Am Dienstagmorgen gab es per Internet zum zweiten Mal das neu geschaffene Format «Real Estate Brains». Das Thema lautete «Ist der Handel tot – es lebe der Handel!». Im Detail: Wie gross ist aktuell das Problem für die Vermieter? Wer profitiert vom sich wandelnden Handel? Wie sieht der Einzelhandel nach der Corona-Krise aus? Die Branchenprofis Susanne Eickermann-Riepe, Partner & German Real Estate Leader bei PwC (Pricewaterhouse Coopers), Marcel Stoffel, CEO Swiss Council of Shopping Places und Nico Schröder, Bereichsleiter Innovation bei Aachener Grundvermögen mit Sitz in Köln (D) präsentierten in Kurzreferaten ihre Thesen.
«Der Handel hatte es schon vor der Krise schwer»
Susanne Eickermann-Riepe, Partner & German Real Estate Leader bei PwC, ist überzeugt: «Es gibt immer mehr Lösungen als man denkt.» Man müsse sich vorbereiten – auch für eine nächste Welle der Entscheidungen im 3. und 4. Quartal. Es sei wichtig, seine Möglichkeiten genau zu kennen und bereit zu sein, schnelle Entscheidungen zu treffen. Vermietern und Mietern rät sie, fair zu bleiben: «Man wird sich auch nach der Krise daran erinnern, wie ein Unternehmen die Krise gemanagt hat.» Vermieter müssten zudem bedenken, dass der Ersatz von Mietern, die man in der Krise verliert, teuer werden könne.
Immobilienbewerter könnten zurzeit zwar die Bonität der Mieter und das Risiko der Branche analysieren: «Allerdings haben wir momentan keinen aktiven Markt. Man muss mit einer längeren Vermarktungsdauer rechnen sowie mit Mietanpassungen oder Mietausfall im Betriebsbereich. Auf der Finanzseite ergeben sich auf Mieter- und Vermieterseite Liquiditätsprobleme.» Die Banken seien hier ein wichtiger Partner und im besten Fall Teil solidarischer Lösungen.
Laufende Transaktionen würden weitestgehend wegen zahlreicher Unsicherheiten gestoppt oder verschoben. PwC schätzt, das BIP in Deutschland werde im 2020 bei -5,8 % bis -9,3% liegen. Bei den möglichen Szenarien sei man am Best Case (V-Kurve) bereits vorbei. «Wir sind aktuell eher in einem Base Case 1 (U-Kurve) oder Base Case 2 (W-Kurve), wo die U-Form darauf hindeutet, dass wir in den nächsten zwei Jahren noch Beeinträchtigungen sehen werden», sagt die Expertin. Unternehmen sollten am besten mit einem U-Szenario planen.
Abschliessend hält Eickermann-Riepe fest: «Der Handel hatte es schon vor der Corona-Krise schwer. Jetzt wird es ernst. Vor allem der Non-Food-Handel leidet.» Der Onlinehandel dürfte auch in Zukunft stark bleiben. Auch bei den Lebensmitteln dürfte er zunehmen. Der Non-Food-Handel könnte vermehrt auf Kurzzeit-Mieten setzten; will heissen, dass Flächen nur für eine gewisse Zeit gemietet werden.
«Concept- und Pop-Up-Stores sind die Zukunft»
Marcel Stoffel, CEO Swiss Council of Shopping Places, macht deutlich, dass die Branche bereits vor dem Lockdown mit Problemen wie Umsatzrückgängen zu kämpfen hatte – vor allem in den Non-Food-Märkten. Generell sehe man schon länger eine Transformation im Retail bei den Shoppingcentern – auch ausgelöst durch die Multichannel-Thematik. Temporär geschlossene Geschäfte machten sich teils Gedanken über eine Umnutzung, wenn es keine Nachvermietung im Retail gebe. Auch die Repositionierung vom reinen Shoppingcenter zu einem Mixed-Use-Center sei immer öfters Thema.
Laut Stoffel dürfte sich mit den vielen Erst-Nutzern von Online-Shopping dieser Absatzkanal etablieren. Eine noch vor dem Lockdown von Shopping Places durchgeführte Umfrage mit 173 Experten im Zeitraum vom 25. Februar bis 9. März 2020 zeigt: 60,8 Prozent der Befragten sind der Meinung, dass die Umsätze weiter sinken werden. 72,3 Prozent prognostizieren eine sinkende Nachfrage bei Retailflächen und 82,3 Prozent gehen von weiteren Geschäftsschliessungen in Shoppingcentern der Agglomerationen aus. Im stationären Handel dürften vor allem Bijouterien, Optiker, Sportartikel, Drogerien/Apotheken sowie Lebensmittel gute Chance haben. Der Bekleidungsindustrie, Unterhaltungselektronik und Papeterie werden geringe Chancen zugesprochen. Im Bereich Umnutzung von Flächen könnte die Kosmetik-/Beauty-Branche einspringen wie auch Anbieter von Fitnessaktivitäten oder Co-Working-Gemeinschaften sowie Gastronomie-Konzepte und Angebote aus dem medizinischen Bereich.
«In den letzten acht Jahren wurden in der Schweiz rund 5000 Geschäfte geschlossen, die Schliessungen dürfte sich weiter beschleunigen. Der klassische Retail wird sich zugunsten von Concept- und Pop-Up-Stores, Showrooms oder Retail-Labs hin verschieben», sagt Stoffel. Service- und Dienstleistungsanbieter würden in den Shoppingcentern zunehmen wie auch alle Angebote rund um das Thema Erlebnis/Freizeit. «Die gesamte Umnutzungsthematik hat für Eigentümer und Investoren zur Folge, dass man zukünftig mit tieferen Mieten rechnen muss und gleichzeitig für die Bewerkstelligung der Umnutzung höhere Investitionen anfallen.» Er sieht langfristig vor allem mittelgrosse Shoppingcentern mit Flächen von 20’000 bis 25’000 Quadratmetern bedroht: Sie seien zu gross für regionale Nahversorgungscentern und zu klein für weitere Nutzungen wie Healthcare etc.
«Der Mensch rückt wieder in den Fokus»
Die Aachener Grundvermögen misst seit zwei Jahren mit Lasergeräten die Passantenfrequenz in den Fussgängerzonen Deutschlands, wie Nico Schröder, Bereichsleiter Innovation bei Aachener Grundvermögen, sagt. Die Daten sind kostenfrei im Internet abrufbar und würden in dieser Zeit deutlich zeigen: Die Menschen bleiben wie angeordnet zu Hause. Solche Messungen seien auch in der Schweiz vorgesehen, die Installation aufgrund der herrschenden Corona-Krise aber noch nicht möglich.
Die Gruppe der über 64-Jährigen mache normalerweise in den Zentren rund 20 Prozent aus. Nach der Lockerung dürften vor allem die Jüngeren wieder in die Innenstädte strömen: «Menschen sind soziale Wesen, sie vermissen während des Lockdowns den persönlichen Austausch und das Beisammensitzen.» Dies könnte nach der Krise eine echte Chance für den Einzelhandel sein: «Händler, die sich wieder auf den Menschen fokussieren statt auf Rabattschlachten könnten in Zukunft profitieren», sagt Schröder.
Die Gastronomie hat bereits in der Zeit vor der Krise floriert. Sie wird auch danach stark sein, ist Schröder überzeugt. Aachener Grundvermögen ist vor allem in beliebten Shoppingstrassen grösserer deutscher Innenstädte aktiv. Sie führt rund 350 Einzelhandelsimmobilien – knapp 85 Prozent davon sind in Deutschland. Ihre Mieter sind hauptsächlich klassische Modehändler, Filialen von Schuhketten oder Anbieter von Konsumentenelektronik. Als mögliche Gewinner im Einzelhandel nennt er Anbieter von Retail-Experience.
