Alternative Wohnkonzepte für die Altersgruppe 55plus sind gefragt: Die Genossenschaft «zusammenhalt» füllte in Winterthur problemlos 75 Wohnungen. Die Winkelhalden AG in Oberrieden zog mit ihrem Angebot fast ein Drittel der Bewohner aus der «hippen» Stadt Zürich an. Gemeinsam ist den Wohnkonzepten, dass sie auf einer engagierten Gemeinschaft aufbauen. Die Gemeinschaften kommen allerdings oft nur mit viel Initiative und Glück zu Grundstücken.
Entwickler und Investoren, die Grundstücke haben und mit impulsgebenden Angeboten ergänzen wollen, können solche Baugruppen als Partner gewinnen. Entscheidend ist dabei die Frage nach dem richtigen Zeitpunkt der Anbindung der Baugruppen und die Form der Einbindung in den Entwicklungsprozess. Eine Evaluation des Projekts Winkelhalden AG gibt Antworten darauf.
Das Projekt Winkelhalden AG umfasst 44 Wohnungen und ein breites Angebot an Gemeinschaftsräumen wie Bistro, Sternenbar, Fitness, Sauna und Ateliers. Das Projekt wurde von zwei Privatpersonen initiiert, die das Grundstück akquirierten, das Geschäftsmodell der Aktiengesellschaft entwickelten, die Finanzierung sicherstellten, einen Studienauftrag durchführten, parallel dazu Mitstreiterinnen und Mitstreiter suchten und das Projekt realisierten. All das war nur möglich, weil die Initianten über ein hohes Mass an Unternehmertum und viel Erfahrungen mit gemeinschaftsorientierten Geschäftsmodellen hatten.
Eine der grossen Herausforderungen war das Generieren des Eigenkapitals für die Finanzierung des Projekts. Dies erforderte bereits früh im Prozess, die Gruppe zu vergrössern und investitionsbereite Personen zu finden, die sich auf den anfangs noch unsicheren Entwicklungsprozess und das noch wenig konkrete Wohnkonzept einliessen. Die Folgen werden in der Evaluation sichtbar. Eine Mieterinnenbefragung ein Jahr nach Einzug zeigt, dass der Zeitpunkt des Einstiegs in das Projekt den Bezug zur Gemeinschaft prägt: denjenigen, die in den beiden Jahren dazustiessen, als das Bauprojekt ausgearbeitet, die Baubewilligung eingereicht und die Wohnungen ausgewählt wurden, gelang die Integration in die Gemeinschaft am besten. Sie fühlen den geringsten Druck, am Gemeinschaftsleben teilzuhaben. Von denen, die früher dazugestossen sind, fühlt sich ein Drittel eher unter Druck zum Mitmachen. Unter ihnen ist auch der Anteil derjenigen am höchsten, denen die Integration in die Gemeinschaft eher schwergefallen ist.
In diesem Kontext können Entwickler und Investoren einen wertvollen Beitrag an Gemeinschaftskonzepte leisten: Sie können Baugruppen von der Finanzierung und damit der frühen Anbindung von weniger überzeugten Mitbewohnern entlasten, indem sie das Eigenkapital vorübergehende einbringen und die Projektentwicklung vorfinanzieren. Im Gegenzug können sie von einer kleinen und überzeugten Baugruppe profitieren, die das alternative Wohnkonzept idealerweise ab dem Zeitpunkt, wenn das Raumprogramm definiert wird, entwickeln und ab dem Zeitpunkt des Vorprojekts den Beteiligungsprozess initiieren und umsetzen, mit dem künftige Mitbewohnende angebunden und in die Gemeinschaft eingebunden werden. Bei der Baugruppe kann es sich um eine Mischung aus Personen handeln, die künftig im Projekt wohnen oder über einschlägige Erfahrungen mit der Entwicklung alternativer Wohnprojekte verfügen.
Alternative Wohnkonzepte sprechen nicht den Mainstream an, die Nachfrage ist allerdings noch lange nicht gedeckt: die vollvermietete Winkelhalden AG bewirtschaftet heute einen Interessentinnen Pool mit über 60 Bewerbungen. Kooperationen zwischen professionellen Entwicklern und Investoren mit erfahrenen und initiativen Baugruppen helfen, Stärken und Kompetenzen auf die am besten dazu geeigneten Akteure zu verteilen.
Schlagwort: Grundstücke
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Mit Baugruppen alternativen Wohnformen entwickeln: Learnings aus der Winkelhalden
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Personalwohnungen zählen künftig zu Hotels
Die Verfechter dieses Entwurfs zielen darauf ab, der Wohnungsnot in touristischen Gebieten entgegenzuwirken. Um eine Entlastung herbeizuführen, sollen diese Grundstücke in Zukunft von der Genehmigungspflicht befreit und als „Betriebsstätten“ bezeichnet werden.
Das Führen eines Hotels benötigt eine erhebliche Anzahl an Personal, das vor Ort untergebracht werden muss – besonders in Bergregionen, so Kommissionssprecher Sidney Kamerzin (Mitte/VS). In der Hotellerie sei das tägliche Pendeln, viermal statt zweimal, eine Herausforderung, weshalb die Nähe der Unterkunft entscheidend ist. Eine Entlastung wäre daher vorteilhaft.
Eine Minderheit äußerte jedoch Bedenken, dass dadurch speziell in Touristengebieten die Wohnungsnot für die Einheimischen weiter verschärft würde, wie Minderheitensprecherin Tamara Funiciello (SP/BE) betonte. Zudem sei es für ausländische Eigentümer schon jetzt möglich, solche Grundstücke zu erwerben, wenn eine Genehmigung vorliegt.
Der Bundesrat lehnte den Antrag auch ab. Der Antrag möchte eine Ausnahme für Hotelbesitzer schaffen, sagte Elisabeth Baume-Schneider. Die Wohnungsnot sei für alle belastend, eine Sonderbehandlung der Tourismusbranche sei nicht gerechtfertigt. Die Minderheit und Baume-Schneider konnten sich mit ihren Ansichten jedoch nicht durchsetzen.
Da der Ständerat dem Antrag bereits im März zugestimmt hatte, muss der Bundesrat nun die Anpassungen der sogenannten „Lex Koller“ vornehmen.
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Wohnungen und Bauland zu knapp – Städte wollen Vorkaufsrecht
Ziel der Umfrage war es, die Wohnungssituation in den Städten und städtischen Gemeinden zu verstehen und aktuelle Erkenntnisse über die wohnungspolitischen Aktivitäten zu gewinnen. Das Beratungsbüro Wüest Partner hatte dafür von November bis Dezember 2022 die 130 Mitglieder des Städteverbandes angefragt. 59 Städte nahmen an der Umfrage teil.
Zu wenig günstige Wohnungen – auch in kleineren Städten
Die Befragung bestätigt zum einen, dass preisgünstiger Wohnraum ein wichtiges wohnungspolitisches Anliegen der Städte ist. Zum anderen unterstreicht sie das Problem, welches zurzeit die öffentliche Debatte prägt: Das Angebot an verfügbaren Wohnungen ist sehr knapp. Rund zwei Drittel der Städte beziffern es als «viel zu klein» oder «etwas zu klein». Neben Wohnungsangeboten im unteren Preissegment fehlt es ebenfalls an Möglichkeiten, Wohneigentum zu erwerben.Der Mangel an preisgünstigen Wohnungen betrifft vor allem Haushalte mit Kindern und dabei insbesondere Eineltern-Haushalte. Die Situation in den grossen Städten mit mehr als 50’000 Einwohnerinnen und Einwohnern wird als besonders angespannt wahrgenommen. Aber auch kleinere Städte erachten das Wohnangebot in diesem Segment als ungenügend.
Bauland fehlt und ist zu teuer
68 Prozent der befragten Städte geben an, Land im Baurecht abzugeben, das sie dabei an Bedingungen wie günstige Mietpreise knüpfen. Dabei wird das Ziel verfolgt, mehr preisgünstigen Wohnraum zu schaffen.Über 80 Prozent der Städte geben weiter an, dass sie über zu wenig Baulandreserven verfügen. Viele würden gerne mehr Land aufkaufen. Dies ist aber aufgrund der hohen Marktpreise oft unrealistisch. Gut die Hälfte nennen die langen und oft komplizierten Verfahren sowie mangelndes Interesse von privaten Investoren als Faktoren, die das Schaffen von günstigem Wohnraum erschweren.
Es besteht Handlungsbedarf
60 Prozent aller befragten Städte sehen «hohen» oder «sehr hohen Handlungsbedarf» auf Ebene der Bundespolitik. Bei den mittleren und grossen Städten teilen sogar je rund 70 Prozent diese Einschätzung. Als mögliche Lösung nannten die Befragten am häufigsten ein Vorkaufsrecht von Bauland und Liegenschaften (80 Prozent).Fast 70 Prozent der Befragten sind ausserdem der Ansicht, dass die Mietpreise gedämpft werden können, wenn bei einem Mieterinnen- oder Mieterwechsel die vorherige Miete transparent gemacht werde. Die Städte schätzen die eigenen Möglichkeiten, selbst Einfluss auf den Wohnungsmarkt zu nehmen, als eher gering ein. Die grössten Einflussmöglichkeiten sehen die Städte bei der Förderung des gemeinnützigen Wohnungsbaus.
Der Städteverband wird die Befunde des Berichts zum Anlass nehmen, Massnahmen und Forderungen zu formulieren. Weiter wird sich am 12. Mai ein Runder Tisch unter der Leitung von Bundesrat Guy Parmelin mit dem Thema Wohnungsknappheit befassen. Dazu eingeladen sind u.a. Vertreterinnen und Vertreter der Kantone, Städte und Gemeinden sowie der Bau- und Immobilienbranche.
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Die Balance zwischen realitätsnahen Analysen und visionären Kreationen
Im Auftrag der Bauherrschaft suchen Immobilienentwickler nach geeigneten Grundstücken für ein Immobilienprojekt oder Nutzungsideen für eine bestehende Liegenschaft. Zu Beginn eines Projektes untersuchen sie das Potenzial eines Standortes und erarbeiten Machbarkeitsstudien für verschiedene Nutzungsvarianten. Sie initiieren den Kontakt mit den kommunalen Raumplanungs- und Baubehörden, zur Abklärung.
Immobilienentwickler:innen führen interdisziplinäre Teams mit Fachleuten – dazu gehören beispielsweise Architekten, Behörden, Immobilienvermarkter, Kostenplaner, Juristinnen und Bauherrenvertreter. Sie bearbeiten Finanzierungslösungen, beurteilen Bewertungen sowie Grundstückkauf- und Werkverträge. Sie planen das Bauprojekt, analysieren Plangrundlagen und stellen die Einhaltung gesetzlicher Vorschriften und Normen sicher. Zum Abschluss eines Projektes stellen sie sicher, dass das Objekt reibungslos in den Betrieb übergeht und die relevanten Dokumentationen an die Bauherrschaft übergeben werden.
Für die professionelle Abwicklung verfügen Immobilienentwicklerinnen über Wissen in Marktforschung und Immobilienmarketing, der Investitionsrechnung, in Planungs- und Bauprozesse sowie in Planungs- und Baurecht.
Voraussetzungen zur Ausbildung
Für den eidg. Fachausweis ist eine 3-jährige berufliche Grundbildung, Maturitätszeugnis, Abschluss einer höheren Fachschule, einer Hochschule oder gleichwertiger Ausweis vorgeschrieben. Analytische Fähigkeiten, gute betriebswirtschaftliche und bautechnische Kenntnisse sowie Kunden- und Serviceorientierung sind für die Ausbildung unerlässlich.Die Ausbildung dauert 1 1/2 Jahre und kann berufsbegleitend absolviert werden.
Gérard Lerner, wie sieht Ihr Berufsalltag in maximal fünf Sätzen beschrieben aus?
Der Berufsalltag eines Projektentwicklers ist vielseitig und abwechslungsreich. Auf der Suche nach neuen Entwicklungsmöglichkeiten ist man ständig im Gespräch mit Maklern, privaten und institutionellen Grundstückeigentümern und Projektverkäufern. Zum wesentlichen Bestandteil des Akquisitionsalltages gehören baurechtliche Abklärungen anhand der geltenden Planungs- und Baugesetze sowie Gespräche mit den Behörden und Architekten. Des Weiteren spielen Wirtschaftlichkeitsberechnungen und allgemeine Marktanalysen bei der Auswertung von Projektchancen eine zentrale Rolle.Welche Grundausbildung eignet sich für eine spätere Tätigkeit als Immobilienentwickler?
Mit interdisziplinären Studiengängen wie zum Beispiel Architektur und Städtebau hat man meiner Meinung nach gute Voraussetzungen.Es gibt verschiedene Ausbildungsangebote. Welchen Lehrgang empfehlen Sie künftigen Berufsträgern?
Mit einer Architekturausbildung in Kombination mit Bauökonomie und Baurecht macht man sicher nichts falsch.Welche Talente und Eigenschaften sind wichtig?
In diesem Beruf profitiert man von konzeptionellem, kreativem und vernetztem Denken. Wichtig sind darüber hinaus ein Flair für Zahlen sowie Neugier, Offenheit und Flexibilität.Was schätzen Sie an Ihrem Beruf besonders?
Mir gefallen vor allem die Abwechslung sowie die interdisziplinären Prozesse – man ist in ständigem Austausch mit den unterschiedlichsten Akteuren wie Eigentümer, Behörden, Nutzergruppen, Investoren, Banken und Verkäufer. Täglich balanciert man zwischen realitätsnahen Analysen und visionären Kreationen, was ich sehr spannend finde.Wie wird man ein guter Immobilienentwickler?
Um Immobilien zu entwickeln, benötigt man vor allem breite und fundierte Erfahrungen in den Bereichen Architektur, Bauökonomie und Baurecht. Proaktives Verhalten, vernetztes Denken, Entscheidungs- und Kontaktfreudigkeit sind unabdingbare Sozialkompetenzen, die man mitbringen sollte.Was raten Sie jungen Berufseinsteigern, um erfolgreich im Beruf Fuss fassen zu können?
Mann muss Ausdauer haben und weitsichtig sein. Auch Leidenschaft für Krea-tivität, Neugier und Offenheit ebnen den Weg zum Erfolg.Welche Meilensteine und Highlights haben Sie in Ihrem Berufsleben bislang erreicht und erlebt?
Nach dem Studium sammelte ich unterschiedliche Erfahrungen als Entwurfsarchitekt in verschiedenen Architekturbüros im In- und Ausland. Dabei konnte ich fundamentale Erkenntnisse in der Bauprojektplanung gewinnen. Danach hatte ich die Möglichkeit, als Bautreuhänder bei Grossbauprojekten wie zum Beispiel der Europaallee Zürich mitzuwirken. In dieser Zeit konnte ich wertvolle Erfahrungen in den Bereichen TU-Ausschreibungen, Vertragswesen und Bauabläufen machen. Die letzten Jahre war ich vermehrt als Bauherrenvertreter und Baumanager für private Unternehmen wie etwa Visionapartments aktiv. In der Rolle als Head of Real Estate konnte ich mein gesamtes Wissen von Akquisition, Entwicklung, Planung, Vergabewesen und Realisation anwenden. Einen Meilenstein in meinem Berufsleben habe ich vor einem Jahr mit dem Stellenantritt bei der Schmid Immobilien AG erreicht. Ein traditionsreiches Unternehmen mit stark konzentrierter Kompetenz, Erfahrung und Qualitätsansprüchen. -
Immoleo bietet 600 Immobilien in Spanien an
Das Dietiker Immobilienunternehmen Immoleo GmbH erweitert laut einer Medienmitteilung sein Portfolio. Neu werden Objekte in Spanien zum Kauf angeboten. In den Mietmarkt steigt Immoleo nicht ein. Die knapp 600 Häuser, Wohnungen und Grundstücke im neuen Angebot liegen an den Mittelmeerküsten des Festlands sowie auf den Balearen und den Kanarischen Inseln. Immoleo bezeichnet sich auf der speziellen Internetseite mit dem neuen Angebot selber als Marktführer mit 583 Spanienimmobilien.
Die Angebote liegen an den drei Küstenabschnitten Costa Blanca rund um Valencia, Costa Calida bei Murcia und an der Costa del Sol in Andalusien mit Schwerpunkt Marbella. Weitere Objekte werden auf Mallorca, Gran Canaria und Lanzarote angeboten.
Ausserdem will Immoleo auch den Verkäufermarkt in diesen Regionen bedienen und angebotene Liegenschaften verkaufen. Interessenten würden durch Mitarbeitende von Immoleo und lokale Partner vor Ort betreut, heisst es weiter. Das gehe vom Erstkontakt bis zur Schlüsselübergabe und könne in deutscher Sprache durchgeführt werden.
Das Immobilienunternehmen verstärkt auch sein heimisches Angebot. Seit Herbst 2022 bietet Immoleo eine unabhängige Käuferbetreuung bei Neubauprojekten an. Die Beratung beginne beim Notartermin und führe von der Grundrissanpassung bezüglich der Raumgestaltung über die Materialisierung für den Innenausbau beim Innenarchitekten bis zur Schlüsselübergabe.
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Kanton Zürich lanciert neuen Shop für Geodaten
Das Amt für Raumentwicklung des Kantons Zürich hat einen Shop für Geodaten entwickelt. Nutzer erhalten darüber kostenlosen Zugang zu raumbezogenen Daten im Kanton Zürich und können sie per Knopfdruck bestellen, heisst es in einer Medienmitteilung.
Mit der neuen Shop-Lösung kommen nun auch nutzungsbeschränkte, also nicht offene Daten, hinzu. Bisher standen den Nutzern kantonale Geodatensätze als offene Behördendaten über den GIS-Browser maps.zh.ch oder einen Geodienst kostenlos zur Verfügung und konnten nur manuell abgerufen werden.
Im Geodatenshop können insgesamt über 500 Produkte aus dem Geografischen Informationssystem eingesehen und bestellt werden, darunter Daten zu Bauten, Luft, Lärm und Klima. Später sollen auch Daten über Gebäude und Grundstücke, sogenannte Objektdaten der Plattform ObjektwesenZH, hinzukommen.
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Schöner und energieeffizient wohnen
Die SwissAlp Immobilien AG ist eine Schweizer Immobiliengesellschaft mit Sitz in Buchs SG: «Unser Denken und Handeln sind ausgerichtet auf die Identifikation und Umsetzung der Potenziale von Grundstücken, Immobilienprojekten und Liegenschaften. Daraus generieren wir Wachstum: Für unsere Investoren und für uns», sagt Ardian Emini, CEO der SwissAlp Immobilien AG. «Unsere Haupttätigkeit ist das mehrwertorientierte Portfolio-Management. Wir erwerben Liegenschaften mit sehr hohen Qualitätsanforderungen an auserwählten Plätzen in der Deutschschweiz. Erneuerungsliegenschaften werden erworben, falls sich deren Werthaltigkeit durch Um- oder Neubau oder Sanierungen markant steigern lässt. Wir vermarkten, vermieten und verwalten unsere Liegenschaften selbst.»
So hat sich die SwissAlp Immobilien AG im Bereich der Entwicklung eines soliden Immobilien Portfolios spezialisiert: «Unseren Investoren bieten wir dank unserem Knowhow, unserer langjährigen Erfahrung und unserer Professionalität die bestmögliche Sicherheit zur Erreichung ihrer Renditeziele», sagt Emini. «Dank unserer professionell bewirtschafteten Liegenschaftenportfolios ermöglichen wir unseren Investoren Beteiligungen in der gesamten Deutschschweiz.»
Ein Paradebeispiel ist das Neubauprojekt der SwissAlp Immobilien AG an zentraler Lage von Sargans SG. In unmittelbarer Gehdistanz zum Bahnhof entstehen in Kürze 22 hochwertige Mietwohnungen: «Das Mehrfamilienhaus besticht durch eine moderne und aufregende Architektur, verbunden mit dem Konzept der Nachhaltigkeit. Sowohl eine Photovoltaikanlage als auch ein effizientes Energiemanagement gehören selbstverständlich zu diesem Konzept. Die Parkgarage und der Veloraum sind von Beginn weg mit Ladestationen für Elektroautos und Fahrräder ausgerüstet.»
Der Wohnungsmix aus 2.5- bis 4.5-Zimmer-Wohnungen spricht Singles, junge Paare und Familien gleichermassen an. Einkaufsmöglichkeiten und Schulen sind in unmittelbarer Nähe zu Fuss erreichbar. Gemäss Emini bestechen die Wohnungen durch einen hochwertigen Ausbau und lassen keine Wünsche offen: «In jeder Wohnung ist ein kleines Reduit vorgesehen, und die grösseren Wohnungen bieten einen Master Bedroom mit eigenem Badezimmer.» Architekten und Fachplaner hatten bei diesem Projekt die Möglichkeit, ein spezielles Gebäude zu erschaffen: Für heute, für morgen und für die Ewigkeit!