Herr Egloff, inwiefern profitieren Sie von Ihrem Studium der Rechtswissenschaften für Ihre Arbeit als Präsident des Hauseigentümerverbandes (HEV) der Schweiz und des Kantons Zürich?
Es ist auf jeden Fall hilfreich. Der Hauseigentümer hat immer wieder rechtliche Probleme und Fragen zu lösen: Vom klassischen Bereich des Eigentums über Steuern, Grundbuch bis hin zum Nachbarschafts- und Mietrecht gibt es ein breites Spektrum, das für unsere Mitglieder wichtig ist. Wir bieten unseren Mitgliedern eine kostenlose Rechtsberatung an – diese wird sehr rege genutzt. Aber auch im politischen Diskurs profitiere ich von meinem juristischen Background.
Die Abschaffung des Eigenmietwerts wird derzeit erneut auf politischer Ebene diskutiert. Können Sie kurz die Nachteile benennen, die dadurch für Hausbesitzer entstehen und wer davon am meisten betroffen ist?
Der Eigenmietwert wird auf ein fiktives Einkommen besteuert. Eigenheimbesitzer müssen daher 60 bis 70 Prozent der marktüblichen Miete als Einkünfte für ihre Immobilie versteuern – und zwar solche, die sie in der Praxis nicht erwirtschaften. Dieser Betrag kommt zusätzlich zum regulären Einkommen hinzu. Das hat oft zur Folge, dass die Betroffenen in die höhere oder gar höchste Progression abrutschen und somit deutlich mehr Steuern zahlen müssen. Vor allem ältere Hausbesitzer sind von der derzeitigen Praxis negativ betroffen. Oft haben sie ihre Schulden abbezahlt, sodass der Schuldzinsabzug für sie nicht mehr relevant ist.
Wie zuversichtlich sind Sie, dass die Reform dieses Mal durchgeht?
Der Eigenmietwert wurde vor 100 Jahren als Kriegssteuer eingeführt. Diese wurde dann immer wieder befristet verlängert, bis sie sich als feste Steuer etablierte. Seit 25 Jahren versuchen wir, den Eigenmietwert abzuschaffen. Vor 10 Jahren war ich einmal sehr zuversichtlich, dass wir erfolgreich sein könnten. Das Projekt läuft jetzt wieder, aber ich bin mir nicht sicher, ob es gelingen wird.
Wo sehen Sie die Probleme?
Einerseits stellen Eigenheimbesitzer eine Minderheit in der wahlberechtigten Bevölkerung dar. Auf der anderen Seite hat man gerne Hausbesitzer als Steuerzahler – der Staat verzichtet nur ungern darauf. In diesem Fall gibt es wahrscheinlich keine perfekte Lösung.
Energierechts-Initiant Martin Neukom von den Grünen sagte, dass laut einer Umfrage in der Stadt Zürich weniger als die Hälfte der Hausbesitzer beim Austausch ihrer Heizungsanlage Alternativen zu Öl und Gas in Betracht gezogen hätten und es daher verbindliche Regeln für den Austausch brauche. Was halten Sie von dieser Argumentation?
Energie- und Wärmethemen waren in den letzten Jahren ein Thema in jeder Publikation des HEV Schweiz und des HEV des Kantons Zürich. Unsere Mitglieder verfügen diesbezüglich über einen hohen Informationsstand. Die Treibhausgasemissionen sind in den letzten 30 Jahren um 34 Prozent gesunken. Und das, obwohl die Wohnfläche im gleichen Zeitraum um 46 Prozent zugenommen hat. Unsere Mitglieder investieren jährlich 20 Milliarden Franken in den Gebäudeunterhalt – je 9,5 Milliarden Franken in energetische Sanierungen. Diese Zahlen zeigen, dass Hauseigentümer ihre Verantwortung ernst nehmen.
Weitere Argumente gegen das geplante Energiegesetz, etwa Zwangsräumungen, Zwangsverkäufe oder Mieterhöhungen, hat der Mieterverband der Stadt Zürich entkräftet: Das Energiegesetz zwingt Hauseigentümer nicht, Liegenschaften umfassend zu renovieren und Mietverhältnisse zu kündigen. Waren die Argumente des HEV und Ihrer Partei, der SVP, irreführend?
Das Energiegesetz zwingt Immobilieneigentümer dazu, im Laufe der Zeit fossile Heizsysteme durch solche mit erneuerbaren Energien zu ersetzen. Nehmen wir als technisches Beispiel eine Immobilie aus den 1960er Jahren mit Ölheizung. Geht diese aus, muss der Eigentümer eine Wärmepumpe einbauen lassen. Bei dieser bereits in die Jahre gekommenen Immobilie macht dies nur Sinn, wenn gleichzeitig die Gebäudehülle saniert wird. Wird beispielsweise mit alten Heizkörpern die Vorlauftemperatur nicht mehr erreicht, muss zusätzlich eine Fußbodenheizung eingebaut werden. Dies führt einerseits zu enormen Kosten. Andererseits können diese Renovierungen nicht mit dem Mieter in der Wohnung durchgeführt werden.
Und was sagen Sie zur politischen Sichtweise?
Im Juni dieses Jahres hat der Präsident des Schweizerischen Mieterverbandes, Carlo Sommaruga, in Bern eine Vorlage eingereicht, in der er wörtlich „mietrechtliche Massnahmen gegen Leerstandsanzeigen im Zusammenhang mit energetischen Sanierungen“ fordert. Wenn die von uns vorgebrachten Argumente irreführend wären, wäre ein solcher Ansatz meines Erachtens nicht erforderlich.
Welchen Beitrag könnten Hausbesitzer Ihrer Meinung nach leisten, um die Klimaziele zu erreichen?
Ich glaube an Eigenverantwortung, und die oben genannten Zahlen bestätigen, dass diese ernst genommen wird. Zeichnet man auch den Absenkpfad des CO2
Wenn wir im Gebäudebereich weiter voranschreiten, sehen Sie, dass wir die Klimaziele des Pariser Abkommens problemlos erreichen können. 2050 werden wir bei Netto Null sein. Eine staatliche Regelung halte ich daher in diesem Fall für überflüssig.
Für wie wichtig und zukunftsweisend halten Sie persönlich die Elektromobilität?
Grundsätzlich bin ich für Elektromobilität. Aber es bringt viele Herausforderungen mit sich. Einerseits haben wir Lücken in der Energieversorgung. Wir können selbst nicht genug Strom produzieren. Das heißt, wir müssen Atomstrom aus Frankreich und Kohlestrom aus Deutschland beziehen. Andererseits ist die graue Energie in der Elektromobilität relativ hoch. Für die Entsorgung der entsprechenden Batterien wurde noch keine nachhaltige Lösung gefunden. Für mich gibt es zu diesem Thema noch viele offene Fragen.
Laut einer Studie des Beratungsunternehmens EBP scheitert ein forcierter Verkauf von E-Autos in Sachen Elektromobilität unter anderem an fehlenden Ladestationen in Liegenschaften. Warum fällt es Hausbesitzern schwer, eine solche Installation durchzuführen?
Ein privater Hausbesitzer, der eine Ladestation für sich selbst benötigt, wird es sicherlich nicht schwer haben, diese installieren zu lassen. Vorausgesetzt, er hat die Mittel dazu. Hat man aber ein Mehrfamilienhaus mit zwölf Wohnungen und eine Tiefgarage mit zehn Stellplätzen, stellt sich die Frage, wie viele Ladestationen man eigentlich installieren sollte. Und wer zahlt die Investition, wenn hinterher kein Mieter ein Elektroauto hat? In einem solchen Fall ist es unwahrscheinlich, dass der Mieter einer Mieterhöhung zustimmt. Darüber hinaus gibt es einen zunehmenden Trend zu autofreien Wohnsiedlungen – insbesondere in Ballungsgebieten. Die Installation von Ladestationen würde hier keinen Sinn machen. Die Erfahrung hat gezeigt, dass der Markt vieles selbst regelt.
Können Sie den letzten Punkt näher erläutern?
Vor etwa 50 Jahren konnte man plötzlich keine Wohnung mehr mieten, wenn sie keine Badewanne hatte. Oder vor 30 Jahren wiederholte sich das Szenario mit Wohnungen ohne Geschirrspüler. Ich gehe davon aus, dass die zukünftige Nachfrage auch das Angebot bei der Elektromobilität beeinflussen wird. Irgendwann werden Sie keine Wohnung mehr vermieten können, wenn Sie dem Mieter keine auf seine Mobilitätsbedürfnisse zugeschnittene Lösung anbieten können.
Wie beurteilen Sie die Immobilienblase, die die UBS seit längerem prognostiziert und von der vor allem Zürich stark betroffen sein soll?
Bei Zins- und Immobilienpreisentwicklungen sehe ich eine Konstante: Die Prognosen waren in den letzten Jahren immer falsch. Der UBS-Index sagt diese Blase seit Jahren voraus – geplatzt ist sie bisher noch nie. Ich persönlich sehe einen starken Immobilienmarkt mit steigenden Preisen. Bei der Finanzierung von Wohneigentum ist auf jeden Fall Vorsicht geboten. Vor allem im Heimbereich. Die Portabilitätsregelungen sind individuell und umfassend zu prüfen. Andernfalls könnte ein plötzlicher starker Anstieg der Zinsen den einen oder anderen vor existenzielle Probleme stellen.
Gibt es einen massiven Anstieg der Zinsen?
Die dafür relevanten Länder EU und USA können sich eine Zinserhöhung nicht leisten. Andererseits sehen wir deutliche Anzeichen einer steigenden Inflation – das könnte Auswirkungen haben. Für den Immobilienmarkt bedeutet Inflation jedoch meist steigende Preise – denn in dieser Situation steigt der Bedarf an Sachwerten.
Sie haben sich aus der aktiven Politik zurückgezogen. Welche Erfolge würden Sie als Ihre persönlichen Meilensteine bezeichnen?
Mein grösster Erfolg war sicherlich die Abschaffung der Erbschafts- und Schenkungssteuern für direkte Nachkommen im Kanton Zürich. Als zweiten großen Erfolg betrachte ich die Abschaffung der Grunderwerbsteuer, die wir mit einer Volksinitiative herbeigeführt haben.
Und welche Meilensteine haben Sie in der Immobilienbranche erreicht?
Hier möchte ich den guten Kontakt und Austausch zwischen den verschiedenen Immobilienorganisationen erwähnen. In meiner Anfangszeit als Präsident des HEV Schweiz hat jeder in erster Linie sein eigenes Gärtchen bestellt. Mir war es wichtig, den Austausch zu pflegen und gemeinsame Ziele zu definieren. Heute treffen wir uns viermal im Jahr im Bundeshaus und besprechen aktuelle politische Dossiers.
Mit Immoscout24 und Homegate haben sich zwei große Player zusammengeschlossen. Wie bewerten Sie diese Veranstaltung?
Ich bin mir nicht sicher, ob diese Fusion ein Gewinn für die Verbraucher ist. Ich gehe davon aus, dass wir in Zukunft mit massiven Preiserhöhungen rechnen müssen. Dieser Fall dürfte allenfalls die Wettbewerbskommission (WEKO) betreffen.
