Gemäss aktuellen Auswertungen von Fahrländer Partner Raumentwicklung (FPRE) erhöhten sich die Preise für Eigentumswohnungen im zweiten Quartal 2025 um 1,7 Prozent gegenüber dem Vorquartal. Besonders stark betroffen ist das mittlere Segment mit einem Plus von 2,5 Prozent. Auch das untere (+1,5 %) und das gehobene Segment (+1,2 %) verzeichneten Preisanstiege. Im Jahresvergleich zeigt sich ein signifikanter Zuwachs, vor allem in den Regionen Basel (+9,1 %), Zürich (+7,9 %) und der Südschweiz (+7,7 %).
Einfamilienhäuser mit stabiler Entwicklung Anders stellt sich die Lage bei Einfamilienhäusern dar. Im Vergleich zum Vorquartal stagnieren die Preise weitgehend (–0,6 %). Die Veränderung in den einzelnen Segmenten bleibt moderat negativ, –1,1 Prozent im unteren, –0,6 Prozent im mittleren und –0,4 Prozent im gehobenen Marktsegment. Über ein Jahr gesehen ergibt sich dennoch ein durchschnittlicher Anstieg von 2,5 Prozent.
Nachfrage übersteigt Angebot Die anhaltende Wohnraumnachfrage trifft weiterhin auf eine zurückhaltende Bautätigkeit. FPRE rechnet deshalb auch für die kommenden zwölf Monate mit steigenden Preisen, sowohl bei Eigentumswohnungen als auch bei Einfamilienhäusern. Besonders zentrale Lagen dürften stärker profitieren. Stefan Fahrländer, Partner bei FPRE, fasst zusammen: «Die Nachfrage nach Wohneigentum bleibt hoch, was sich in steigenden Preisen in fast allen Regionen der Schweiz widerspiegelt.»
Die Bautätigkeit hat im ersten Quartal 2025 im Jahresvergleich ein kleines Plus von 0,4 Prozent auf 4,7 Milliarden Franken realisiert, informiert der Schweizerische Baumeisterverband (SBV) in einer Mitteilung. Er schätzt die Bautätigkeit trotz der internationalen Handelskonflikte als stabil ein. Für das Gesamtjahr geht der Verband von einem Wachstum der Bautätigkeit um 1,1 Prozent im Jahresvergleich aus.
Bei den einzelnen Sektoren im Baugewerbe haben die Fachleute des SBV im Berichtsquartal unterschiedliche Entwicklungen beobachtet. So fiel der Wirtschaftsbau gegenüber dem ersten Quartal 2024 um 7 Prozent schwächer aus. Die Bautätigkeit im öffentlichen Hochbau legte hingegen gleichzeitig um 23 Prozent zu. Beim Tiefbau wurde ein Rückgang der privaten Bautätigkeit von einem Wachstum des wesentlich stärkeren öffentlichen Tiefbaus um 2,8 Prozent weitgehend ausgeglichen. Unterm Strich verbleibt ein Rückgang der Bautätigkeit im Tiefbau um rund 2 Prozent.
In der Mitteilung streicht der SBV die «überraschend» positive Entwicklung im Wohnungsbau heraus. Hier lag der Umsatz mit 1,7 Milliarden Franken um 2,4 Prozent über dem Wert des Vorjahresquartals. Als «besonders erfreulich» schätzen die Fachleute des SBV das gleichzeitig beobachtete Wachstum der Neuaufträge um 11 Prozent im Jahresvergleich ein. Sie führen dies auf die erhöhte Anzahl Baugesuche im Vorjahr zurück, die sich nun «allmählich in den Auftragsbüchern» niederschlage.
Die kantonale Initiative „Bezahlbare Wohnungen schützen – Leerkündigungen stoppen“ verfolgt das Ziel, Mietsteigerungen durch staatliche Eingriffe zu kontrollieren und Umwandlungen in Stockwerkeigentum einzuschränken. Gemeinden könnten dadurch eine Bewilligungspflicht für Renovationen, Umbauten und Nutzungsänderungen einführen. Doch der Regierungsrat sieht die Initiative als problematisch an: „Mietpreisbegrenzungen sind langfristig kontraproduktiv“, erklärt Volkswirtschaftsdirektorin Carmen Walker Späh.
Erfahrungen aus Genf: ein warnendes Beispiel Der Regierungsrat verweist auf die Situation in Genf, wo strenge Mietkontrollen und Bewilligungspflichten bestehen. Dort hat sich gezeigt, dass die Neubautätigkeit deutlich zurückgeht, während sich ein erheblicher Preisunterschied zwischen Bestands- und Neumieten entwickelt hat. Diese Regulierung führt dazu, dass viele Menschen rekordverdächtig lange in derselben Wohnung bleiben, was die Wohnraumknappheit verschärft.
Gefahr für energetische Sanierungen und verdichtetes Bauen Zudem sieht der Regierungsrat die Gefahr, dass eine Mietzinsbegrenzung die Motivation für wichtige Renovationen und energetische Sanierungen senken könnte. Dies könnte sich negativ auf die Wohnqualität und den Zustand vieler Immobilien auswirken. Die geplanten Massnahmen greifen laut Regierungsrat zudem in die Eigentumsrechte ein und erhöhen den administrativen Aufwand durch komplexe Bewilligungsverfahren.
Neue Strategien zur Förderung des Wohnungsbaus Statt auf Mietpreisregulierungen setzt der Regierungsrat auf verstärkte Bautätigkeit zur Entlastung des Marktes. Ein Rahmenkredit für die kantonale Wohnbauförderung soll auf 360 Millionen Franken verdoppelt werden, um den gemeinnützigen Wohnungsbau gezielt zu stärken. Zudem wird mit einem Gegenvorschlag zur Initiative „Mehr bezahlbare Wohnungen im Kanton Zürich“ die Schaffung preisgünstigen Wohnraums weiter unterstützt.
Der Regierungsrat verfolgt mit diesen Massnahmen einen langfristig preisdämpfenden Ansatz, der durch verstärkte Bautätigkeit und gezielte Wohnraumförderung die Wohnraumknappheit bekämpfen soll. Die Ablehnung der Wohnschutz-Initiative spiegelt das Ziel wider, die Wohnsituation zu verbessern, ohne in die wirtschaftlichen Freiheitsrechte der Eigentümer einzugreifen.
Eine Studie der Immobilienberatung Wüest Partner mit Hauptsitz in Zürich kommt zum Schluss, dass die Wohnbautätigkeit in der Schweiz mittelfristig anziehen wird. Der Anstieg der Zinsen in den Jahren 2021 bis 2023 habe die Bautätigkeit und damit das Wachstum des Immobilienbestandes gebremst. Das habe zu sinkenden Baulandpreisen geführt, heisst es in einer Mitteilung des Bundesamtes für Wohnungswesen (BWO) zur Studie. Bauen werde damit mittelfristig wieder wirtschaftlicher. Zudem habe der höhere Referenzsatz für die Mieten die Erträge erhöht. Auch das stimuliere die Bautätigkeit.
Aktuell befindet sich der Wohnungsmarkt in einer Übergangsphase, nach deren Ende wieder ein Gleichgewicht hergestellt werde. Der zu erwartende Anstieg der Bautätigkeit dürfte allerdings geringer ausfallen als vor der Zinserhöhung. Die Nationalbank hat im März den Leitzins wieder von 1,75 Prozent auf 1,5 Prozent gesenkt.
Wüest Partner hat die Studie „Zinsanstieg: Effekte auf Wohnungsbau und -preise“ im Auftrag des BWO durchgeführt. Sie hat dafür die Entwicklung der Zinsen und der Bautätigkeit zwischen 2021 und 2023 untersucht.
Die Statistiken des Bundesamtes deuten auf einen Rückgang des Leerstands hin, der auf die abnehmende Bautätigkeit und die wachsende Bevölkerungsdichte zurückzuführen ist. Dies führt zu einer deutlichen Angebotslücke von etwa 10.000 Wohnungen pro Jahr. Insbesondere in städtischen Gebieten wird dieser Mangel zunehmend spürbar, was die Dringlichkeit schneller Massnahmen zur Vermeidung einer Verschärfung der Wohnungsnot unterstreicht.
Die Forderung nach städtischer Verdichtung gemäss den Raumplanungsgesetzen stellt Bauherren vor grosse Herausforderungen. Strengere Regulierungen und ein Übermass an bürokratischen Hürden machen den Bauprozess komplexer und führen zu steigenden Kosten. Einsprüche und langwierige rechtliche Verfahren verzögern Bauprojekte und erhöhen die Mietpreise.
Um den Wohnungsbau in städtischen Gebieten zu erleichtern, bedarf es verschiedener Massnahmen: Richt- und Nutzungspläne müssen überarbeitet, Verdichtungshindernisse beseitigt werden. Durch die Abschaffung oder Anpassung von Ausnützungsziffern und Grenzabständen können sowohl mehr Wohnraum geschaffen als auch Grünflächen erhalten werden.
Des Weiteren sollten Bauvorschriften für verdichtete Bebauung vereinfacht werden. Veraltete Lärmschutzbestimmungen, Regelungen zum Schattenwurf und ästhetische Vorschriften müssen modernisiert oder aufgehoben werden. Ein Rückgang in Querulanz bei Einsprüchen und eine Beschleunigung rechtlicher Verfahren sind notwendig, um Bauprojekte effizienter umzusetzen und den Wohnungsmarkt zu entlasten.
Eine erfolgversprechende Lösung könnte darin liegen, die städtische Bauplanung zu vereinfachen und gleichzeitig die Bürgerbeteiligung zu optimieren, um die Realisierung und Akzeptanz von Projekten zu verbessern. Dies würde nicht nur die Bauzeit verkürzen, sondern auch die Kosten reduzieren und letztendlich bezahlbaren Wohnraum schaffen.
Eine ausgewogene Kombination aus wirtschaftlicher Effizienz und sozialer Verantwortung stellt den Schlüssel zu einer gesunden Entwicklung des Immobilienmarktes dar. Durch Fokus auf innovative Baukonzepte, nachhaltige Entwicklungspraktiken und vorausschauende Stadtplanung können Städte weiterhin wachsen und florieren, ohne die Lebensqualität zu beeinträchtigen.
Die ständige Wohnbevölkerung der Schweiz wird voraussichtlich die 9-Millionen-Grenze in der ersten Jahreshälfte 2024 überschreiten und könnte bis Mitte der 2030er-Jahre die magische 10-Millionen-Marke erreichen. Dieser rapide Anstieg ist historisch beispiellos und wird hauptsächlich durch internationale Migration angetrieben, während die Bautätigkeit nicht Schritt halten kann.
Seit dem Aufstieg von der 5-Millionen-Schweiz im Jahr 1955 wurde mehr Wohnraum geschaffen, und die Verkehrsinfrastruktur wurde massiv ausgebaut, was dazu beitrug, dass die Mieten im Verhältnis zu den Löhnen nur moderat stiegen. Diese Ära des sinkenden Wohnkosten, grösserem Flächenkonsum pro Person und mehr Wohnkomfort scheint jedoch vorbei zu sein. Aufgrund des Bautätigkeitsrückgangs könnten bis 2034 mindestens 150.000 Wohnungen fehlen, um den Flächenkonsum stabil zu halten.
Dies wird voraussichtlich dazu führen, dass die Mieten schneller steigen als die Einkommen. Die Angebotsmieten könnten bis Mitte der 2030er-Jahre insgesamt um 25 bis 30 Prozent real ansteigen, ähnlich wie zwischen 2002 und 2012. Insbesondere in Zentrumslagen wird die Mietpreisentwicklung aufgrund hoher Einwanderung noch stärker ausfallen als in der Peripherie.
Auch die Wohnimmobilienpreise, sei es für Eigenheime oder Mehrfamilienhäuser, werden voraussichtlich bei moderaten Zinsen stärker steigen als die Einkommen. Toplagen werden aufgrund des Wachstums weiterhin stark nachgefragt sein, und die Agglomerationen rund um die Grosszentren werden ebenfalls an Bedeutung gewinnen, was die Zahlungsbereitschaft in diesen Gebieten erhöht. Wohnimmobilien könnten somit an vergangene Wertsteigerungen anknüpfen oder diese sogar übertreffen.
Allerdings gibt es auch Risiken. Wenn sich die Wohnsituation für viele Haushalte verschlechtert, könnte die Politik zusätzliche Regulierungen einführen, was die Situation verschärfen würde. In einem solchen Szenario könnte die Bautätigkeit weiter zurückgehen, und die Bausubstanz sowie die Nachhaltigkeit könnten leiden, da Anreize für umfassende und energetische Sanierungen fehlen. Die Zukunft der Immobilienbranche in der Schweiz hängt daher von einer ausgewogenen politischen und wirtschaftlichen Entwicklung ab.
Im ersten Halbjahr 2023 erwirtschaftete das Bauhauptgewerbe 11 Milliarden Franken Umsatz, dies entspricht praktisch einer Stagnation gegenüber dem Vorjahressemester. Hochbau und Tiefbau entwickelten sich ähnlich. Dementsprechend ist die Auslastung der Kapazitäten noch hoch, die Beschäftigungslage gut.
Geringere Bautätigkeit auf mittlere Sicht
Mittelfristig trüben sich die Aussichten jedoch ein. Im ersten Halbjahr des laufenden Jahres sind die Aufträge im Hochbau um 0.6 Milliarden Franken geringer ausgefallen als noch in der Vorjahresperiode, im Tiefbau um 0.5 Milliarden Franken. Gesamthaft entspricht dies einem Rückgang von 8.3 Prozent. Mehrere Unternehmen meldeten gar insgesamt einen negativen Auftragseingang. Dies bedeutet, dass schon geplante Bauprojekte vorübergehend pausiert, redimensioniert oder gänzlich auf Eis gelegt wurden.
Dementsprechend hat sich der Arbeitsvorrat in den vergangenen Quartalen ebenfalls reduziert, er lag Ende Juni 2023 bei 15.9 Milliarden Franken, also 2.6 Prozent tiefer als vor einem Jahr.
Von Wohnungsüberschuss zum Wohnungsmangel
Der Vorrat an Aufträgen im Wohnungsbau ist ebenfalls zurückgegangen. Der Trend ist eindeutig, dieses und nächstes Jahr werden zu wenige Wohnungen gebaut. In den letzten 12 Monaten ist das Franken-Volumen der bewilligten Wohnbaugesuche um 9 Prozent gegenüber den vorangehenden 12 Monaten gesunken. Der Wohnungsmangel könnte mit weniger Regulierung schneller behoben werden. Zudem werden Einsprachen häufig genutzt, um Partikularinteressen durchzusetzen zu Lasten der Erschaffung neuen Wohnraums. Der SBV wird sich am nächsten Runden Tisch des Bundesrats zum Wohnungsmangel entsprechend dafür einsetzen, dass die Bautätigkeit wieder beschleunigt werden kann.
SBV dankt Credit Suisse für sehr gute Zusammenarbeit – Bauindex wird weitergeführt
Der Bauindex sagt für das nächste Quartal ein Umsatzplus von 2 Prozent gegenüber der Vorjahresperiode voraus. Mit dieser Ausgabe endet die 14-jährige Partnerschaft des SBV mit der Credit Suisse im Rahmen des Bauindex. Der SBV bedankt sich bei der Credit Suisse für die stets sehr gute Zusammenarbeit, sie wurde sehr geschätzt. Der SBV führt das etablierte Prognoseninstrument weiter, ab dem 4. Quartal 2023 in angepasster Form und mit neuem Erscheinungsbild.
Eine der Hauptursachen für den Rückgang der Bautätigkeit sind die komplexen und langwierigen Bewilligungsverfahren. Laut der Studie der ZKB dauert es im Landesschnitt 140 Tage vom Baugesuch bis zur Baubewilligung, was 67 Prozent mehr ist als noch 2010. Besonders in dicht besiedelten Gebieten dauert es noch länger: im Kanton Genf 500 Tage und im Kanton Zürich 330 Tage, wobei sich dieser Wert seit 2010 mehr als verdoppelt hat. Auch die Zunahme der Rekurse und Einsprachen führen zu Verzögerungen und blockierten Projekten.
Um diese Probleme zu lösen, hilft die weltweit einzigartige Virtual Reality (VR)-Lösung von der Schweizer PropTech-Firma HEGIAS. Die Kommunikation zwischen den verschiedenen Anspruchsgruppen wird durch die Nutzung von VR verbessert, da alle Beteiligten das Gleiche sehen und somit verstehen. Auch wird die Vorstellungskraft von den Behörden weniger herausgefordert, und somit können auch städtebaulich korrektere Entscheidungen getroffen werden.
Schneller, günstiger und nachhaltiger bauen Mit der immersiven Lösung lassen sich komplexe Bewilligungsverfahren reduzieren, da Behörden und Politiker in einer realistischen VR-Umgebung die geplanten Gebäude aus jeder Perspektive und zu jeder Tageszeit im ganzen Jahr betrachten können. Das spart Zeit, Geld und reduziert den Bedarf an teuren und umweltschädlichen Fassadenmustern oder aufwändigen physischen Architekturmodellen sowie 1:1 Mock-ups.
HEGIAS VR erleichtert und beschleunigt auch die Beurteilung von denkmalgeschützten Bauten, wie zum Beispiel HEGIAS VR erfolgreich von Implenia in der Lokstadt in Winterthur eingesetzt wurde. Die VR-Modelle können auch Nachbarn zeigen, wie sich der Schattenwurf oder der Sonnenstand zu jeder Tageszeit im ganzen Jahr auf ihr Grundstück auswirken würde. VR ermöglicht somit schnelles, günstigeres und nachhaltigeres Bauen.
Zug ist einer der beliebtesten Wirtschafts- und Lebensräume. Das belegen zahlreiche Studien und Rankings. Der Erfolg basiert auf einer langfristigen Entwicklungsstrategie und attraktiven Rahmenbedingungen. Zug bietet eine einzigartige Kombination hervorragender Standortfaktoren wie der Verfügbarkeit von Fachkräften, Stabilität, attraktive Besteuerung, zentrale Lage, Lebensqualität, Bildungsniveau sowie Wirtschaftsfreundlichkeit.
Der Wirtschaftsplatz Zug ist dynamisch, das zeigen auch die Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt und in der Verkehrsinfrastruktur. Für die Qualität der Wirtschaftsentwicklung sind die starke Präsenz von wertschöpfungsintensiven Industrien und Dienstleistern sowie eine hohe Konzentration wachstumsstarker Branchen von Bedeutung. Dabei sind die breit diversifizierte Branchenstruktur und der einzigartige Mix aus kleinen, grossen, lokalen und internationalen Firmen ein wichtiger Treiber für die innovative Weiterentwicklung des Kantons. Im Fokus der Wirtschaftspflege durch die Volkswirtschaftsdirektion stehen die bestehenden und angesiedelten Firmen. Ihr Wachstum trägt am stärksten zur wirtschaftlichen Entwicklung des Kantons bei.
Testimonials
Silvia Thalmann-Gut, Regierungsrätin, Volkswirtschaftsdirektorin und Statthalterin Kanton Zug
Der Kanton Zug bietet hervorragende Standortbedingungen für alle. Dazu gehört der gelebte «Spirit of Zug». Die Wege sind kurz, die Behörden arbeiten rasch und effizient. Zugs Erfolg basiert auf einer langfristigen Strategie.
Heini Schmid, Rechtsanwalt, alt Kantonsrat und langjähriger Präsident von Zug Tourismus
Was die Schweiz in Europa ist, ist Zug in der Schweiz: Klein, umgeben von grossen Nachbarn und darum offen und anpassungsfähig. Veränderungen sind für uns auch immer eine Chance, es anders und besser zu machen. Zug ist eben die Schweiz hoch zwei; es ist das Gesamtpaket, das zählt.
Matthias Rebellius, CEO Siemens Smart Infrastructure, Verwaltungsratspräsident Siemens Schweiz AG
Von Zug aus treiben wir bei Siemens Smart Infrastructure die Digitalisierung voran. Für uns ist Zug ein idealer Standort für unser globales Headquarter, da wir hier die besten lokalen und internationalen Talente anziehen und fördern können.
Johanna Friedl-Naderer, President Europe, Canada & Partner Markets, Biogen
Zug ist Drehscheibe unseres internationalen Hauptsitzes. Von hier aus koordinieren wir weltweit unsere operationalen und administrativen Tätigkeiten. Die zentrale Lage und hohe Lebensqualität machen Zug zu einem attraktiven Standort für Top-Talente.
Kontaktstelle Wirtschaft Kanton Zug Willkommen im Kanton Zug. Unsere Dienstleistungen richten sich direkt an Sie als Unternehmerin, als Unternehmer. Wir sind Ihr Partner und fördern den Wirtschaftsstandort Zug.
Alberto Diaz, stv. Leiter; Peter Müllhaupt, jur. Mitarbeiter; Yvonne Valentino, Assistentin/Backoffice Manager; Ursula Kottmann Müller, Marketing/Kommunikation; Beat Bachmann, Leiter (v.l.n.r). Fotograf: Peter Hofstetter
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