Verkauft man eine Immobilie, sind einige steuerliche Aspekte zu berücksichtigen. Das gilt vor allem für die Grundstückgewinnsteuer, deren Höhe abhängig vom Verkaufspreis, der Besitzdauer und den Tarifmodellen des jeweiligen Kantons ist. Wie man die Steuer korrekt ermittelt, wie sie sich reduzieren lässt und worauf man dabei achten muss, erfahren Eigentümerinnen und Eigentümer in diesem Beitrag der Immobilienspezialistinnen und -spezialisten von BETTERHOMES.
Die Ermittlung der Grundstückgewinnsteuer – BETTERHOMES klärt auf
Die Besteuerung bezieht sich auf die Differenz zwischen Kauf- und Verkaufspreis. Der Kaufpreis umfasst neben der Immobilie an sich auch wertsteigernde Investitionen, Kosten für Inserate, Maklerprovisionen, Notariatskosten, Kosten für vorzeitige Hypothekenauflösungen und für Handänderungen.
Die Höhe der Besteuerung ist von der Besitzdauer abhängig, wobei es in den meisten Kantonen eine progressive Staffelung gibt. Mit kürzer werdender Zeitspanne zwischen Kauf und Veräusserung des Objekts und mit steigendem Gewinn fällt die Steuer im Verhältnis zum Gewinn höher aus.
Um die Steuer zu ermitteln, bestimmt man zunächst den zu versteuernden Gewinn. Dieser errechnet sich aus dem Verkaufserlös, von dem man die Anlagekosten abzieht. Also:
|Zu versteuernder Gewinn = Verkaufserlös – Anlagekosten|
Um im nächsten Schritt die Gewinnsteuer zu ermitteln, bezieht man weiterhin die Gewinnhöhe, die Besitzdauer, Freibeträge und das im jeweiligen Kanton geltende Tarifmodell ein.
Besitzdauer:
In den meisten Kantonen muss auf kurzfristig realisierte Gewinne eine höhere Steuer gezahlt werden. In Zürich etwa erhöht sich die Steuerbelastung um 50 %, wenn die Immobilie vor dem Verkauf weniger als ein Jahr gehalten wurde. Auf der anderen Seite sind für lange Besitzdauern Ermässigungen vorgesehen. Hält man zum Beispiel in Bern eine Immobilie für fünf Jahre, reduziert sich die Grundstücksgewinnsteuer um 10 %.
Tarif:
Man unterscheidet zwischen proportionalen und progressiven Tarifen. Die proportionale Variante zeichnet sich dadurch aus, dass der Steuersatz unabhängig von der Gewinnhöhe gleichbleibt. Die Besitzdauer wird dafür mit einem degressiven Steuersatz berücksichtigt. Zur Anwendung kommt der degressive Steuersatz in den Kantonen Aargau, Appenzell Ausserrhoden, Basel-Stadt, Fribourg, Genf, Nidwalden, Obwalden, Tessin, Thurgau, Uri und Waadt. In den übrigen Kantonen wird ausschliesslich der progressive Tarif angewandt, der von der Gewinnhöhe abhängig ist.
Steuerfreibeträge:
In den meisten Kantonen entfällt die Grundstücksgewinnsteuer bei Kleinstgewinnen. Der Steuerfreibetrag beläuft sich ortsabhängig auf CHF 500.- (Basel-Stadt) bis CHF 13‘000.- (Luzern). Sonderregelungen gibt es in Thurgau, Tessin, Wallis und Neuenburg. Hier sind alle Gewinne von der Steuer befreit, wenn die Steuer einen definierten Betrag zwischen CHF 30.- und 100.- nicht übersteigt.
In zwei Kantonen gibt es einen allgemeinen Steuerabzug, der Verkäuferinnen und Verkäufern allerdings nur einmal pro Kalenderjahr zusteht. Er beläuft sich in Uri auf CHF 10‘000.- und in Schwyz auf CHF 2.000.-.
Veranschaulichen wir uns die Berechnung der Grundstückgewinnsteuer am Beispiel Zürich.
- Kaufpreis: CHF 1‘000‘000.-
- Investitionen in Wertsteigerung: CHF 30‘000.-
- Verkaufspreis: CHF 1‘150‘000.-
- Kosten für Maklerinnen und Makler, Inserate etc.: CHF 20‘000.-
- Grundstückgewinn: CHF 100‘000.-
- Abzug für sechsjährige Besitzdauer (38 %): CHF – 38‘000.-
- Steuerbarer Grundstückgewinn: CHF 62.‘000.-
- Steuersatz: 29,4 %
- Gesamte Grundstückgewinnsteuer: CHF 18‘228.-
Wie kann man die Grundstückgewinnsteuer verringern?
Je länger man eine Immobilie besitzt, desto geringer fällt die steuerliche Belastung aus. Ist ein hoher Gewinn zu erwarten, kann es sich deshalb anbieten, den Verkauf einige Jahre nach hinten zu verschieben. Der maximale Steuerrabatt ist nach einer vorab definierten Besitzdauer erreicht, die sich von Kanton zu Kanton unterscheidet. In Zürich etwa sind das aktuell 20, in Luzern 33 und in Bern 35 Jahre.
Wenn der Kaufpreis nicht nur das Objekt, sondern zum Beispiel auch Möbel, Gartengeräte und ähnliche Ausstattungen enthält, empfiehlt es sich, sie im Kaufvertrag separat aufzuführen. So stellt man sicher, dass sie nicht von der Grundstückgewinnsteuer erfasst werden. Ausserdem sollte man Kosten wie für das Notariat, Maklerin und Makler sowie Inserate geltend machen, da sie die Höhe des steuerbaren Grundstückgewinns reduzieren.
Möglichkeiten zur Verringerung der Grundstückgewinnsteuer sollten vor allem in Zeiten eines hochdynamischen Immobilienmarktes gewissenhaft zusammen mit einer Spezialistin oder einem Spezialisten geprüft werden, um finanzielle Nachteile zu vermeiden.
Kann die Grundstückgewinnsteuer entfallen?
Es gibt Situationen, in denen die Grundstückgewinnsteuer nicht sofort entrichtet werden muss, sondern aufgeschoben wird. Das ist zum Beispiel bei einer Erbschaft, einer Schenkung oder einem Erbvorzug der Fall. Ebenso kann die Steuer bei Handänderungen zwischen Ehepartnerinnen und -partnern im Zusammenhang mit dem Güterrecht, bei Trennungen und Scheidungen aufgeschoben werden.
Verkauft man das Objekt später an eine Dritte oder einen Dritten, muss die aufgeschobene Grundstückgewinnsteuer allerdings nachgezahlt werden. Berechnungsgrundlage ist dabei die Differenz zum ursprünglichen Kaufpreis und nicht zum Übernahmepreis. Die Besitzdauer der vorherigen Eigentümerin oder des vorherigen Eigentümers wird aber angerechnet.
Bei selbst genutzten Grundstücken wird die Steuer auch aufgeschoben, wenn der Erlös aus dem Verkauf innerhalb einer angemessenen Frist in ein neues Eigenheim in der Schweiz investiert wird. Man spricht hierbei auch von einer Ersatzbeschaffung. Je nach Kanton muss sie innerhalb von zwei bis vier Jahren erfolgen. Hat man ein neues Eigenheim gekauft, muss man das alte üblicherweise innerhalb von ein bis zwei Jahren verkaufen, um eine Aufschiebung der Steuer zu erreichen.
Zu beachten ist dabei, dass der Steueraufschub nur für den Teil des Gewinns gilt, den man in die Ersatzliegenschaft investiert. Ist der Kaufpreis der neuen Liegenschaft geringer als die Anlagekosten der alten Liegenschaft, ist der gesamte Gewinn sofort zu versteuern. Dieser Fall tritt in der Praxis häufig dann auf, wenn man das Haus gegen eine Eigentumswohnung tauscht, die deutlich günstiger ist.
Für Zweit- und Ferienwohnungen ist grundsätzlich kein Steueraufschub vorgesehen. Hat man vermietete Mehrfamilienhäuser erworben, kann der Aufschub nur für den selbst genutzten Teil der Liegenschaft geltend gemacht werden.
Die wichtigsten Tipps zur Grundstücksgewinnsteuer
Da Immobilientransaktionen ein grosses finanzielles Volumen aufweisen, sollte man sich frühzeitig mit dem Thema beschäftigen. Eine Unterstützung können dabei folgende Tipps bieten.
Prüfung gesetzlicher Abzüge:
In jedem Kanton gibt es andere Regelungen zu Beurkundungskosten, Vermittlergebühren, Grundpfandverschreibungen und Grundbuchgebühren. Vor dem Verkauf sollte man sich genau darüber informieren, da sie erhebliche Auswirkungen auf den Gewinn und damit die Steuerlast haben können.
Wertsteigernde von werterhaltenden Massnahmen unterscheiden:
Kosten für Reparaturen und Instandhaltungen können nicht abgezogen werden, weshalb genau differenziert werden sollte, welche Massnahmen durchgeführt wurden.
Entlastungsmöglichkeiten:
Besteht die Möglichkeit, die Grundgewinnsteuer aufzuschieben, zu verkleinern oder komplett zu umgehen?
Unter-Wert-Verkäufe:
Bei Unter-Wert-Verkäufen, die dem Steueraufschub unterliegen, ist besondere Vorsicht geboten. Wird zum Beispiel eine Immobilie innerhalb der Familie deutlich unter ihrem Verkehrswert verkauft, muss wegen des Steueraufschubs erst einmal keine Grundstückgewinnsteuer entrichtet werden. Wird die Immobilie jedoch später an eine dritte Partei verkauft, kann dies zu hohen Kosten führen, da die Differenz zwischen Kauf- und Verkaufspreis deutlich höher ausfällt.
Belege aufbewahren:
Die Höhe der Grundstückgewinnsteuer ergibt sich aus der Differenz zwischen Verkaufspreis und Anlagekosten. Deshalb ist es wichtig, dass Eigentümerinnen und Eigentümer alle Belege, z. B. über Renovierungen, aufbewahren. Bei einem späteren Verkauf vermindern diese Investitionen den Grundstückgewinn und damit die Steuerbelastung.
Immobilie korrekt schätzen lassen:
Der Grundstückgewinn ist massgeblich davon abhängig, wie korrekt der Wert des Objekts geschätzt wird. Deshalb sollte immer eine erfahrene Sachverständige oder ein erfahrener Sachverständiger beauftragt werden.
Fazit – Gestaltungsspielräume nutzen
Beim Verkauf einer Liegenschaft fällt eine Grundstückgewinnsteuer an, die je nach Kanton, Objektwert, Besitzdauer und weiteren Faktoren erheblich ins Gewicht fallen kann. Deshalb ist es für Kaufinteressentinnen und Kaufinteressenten sowie für Eigentümerinnen und Eigentümer wichtig, sich vor Immobilientransaktionen genau über die geltenden Bestimmungen zu informieren. So eröffnen sich finanzielle Gestaltungsspielräume wie das Aufschieben von Verkäufen oder die Nutzung von Freibeträgen zur Reduzierung der Steuerlast.
Über BETTERHOMES
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