L’adozione del disegno di legge cantonale sull’imposta immobiliare per le seconde case segna la fine del valore locativo imputato. Tuttavia, il cambiamento entrerà in vigore non prima di due o tre anni e cambierà radicalmente la vita quotidiana di molte delle persone interessate. A risentirne non saranno solo i proprietari di immobili ad uso abitativo e in affitto, ma anche le famiglie con debiti senza proprietà.
Semplificazioni ed esenzioni
Con l’abolizione del valore locativo figurativo, anche le spese di manutenzione e gli interessi sul debito non saranno più deducibili dalle tasse. Tuttavia, per facilitare l’acquisto di una proprietà residenziale, si applicano regole speciali per i primi dieci anni dopo l’acquisto. Gli interessi sul debito fino a 10.000 franchi svizzeri per le coppie sposate e 5.000 franchi svizzeri per i single sono ancora deducibili, ma l’importo massimo rimanente viene ridotto del dieci per cento all’anno.
Le dichiarazioni fiscali saranno più semplici e l’onere fiscale per molti proprietari di casa diminuirà nell’attuale contesto dei tassi d’interesse. I costi per la conservazione e l’aumento del valore dovrebbero essere adeguatamente documentati, poiché in futuro potranno essere richiesti solo al momento del pagamento dell’imposta sulle plusvalenze immobiliari, ossia al momento della vendita dell’immobile.
Maggiori restrizioni sulla deduzione degli interessi sul debito
I proprietari di immobili di investimento sono particolarmente colpiti dalla riforma. Gli interessi sul debito possono ora essere dedotti solo in proporzione al valore dell’immobile rispetto al patrimonio totale. Questo aumenta l’onere fiscale e limita notevolmente i vantaggi precedenti.
Contribuenti senza immobili
Anche le famiglie senza immobili sono interessate. Gli interessi del debito privato, ad esempio per mutui o piccoli prestiti, non potranno più essere compensati dalle imposte in futuro. Questo ribalta la prassi precedente e può portare a un aumento dei pagamenti fiscali.
Incertezze e competenze cantonali
Ai Cantoni sarà data la possibilità di imporre un’imposta speciale sulla proprietà delle seconde case. Si tratta di una questione particolarmente delicata per le regioni con un alto livello di turismo, in quanto le nuove tasse possono influenzare l’attrattiva del mercato. Resta da vedere come saranno le basi di valutazione specifiche e quali cantoni utilizzeranno le nuove opzioni.
I Cantoni possono continuare a consentire detrazioni temporanee per le ristrutturazioni ad alta efficienza energetica e le misure di protezione ambientale fino al 2050. Non è ancora noto quali Cantoni offriranno questa possibilità.
Strategie per mutui e investimenti
La riforma non influirà solo sull’aliquota fiscale, ma anche sulle strategie finanziarie personali. La questione di quanto debbano essere elevati i mutui in futuro e se abbia senso l’ammortamento sta diventando sempre più importante. Chi utilizza il capitale per l’ammortamento lo vincola all’immobile e perde liquidità per altri scopi, come la pensione o nuovi investimenti. La decisione sul finanziamento ottimale richiede quindi una riflessione individuale.
Effetti sul mercato immobiliare
L’impatto della riforma sui prezzi dipende soprattutto dalla situazione dei nuovi acquirenti, la maggior parte dei quali è fortemente ipotecata. Secondo le statistiche della BNS, il 40% delle case appena acquistate sono finanziate a oltre il 74% del loro valore. Le proprietà più vecchie, in particolare, continuano a perdere vantaggi fiscali a causa delle limitate opzioni di detrazione. I nuovi condomini nel Cantone di Zurigo hanno in media 20 anni, le case unifamiliari addirittura circa 50 anni. Le sfide fondamentali dei prezzi elevati e della scarsità di fondi per gli acquisti rimangono irrisolte dalla riforma.
L’abolizione del valore locativo imputato aumenta la differenza di prezzo tra le nuove costruzioni e le proprietà più vecchie. È probabile che le seconde case diventino meno attraenti a causa della nuova imposta sulla proprietà, ma gli esperti non si aspettano un calo dei prezzi delle case di villeggiatura, in quanto la carenza di offerta è troppo grande.
I prezzi delle case svizzere occupate dai proprietari potrebbero aumentare del 4 percento quest’anno e l’anno prossimo, e fino al 4,5 percento nel cantone di Zurigo. Ristrutturare e mantenere il valore degli edifici antichi sta diventando più importante che mai, ma non tutti gli investimenti sono redditizi. I proprietari di casa devono tenere d’occhio la loro strategia a lungo termine: Vale la pena ristrutturare o è imminente una nuova costruzione sostitutiva?
La riforma come progetto comune
I cambiamenti si basano su uno stretto legame tra modifiche legislative e costituzionali. L’abolizione del valore locativo figurativo entrerà in vigore solo se il referendum sulla nuova tassa immobiliare sulle seconde case avrà successo. Il Parlamento ha discusso intensamente per mesi la portata e la struttura dell’imposta. Soprattutto nei cantoni turistici, c’è molto scetticismo sulla possibilità di compensare le entrate ridotte con nuove tasse. Le leggi entrano in vigore insieme, una riforma con molte sfaccettature.
Effetti fiscali e finanziari in sintesi
Il tasso d’interesse ipotecario determina il beneficio per i proprietari. Se i tassi di interesse sono bassi, l’onere fiscale diminuisce per la maggioranza. Se i tassi di interesse sono elevati, le tasse aumentano perché gli interessi sul debito non possono quasi più essere dedotti. Per il settore pubblico, la riforma potrebbe comportare una perdita di 1,8 miliardi di franchi svizzeri di entrate. A partire da un interesse ipotecario del 3%, tuttavia, sono possibili entrate aggiuntive per lo Stato nel suo complesso. Gli effetti reali rimangono al momento poco chiari a causa di varie incertezze.
