Während acht Jahren prägte Beny Ruhstaller als Präsident den Dachverband der Schweizer Standort- und Wirtschaftsförderungen, bereits seit 2013 war er Mitglied im Vorstand. Noch viel früher hatte er aber erstmals Kontakt mit der SVSM: «Ich durfte 2007 den ersten SVSM Award entgegennehmen: für mein Mandat als Geschäftsführer des Gebietsmarketings Glattpark.» Ruhstaller ist kein klassischer Standortförderer. Vielmehr hat er mit seinem Einsitz im Vorstand der SVSM und ab 2015 als Präsident die Sicht der Immobilienwirtschaft im Verband vertreten. Es war ihm denn auch stets ein Anliegen, die Immobilienbranche und die Standortförderung näher zusammenzubringen. Die Nachfolge von Ruhstaller als Verbandspräsident tritt Remo Daguati, Inhaber LOC AG, an, das Vizepräsidium übernimmt Stefan Otziger, Geschäftsführer Wirtschaftsraum Thun.
Als Präsident der SVSM profitierte Beny Ruhstaller von einem grossen Netzwerk, das er sich während seiner jahrzehntelangen Tätigkeit in der Immobilienbranche aufgebaut hat. Besonders bekannt wurde er als «Mister Glattpark»: Als Geschäftsführer des Gebietsmarketings Glattpark – heute IGG Glattpark – baute er vor 21 Jahren eine damals in der Schweiz einzigartige Organisation auf. Der Zusammenschluss mehrerer Grundeigentümer hatte die Gesamtvermarktung des damals noch Oberhauserriet genannten Gebiets zum Ziel. In den folgenden 21 Jahren fungierte Ruhstaller nicht nur als Vermittler zwischen Grundeigentümern, Vertretern der Stadt Opfikon, Medienschaffenden und Öffentlichkeit, sondern nahm auch Einsitz in Jurys für einzelne Bauprojekte, baute einen Showroom mit grossem Modell und Visualisierungen des neuen Stadtteils auf oder gründete die IG Boulevard. Viel Zeit nahm sich Ruhstaller für Vorträge und Führungen im neuen Stadtteil: Von diesen absolvierte er rund 1000. Das Mandat als Geschäftsführer der IGG Glattpark hat Ruhstaller erst kürzlich ebenfalls abgegeben.
Im Weiteren machte sich Beny Ruhstaller im Bereich Immobilienmarketing einen Namen – zu einer Zeit, als es diese Disziplin der Schweiz eigentlich noch gar nicht gab: Gemeinsam mit Roman H. Bolliger verfasste er das Sachbuch «Immobilienmarketing: Mehrwert für Liegenschaften», das sich zum Standardwerk und zum Lehrbuch gemausert hat und bis heute über 10’000 Mal verkauft wurde. In zahlreichen Immobilienprojekten war Ruhstaller mit seiner Firma acasa Immobilienmarketing als Berater und Vermarkter tätig und engagierte sich als Dozent und Referent zu Thema.
Gut Ding will Weile haben – passender könnte man die Arealentwicklung des Oberhauserriets in Opfikon wohl nicht beschreiben. Bereits 1952 schied die Stadt das 67,4 Hektaren umfassende Oberhauserriet als Industriezone aus. Fünf Jahre später wurde ein Quartierplanverfahren eingeleitet – genehmigt wurde dieses aber erst 1979. Der erste Quartierplan sah 30’000 Arbeitsplätze vor. Doch das Vorhaben zog sich aufgrund zahlreicher Rekurse und Revisionsbegehren hin. 1986 stoppte der Stadtrat von Opfikon das Vollzugsbegehren. Denn: Die geplanten Arbeitsplätze hätten auch 30’000 Parkplätze bedeutet. Verkehrsprobleme und Umweltbelastungen drohten.
Dabei war das Interesse an dem geplanten Industriegebiet mit dem Bau des Nordrings in den 1980er-Jahren stark gestiegen. So wurde im Jahr 1987 der Firma Planpartner AG der Auftrag zur Überprüfung der Planung erteilt. Das Planungsbüro schlug eine erneute Revision der Bau- und Zonenordnung mit einer deutlich reduzierten Nutzung vor. Neu waren nur noch 9700 Arbeitsplätze angedacht. Zudem wurde erstmals Wohnraum für 3000 Personen in Betracht gezogen sowie ein Park, der rund einen Drittel des Landes Richtung Glatt umfassen sollte. Die Erschliessung mittels dem Öffentlichen Verkehr rundete das Projekt in Sachen Umweltverträglichkeit ab.
Diese Anpassungen fanden 1990 beim Stimmvolk Anklang. Der Stadtrat von Opfikon, die Stadt Zürich sowie die in der Zwischenzeit geschaffene Interessensgemeinschaft der Grundeigentümer befürworteten die neue Gesamtplanung ebenso. Die damals 25 Grundeigentümer wurden vom Stadtrat eng in die Planung einbezogen. Diesem Umstand dürfte es zu verdanken sein, dass diese bereit waren, sich auch finanziell massgeblich einzubringen: punkto Grünfläche oder auch beim vorgesehen «Monorail» – eine Art Hochbahn, die den neuen Stadtteil hätte erschliessen sollen.
Bis ein erster Entwurf für den neuen Quartierplan vorlag, wurde es Frühling 1996. Aufgrund zahlreicher Begehren wurde dieser noch zweimal überarbeitet, bis der Stadtrat den Quartierplan 1999 schliesslich festsetzen konnte. Der Regierungsrat des Kantons Zürich verabschiedete ihn am 11. Oktober 2000 und gab damit den Weg zur Umsetzung frei – und dies nach fast 50 Jahren Planung.
Erste Gebietsmarketing-Organisation der Schweizer Immobiliengeschichte Geeinigt hatte man sich auf Wohnraum für 6600 Personen sowie 7300 Arbeitsplätze. Für den Park wurde eine 12,4 Hektar grosse Grünfläche mit einem künstlich angelegten See projektiert. Für die Gestaltung des Parks wurde 2001 ein Projektwettbewerb ausgeschrieben, den das Büro Kiefer Landschaftsarchitektur aus Berlin für sich entscheiden konnte. Zentral war der langgezogene rechteckige See, der später den Namen «Glattpark-See» erhielt.
Im Jahr 2000 schrieben die Stadt Opfikon, die Stadt Zürich und die Firma Allreal einen Auftrag für die Entwicklung einer übergreifenden Plattform für das Entwicklungsgebiet aus. Halter Immobilien + Treuhand mit dem damaligen Geschäftsführer Bernhard «Beny» Ruhstaller erhielt den Zuschlag. Ruhstallers Kommunikationsstrategie sah vor, aus dem Oberhauserriet eine Marke zu machen, um die Suche nach Investoren, Schlüsselmietern sowie die Kommunikation mit der Bevölkerung und die Imagepflege zu vereinfachen. Ruhstaller schlug ein von allen Grundeigentümern bevollmächtigtes Gebietsmarketing vor.
Die Mission war klar: Aus der Masse der geplanten Einzelprojekte sollte eine Vision eines komplett neuen Stadtteils den Weg in die Köpfe der Menschen finden. Ruhstaller brachte bereits Erfahrungen aus den Entwicklungsgebieten Limmatwest, Zürich-West und Zürich-Nord mit. «Genau diese Erfahrungen und Erkenntnisse haben mir beim Entwicklungsgebiet Oberhauserriet geholfen. Der Glattpark war natürlich noch eine Nummer grösser. Dafür war es fast leichter, hier eine neue Identität zu schaffen, da kein bewohntes Gebiet vorhanden war», resümiert Ruhstaller. Auch an die Gründung des neuen Gebietsmarketings erinnert er sich noch gut: «Die erste Schwierigkeit bestand darin, die damals vielen privaten Grundeigentümer zu überzeugen, Geld in einen Marketing-Topf zu bezahlen, obwohl ein möglicher Baustart noch nicht einmal abgeschätzt werden konnte.»
Der Immobilienprofi war gemeinsam mit der Stadt Opfikon erfolgreich: Den Mehrwert eines gemeinsamen Marketings wurde im Dezember 2001 von 63,64 Prozent aller Grundeigentümer erkannt. So wurde am 13. Mai 2002 vermutlich erstmals in der Schweizer Immobiliengeschichte von 14 der 21 Grundeigentümer eine Gebietsmarketing-Organisation gegründet. Dieser Zusammenschluss trug schnell Früchte: Dank Marketing- und Kommunikationsmassnahmen wie Showroom, Webseite, Messeauftritte und intensivem Networking wurde die Organisation innert kurzer Zeit zur zentralen Informations- und Anlaufstelle für den neuen Stadtteil, dem die Stadt Opfikon 2001 den Namen «Glattpark» verliehen hatte. Mit zunehmenden Erfolg der Marketing-Bemühungen konnten weitere Grundeigentümer ins Boot geholt werden: 2017 zählte die Gebietsmarketingorganisation den Höchststand von 35 Mitgliedern.
↑ Das Luftbild – damals noch vom Helikopter aus aufgenommen – zeigt das Oberhauserriet im Jahr 2001. Die Stadt Opfikon hat zur Dokumentation des Baufortschritts die auf Luftbilder spezialisierte Firma Comet Photoshopping GmbH beauftragt.Und so sieht der Glattpark 20 Jahre später aus der Luft aufgenommen auf. ↓
Dank dem Glattpark ist Opfikon heute eine der 50 grössten Städte der Schweiz Immer wieder kam es aber auch zu Unstimmigkeiten zwischen Gebietsmarketing und der Stadt Opfikon: «Die Planungsbehörden rund um den Quartierplan Oberhauserriet waren es nicht gewohnt, dass plötzlich auch Markt- und Vermarktungsfragen eine Rolle spielten», erklärt Ruhstaller und ergänzt: «Die private Organisation der Grundeigentümer wurde am Anfang vielleicht auch als Gefahr wahrgenommen.» Heute habe sich die Zusammenarbeit zwischen den Stadtbehörden und dem Gebietsmarketing normalisiert und könne als gegenseitig befruchtend bezeichnet werden.
Der Übergang von der Entwicklungs- zur Betriebsphase brachte im Jahr 2016 veränderte Aufgaben für das Gebietsmarketing mit sich. So wurden eine Vereinfachung der Grundeigentümerbeiträge sowie die Umbenennung in IGG Glattpark beschlossen. Heute kümmert sich die Organisation um übergeordnete Sachthemen. «Dabei geht es um Vorgänge, die die Parzellengrenze eines einzelnen Grundeigentümers überschreiten – wie etwa der Boulevard, die Parkierung oder auch die Medienarbeit», sagt Ruhstaller, der seit rund 20 Jahren als Geschäftsführer für die Gebietsmarketing-Organisation tätig ist und dabei mittlerweile von seiner Tochter Janina unterstützt wird. Die IGG Glattpark soll die Identität des noch immer jungen Stadtteils schützen und weiterentwickeln. «Aktuell führen wir in Zusammenarbeit mit der Stadt Opfikon eine Bedürfnisumfrage bei den über 70 Gewerbebetrieben im Glattpark durch», nennt Ruhstaller ein Beispiel.
Die einstige Vision Glattpark ist Realität geworden: Bereits 2006 zogen die ersten Bewohner ein. Aus der ursprünglich angedachten Hochbahn «Monorail» wurde die Glattalbahn, deren letzte Etappe 2010 eingeweiht wurde. 2019 konnte die zweite Bauetappe mehrheitlich abgeschlossen werden. Bis Ende 2019 wurden 3100 Arbeitsplätze geschaffen und 5781 Bewohner gezählt. Und damit ist die Entwicklung des jungen Stadtteils noch nicht abgeschlossen: 2023/24 soll das lange Zeit hart umkämpfte Schulhaus bezugsbereit sein. Auch in die vielfach unbeachtete 3. Etappe des Glattparks könnte in naher Zukunft Bewegung kommen: «Die Stadt Zürich als grösste Grundeigentümerin steht gemeinsam mit der Stadt Opfikon und weiteren privaten Grundeigentümern vor einer baldigen Lösung», weiss Ruhstaller.
Die Entwicklung des Oberhauserriets – welches in den Medien früher oftmals als «die teuerste Wiese Europas» bezeichnet wurde – zum Stadtteil Glattpark ist definitiv geglückt: In den vergangenen 16 Jahren ist Opfikon dank des Glattparks von 13’000 auf 21’000 Einwohner gewachsen. Damit gehört Opfikon nun zu den 50 grössten Städten der Schweiz.
Bei einem Rundgang durch das Entwicklungsareal Glattpark in Opfikon haben der Vorstand der Schweizerischen Vereinigung für Standortmanagement (SVSM) und führende Mitglieder und Berater am 15. Juni die Entwicklung in Augenschein genommen. Die vom Schlieremer Standortförderer Albert Schweizer organisierte Begegnung war Teil der Initiative Arealentwicklung – Königsdisziplin der Standortförderung. Dabei geht es um das Zusammenspiel zwischen öffentlicher Hand, Investoren, Architekten, Gebietsmanagement, Nutzern sowie Vereinen von unterschiedlichen Interessen bei der Entwicklung einer gemeinsamen Vision und Strategie.
Die zweistündige Besichtigung fand unter der Leitung von Beny Ruhstaller, Gebietsmanager Glattpark und SVSM-Präsident, statt. Er hat die Publikation „Glattpark – eine Stadt entsteht“ herausgegeben. Die Teilnehmenden besuchten die verschiedenen Quartiere, sahen sich die Innenhöfe an, begutachteten die Architektur und besuchten den See und Park.
An der Besichtigung nahm auch Arun Banovi, Verleger von Immoinvest und Medienpartner der SVSM, teil. Ebenso das ehemalige SVSM-Vorstandsmitglied Beat Ritschard und Alexandra Vogel, die Geschäftsführerin der SVSM in Winterthur, sowie Jasmina Ritz, Geschäftsführerin der Standortförderung Limmatstadt AG.
Zum Zweck des Anlasses heisst es von den Initiatoren, der SVSM-Vorstand pflege aktiv die Beziehung zu seinen Senior-Mitgliedern und erfahrenen Experten. Es gehe dabei um das Erhalten des grossen Wissensschatzes und Netzwerkes dieser Persönlichkeiten. Und es gehe bei solchen Einladungen auch um die Wertschätzung ihrer Verdienste zugunsten des Verbandes und der ganzen Branche. Miteingeladen sind bei Veranstaltungen wie im Glattparkt jeweils auch die SVSM-Sponsoren.
Nach der Besichtigung am Nachmittag war für 17 Uhr ein Apéro und Nachtessen im Restaurant Casa Cosi angesetzt.
Allreal hat im vergangenen Jahr Mieterträge in der Höhe von 200,4 Millionen Franken erzielt, wie aus einer Mitteilung hervorgeht. Damit konnte das Unternehmen das Niveau aus dem Vorjahr trotz der Corona-Krise halten. Im Jahr 2019 hatte es 203,1 Millionen Franken aus Mieten eingenommen.
Im Frühjahr hat sich Allreal eigenen Angaben zufolge mit allen betroffenen Mietern auf Mietzinserlasse im Zusammenhang mit dem Lockdown einigen können. Insgesamt hat das Unternehmen Mieterlasse in der Höhe von 1,5 Millionen Franken gewährt.
Die kumulierte Leerstandsquote ist derweil trotz der Krise um 0,8 Prozentpunkte auf 1,4 Prozent gesunken. Damit liegt sie den Angaben zufolge auf dem tiefsten Niveau, das Allreal je erreicht hat.
Das Unternehmensergebnis inklusive Neubewertungseffekt liegt bei 167,2 Millionen Franken nach 243,2 Millionen Franken im Vorjahr. Exklusive Neubewertungseffekt beträgt das Unternehmensergebnis 124,7 Millionen Franken nach 142 Millionen Franken im Vorjahr. Den Rückgang erklärt Allreal in erster Linie mit Einmaleffekten aus dem Verkauf von Entwicklungsliegenschaften .
Allreal ist laut Mitteilung mit seinem Jahresergebnis zufrieden und erwartet langfristig insgesamt eine „stabile Geschäftsentwicklung“. Der Verwaltungsrat schlägt der Generalversammlung daher eine stabile Ausschüttung auf Höhe des Vorjahres von 6,75 Franken pro Aktie vor.
Allreal hat seinen operativem Sitz im Glattpark in Opfikon. Das Unternehmen ist an der Schweizer Börse SIX kotiert.
Das Oberhauserriet – der heutige Glattpark – hat eine lange und bewegte Geschichte hinter sich. Mehr als vierzig Jahre dauerte die Planung der Bebauung des ehemaligen Sumpf- und Landwirtschaftsgebietes. Nach der Verabschiedung des Quartierplans 2001 nahm die Entwicklung jedoch Fahrt auf: In rasantem Tempo entstand auf der einst grünen Wiese ein neuer Stadtteil von Opfikon, mit aktuell rund 5780 Bewohnern und 3100 Arbeitsplätzen im Quartierplangebiet. Heute hat der Glattpark in seiner Einmaligkeit Modellcharakter. Ein neues Buch, das Mitte September erschien, zeigt Herausforderungen und Lösungen auf dem Weg von der Wiese zum Stadtteil auf und zeichnet die einzelnen Entwicklungsschritte nach.**
Einer Vision Leben einhauchen Massgeblich zum Erfolg des Glattparks trug die Gründung einer bis dahin in der Schweiz einzigartigen Organisation im Jahr 2000 bei: ein Zusammenschluss mehrerer Grundeigentümer zu einem übergeordneten Gebietsmarketing, das für die Gesamtvermarktung des Oberhauserriets verantwortlich zeichnete. Ziel war es, eine gemeinsame Marke zu schaffen, von der wiederum alle Einzelprojekte profitieren würden. Die neue Organisation – das Gebietsmarketing Glattpark – sollte einerseits als Informationsdrehscheibe für die Grundeigentümer, die Medien und die breite Öffentlichkeit fungieren, andererseits sollte sie den einzelnen Grundeigentümern Marketing Services zur Verfügung stellen. Doch in erster Linie sollte sie einer Vision Leben einhauchen, denn im Oberhauserriet sollten nicht einfach Büros und Wohnungen entstehen – hier würde eine städtebauliche Vision realisiert werden. Die Kommunikation zum Entwicklungsgebiet erforderte deshalb eine Denkweise, die über die reine Bewerbung einzelner Projekte hinausging.
Marketingoffensive für eine Wiese Angesichts des damals eher schwierigen wirtschaftlichen Umfeldes muss die Gründung eines gemeinsamen Gebietsmarketings als mutig bezeichnet werden. Die Entwicklungen am Flughafen bzw. in Sachen Fluglärm, die ungewisse Realisierung der Glattalbahn – für den neuen Stadtteil ein nicht zu unterschätzender Standortvorteil –, aber auch die generell schwierige wirtschaftliche Lage liessen «grosse Würfe» schwierig erscheinen. Das Gebietsmarketing Glattpark war sich dieser Tatsache von Anfang an bewusst, sah jedoch die Gesamtqualität des Gebiets als Chance. Der Erfolg gab dem Gebietsmarketing schon bald recht: Die Organisation entwickelte sich dank umfassender Marketing- und Kommunikationsmassnahmen innert kurzer Zeit zur zentralen Informations- und Anlaufstelle für den neuen Stadtteil. Bei der Vermarktung des Gebiets ging es anfangs in erster Linie darum, die Vision sichtbar zu machen. Dazu setzte das Gebietsmarketing Glattpark einerseits auf Visualisierungen, andererseits auf ein grosses Modell, das laufend aktualisiert wurde. Im eigens eingerichteten Showroom konnten sich Interessierte und Investoren ein Bild des künftigen Stadtteils machen. Ergänzend bot eine umfassende Webseite zahlreiche Informationen. Events, Messeauftritte und klassische Medienarbeit ergänzten die Vermarktungsmassnahmen. Und schliesslich wurde aus dem ehemaligen Riet sogar eine Ortschaft: 2005 wurde der Glattpark offiziell zu einem eigenen Stadtteil mit der postalischen Anschrift «8152 Glattpark (Opfikon)». Angestossen wurde der Prozess von den Grundeigentümern: Diese waren richtigerweise überzeugt, dass die Postadresse «Glattpark» viel zur Markenbildung beitragen würde.
Koordination zwischen Grundeigentümern und Stadt Ein weiterer wichtiger Erfolgsfaktor für die Entwicklung des Glattparks war die enge Zusammenarbeit zwischen der Stadt Opfikon und den Grundeigentümern. Die Komplexität der Entwicklung eines neuen Stadtteils machte es auch auf Seite der Stadt Opfikon erforderlich, neue Organisationsformen zu schaffen: das Gebietsmanagement Glattpark. Die neue Organisation erhielt vom Stadtrat Opfikon den Auftrag, die strategische und operative Geschäftsführung im neuen Stadtteil zu übernehmen. Das Gebietsmanagement sollte die Bedürfnisse aller Verwaltungsabteilungen der Stadt, die den Glattpark betrafen, in den Entwicklungsprozess einbeziehen. Hauptaufgabe des Gremiums waren jedoch die übergeordnete Koordination und der Informationsaustausch unter den Beteiligten. Einsitz im Gebietsmanagement hatten Behördenvertreter, Verwaltungsangestellte, Grundeigentümervertreter sowie externe Spezialisten aus den Bereichen Raumplanung, Marketing, Betriebswirtschaft und Sozialwissenschaft.
Was das urbane Herz begehrt Mit dem rasanten Baufortschritt im Glattpark belebte sich der neue Stadtteil rasch – und entwickelte dank der Gründung eines aktiven Quartiervereins, der Eigeninitiative engagierter Einwohner und externer Veranstalter eine eigene Quartieridentität. Der «Glattpark-Barometer» zeigte die Anliegen der Bewohner auf – und initiierte diverse Massnahmen zur Verbesserung der Lebensqualität. So wurde Glattpark auch bei Familien immer beliebter; und die Forderung nach einem eigenen Schulhaus wurde entsprechend lauter. Nach mehreren Volksabstimmungen steht dessen Realisierung nun nichts mehr im Weg. Und damit bietet der neue Stadtteil nun bald wirklich alles, was das urbane Herz begehrt: eine umfassende Quartierversorgung mit Einkaufsmöglichkeiten und Dienstleistungen, optimale Anbindung an den öffentlichen Verkehr, eine grosszügige Parklandschaft mit eigenem See, Kinderkrippen, Kindergarten und bald ein Primarschulhaus. ■
*Alexandra Vogel ist Leiterin der Geschäftsstelle der Schweizerischen Vereinigung für Standortmanagement SVSM
** Das Buch «Glattpark – eine Stadt entsteht», herausgegeben von der IGG Glattpark, kann per E-Mail an info@glattpark.ch oder per Telefon 043 211 50 10 zum Preis von CHF 50, zzgl. Versandkosten, bestellt werden. Das Buch mit hochwertigem Hardcover-Einband im Format 24 x 34 cm zeichnet auf 128 Seiten mit Texten, Bildern, Zitaten und Zeitungsartikeln die bewegte Geschichte des Entwicklungsgebietes nach. Das Buch ist deit Mitte September erhältlich.
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