I prezzi degli immobili residenziali sono aumentati di nuovo in termini nominali nel 2022, nonostante il più forte aumento dei tassi d’interesse degli ultimi 30 anni, anche se molto meno forte rispetto all’anno precedente. Nel caso delle case unifamiliari, i prezzi sono aumentati in media del 4 percento lo scorso anno, un valore significativamente inferiore a quello dell’anno precedente, pari al 9 percento. Nello stesso periodo, i prezzi dei condomini sono aumentati leggermente del 5,7 percento – anche in questo caso in modo meno marcato rispetto al 2021, che corrispondeva a un aumento dell’8,3 percento. Tuttavia, uno sguardo più attento alle quattro regioni della Svizzera con il maggior numero di transazioni (acquisti e vendite di case unifamiliari e condomini) – Zurigo, Svizzera nord-occidentale, Berna, Lago di Ginevra – rivela un quadro differenziato: aggiustato per l’inflazione, solo la metà delle regioni mostra ancora un aumento dei prezzi sia per le case unifamiliari che per i condomini.
L’analisi di Homegate e ImmoScout24 insieme allo Swiss Real Estate Institute si basa sui prezzi di vendita effettivi dello Swiss Real Estate Data Pool. Questo include le proprietà occupate dai proprietari finanziate da Credit Suisse, UBS e Zürcher Kantonalbank e copre circa il 40% di tutte le transazioni in Svizzera. Nel 2022, sono state registrate circa 7.200 vendite di case occupate dai proprietari nelle regioni analizzate. Come nell’anno precedente, ciò rappresenta un calo di circa il 10 percento rispetto al 2021, anche se, a differenza dell’anno precedente, ciò si è riflesso in gran parte nel numero di condomini venduti.
Martin Waeber, Managing Director Real Estate, SMG Swiss Marketplace Group, vede le ragioni del rallentamento dell’aumento dei prezzi principalmente nei forti aumenti dei tassi d’interesse chiave e nel conseguente aumento dei tassi ipotecari, oltre che in un effetto di diminuzione degli uffici delle case rispetto al 2021: “L’effetto frenante dell’aumento dei tassi d’interesse sull’andamento dei prezzi delle case previsto all’inizio del 2022 è stato confermato, anche se in misura minore rispetto a quanto ci si sarebbe potuto aspettare. Tuttavia, i prezzi delle case sembrano aver raggiunto lentamente il loro apice. Oltre al fatto che molte persone semplicemente non possono più permettersi di acquistare la propria casa ai prezzi attuali, il calo dell’uso dell’ufficio in casa ha portato anche a una diminuzione della valutazione della situazione lavorativa all’interno delle proprie quattro mura. Entrambi i fattori hanno frenato l’aumento dei prezzi nel corso dell’ultimo anno. Tuttavia, vista la scarsità di terreni e il continuo afflusso in Svizzera, non ci si può aspettare una bolla immobiliare in questo Paese, continua Waeber. Questo è particolarmente vero perché le proprietà in vendita sono ancora molto popolari, soprattutto in luoghi come Ginevra e Zurigo.
Lecase unifamiliari nella regione del Lago di Ginevra sono più costose di oltre il 70% rispetto alla regione di Berna
Con una forte crescita dei prezzi del 9,3%, i prezzi delle case unifamiliari nella regione di Zurigo sono aumentati maggiormente nel 2022 – e questa è stata anche l’unica regione con un aumento dei prezzi maggiore rispetto al 2021, con un incremento del 7,7%. La casa unifamiliare media costava 1,53 milioni di franchi svizzeri. Di conseguenza, la regione di Zurigo ha recuperato sempre più terreno rispetto alla regione del Lago di Ginevra, che è rimasta la più costosa: il divario rispetto al prezzo medio della casa unifamiliare nella regione del Lago di Ginevra si è ridotto di 80.000 franchi svizzeri, o del 28 percento, rispetto all’anno precedente. Nella regione del Lago di Ginevra, un immobile medio costerà 1,74 milioni di franchi svizzeri nel 2022, il 3 percento in più rispetto al 2021. Anche nelle regioni di Berna e della Svizzera nordoccidentale, i prezzi medi degli immobili per le case unifamiliari hanno registrato una certa convergenza, con i prezzi nella regione di Berna che hanno registrato un aumento quasi doppio (6,3 percento a 1,02 milioni di franchi svizzeri) rispetto alla regione della Svizzera nordoccidentale (3,6 percento a 1,14 milioni di franchi svizzeri). Tenendo conto dell’inflazione dello scorso anno, ciò si traduce in un aumento minimo dei prezzi dello 0,8 percento per la Svizzera nordoccidentale. Tuttavia, Berna rimane la regione più economica per l’acquisto di una casa unifamiliare.
Icondomini nella regione del Lago di Ginevra costano quasi quanto quelli della regione di Zurigo
Nel caso dei condomini, la crescita nella regione di Zurigo per il 2022 è stata contenuta al 3,7 percento, soprattutto rispetto a quella delle case unifamiliari. Tuttavia, le proprietà in questa regione rimangono le più costose di tutte e quattro le regioni analizzate, con una media di 1,12 milioni di franchi svizzeri. A causa di un considerevole aumento dei prezzi nella regione del Lago di Ginevra, pari al 12 percento rispetto al 2021, la differenza con il primo classificato si è ridotta in modo significativo (da 120.000 a 40.000 franchi). La regione di Berna continua ad essere di gran lunga la più economica per i potenziali acquirenti di condomini. I prezzi medi qui sono aumentati solo del 2,9 percento, raggiungendo 0,7 milioni di franchi svizzeri lo scorso anno. Tenendo conto dell’inflazione, si può addirittura dire che questa regione ha subito una stagnazione. Oltre alla regione del Lago di Ginevra, anche la seconda regione più economica – la Svizzera nord-occidentale – non è stata colpita dall’aumento dei tassi d’interesse e dalla tendenza al calo degli uffici domestici: i prezzi sono aumentati del 7,9 percento nel 2022, ancora di più rispetto all’anno precedente (5,6 percento). Con 820.000 franchi, un condominio medio costa ora 60.000 franchi in più rispetto al 2021.
Per quanto riguarda i prezzi degli immobili per metro quadrato di superficie abitabile netta, un ulteriore effetto è particolarmente evidente per le regioni del Lago di Ginevra e di Zurigo. Nella regione di Zurigo, i prezzi al metro quadro sono aumentati molto più velocemente dei prezzi degli immobili nello stesso periodo. Questo indica un calo delle aree residenziali delle proprietà scambiate. Nella regione del Lago di Ginevra, invece, si è verificato il contrario, ossia i prezzi degli immobili sono aumentati di cinque punti percentuali in più rispetto ai prezzi al metro quadro. Pertanto, le proprietà più grandi tendevano ad essere vendute sul mercato della Regione del Lago di Ginevra nel 2022 rispetto al 2021.
Le case più economiche si trovano ad Aarburg, le più costose a Uetikon am See*
Non sorprende che dei cinque comuni con i prezzi mediani più alti per le case unifamiliari, tre provengano dalla regione di Zurigo. I più costosi si trovano a Uetikon am See (4,0 milioni di franchi), seguiti da Kilchberg (3,68 milioni di franchi) e Meilen (3,41 milioni di franchi). Seguono due comuni della regione del Lago di Ginevra, Vésenaz (3,06 milioni di franchi) e Nyon (2,98 milioni di franchi). Due risultati sono degni di nota: in primo luogo, tutti e cinque i comuni più costosi per le case unifamiliari non erano presenti nell’elenco dell’anno scorso; in secondo luogo, i prezzi in questo segmento più alto sono aumentati ancora una volta in modo significativo. Nel caso dei prezzi mediani più alti per i condomini, tutti e cinque i Comuni provengono dalla regione di Zurigo: Küsnacht (2,52 milioni di franchi), Zumikon, Herrliberg e Meilen (2,3 milioni di franchi ciascuno) e Erlenbach (2,16 milioni di franchi).
Dall’altro lato della scala, le proprietà residenziali più economiche nelle quattro regioni prese in esame – sia per le case unifamiliari che per i condomini – provengono tutte dal Canton Argovia. A seconda del comune, i condomini hanno un prezzo a partire da 400.000 franchi (Klingnau), mentre le case unifamiliari potevano essere acquistate lo scorso anno a partire da 610.000 franchi (Aarburg). Questo dato è impressionante: per il prezzo di un condominio a Küsnacht a Zurigo, ce ne sono sei da acquistare a Klingnau, a meno di 35 chilometri di distanza. E quasi sette case unifamiliari – o un intero condominio – possono essere acquistate ad Aarburg al prezzo di una a Uetikon am See. Queste due località si trovano a soli 60 chilometri di distanza in linea d’aria.
Riassumendo i risultati dell’ultima Analisi dei prezzi del mercato immobiliare, Peter Ilg, responsabile dell’Istituto immobiliare svizzero, si stupisce di quanto sia robusta la crescita dei prezzi nel mercato delle case occupate dai proprietari: “Dopo nove anni di tassi d’interesse negativi, l’inversione di tendenza dei tassi d’interesse è arrivata bruscamente lo scorso anno, con diversi aumenti dei tassi chiave per un totale di 1,75 punti percentuali. Per la prima volta in oltre 30 anni, la Banca nazionale ha aumentato il tasso di interesse di riferimento in modo così significativo nell’arco di un anno”. Il calo dei prezzi delle case in Svizzera non avrebbe quindi sorpreso Ilg per questa svolta degli eventi, combinata con una tendenza alla diminuzione dell’uso dell’ufficio in casa. “Tuttavia, mi stupisce la solidità della crescita dei prezzi nel mercato delle case occupate dai proprietari: In tre degli otto segmenti esaminati, la crescita dei prezzi è stata addirittura significativamente più alta rispetto all’anno precedente, nonostante questo vento contrario”, ha dichiarato Ilg, riassumendo i risultati dell’Analisi dei prezzi del mercato immobiliare per il 2022.
