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La popolazione residente permanente in Svizzera supererà la barriera dei 9 milioni nella prima metà del 2024. Il “magico” traguardo dei 10 milioni dovrebbe essere raggiunto entro la metà degli anni 2030. Questo milione aggiuntivo probabilmente stabilirà nuovi record: Mai prima d’ora la popolazione residente è aumentata così rapidamente. Mai prima d’ora un aumento di un milione di persone è stato guidato in modo così forte dalla migrazione internazionale e allo stesso tempo accompagnato da un’attività edilizia così ridotta.

La creazione di uno spazio abitativo più che sufficiente e la massiccia espansione dell’infrastruttura di trasporto sono responsabili del fatto che gli affitti sono aumentati molto meno dei salari da quando la Svizzera ha raggiunto i 5 milioni di abitanti nel 1955. Ciò che è stato vero negli ultimi 70 anni – diminuzione dei costi abitativi, maggiore consumo di spazio per persona e vita più confortevole – è ora probabilmente un ricordo del passato. Infatti, la carenza cumulativa di almeno 150.000 appartamenti entro il 2034, dovuta al rallentamento dell’attività edilizia, probabilmente manterrà stabile il consumo di spazio abitativo.

Iprezzi e gli affitti superano la crescita dei salari
È quindi probabile che gli affitti aumentino più rapidamente dei redditi nei prossimi anni. Gli affitti offerti potrebbero aumentare complessivamente del 25-30 percento in termini reali entro la metà degli anni 2030 – paragonabile alla tendenza tra il 2002 e il 2012. A differenza degli ultimi 70 anni, è probabile che anche gli affitti nei centri città aumentino più fortemente rispetto alla periferia, a causa dell’elevato livello di immigrazione.

Anche i prezzi degli immobili residenziali – sia per le case occupate dai proprietari che per i condomini – dovrebbero aumentare più rapidamente dei redditi, mentre i tassi di interesse rimarranno complessivamente moderati. Da un lato, le località principali continueranno ad avere una domanda sproporzionatamente alta a causa della crescita. Dall’altro lato, i “sobborghi” dei centri principali si espanderanno sempre di più verso gli agglomerati precedentemente estesi, il che aumenterà anche la disponibilità a pagare. Gli immobili residenziali hanno quindi il potenziale per eguagliare o addirittura superare gli aumenti di valore del passato.

Età dell’oro con riserve
Tuttavia, i sogni di elevati aumenti di valore dovuti all’aumento degli affitti potrebbero rapidamente rivelarsi un’illusione. Se la situazione abitativa di molte famiglie si deteriora, i politici potrebbero appesantire il mercato con ulteriori normative. In un simile scenario, l’attività edilizia potrebbe diminuire ulteriormente e le famiglie sarebbero costrette ad avvicinarsi ancora di più. I perdenti a lungo termine sarebbero anche il tessuto edilizio e la sostenibilità, a causa della mancanza di incentivi per ristrutturazioni complete ed efficienti dal punto di vista energetico.