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Schlagwort: Curem

  • «Buy-to-let» Eine Modellrechnung aus der Perspektive von Privatanlegern

    «Buy-to-let» Eine Modellrechnung aus der Perspektive von Privatanlegern

    «Buy-to-let» eröffnet Schweizer Privatanlegern einen Weg, am Immobilienmarkt zu partizipieren und erfreute sich im Zuge des Tiefzinsumfeldes an wachsender Beliebtheit. Der Anteil vermieteter Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser machte im Jahr 2019 volumengewichtet 17,0% aller neu abgeschlossenen Wohneigentumsfinanzierungen aus. Somit wurde mittlerweile beinahe jede sechste Immobilie mit der Absicht erworben, diese anschliessend zu vermieten. Zumeist wird aufgrund des zur Verfügung stehenden Geldvermögens in Eigentumswohnungen und damit in kleinere Losgrössen investiert.

    Das Ziel der Abschlussarbeit bestand darin, Privatanlegern die wesentlichen Risiken aufzuzeigen, die mit einer Buy-to-let-Investition einhergehen, und einen relativen Vergleich zu alternativen Kapitalmarktinvestitionen herzustellen. Hierzu wurde ein Modell zur Investitionsanalyse erarbeitet, welches die Rentabilität einer 3,5-Zimmer-Eigentumswohnung seit dem Erwerb 2000 bis zur Veräusserung 2020 betrachtet. Anhand von Untersuchungen in verschiedenen Märkten im Raum Bern und mittels unterschiedlicher Sensitivitäten bezüglich des Einsatzes von Fremdkapital wurden deren Auswirkungen auf die Rentabilitätskennzahlen veranschaulicht.

    Ergebnis
    Riskante Investitionsstrategie: In Bezug auf die Haltephase verdeutlichte sich, dass insbesondere die Wahl des Fremdfinanzierungsgrades und das vorherrschende Zinsniveau über die erzielbare Eigenkapitalrendite entscheidet und gleichzeitig auch die höchste Ausgabenposition bildet. In den ersten Jahren der Haltedauer resultierten bei einer hohen Fremdkapitalquote von 75% und einem Zinsniveau von durchschnittlich 3,70% ausschliesslich negative Nettoerträge. In Hinblick auf die Veräusserung der Immobilie zeigte sich, dass die Wertentwicklung die bedeutendste Determinante für den Erfolg der Buy-to-let-Anlage bildete (s. Abb. 1). Der potenziell erzielbare Marktwert unterliegt dabei zyklischen Schwankungen. Einhergehend mit einer erhöhten Fremdfinanzierungsquote und dem damit verbundenen Verschuldungsrisiko in Bezug auf steigende Zinsen und möglicher Wertverluste, bilden diese Faktoren das Hauptrisiko der Buy-to-let-Anlage. Ist zusätzlich ein grosser Anteil des Vermögens in eine einzige Immobilie gebunden, entsteht daraus ein erhebliches Klumpenrisiko, das durch den Effekt der steigenden Zinsen und Wertverluste zusätzlich erhöht wird. Dabei gilt es zu beachten, dass eine Überwälzung der steigenden Zinsen auf den Mieter aufgrund gesetzlicher Einschränkungen und des träge reagierenden Referenzzinssatzes nur beschränkt stattfinden kann. Zudem gehen höhere Zinsen meist mit steigenden Inflationsraten einher. Da die Wohnungsmieten meist nicht vollständig an den Konsumentenpreisindex gekoppelt sind, führt eine Inflation zu einer teils realen Reduktion der Mieteinnahmen.

    Abb. 1: Zusammensetzung IRR, am Beispiel der Stadt Bern.

    Die Betrachtung über die verschiedenen Märkte – je nach Standort der Liegenschaft – verdeutlichte zudem, dass die regionalen Disparitäten zu grossen Unterschieden in der Rentabilität und im Anlagerisiko des Privatanlegers führen können und ein weiteres Risiko für die Buy-to-let-Anlage darstellen. In Bezug auf den Werterhalt der Immobilie sollte der Privatanleger deshalb vor allem die Lagequalität und das Objekt beurteilen.

    Vergleich Kapitalmarktinvestitionen
    Der Vergleich mit den beiden Anlageklassen Schweizer Aktien und Bundesobligationen zeigte, dass die Buy-to-let-Strategie durchaus eine attraktive Alternative darstellen konnte (vgl. Abb. 2+3). Es war möglich, die Rendite der Immobilie über den Betrachtungszeitraum durch den Einsatz von Fremdkapital nochmals zu verbessern, dies ging allerdings mit einem deutlich höheren Risiko einher (s. Abb. 3). Es gilt ferner zu beachten, dass die Risiko-Rendite-Eigenschaften um die Variable der Liquidität erweitert werden müssen: In einem schwachen wirtschaftlichen Umfeld ist der Verkauf einer Immobilie nur unter zeitlich gegebenen Umständen möglich und meistens mit finanziellen Einbussen verbunden.

    Abb. 2: Jährliche Renditen von Aktien und Obligationen, Betrachtungszeitraum 2000–2020.

    Fazit
    Die Entscheidung für eine Buy-to-let-Anlage sollte nicht leichtfertigt erfolgen. Ein aus Mangel an alternativen Anlageklassen und tiefen Finanzierungskosten heraus finanzierter Immobilienerwerb berücksichtigt häufig nicht die gleichzeitig eingegangenen Risiken. Die Liegenschaft muss auch in einem höheren Zinsumfeld effektiv tragbar bleiben, und es sollte nicht auf weitere Wertentwicklungsgewinne als Investitionsstrategie gesetzt werden. Daraus lässt sich schliessen, dass insbesondere die Mieteinnahmen über den Erfolg oder den Misserfolg der Buy-to-let-Anlage entscheiden.

    Zur Person
    Anissa Kühni, geboren 1991. Architekturstudium an der Berner Fachhochschule, Abschluss 2016. Master of Advanced Studies UZH in Real Estate, Abschluss 2021. Ab 2016 bei der Frutiger AG in der Projektentwicklung für diverse Arealentwicklungen mit Schwerpunkt «Wohnen» sowie Akquisitionen tätig. Seit 2023 als Projektmanagerin für Immobilienentwicklungen bei der Swiss Prime Site Solutions AG für den Immobilienfonds «Akara Swiss Diversity Property Fund PK» beschäftigt.

  • Künstliche Intelligenz in der Projektentwicklung

    Künstliche Intelligenz in der Projektentwicklung

    Megatrend KI
    Digitalisierung und Künstliche Intelligenz sind Megatrends, die weitreichende und tiefgehende Veränderungen bewirken werden. Diese Technologien können als Innovation und Folgeinnovation mit grossem disruptivem Potenzial gesehen werden. Digitalisierung steht für digitale Herangehensweisen, Verfahren und Technologien, die Wirtschaft und Gesellschaft zunehmend und immer schneller durchdringen. Dies führt zu neuen Prozessen und Werkzeugen, die Unternehmen, Menschen und damit Arbeit, Leben und Verhalten zwangsläufig verändern. Die Technologie ist dabei der Treiber, welcher Veränderungen bringt. Der Begriff Digitale Transformation beschreibt die Folgen und Auswirkungen der Digitalisierung. Deloitte hat vor einigen Jahren eine Übersicht zu Grad und Art der Betroffenheit unterschiedlicher Branchen durch digitale Innovation und Transformation veröffentlicht. Der Immobilienbranche wurde dabei eine hohe Betroffenheit in relativ kurzer Frist prognostiziert («short fuse, big bang»). Dieser Transformationsprozess ist derzeit im Gange. Hinsichtlich der innovationsauslösenden Technologien stellt das Marktforschungsinstitut Gartner Inc. jährlich in seinem Hype Cycle Report das Entwicklungsstadium von Megatrends dar. Sämtliche Technologien durchlaufen dabei die dargestellten Phasen, jedoch unterscheiden sie sich jeweils in Dauer und Durchlaufgeschwindigkeit deutlich. Die in der Abschlussarbeit zentrale Erklärbare KI («Explainable AI») befindet sich demgemäss etwa auf dem Gipfel der überzogenen Erwartungen (siehe Abbildung 2). Zwar funktionieren in diesem Stadium bereits einzelne Anwendungen, gewisse Enttäuschungen sind jedoch vorgezeichnet. Auf dem Pfad der Erleuchtung werden sich erfolgsversprechende Geschäftsmodelle herauskristallisieren. Es bilden sich neue Märkte, da durch die gesteigerte Leistungsfähigkeit der Technologie und den daraus resultierenden neuen Kundenbedürfnissen eine zunehmende Nachfrage entsteht. Auf dem Plateau der Produktivität entfaltet sich schliesslich in technischer wie auch in wirtschaftlicher Hinsicht das volle Potenzial der Anwendung.

    Mit dem Erreichen der kritischen Masse von Anwendern wird sich KI auch in der Immobilienwelt zunehmend etablieren. Wichtig für den nachhaltigen Erfolg wird ein gesteigertes Bewusstsein für Daten und den Umgang mit diesen sein. Zudem müssen sich die Anwender Kenntnisse über Funktionsweisen von KI-Technologie aneignen. Die heute auf dem Markt verfügbaren KI-Anwendungen fokussieren auf einzelne Teilbereiche der Projektentwicklung und decken dadurch jeweils nur einen kleinen Teil des Gesamtprozesses ab. Als Grund hierfür ist auch die Komplexität von mehrjährigen Projektentwicklungen mit ihren unterschiedlich ablaufenden Phasen sowie vielen involvierten Stakeholdern zu nennen. Eine durchgängige und phasenübergreifende Lösung fehlt somit noch, es sind jedoch Tendenzen feststellbar, dass künftig dem Bedürfnis nach solchen Ansätzen nachgekommen wird. In der Abschlussarbeit werden anhand verschiedener Use Cases aktuelle KI-basierte Anwendungen behandelt.

    Kooperation Mensch – Computer
    Die Fülle an Daten, die zunehmende Digitalisierung sowie Fortschritte in der Computertechnologie versprechen also auch in der nicht unbedingt für Innovationsfreude bekannten Immobilienbranche den vermehrten Einsatz KI-basierter Anwendungen. Grosses Potenzial bietet hierbei die Standortsuche und Identifikation neuer Entwicklungschancen durch KI, was künftig vermutlich eine bedeutende Rolle spielen wird. Das Zusammenspiel Mensch – Computer ist dabei mehr als die blosse Summe seiner Teile. Ängste, dass die Entwicklung von Immobilienprojekten künftig überwiegend automatisiert und an den Computer delegiert werden könnte, sind unbegründet. Insgesamt werden Projektentwicklungen durch den vermehrten Einsatz von Künstlicher Intelligenz sogar menschlicher, da der Mensch noch stärker zum Manager wird, der die Ziele definiert, Aufgaben delegiert, kontrolliert und korrigiert. Die Komponente Mensch spielt dabei weiterhin die buchstäblich entscheidende Rolle, indem sie Ergebnisse der KI auf Sinnhaftigkeit prüft und weiterverarbeitet. Dabei wird es in der Projektentwicklung immer auch um menschliche Bedürfnisse wie Vertrauen und Eigenschaften wie emotionale Intelligenz gehen.

    Wenn die Voraussetzungen also gegeben sind, kann Künstliche Intelligenz bereits heute einen Mehrwert in der Projektentwicklung schaffen, indem beispielsweise standardisierbare Analyseaufgaben an den Computer delegiert werden und der Mensch sich somit auf das Wesentliche konzentrieren kann. In diesem Zusammenspiel behält die menschliche Intelligenz in der Synthese der Ergebnisse weiterhin ihre entscheidende Rolle, mit dem Ziel, ein besseres Produkt für Entwickler und Gesellschaft hervorzubringen. Chancen und Nutzen überwiegen dabei Risiken und Aufwände. Letztere müssen zunächst durch innovative Entwickler getätigt werden, um die Innovation auf den Weg zu bringen. Wenn sich dann ein hoher relativer Nutzen der Anwendung einstellt, kann diese reüssieren und gebräuchliche Prozessmodelle verbessern oder gar ersetzen.

    Zur Person
    Simon Lindhuber, geboren 1983. Architekturstudium an der Technischen Universität München sowie der ETSA Madrid, Abschluss als Dipl.-Ing. TUM 2010. Master of Advanced Studies UZH in Real Estate, Abschluss 2021. Mitglied der Bayerischen Architektenkammer. AIV-Schinkelpreis für Architektur 2009. Ab 2016 bei Topik Partner AG (ehem. Odinga Picenoni Hagen AG) in der Projektentwicklung tätig, u.a. Neubau eines Geschäftshauses an der Bahnhofstrasse, Zürich. Seit 2021 als Head of Real Estate bei modissa ag c/o HANUVER AG, u.a. für die strategische Portfolioentwicklung und die Führung des Property Managements sowie diverse Digitalisierungsprojekte
    verantwortlich.
    Abbildung 1: Betroffenheit der Branchen (vgl. Deloitte, 2012).
    Abbildung 2: Entwicklungsverläufe neuer Technologien (Gartner, 2020).

  • CUREM Online-Panel: Die Schweiz im «perfekten Sturm»

    CUREM Online-Panel: Die Schweiz im «perfekten Sturm»

    Erstmals in seiner Geschichte nimmt Curem unter seinem Managing Director Andreas Loepfe zu einer Tagesaktualität Stellung. So stehen für einmal nicht langfristige Themen wie etwa das Real Estate Management im Fokus, sondern das Corona-Virus, das sich rasend schnell verbreiten und noch schnellere Entscheidungen abverlangt. Rolf Frey, Leiter Indirekte Immobilien, Maerki Baumann und Co. AG, verdeutlichte dies anhand der Nachfrage nach Dividendentiteln: «Vor Corona war die Nachfrage gross. Man musste investieren. Dann jedoch brach der Markt zusammen. Viele Leute brauchten Geld und mussten verkaufen. Viele Immobilientitel waren überbewertet. Teilweise wurden 500’000 Titel pro Tag gehandelt. Dieser Verkaufsdruck führte zu Kurseinbrüchen.»

    Dreigeteilter CH-Markt
    Jan Eckert, CEO Switzerland von Jones Lang LaSalle Ltd, erzählte von einem Hongkong-Kollegen, der 16 Wochen Home-Office hinter sich hat: «Und es funktioniert recht gut.» Seine Beobachtung: «Alle grossen Vermietungsverhandlungen ab 5’000 Quadratmetern laufen weiter. Bei kleineren Deals warten man ab. Einzig direkt von Corona betroffene Unternehmen wie Airlines oder Hotels verzichten ganz auf neue Flächen. Aktuell würde «der berühmteste Makler der Nation» Jan Eckert, den Markt dreiteilen: Es läuft weiter wie bisher (I), rigoroses Repricing (II) und gestoppte Deals (III).

    Zurückhaltende Käuferschaft
    Claude Ginesta, CEO und Inhaber von Ginesta Immobilien AG, zeigt die Wirkung der aktuellen Situation bei private Immobilienanlagen: «Viele Kunden sind bereit, ihre Zusagen aufrechtzuerhalten. Wir sehen aber auch, dass nur wenige neue Liegenschaften auf den Markt kommen. Viele Investoren hoffen auf einen günstigeren Kaufpreis in den nächsten Monaten. Verkäufer vertrauen dagegen weiter auf die noch immer starke Immobilien-Währungen. Die Käufer halten sich aber ganz klar zurück. Entwicklungsprognosen sind daher im Moment schwierig.»

    Bitte kein Ausgangsverbot!
    Für Béatrice Schaeppi, CEO von Schaeppi Grundstücke Verwaltungen AG, hat sich die Lage massiv verändert: «Wir haben einen gewaltigen Mehraufwand, da vieles neu geregelt werden muss. Die anstehenden Wohnungswechsel Ende dieses Monats können jedoch weitgehend durchgeführt werden. Die Mieter sind durch immer wieder neue Weisungen des BAG etwas verunsichert. Es läuft aber im Allgemeinen sehr gut. Bei der Wohnungsübergabe wird Abstand gehalten, wir tragen Handschuhe, sicher gibt es einige Mieter die nicht anwesend sein wollen, was den administrativen Aufwand massiv erhöht. Ein Ausgangsverbot würde uns momentan massiv treffen. So suchen wir täglich nach neuen kreativen Lösungen.»

    Stabiles Zins-Niveau
    Dr. Stefan A. Heitmann, Founder & CEO von MoneyPark AG, spricht puncto Hypothekargeschäft von einem sehr volatilen Kapitalmarkt, aber kaum veränderten Prognosen: «Die Hypothekarzinsen bleiben attraktiv. Sie sind zwar kürzlich gestiegen, dann gab es eine Gegenbewegung dank FED-Massnahmen. Die Swap-Sätze (Refinanzierungssatz für Banken; Anm. d. Red.) sind im Jahresvergleich auf einem tiefen Niveau. Wir verändern unsere Prognose aktuell nicht gross, da der Schweizer Hypothekarmarkt stark reguliert, gesund und tief belegt ist. Wenn keine lange Rezession stattfindet, erwarten wir eine Delle in unserem strukturell gesunden Markt.»

    Stabil, aber …
    «Die Schweizer Volkswirtschaft ist einem «perfekten Sturm» ausgesetzt», sagt Dr. Adriel Jost, Head of Economics bei Wellershoff & Partners. Er vergleicht sie mit einem stabil gebauten Haus. «International sind dagegen viele Häuser nur notdürftig reparierte. Die internationale Unternehmens- und Staatsverschuldung ist gigantisch – siehe etwa die USA. So gesehen war die Schweiz während der letzten 10 Jahre sehr verwöhnt. Durch die kritische Weltwirtschaftslage wird sich zeigen wie gesund und sicher die Banken wirklich sind.»

    Blosse Symptom-Bekämpfung
    Prof. Dr. Thorsten Hens, Professor für Finanzmarktökonomie an der Universität Zürich, verweist auf die Historie der Aktienmärkte, die immer wieder von Abstürzen gekennzeichnet war. «Viele Staaten haben via ihre Nationalbanken massive Hilfsprogramme gestartet. Die eingepumpte Liquidität kann jedoch nur die Symptome bekämpft, nicht das effektive Problem. Wir vermuten, dass wir nicht aus der Finanzkrise der 30iger Jahre lernen können, da sich die Märkte insgesamt nicht schnell genug erholen. Es ist zu erwarten, dass wir in eine Rezession gleiten. Oder anders gesagt: Nicht ganz freie Gesellschaften kommen mit einer Corona-Krise besser zurecht, weil man die Leute zwingen kann. Die Leute wollen aus der Finanzkrise lernen, aber die Corona-Krise wiegt stärker und langfristiger.»

    Frosch- statt Vogelperspektive
    Dr. Dr. Urs Hausmann, Inhaber von Dr. Urs Hausmann Strategieberatung, fasst abschliessend einige Gedanken seiner Vorredner zusammen und sagt: «Die Schweiz hat eine gute Ausgangslage. Aber es herrscht ein Mangel an Marktinformationen. Wir argumentieren alle aus der Frosch-Perspektive und es ist höchst schwierig, eine Vogelperspektive einzunehmen. Momentan ist eine akkurate Marktanalyse sehr schwierig. Der Immobilienmarkt ist spät-zyklisch und sehr träge. Jetzt ist ein professionelles Risikomanagement bedeutend, um sich auf das Schlimmste vorzubereiten».

    Es bleibt spannend
    Zusammenfassend lässt sich sagen, das Alte ist aus den Fugen geraten und das Neue noch nicht da. Die Asset-Märkte werden noch von der alten Welt dominiert. Wir wissen heute nicht wie die Banken global reagieren. So gesehen sind Prognosen schwierig und die Meinungen gehen weit auseinander. Es bleibt spannend und wir bleiben dran. (MnM)