Dal 1983, la legge sulla demolizione, la conversione e la ristrutturazione degli edifici residenziali a Ginevra controlla rigorosamente il mercato immobiliare. L’obiettivo è proteggere gli inquilini, garantire la qualità della vita e frenare la speculazione. Gli affitti a seguito di conversioni e ristrutturazioni sono limitati per decreto e i progetti che richiedono un’autorizzazione sono strettamente regolamentati
Lo studio di Ters (FHNW) e Kholodilin (DIW Berlin) è il primo ad analizzare dinamicamente gli effetti di questi interventi. I risultati mostrano che il razionamento degli alloggi e il controllo degli affitti rallentano in modo significativo le nuove costruzioni. Gli investitori privati e istituzionali stanno spostando sempre più il capitale verso le ristrutturazioni. Nel breve termine, la spesa per l’ammodernamento è in aumento, mentre non c’è un reale aumento dello spazio abitativo. Allo stesso tempo, i tassi di sfitto continuano a diminuire, i tassi di occupazione aumentano e il mercato diventa ancora più stretto. I costi di ingresso sono in aumento, soprattutto per i nuovi inquilini, mentre gli inquilini esistenti beneficiano di affitti stabili, spesso favorevoli, e di lunghi periodi di locazione
Nuove dinamiche nel portafoglio
Gli investitori istituzionali sono particolarmente colpiti. I ritardi nei progetti, il calo dei valori residui e le complesse procedure di autorizzazione rendono le nuove costruzioni poco attraenti. Lo studio mostra che uno shock normativo riduce il volume dei nuovi investimenti fino a 600 milioni di franchi svizzeri. Ciò corrisponde a circa l’1% del PIL totale di Ginevra. Per quanto riguarda il parco immobiliare della città, ciò significa principalmente che gli investimenti saranno convogliati in aggiornamenti a breve termine, orientati alla conformità, piuttosto che in ristrutturazioni approfondite o in nuove unità
Il controllo degli affitti funziona principalmente attraverso il canale dei prezzi. Protegge gli inquilini esistenti dagli aumenti, ma deprime i rendimenti per i proprietari e frena i nuovi progetti. Le ristrutturazioni diventano più attraenti delle nuove costruzioni, il che promuove la modernizzazione ma non crea quasi nessun nuovo appartamento
Effetto lock-in e disuguaglianza di opportunità
Un effetto collaterale inaspettato della regolamentazione è il cosiddetto effetto lock-in. Gli inquilini rimangono nei loro appartamenti molto più a lungo per motivi di costo, il che limita la mobilità e aumenta la cattiva distribuzione degli alloggi. Allo stesso tempo, i differenziali di affitto nel mercato stanno aumentando. I nuovi arrivati pagano affitti di mercato elevati, mentre gli inquilini di lunga data ne beneficiano. La qualità e le condizioni degli appartamenti rimangono spesso a un livello basso, in quanto è difficile effettuare ristrutturazioni estese a livello economico
Ricerca di un equilibrio tra protezione e offerta
Lo studio mostra che le normative ginevrine proteggono gli inquilini dall’aumento dei prezzi, ma gravano sulle nuove costruzioni, aggravando così la carenza di alloggi nel medio termine. Gli investitori si stanno orientando verso la manutenzione delle proprietà esistenti e l’ammodernamento selettivo, mentre gli stimoli alla crescita derivanti dalle nuove costruzioni non si concretizzano. Per i responsabili politici, ciò significa che è essenziale un equilibrio sostenibile tra protezione e rinnovamento del mercato. Le nuove autorizzazioni alla densificazione e la regolamentazione differenziata degli affitti potrebbero fornire un rimedio.
