È stato costruito troppo in Svizzera? Forse troppo nel posto sbagliato? Sebbene non si possa parlare del mercato immobiliare svizzero, poiché è suddiviso in diversi sottomercati, il tempo di assorbimento è stato generalmente più lungo, affermano i sette promotori immobiliari che si sono incontrati a giugno per la discussione degli esperti di HIG. Presumono che sia sempre necessaria una serie di appartamenti di base – proprio dove e quale, questo è il problema. Una domanda che porta a ripensare la qualità.
“Qualità prima della quantità”: questa frase era già utilizzata cinquant’anni fa. Ma mentre la qualità era allora associata al lusso, oggi si pensa a un’edilizia sostenibile basata sui bisogni. Può essere più costoso da creare, ma a lungo termine ripaga. Anche il fatto che il mercato non assorba più tutto è un guadagno. Perché alla fine tutti beneficiano di una migliore qualità: residenti e utenti, nonché creatori e investitori.
“Forse è stato costruito troppo e sono emersi condomini intercambiabili. Questo è il motivo per cui stiamo ora affrontando più intensamente la questione della qualità. Questo è l’aspetto positivo di questo sviluppo »
Roland Thoma
L’ABC della situazione: qualità rispetto alla quantità
Nel 2019 * circa 75’400 appartamenti erano sfitti in Svizzera e la tendenza è in aumento. Mentre due o tre anni fa il tasso di vendita o locazione quando una proprietà veniva completata era in media del 95 percento, oggi è solo dell’80-85 percento. Più la posizione è periferica, più lungo è il tempo di assorbimento. Nei centri urbani, ci sono fino a 1.000 richieste di un appartamento e, poiché le capacità sono limitate, la domanda deve cambiare. C’è una forte domanda anche al di fuori dei centri e delle località A, ad esempio per i condomini nel segmento di prezzo medio e basso. Al contrario, gli appartamenti di lusso un tempo ambiti sono anche tra i pantaloni dei centri, mentre gli appartamenti in affitto nel segmento di prezzo basso vengono assorbiti quasi ovunque immediatamente.
Quindi si tratta della posizione giusta con un prodotto per il segmento giusto. Tuttavia: “Nelle regioni strutturalmente più deboli, anche nel segmento medio, abbiamo bisogno di più di due o tre anni fa”, afferma ad esempio René Frauenknecht di Steiner AG. “Oggi teniamo le mani lontane dai posti che hanno già alte offerte di lavoro e sono riluttanti a svilupparsi in posizioni B e C”. Il rischio di farlo è dovuto alla pressione relativamente alta per l’acquisizione: “Ci sono ancora grandi fondi pensione che sono molto aggressivi sul mercato e assicurano la terra. È molto importante che la qualità del luogo venga prima della quantità. Questa è una novità. Fino a pochi anni fa non potevi sbagliare se avessi acquistato un appezzamento di terreno in una brutta posizione ”, afferma Frauenknecht. “I bassi tassi di interesse possono anche portare a decisioni sbagliate, poiché i rischi potrebbero non essere adeguatamente valutati. Il prodotto sbagliato nella giusta posizione non funziona più oggi “, aggiunge Tobias Rotermund di Odinga Picenoni Hagen AG.
Le valutazioni di analisti come Fahrländer o Wüest Partner sono una base importante, affermano gli sviluppatori, ma queste analisi della posizione devono essere verificate e interpretate in loco per non ripetere semplicemente ciò che ha funzionato in passato. “La maggior parte delle analisi della posizione sono basate sui dati e digitali”, afferma Marc Lyon di Implenia Schweiz AG. “Se seguissimo rigorosamente i suggerimenti del software per le nostre strategie di sviluppo e la definizione del prodotto, avremmo sempre lo stesso senza innovazioni. Vorremmo solo fare una copia di ciò che è stato costruito negli ultimi anni. Queste basi basate sui dati sono indiscutibilmente importanti, ma l’interpretazione umana è davvero necessaria. Percepiamo una proprietà in un modo completamente diverso e abbiamo un riferimento completamente diverso quando abbiamo un’idea della posizione e non solo guardiamo la proprietà tramite Google Maps e Street View ».
“Se dovessimo seguire rigorosamente i suggerimenti del software per le nostre strategie di sviluppo e la definizione del prodotto, non ci sarebbe innovazione”
Marc Lyon
Tanto semplice quanto convincente: nuovi concetti
Una volta determinato il potenziale di un luogo, si tratta di sviluppare un concetto orientato al futuro. Come può questo aspetto?
Poiché un aumento automatico dei prezzi non è più facilmente accettato dagli utenti, l’efficienza dello spazio è l’obiettivo degli sviluppatori. Si ottiene, ad esempio, riducendo lo spazio, planimetrie compatte, prodotti prefabbricati, processi di costruzione standardizzati e l’eliminazione dei gadget. Il risultato non deve essere zero otto quindici. “È anche possibile ottenere una buona qualità in luoghi difficili con un’architettura semplice ma convincente e una produzione economica con aziende locali”, è l’esperienza di Tobias Rotermund. I grandi balconi sono popolari e non necessariamente costosi, un buon arredamento compensa i metri quadrati mancanti e l’architettura può essere tanto semplice quanto convincente.
Puoi ottenere una buona qualità anche in luoghi difficili con un’architettura semplice ma convincente e una produzione poco costosa »
Tobias Rotermund
Per quanto riguarda la varietà delle tipologie di appartamenti, è più costoso da costruire, ma è utile per l’affitto a lungo termine. Altre componenti che influenzano la qualità della vita sono l’accessibilità, il design esterno, la sostenibilità, la mobilità e il vicinato. “Ci sono molte possibilità per diversificare la vita in affitto e per distinguersi positivamente sul mercato”, afferma Valentin Müller di UTO Real Estate Management AG. “Questi includono tipologie residenziali che si concentrano su uno specifico gruppo target, nonché concetti di mobilità integrata che collegano in modo ottimale gli appartamenti con l’ambiente circostante. E non dimenticare: la qualità dell’insediamento. Stiamo parlando di ‘spazio vitale’, di spazi con un’elevata qualità del soggiorno. Ciò richiede concetti. Con un buon sviluppo si può creare una buona microubicazione che soddisfi i bisogni umani ».
Ma quali esigenze ha il gruppo target specifico nel luogo specifico? Le persone vogliono un’architettura rappresentativa o si identificano con il luogo in cui vivono? Apprezzi lo scambio di vicinato o preferisci la privacy? Accettate lo spazio esterno verde lussureggiante come compensazione per la posizione B o C? … Chi determina cos’è la qualità? L’élite dell’architettura? Gli utenti?
Il fatto che il coinvolgimento delle persone interessate favorisca l’accettazione e la qualità di un progetto è un elemento centrale della comunicazione immobiliare. Oltre alla qualità del prodotto, diventa più importante la qualità del processo di sviluppo.
“L’accettazione di un progetto dipende non da ultimo dal coinvolgimento della popolazione”
Claudia Siegle
“Il coinvolgimento precoce della popolazione nel progetto Mattenhof a Lucerna sud ha dato i suoi frutti”, afferma Claudia Siegle di Mobimo Management AG. “È importante che le persone possano identificarsi con il luogo in cui vivono. In questo caso, ciò include la creazione di quartieri. Al Mattenhof non abiti solo in un edificio residenziale, ma in una zona ad uso misto dove puoi fare rete tra di loro usando app, ad esempio ». Per Tobias Achermann, ex CEO di Zug Estates AG, anche il dialogo con le persone colpite si è dimostrato valido: “Nell’ulteriore sviluppo del distretto ‘Metalli’ abbiamo avuto buone esperienze di coinvolgimento della popolazione di Zugo. Più di mille persone hanno contribuito con i loro pensieri e suggerimenti. Vedo questo approccio come la pietra angolare per l’ulteriore corso di un progetto ».
Coinvolgere la popolazione giova non solo al prodotto e ai suoi futuri utenti, ma anche all’accettazione politica. Ad esempio, l’affermazione che si sta costruendo troppo appare regolarmente nei media ed è un argomento difficile nelle battaglie referendarie: “L’industria delle costruzioni è spesso percepita come un motore di crescita che non è accolta ovunque, specialmente nelle aree periferiche e rurali le persone hanno l’impressione che la costruzione sia una priorità perché gli investitori devono investire denaro e non perché soddisfa un bisogno. Consentire alle persone colpite di partecipare a un progetto e creare una giustizia basata sui bisogni reali non solo aumenta la qualità, ma anche l’accettazione sociale e politica di un progetto ”, è l’esperienza di Werner Schaeppi, esperto di comunicazione edilizia e immobiliare.
Innovazione contro burocrazia: bambino problematico al piano terra
Lo sviluppo del settore ha significato che non solo i progetti immobiliari, ma anche i loro creatori devono posizionarsi. Ad esempio attraverso innovazioni come un sistema energetico senza CO2 e la costruzione in legno nel “Suurstoffi” di Rotkreuz, di cui Tobias Achermann cita come esempio. Oppure attraverso concetti di mobilità innovativi sviluppati e implementati da UTO Real Estate Management AG. In generale, l’azienda è impegnata nell’innovazione, afferma Valentin Müller. Questa è una mentalità che fluisce nella cultura aziendale e sfocia nei progetti di sviluppo. Tuttavia, anche i nuovi concetti hanno bisogno di resistenza, ad esempio per lanciare la sfida attraverso la densità delle normative.
Il bambino problematico numero uno per gli sviluppatori è l’utilizzo del piano terra. Dare vita ai piani terra con usi commerciali è difficile; questo diventerà ancora più acuto con l’aumento del commercio online e i cambiamenti nel commercio al dettaglio. Anche le misure igieniche nel contesto di nuovi virus come Covid-19 sono difficili da valutare, ad esempio le linee guida a lungo termine come le regole sulla distanza aumenterebbero lo spazio necessario nel commercio. Sono necessari concetti innovativi, soprattutto per gli usi al piano terra, ma questi spesso falliscono a causa degli strumenti di pianificazione di lunga durata. Perché se un piano di sviluppo ha da dieci a quindici anni, potrebbe non soddisfare più i requisiti attuali.
“Perché non dovrebbe esserci un uso residenziale al piano terra, per esempio?” Chiedete agli sviluppatori. Il fatto che gli usi commerciali al piano terra di per sé generino molto traffico pedonale è una nozione romantica. I piani terra devono essere adeguati alla situazione e all’ubicazione e corrispondere all’infrastruttura distrettuale. “Devi chiederti se lo sviluppo con un piano terra sarà più attraente”, riassume Roland Thoma della Fondazione HIG Immobilien Anlage. “Una libreria non è attraente in termini di rendimenti e deve essere sovvenzionata in modo incrociato, ma può forse offrire un valore aggiunto al vicinato”.
“L’innovazione è radicata nella cultura aziendale e sfocia nei progetti”
Valentin Müller
Costruzione di edifici e uffici domestici: uno sguardo alla sfera di cristallo
Qual è il prossimo? Tra venti, trenta, cinquant’anni il mercato sarà saturo e saranno necessarie altre attività di investimento? Secondo i partecipanti alla discussione degli esperti HIG, ci sarà un passaggio da nuovi edifici a modernizzazione, ristrutturazione, ampliamento e riconversione nell’area della costruzione di edifici. L’area delle infrastrutture crescerà con edifici pubblici come ospedali e manutenzioni ferroviarie ecc., E continuerà ad affermarsi anche il tema della sostenibilità. “Oggi, alcuni principi di sostenibilità fanno parte dello sviluppo di un progetto”, afferma Tobias Achermann. Inoltre, la costruzione adeguata all’età è un problema importante: “Entro il 2030, la fascia di età 65+ aumenterà del 30%. In qualità di investitore e sviluppatore, stai scommettendo sulla carta giusta se ti posizioni in questo segmento con infrastrutture e concetti di comunità appropriati “, afferma Achermann.
“Se oggi ti posizioni nell’area degli edifici adatti all’età, sei sulla carta giusta come investitore e sviluppatore”
Tobias Achermann
Le opinioni sono divise sul tema dell’home office. Gli sviluppatori riferiscono che il processo creativo congiunto ha sofferto enormemente durante il blocco della corona. Ad esempio, gli incarichi di studio dovevano essere rimandati perché gli studi di architettura non potevano essere produttivi come al solito nello scambio virtuale. Altre aree, tuttavia, funzionano molto bene nell’home office. Aprono il potenziale per un futuro in cui possono esserci nuove forme di lavoro, ma almeno meno pendolarismo. Al momento non è possibile prevedere come verrà utilizzato questo potenziale. Da un lato, molte aziende stanno riportando i propri dipendenti nelle sedi aziendali, dall’altro settori come la New Economy stanno guidando il trend dell’home office. Per la costruzione del futuro, l’home office richiederebbe più spazio e flessibilità di utilizzo negli spazi abitativi, ma questo si scontra con gli sforzi per costruire in modo economico riducendo lo spazio.
Tornando ancora una volta ai piani terra: qui sarebbero concepibili spazi di co-working, ad esempio, che ampliano il modello di home office? Forse come parte di un’economia della condivisione, o anche non commerciale come estensione della classica sala comune? Alcuni sviluppatori hanno pensieri concettuali su questo, ma restano fermi sulla questione se sarà possibile coinvolgere le autorità. In quanto sviluppatore, attendere lo sviluppo è raramente l’atteggiamento giusto. ■
* Ufficio federale di statistica UST, dati raccolti il 1 ° giugno 2019, www.bfs.admin.ch