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Schlagwort: BWO

  • Schweizer Wohnungsmarkt spitzt sich weiter zu

    Schweizer Wohnungsmarkt spitzt sich weiter zu

    Die aktuelle Situation erinnert an die Jahre 2014 bis 2016, als eine längere Phase massiver Angebotsknappheit herrschte. Heute ist klar, dass kein kurzfristiger Ausgleich zu erwarten ist. Der Wohnungsbau bleibt auch in den kommenden Jahren hinter dem Wachstum der Haushalte zurück. Damit gehört die Schweiz erneut zu den europäischen Ländern, in denen sich die Wohnraumfrage zu einem zentralen Standortthema entwickelt.

    Belastung für Haushalte mit tiefer Kaufkraft
    Besonders stark trifft es Haushalte im unteren Einkommenssegment und des unteren Mittelstands. Während bestehende Mietverträge für rund 80 Prozent dieser Haushalte noch erschwinglich sind, zeigt sich auf dem aktuellen Markt ein deutlich anderes Bild. Nur gut 40 Prozent der neu angebotenen Wohnungen liegen in einem preislichen Rahmen, den diese Gruppen tragen können. In Regionen wie St. Moritz sowie in den urbanen Zentren und Agglomerationen fehlen passende Angebote nahezu vollständig.

    Wohnkosten steigen spürbar
    Ein Szenario aus dem Monitor verdeutlicht die Problematik. Würden alle Haushalte mit tiefer bis mittlerer Kaufkraft umziehen, stiege die durchschnittliche Wohnkostenbelastung von 29,1 auf 35,7 Prozent des Einkommens. Damit würde Wohnen für breite Teile der Bevölkerung klar zu einer finanziellen Überlastung. Bereits jetzt ist der Anteil der Mieterhaushalte, die ihre Wohnkosten nicht mehr im Budget halten können, von 2,6 auf 2,8 Prozent gestiegen. Noch moderat, aber mit klarer Tendenz nach oben.

    Fehlanreize auf der Angebotsseite
    Der Druck auf den Markt wird zusätzlich durch Investitionsmuster verschärft. Viele Investoren setzen auf Ersatzneubauten oder umfassende Sanierungen. Das stützt zwar die Bauwirtschaft, trägt aber kaum zur dringend nötigen Erweiterung des Bestands bei. Neue, bezahlbare Wohnungen kommen damit kaum auf den Markt. Entsprechend öffnet sich die Schere weiter zwischen günstigen Bestandes-Mieten und hohen Angebotsmieten, was die Verknappung zementiert.

    Bedeutung für Politik und Wirtschaft
    Die neue Analyse des BWO rückt die Frage der Wohnkosten im Verhältnis zum Einkommen in den Vordergrund. Für die kommenden Jahre bleibt absehbar, ohne strukturelle Ausweitung des Wohnungsangebots wird die Kluft zwischen Nachfrage und Angebot weiter wachsen. Für Wirtschaft, Gesellschaft und Immobilienbranche gehören damit innovative Wohn- und Baukonzepte ebenso zu den Schlüsselthemen wie regulatorische Anreize, um bezahlbaren Wohnraum effektiv zu sichern.

  • Wohnungen und Bauland zu knapp – Städte wollen Vorkaufsrecht

    Wohnungen und Bauland zu knapp – Städte wollen Vorkaufsrecht

    Ziel der Umfrage war es, die Wohnungssituation in den Städten und städtischen Gemeinden zu verstehen und aktuelle Erkenntnisse über die wohnungspolitischen Aktivitäten zu gewinnen. Das Beratungsbüro Wüest Partner hatte dafür von November bis Dezember 2022 die 130 Mitglieder des Städteverbandes angefragt. 59 Städte nahmen an der Umfrage teil. 

    Zu wenig günstige Wohnungen – auch in kleineren Städten 
    Die Befragung bestätigt zum einen, dass preisgünstiger Wohnraum ein wichtiges wohnungspolitisches Anliegen der Städte ist. Zum anderen unterstreicht sie das Problem, welches zurzeit die öffentliche Debatte prägt: Das Angebot an verfügbaren Wohnungen ist sehr knapp. Rund zwei Drittel der Städte beziffern es als «viel zu klein» oder «etwas zu klein». Neben Wohnungsangeboten im unteren Preissegment fehlt es ebenfalls an Möglichkeiten, Wohneigentum zu erwerben. 

    Der Mangel an preisgünstigen Wohnungen betrifft vor allem Haushalte mit Kindern und dabei insbesondere Eineltern-Haushalte. Die Situation in den grossen Städten mit mehr als 50’000 Einwohnerinnen und Einwohnern wird als besonders angespannt wahrgenommen. Aber auch kleinere Städte erachten das Wohnangebot in diesem Segment als ungenügend. 

    Bauland fehlt und ist zu teuer 
    68 Prozent der befragten Städte geben an, Land im Baurecht abzugeben, das sie dabei an Bedingungen wie günstige Mietpreise knüpfen. Dabei wird das Ziel verfolgt, mehr preisgünstigen Wohnraum zu schaffen. 

    Über 80 Prozent der Städte geben weiter an, dass sie über zu wenig Baulandreserven verfügen. Viele würden gerne mehr Land aufkaufen. Dies ist aber aufgrund der hohen Marktpreise oft unrealistisch. Gut die Hälfte nennen die langen und oft komplizierten Verfahren sowie mangelndes Interesse von privaten Investoren als Faktoren, die das Schaffen von günstigem Wohnraum erschweren.  

    Es besteht Handlungsbedarf 
    60 Prozent aller befragten Städte sehen «hohen» oder «sehr hohen Handlungsbedarf» auf Ebene der Bundespolitik. Bei den mittleren und grossen Städten teilen sogar je rund 70 Prozent diese Einschätzung. Als mögliche Lösung nannten die Befragten am häufigsten ein Vorkaufsrecht von Bauland und Liegenschaften (80 Prozent). 

    Fast 70 Prozent der Befragten sind ausserdem der Ansicht, dass die Mietpreise gedämpft werden können, wenn bei einem Mieterinnen- oder Mieterwechsel die vorherige Miete transparent gemacht werde. Die Städte schätzen die eigenen Möglichkeiten, selbst Einfluss auf den Wohnungsmarkt zu nehmen, als eher gering ein. Die grössten Einflussmöglichkeiten sehen die Städte bei der Förderung des gemeinnützigen Wohnungsbaus. 

    Der Städteverband wird die Befunde des Berichts zum Anlass nehmen, Massnahmen und Forderungen zu formulieren. Weiter wird sich am 12. Mai ein Runder Tisch unter der Leitung von Bundesrat Guy Parmelin mit dem Thema Wohnungsknappheit befassen. Dazu eingeladen sind u.a. Vertreterinnen und Vertreter der Kantone, Städte und Gemeinden sowie der Bau- und Immobilienbranche.

  • Bund, Genossenschaften und SBB geben bei gemeinnützigem Wohnen Schub

    Bund, Genossenschaften und SBB geben bei gemeinnützigem Wohnen Schub

    In den grösseren Schweizer Städten sind Wohnungen knapp. Das gilt insbesondere für preisgünstige Wohnungen. Um gerade an zentralen urbanen Lagen mehr gemeinnützigen Wohnungsbau zu ermöglichen, haben das Bundesamt für Wohnungswesen (BWO), Wohnbaugenossenschaften Schweiz und die SBB gemeinsam Rahmenbedingungen für einen Muster-Baurechtsvertrag ausgearbeitet. Das BWO hat dabei auch den Verband Wohnen Schweiz vertreten. Damit sind die Interessen beider Dachorganisationen des gemeinnützigen Wohnungsbaus wahrgenommen. Der Muster-Baurechtsvertrag wird künftig zum Tragen kommen, wenn die SBB Land im Baurecht an gemeinnützige Wohnbauträger abgibt.

    «Wir begrüssen, dass die SBB Areale im Baurecht für den gemeinnützigen Wohnungsbau zur Verfügung stellt. Dieser Vertrag gewährleistet, dass die Rahmenbedingungen mit den Förderkriterien für den gemeinnützigen Wohnungsbau kompatibel sind», sagt Martin Tschirren, Direktor BWO.

    «Die SBB strebt an, rund die Hälfte ihrer Wohnungen preisgünstig anzubieten – entweder über eigene Wohnungen oder die Abgabe im Baurecht.» Laut Alexander Muhm, Leiter SBB Immobilien, ist der neue Vertrag ein wichtiger Schritt in diese Richtung.

    «Wir freuen uns, dass wir eine Einigung gefunden haben, auch wenn die Baurechtszinse für gemeinnützigen Wohnungsbau preislich an der oberen Grenze sein werden», betont Eva Herzog, Präsidentin von Wohnbaugenossenschaften Schweiz. «Nun werden wir die SBB beim Wort nehmen, Areale vermehrt im Baurecht an Genossenschaften abzugeben.»

    Kompromisslegt einheitliche Basis für künftige Projekte
    Die gemeinsame Regelung bringt für alle Partner den Vorteil, dass künftig Baurechtsverträge mit gemeinnützigen Wohnbauträgern nicht mehr bei jedem Projekt von Grund auf neu verhandelt werden müssen, sondern auf Basis der nun vereinbarten Rahmenbedingungen einfacher und schneller um-gesetzt werden können. Die SBB schreibt jede Abgabe von SBB Land im Baurecht in einem Wettbewerb aus. Damit stellt sie in enger Zusammenarbeit mit Städten und Gemeinden sicher, dass für den jeweiligen Standort die beste Nutzung gefunden wird.

    Die neue Vereinbarung regelt insbesondere die Bemessung und die Entwicklung des Baurechtszinses und stellt sicher, dass die gemeinnützigen Wohnungen im Sinne des Wohnraumförderungsgesetzes (WFG) auch langfristig preisgünstig sind. Dies, weil sich der Baurechtszins nach der sogenannten Kostenmiete richtet und den Kostenlimiten des BWO entspricht.

    Der neue Mustervertrag trägt auch dem Umstand Rechnung, dass die SBB als Eigentümerin des Landes moderat an der Wertsteigerung der Areale partizipiert, wie es die strategischen Ziele des Bundes verlangen. Die SBB ist als bundesnaher Betrieb an klar formulierte Aufgaben und Ziele gebunden. Der Eigner erwartet von der SBB, dass sie Bahnareale gezielt entwickelt und damit langfristig einen Beitrag an ein finanziell gesundes Bahnsystem leistet.

    Die Förderung des gemeinnützigen Wohnungsbaus ist als Verfassungsauftrag ein Ziel der Schweizer Wohnungspolitik. Die gemeinnützigen Bauträger –Wohnbaugenossenschaften, Stiftungen oder Vereine –orientieren sich an der Kostenmiete und wirtschaften ohne Gewinnabsichten. Ihre Wohnungen sind langfristig preisgünstig. Viele gemeinnützige Bauträger bieten ihrer Mieterschaft neben Wohnraum verschiedene soziale Dienstleistungen an und entlasten dadurch die öffentliche Hand. Zudem fördert diese Wohnform die soziale Durchmischung und die Generationendiversität.
    Die SBB blickt bei der Zusammenarbeit mit gemeinnützigen Wohnbauträgern auf eine rund 100-jährige Tradition zurück. Diese gründet auf der Unterstützung der Eisenbahner-Baugenossenschaften, die zu den Pionieren des genossenschaftlichen Wohnungsbaus gehörten.

  • SVIT Swiss Real Estate Forum 2022 – Digitalisierung, Disruption und Datenflut im Fokus 

    SVIT Swiss Real Estate Forum 2022 – Digitalisierung, Disruption und Datenflut im Fokus 

    Nach der offiziellen SVIT Delegiertenversammlung am Donnerstagvormittag referierte im Konferenzsaal des Verkehrshaus Luzern zunächst der Strategie- und Innovationsberater Maks Giordano. Er zeigte auf, was passiert und wie man reagieren kann «wenn Zukunft in exponentiellen Schritten kommt». Giordano ist überzeugt, dass nach Mobilfunk und World Wide Web unsere Industrien jetzt durch die dritte Welle der digitalen Disruption und mit deren exponentiellen Entwicklungen der Technologie, nochmals grundlegend verändert werden. «In diesen Zeiten der Hyper-Innovation und des Hyper-Wachstums ist es zwingend erforderlich, dass wir alle die notwendigen Fähigkeiten erlernen, um diesen Wandel zu bewältigen», so seine Botschaft. 

    Comedy und Politgeflüster 
    Im Anschluss bot Comedian Kaya Yanar ein «Best Of» seines bisherigen Schaffens in der Fernseh- und Komikerszene, ehe dann am Nachmittag eine erste Podiumsdiskussion anstand. SVIT Forum-Moderator Urs Gredig begrüsste die Politiker Hans Egloff (SVP, Präsident HEV Schweiz) und Michael Töngi (Grüne, Vize-Präsident des Schweizerischen Mieterinnen- und Mieterverbands) sowie Martin Tschirren, Direktor des BWO Bundesamts für Wohnungswesen, auf der Bühne. Sie analysierten gemeinsam die derzeitige politische und gesellschaftliche Stimmungslage hinsichtlich einer möglichen Totalrevision des Schweizer Mietrechts, das aus dem Jahr 1990 stammt. Generell halten sie angesichts der Mehrheitsverhältnisse im Nationalrat nur kleinere Änderungen für möglich, auch wenn Egloff und Töngi grundlegende Modifikationen und Teilrevisionen verlangten. Bundesamtleiter Tschirren gab zu bedenken, dass in der vor uns liegenden Zeit eine Verschärfung der Wohnungsknappheit droht. Dies sei vorrangig in den Grossstädten und -zentren festzustellen. 

    Bundesrat sieht Handlungsbedarf bei Mieten 
    Am Ende des ersten Tages des SVIT Forum 2022 richtete Bundesrat Guy Parmelin, Vorsteher des Eidgenössischen Departements für Wirtschaft, Bildung und Forschung und Bundespräsident im 2021, eine Grussbotschaft an die SVIT-Delegierten und -Gäste. Er betonte, die neue Bedeutung für das Wohnen als eine Folge der Corona-Pandemie. Vor allem Arbeitende in Büros hätten sich nun angesichts von Homeoffice und Videokonferenzen vom Zuhause aus vermehrt Gedanken über ihre Wohnsituation gemacht. Es gelte heute zu reagieren auf stark steigende Wohnungs- und Energiepreise. Zudem sei die Wohneigentumsquote in der Schweiz wieder im Rückwärtsgang: Während diese noch im 2015 bei 38,4 Prozent lag, habe sie im 2019 bereits nur noch 36,4 Prozent betragen, zitierte Parmelin aus den Zahlen des BFS und des Bundesamts für Wohnungswesen. Bei der Mietzinsgestaltung sieht er einen «gewissen Handlungsbedarf». Konkret wurde er bei einer allfälligen Überprüfung der Orts- und Quartiersüblichkeit. Hier werde es schon bald eine Expertengruppe geben, die sich dieses Themas annehme. Zu den jüngsten Entwicklungen auf der Zinsseite sagte Parmelin: «Die Schweizerische Nationalbank kommt zurück auf den normalen Weg.» 

    Schifffahrt und Achterbahn 
    Der erste Event-Tag wurde mit einer Schiffrundfahrt auf dem Vierwaldstättersee auf der MS Diamant abgerundet. Der zweite Tag des SVIT Forum 2022 am Freitag begann mit einem eindrücklichen Impulsreferat des früheren AMD-Chefs und heutigen Start-up-Investors Carsten Maschmeyer, der die Hohen und Tiefen seiner Wirtschaftskarriere schilderte und dem Publikum seine «Erfolgsformel durch Chancen und Krisen hindurch für ein erfülltes Leben» verriet. 

    Datenrechte digitalisierter Dienstleister 
    Die zweite Podiumsdiskussionsrunde, moderiert von «Immobilia»-Herausgeber Ivo Cathomen, beschäftigte sich mit der Zukunft der Immobiliendienstleister. Er hatte hierzu Oliver Hofmann, CEO der Wincasa AG, Béatrice Schaeppi, Chefin des gleichnamigen Familienunternehmens, sowie Severin Krebs, Geschäftsführer der Pfannenstiel Immobilien AG, auf das Podium eingeladen. Die drei Unternehmensleader schilderten, wie die Digitalisierung die Arbeit des Bewirtschafters heute in vielerlei Hinsicht beeinflusst und bestimmt. Als die wichtigsten Baustellen für Dienstleistungen in der Immobilienbranche identifizierten sie die Datenhoheit bzw. den Datenschutz sowie die Befriedigung der unterschiedlichen Kundenbedürfnisse und die Rekrutierung von Fachpersonal. 

    Das SVIT Swiss Real Estate Forum 2022 endete am Freitagmittag im Verkehrshaus Luzern mit einer Verabschiedung durch SVIT-Präsident Andreas Ingold und schliesslich mit einem Thai-Stehlunch im Foyer, während draussen ein erster grosser Gewitterschauer des Tages niederging.

  • Katalog empfiehlt Materialien gegen urbane Wärmeinseln

    Katalog empfiehlt Materialien gegen urbane Wärmeinseln

    Der Bund hat für Neubauten und zu sanierende Gebäude ein Nachschlagewerk vorgelegt, das den Effekt von Baumaterialien auf die Hitze in städtischen und dicht besiedelten Gebieten aufzeigt. Es wurde im Auftrag des Bundesamts für Wohnungswesen (BWO) von der Fachhochschule Nordwestschweiz erstellt.

    Der Katalog vergleicht laut einer Medienmitteilung des BWO Materialien für den Aussenbereich wie Bodenbeläge und Fassaden und legt ihre Auswirkung auf die Aussentemperatur dar. Er berücksichtigt auch andere Eigenschaften der Materialien, etwa wie sie Sonnenlicht reflektieren oder wieviel Wasser Bodenbeläge versickern lassen.

    Das BWO ruft Planende, Bauträger und Hausbesitzende dazu auf, diesen Materialkatalog bei der Wahl geeigneter Materialien zu Rate zu ziehen. Ausserdem lädt das Amt die Wissenschaftsgemeinschaft ein, die Thematik weiterzuentwickeln und zu erforschen. Denn laut neuester Klimaszenarien werden die durchschnittlichen Temperaturen in der Schweiz bis 2060 um 2,5 bis 4,5 Grad höher liegen als im Zeitraum von 1981 bis 2010. Dies bedeute, dass die Gebäude, die heute gebaut oder saniert werden, das Mikroklima von morgen prägen.

  • Hypothekarischer Referenzzinssatz bleibt bei 1,25 Prozent

    Hypothekarischer Referenzzinssatz bleibt bei 1,25 Prozent

    Das Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) hat den Hypothekarischen Referenzzinssatz bei Mietverhältnissen unverändert bei 1,25 Prozent belassen. In einer Medienmitteilung des BWO wird darauf verwiesen, dass dieser für die Mietzinsgestaltung in der ganzen Schweiz gültige Satz inzwischen seit 3. März 2020 nicht geändert worden ist.

    Der Referenzzinssatz wird auf Basis des vierteljährlich erhobenen Durchschnittszinssatzes der inländischen Hypothekarforderungen festgestellt. Dieser ist am Stichtag 31. Dezember 2020 ermittelt worden. Der Satz ist laut BWO gegenüber dem Vorquartal von 1,30 Prozent auf 1,28 Prozent gesunken. Der mietrechtlich massgebende Referenzzinssatz bleibt weiter bei 1,25 Prozent und bleibt auf diesem Niveau, bis der Durchschnittszinssatz unter 1,13 Prozent sinkt oder über 1,37 Prozent steigt, erläutert das BWO. Angegeben wird der Satz immer auf Viertelprozente genau.

    Da der Satz unverändert bleibt, ergibt sich laut BWO auch kein neuer Senkungs- oder Erhöhungsanspruch. Falls ein Mietzins im einzelnen Vertragsverhältnis nicht auf dem aktuellen Referenzzinssatz von 1,25 Prozent basiere, bestehe ein Senkungsanspruch. Auch Kostenänderungen etwa bei Unterhaltskosten könnten zu einem Anpassungsanspruch führen.