Seit 2013 ist Daniel Leupi als Finanzvorstand für die Liegenschaftenpolitik der Stadt Zürich verantwortlich und verweist auf handfeste Resultate. Mit den Wohnsiedlungen Leutschenbach, Letzi, Hard und Hardau I sind knapp 830 neue gemeinnützige Wohnungen geschaffen worden. Parallel dazu hat die Stadt in den letzten Jahren 24 Liegenschaften erworben. Ein Erfolg, den Leupi auch auf die verstärkte Akquisitionsabteilung zurückführt.
Mit dem neuen Wohnraumfonds können neu auch gemeinnützige Bauträger finanzielle Beiträge für Grundstückskäufe und Neubauten beantragen. Die daraus finanzierten Abschreibungsbeiträge ermöglichen tiefere Mieten trotz steigender Marktpreise. Gleichzeitig sorgt eine neue Vermietungsverordnung dafür, dass die rund 10’000 städtischen Wohnungen sozial verträglich und transparent vergeben werden.
Ein wachsendes Portfolio mit Verantwortung
Ende 2024 wird das kommunale Portfolio 58 Siedlungen und über 500 Einzelwohnliegenschaften umfassen, insgesamt 1’400 Gebäude mit knapp 10’000 gemeinnützigen Wohnungen. Hinzu kommen 220 aktive Baurechte für über 6’000 Wohnungen sowie weitere Projekte in Vorbereitung. Die Stadt tritt damit nicht nur als Planerin, sondern auch als bedeutende Immobilieneigentümerin auf, mit einem klaren Fokus auf preisgünstigen Wohnraum.
Herausforderungen eines dynamischen Marktes
Trotz aller Anstrengungen bleibt die Herausforderung gross. Der Wohnraummangel sei ein strukturelles Problem, meint Leupi, das in jeder attraktiven Kernstadt auftrete. Besonders problematisch sei, dass viele Investoren vor allem hochpreisige Neubauten realisieren, während Bestandswohnungen verdrängt werden. Der Markt wächst zwar, aber nicht sozial ausgewogen. Die Stadt könne nicht für alle, aber für immer mehr bezahlbare Wohnungen schaffen.
Marktintervention oder Mieterschutz?
Die Diskussion um den Fall der sogenannten «SUGUS-Häuser» hat die Debatte über soziale Durchmischung neu entfacht. Leupi sieht darin kein Problem, sondern ein funktionierendes Beispiel für günstigen Wohnraum in privater Hand. Gleichzeitig warnt er vor einer Blockade durch überzogene Regulierung, wie sie in manchen Kantonen durch Wohnschutzgesetze entstanden sei. In Zürich unterstützt der Stadtrat deshalb die Volksinitiative «Bezahlbare Wohnungen schützen», die Leerkündigungen unterbinden und gleichzeitig flexible Umsetzungsoptionen auf Gemeindeebene erhalten will.
Investoren in der Verantwortung
Für Leupi liegt ein Teil der Lösung in der Eigenverantwortung der Branche, allerdings mit klaren Erwartungen. Während einige Eigentümer weiterhin fair agierten, nutzten andere die Marktlage rücksichtslos aus. Überrissene Mietaufschläge bei Mieterwechseln seien keine Einzelfälle. Deshalb brauche es mehr staatliches Engagement für untere und mittlere Einkommen. Nicht als Eingriff in den Markt, sondern als Ausgleich zu dessen Dynamik.
Wachstum ja – aber sozial verträglich
Ein zentrales Problem bleibt, dass viele Ersatzneubauten günstige Wohnungen verdrängen. Neue Projekte schaffen zwar Wohnraum, erhöhen aber oft die Preise. Institutionelle Investoren und Bauträger seien gefordert, künftig sozialverträglicher zu planen. Die gesellschaftliche Akzeptanz für Zuwanderung, Bilaterale und das liberale Wirtschaftssystem insgesamt stehe sonst auf dem Spiel.
Das «langsame» Baubewilligungsverfahren
Ein häufig kritisiertes Thema ist die vermeintlich schleppende Baubewilligung. Leupi relativiert dies und unterstreicht, die Verwaltung arbeite effizient. Der Median für Neubaugesuche liegt bei 121 Tagen. Tendenz sinkend trotz steigender Fallzahlen. Was allerdings Zeit koste, seien Rekurse, Projektänderungen und Auflagenbereinigungen. Deren Zahl sei in den letzten Jahren markant gestiegen, von 229 auf 410 Fälle jährlich.
Zur Lösung setzt Zürich auf Beratung, Digitalisierung und Prozessoptimierung. Ziel sei es, Planungssicherheit zu schaffen und die Rekursfestigkeit zu erhöhen.
Airbnb, Sanierungen und neue Standards
Der Einfluss von Kurzzeitvermietungen ist ein brisantes Thema. Zürich hat bereits 2020 eine Anpassung der Bau- und Zonenordnung beschlossen, um regulierende Vorgaben für Airbnb & Co. zu schaffen. Die Umsetzung stockt aktuell, weil der Entscheid vor Bundesgericht liegt. Doch Leupi sieht die Stadt auf dem richtigen Weg.
Gleichzeitig plädiert er für verbindliche Branchenstandards im Umgang mit Sanierungen, die soziale Härten abfedern sollen. Positive Beispiele gebe es bereits, wie wenn beim Umzug innerhalb derselben Siedlung der Mietzins konstant bleibt. Solche Modelle wünscht sich Leupi häufiger, auch von privaten Akteuren.
Drei zentrale Handlungsfelder
Für die Stadtregierung sieht Leupi aktuell drei vordringliche Aufgaben. Als erstens der gezielte Ausbau des städtischen Wohnportfolios durch Bau und Kauf. Zweitens die breite Etablierung des Wohnraumfonds, um auch gemeinnützige Trägerschaften zu stärken und drittens eine politische Offensive für mehr Engagement von Bund und Kanton im Bereich des gemeinnützigen Wohnbaus.
Zürich habe gezeigt, was möglich ist. Jetzt gehe es darum, den eingeschlagenen Weg weiterzugehen, mit sozialem Augenmass, ökonomischer Weitsicht und politischer Konsequenz.
