale incertezza, che è in parte specifica del luogo, è dovuta principalmente all’allungamento dei tempi di approvazione dei progetti immobiliari a livello di BZO. Tra il 2011 e il 2024, ad esempio, il periodo medio di approvazione è passato da meno di 100 giorni a quasi 200 giorni in media. Inoltre, secondo Kraft, di recente (dal 2020) si è registrato un forte aumento del 20-30% dei costi di progettazione e costruzione degli edifici residenziali.
Mix di quartieri di successo e obiezioni fatali
La dott.ssa Sibylle Wälty, docente al Politecnico di Zurigo e fondatrice di Resilientsy, ha poi dimostrato il valore aggiunto che il concetto di “quartieri in 10 minuti” può creare nella pianificazione territoriale. La sua ricerca e consulenza si concentra su un mix equilibrato di popolazione residenziale e lavorativa e su altri fattori importanti per la vivibilità dei quartieri urbani. Il dott. Wolfgang Müller, Partner e responsabile del settore immobiliare di MLL Legal Ltd, ha poi fatto luce sul “margine di contraddizione”. Ha spiegato dove la giurisprudenza attuale offre una mano agli oppositori e agli “ostacolatori di progetti” e quali conclusioni potrebbero e dovrebbero trarre i politici e il settore immobiliare.
Decoro e considerazione nell’edilizia residenziale
Dopo la pausa caffè, la presentazione di Paolo Di Stefano dal titolo “Più libertà e responsabilità personale” ha affrontato in modo impressionante il tema di come gli investitori immobiliari possano passare “dai problemi alle prospettive” e rendere l’edilizia residenziale “adatta al futuro”. L’esperto responsabile di Real Estate Switzerland di Swiss Life Asset Managers (con circa 37.000 unità abitative in portafoglio in tutta la Svizzera) ha mostrato, tra l’altro, un esempio di successo di ristrutturazione del portafoglio senza avvisi di sfitto presso la Schmiede di Zurigo-Wiedikon. Ha inoltre presentato l’Au-Park di Wädenswil, un grande progetto di nuova costruzione quasi ultimato in cui, oltre a circa 200 appartamenti in affitto, Swiss Life Asset Managers sta realizzando molte unità condominiali.
Al simposio ha lanciato un appello e allo stesso tempo un’esortazione urgente ai rappresentanti dell’industria immobiliare affinché parlino con una sola voce sia ai politici che all’opinione pubblica. Ha inoltre sottolineato con autocritica che l’attuale rappresentanza della comunità agricola nel Consiglio nazionale svizzero e nel Consiglio degli Stati, ad esempio, è molto più importante e influente di quella dell’industria edilizia e immobiliare. Di Stefano ha avvertito che gli investitori edili speculativi e gli investitori istituzionali a lungo termine sono talvolta accomunati nel “gioco di potere politico”. È importante lavorare insieme per contrastare questo fenomeno con argomenti e dimostrare che “un’edilizia decente significa anche considerazione”.
“Basta fare progetti buoni e convincenti”
L’evento del Gruppo dei 15 alla Kunsthaus di Zurigo si è concluso con un discorso sul futuro leggermente condito dal moderatore della conferenza Rainer Maria Salzgeber con il consigliere nazionale Beat Walti (FDP) e la consigliera liberale verde Esther Keller (Cantone di Basilea Città). Hanno concordato sul fatto che i regolamenti nel settore delle costruzioni non dovrebbero continuare a crescere in modo selvaggio e che, soprattutto, dovrebbe essere reso possibile un margine di manovra discrezionale per i progetti immobiliari. Entrambi hanno messo in guardia da una “scellerata alleanza politica tra destra e sinistra”, che potrebbe avere conseguenze controproducenti per il settore immobiliare.
Beat Walti, che dal 2023 è presidente dell’Associazione immobiliare svizzera VIS, che rappresenta gli interessi degli investitori istituzionali come fondi pensione, assicuratori e società immobiliari private nella Berna federale, ha lanciato un appello all’industria immobiliare, che ha ammonito all’inizio con un “cartellino giallo”: “Mostrate cosa state costruendo e facendo per creare fiducia – tra i politici e l’opinione pubblica”. Esther Keller, responsabile del Dipartimento Edilizia e Trasporti di Basilea, si è detta d’accordo e ha riassunto la sua richiesta in modo sintetico nella sua dichiarazione conclusiva: “Fate solo progetti validi e convincenti”.
