Schlagwort: Inflation

Reaktion der Schweizer Zinsmärkte auf globale und lokale Inflationsentwicklungen

Im April dieses Jahres stieg die Inflationsrate in der Schweiz überraschend von 1.04% auf 1.37%. Dieser Anstieg, der sich in fast allen Subindizes widerspiegelt, bleibt dennoch unter der kritischen Marke von 2.00%. Diese Entwicklung deutet darauf hin, dass die Inflation kontrollierbar bleibt und keine drastischen Massnahmen erfordert. Die Schweizer Nationalbank hatte bereits einen moderaten Anstieg der Inflation erwartet und scheint nun bestätigt zu werden, dass dieser Anstieg nicht von Dauer sein wird.

Einfluss der globalen Zinspolitik auf die Schweiz
Die jüngsten US-Inflationsdaten haben nicht nur auf internationalen Märkten, sondern auch auf den Schweizer Zinsmärkten für Beruhigung gesorgt. Die positive Reaktion auf die US-Daten hat die Zinsswap-Sätze in der Schweiz gesenkt und deutet darauf hin, dass eine Zinssenkung im Juni fast sicher ist. Die geldpolitischen Entscheidungen der SNB hängen stark davon ab, wie die Europäische Zentralbank (EZB) und die Federal Reserve (Fed) ihre Zinssätze anpassen. Die aktuellen Entwicklungen zeigen eine Synchronisierung der Zinspolitik auf globaler Ebene, die den Schweizer Franken und die Inflationsprognosen beeinflusst.

Zukünftige Erwartungen und geldpolitische Prognosen
Die SNB hält weiterhin an der Möglichkeit fest, den Leitzins um 25 Basispunkte zu senken, mit einer potenziellen weiteren Senkung bis Ende des Jahres, abhängig von den Aktionen der EZB und der Fed. Diese Anpassungen sind wesentlich, um den Franken im Kontext globaler Währungsdynamiken zu stabilisieren und eine zu starke Aufwertung, die die Exportwirtschaft belasten könnte, zu verhindern. Trotz der aktuellen Inflationserwartungen und der schwächeren Position des Franken bleibt die SNB proaktiv und anpassungsfähig in ihrer geldpolitischen Strategie.

Mai 2024
Distressed Debt wird Trend zu Private-Debt-Finanzierungen weiter verstärken

Während in der Vergangenheit der Finanzierungsbedarf von Immobilieninvestoren primär durch klassische Bankkredite (Realkredite) gedeckt wurde, hat die Bankenregulierung Raum für alternative Finanzierungsmodelle geschaffen. Deshalb wird es eher keine grosse Kaufwelle von notleidenden Finanzierungen (NPLs, non performing loans) geben. Denn die Kapitalstruktur der Finanzierungen ist heute eine völlig andere als in der Finanzkrise, da der erstrangige Anteil der Banken deutlich geringer ist. Damals hatte es sich für NPL-Spezialisten gelohnt, den Banken grosse NPL-Portfolios mit Abschlägen abzukaufen und zu verwerten, weil werthaltige Sicherheiten vorhanden waren. Heute hingegen stehen die Mezzanine-Finanzierungen unter Wasser, weil Aktivität auf dem Transaktionsmarkt enorm abgenommen hat.

In der zunehmend fragmentierten Finanzierungslandschaft sehen wir einen wachsenden Beratungsbedarf bei Refinanzierungen. Denn in der aktuellen Marktbereinigungsphase laufen reihenweise Stillhaltevereinbarungen mit Finanzierern aus. Im Zuge der Refinanzierungsverhandlungen stellen Projektentwickler und Bestandshalter fest, dass sie zusätzliche Anforderungen nicht erfüllen können. Spätestens wenn Unternehmen mit hohen Fremdkapitalquoten ihre Jahresabschlüsse für 2023 vorlegen, gehen wir daher davon aus, dass weitere Marktteilnehmer in akute Schwierigkeiten geraten könnten.

In dieser Situation erwarten wir, dass vermehrt Produkte auf den Markt kommen: sowohl in Form von notleidenden Krediten, die verkauft werden, als auch in Form von Immobilien, die als Sicherheit dienen. Allerdings führt die Zinswende dazu, dass Angebot und Nachfrage am Transaktionsmarkt über weite Strecken noch nicht zusammenfinden. Viele Marktteilnehmer agieren zurückhaltend und es mangelt an Liquidität im Markt. So wird es für Investoren immer schwieriger, einen Ausstieg für notleidende Engagements zu finden.

Gleichzeitig ist zu beobachten, dass immer strengere regulatorische Anforderungen und Bewertungsspezifika (Rating, Eigenkapitalhinterlegung) dazu führen, dass bestimmte Branchensegmente, Teilmärkte oder Projekte von Banken kaum noch oder nur zu sehr ungünstigen Konditionen finanziert werden. Banken verhalten sich markttechnisch typischerweise prozyklisch. Konjunkturelle Abschwünge führen zu geringeren Unternehmensgewinnen und damit zu Ratingherabstufungen. Die von den Banken geforderte Eigenkapitalhinterlegung steigt, so dass kaum Spielraum für Neugeschäft bleibt. Zudem stehen nach dem Auslaufen von Zinsbindungen mehr risikobehaftete Kredite in den Büchern, deren Immobilienerträge die nun höheren Zinsen nicht mehr erwirtschaften können. Antizyklische Investitions- und Finanzierungsstrategien sind in dieser Phase nur sehr schwierig umzusetzen. Gerade in dieser Situation werden alternative, unternehmerisch handelnde Finanzierungspartner immer wichtiger.

Wie wir bereits in einer Studie Anfang des Jahres aufgezeigt haben, wird sich daher der Trend zu B2B- bzw. Private-Debt-Finanzierungen weiter verstärken, wobei dieses Wachstum aus regulatorischen Gründen fast ausschliesslich im B2B-Bereich stattfinden wird.

Die hohen Finanzierungsvolumina und die individuellen Ausgestaltungen erfordern ein professionelles Management und Controlling. Leistungsfähige Real-Estate-Private-Debt-Fonds werden daher das erwartete Marktwachstum im Segment der Private-Debt-Finanzierungen wesentlich tragen. Hier sind Anbieter im Vorteil, die den gesamten Prozess von der Origination über das Reporting bis zur Rückzahlung abwickeln können.

Quelle Grafik: Barings Bank, PGIM RE, Bayes Business School, London; Empira – eigene Berechnung und Darstellung per Dezember 2022.

Dezember 2023
Anpassungsstrategien für Immobilienprofis in einer veränderten Welt

Die Auswirkungen der globalen Pandemie sind nach Jahren immer noch spürbar und haben uns in eine neue Realität geführt. Dies erfordert von Immobilieninvestoren eine Neubewertung ihrer Strategien, um sich ausgewogen zu positionieren und gleichzeitig diszipliniert und flexibel auf die sich wandelnden Marktbedingungen zu reagieren.

Die Pandemie führte zu beispiellosen, global synchronisierten Wirtschaftsstillständen, gefolgt von einem raschen Wiederanlaufen. Dies resultierte in einer Rückkehr der Inflation, Arbeitsmarktengpässen und steigenden Zinssätzen. Gleichzeitig führen geopolitische Umwälzungen, darunter Konflikte in Ölregionen und die Entstehung einer nationalen Industrie- und Umweltpolitik, zu einer Neustrukturierung der globalen Landschaft.

Vor diesem Hintergrund sollten Immobilieninvestoren für das Jahr 2024 ein verhaltenes Wachstum in den USA, ein moderates Wachstum in Europa und in China eine Anpassung an eine neue wirtschaftliche Normalität erwarten. Diese Entwicklungen sprechen für eine Fokussierung auf Qualitätsaktien, auch im Technologiesektor, und für eine vorsichtige Haltung gegenüber Staatsanleihen, da die Zentralbanken voraussichtlich mit Zinssenkungen beginnen werden.

Politische Entwicklungen werden ebenfalls eine wichtige Rolle spielen und könnten sowohl Chancen als auch Risiken für die globalen Märkte bergen. Investoren sollten daher bereit sein, ihre Marktstrategien entsprechend anzupassen und Kapitalschutzstrategien in Betracht zu ziehen.

Das nächste Jahrzehnt wird geprägt sein von der fortschreitenden Entwicklung der Künstlichen Intelligenz, einer veränderten Wirtschaft Chinas, der Energiewende und anhaltend hohen Verschuldungen. Diese Faktoren werden weitreichende Auswirkungen haben und bieten Investoren neue Chancen, insbesondere in Sektoren, die von technologischen Innovationen profitieren.

In dieser neuen Welt ist es für Anleger wichtiger denn je, einen klaren Plan zu haben, ausgewogen zu investieren und flexibel zu bleiben. Die Lehren aus der Vergangenheit unterstreichen den Wert der Diversifikation und die Bedeutung von Geduld und Anpassungsfähigkeit in einem sich ständig verändernden Umfeld.

Dezember 2023
ESG-Themen dominieren die Zukunft des Immobilienmarktes

Die Studie «Emerging Trends in Real Estate 2024» zeigt auf, dass 75% der Immobilienbranche in Europa sich durch Zinsbewegungen, steigende Inflation und unsicheres Wirtschaftswachstum herausgefordert fühlen. Gleichzeitig zeichnet sich ein Trend ab, dass ESG-Themen langfristig den Immobilienmarkt prägen werden, wobei 80% der Befragten dies als Hauptfaktor bis 2050 sehen.

In Europa sind London, Paris und Madrid die Top-Destinationen für Immobilieninvestitionen, während Zürich auf Platz 16 aufgestiegen ist. Jedoch sanken die Transaktionsvolumina drastisch, in der Schweiz um 58%. Anleger wenden sich zunehmend Nischentrends wie neuer Energieinfrastruktur zu, was neue Investitions- und Entwicklungsmöglichkeiten in Bereichen wie Batteriespeicher, Solarparks und Elektrofahrzeugen eröffnet.

Die Studie weist auch auf Herausforderungen hin, wie die geopolitische Lage, die europäische Energiekrise und weltweite Inflation. Trotz eines gewissen Optimismus für 2024 bleibt die Sorge um eine mögliche Rezession bestehen. Sebastian Zollinger von PwC Schweiz sieht jedoch eine positive Zukunft für den Immobilienmarkt, vorausgesetzt, dass Herausforderungen wie der Klimawandel gemeinsam angegangen werden.

November 2023
Einschätzung des Zinsmarktes

Die aktuellen Daten zur Inflation zeigen eine Kerninflation von 1,50%, was als positives Zeichen gesehen wird. Miet- und Energiekosten tragen wesentlich zu den jüngsten monatlichen Anstiegen bei, wobei Mieten sowohl im Quartals- als auch im Jahresvergleich gestiegen sind. Zukünftige Auswirkungen von Mietpreisanpassungen, die durch den im Juni 2023 aktualisierten hypothekarischen Referenzzinssatz verursacht wurden, werden ab November sichtbar sein.

Das Bundesamt für Wohnungswesen hat bestätigt, dass der Referenzzinssatz im September bei 1,50% bleibt. Dennoch könnte eine Erhöhung des Durchschnittszinssatzes auf über 1,625% im Dezember zu weiteren Mietpreisanstiegen und damit zu Inflationsspitzen im kommenden Jahr führen.

Die verzögerten Auswirkungen der Geldpolitik werden zunehmend spürbar, insbesondere auf dem Arbeitsmarkt der Schweiz, wo die Arbeitslosigkeit allmählich ansteigt und die Zahl der offenen Stellen abnimmt.

Die Quartalsdaten für das zweite Quartal zeigen im Vergleich zum starken ersten Quartal (+0,90%) nur ein geringes Wachstum von 0,02%. Die SECO erwartet dennoch ein positives Wirtschaftswachstum für das Jahr 2023 und einen kontinuierlichen Rückgang der Inflation. Diese Trends untermauern die Erwartung, dass keine weiteren Zinsanpassungen durch die SNB erforderlich sind.

Die Swapkurve hat sich im Vergleich zum letzten Monat abgeflacht und zeigt weiterhin eine gewölbte Struktur. Die kurzfristigen Swapsätze deuten auf eine geringe Chance für eine Zinserhöhung im September hin.

Prognose von Avobis
Es erscheint sehr wahrscheinlich, dass die SNB den Leitzins in der kommenden Sitzung am 21. September unverändert lassen wird. Der Einfluss von Mietpreissteigerungen auf die Inflation bleibt eine Variable, die genau beobachtet werden sollte. Falls bis zum Jahresende keine besorgniserregenden Inflationsanstiege festgestellt werden, könnte die Zinskurve eine inverse Struktur annehmen.

September 2023
Einschätzung des Zinsmarktes im März von Avobis

Die Befürchtungen bezüglich einer ausufernden Inflationsdynamik scheinen sich zu bestätigen. Im Februar verzeichneten fast alle neun LIK-Segmente Preissteigerungen im Vergleich zum Vormonat. Dies ist auf die zunehmenden Preise für Dienstleistungen und Güter unabhängig ihrer Herkunft zurückzuführen (Abbildung 1). Eine Entspannung der Teuerung ist derzeit nicht absehbar und mit der im Juni erwarteten ersten Anpassung des hypothekarischen Referenzzinssatzes dürfte sich die Inflation weiter vom SNB-Ziel entfernen. Der Markt passte daraufhin seine Zins- und Inflationserwartungen deutlich nach oben an, wie an der stark invertierten Zinskurve erkennbar ist.

Die Probleme bei der Silicon Valley Bank und später bei der Credit Suisse führten jedoch zu Befürchtungen einer möglichen Bankenkrise, wodurch die Inflationsproblematik in den Hintergrund geriet. Die Sorge, dass weitere Zinsschritte der Notenbanken einen Systemkollaps im Bankensektor verursachen könnten, führte auch am Schweizer Zinsmarkt zu einem Umdenken, wodurch die Marktzinsen stark nach unten korrigierten. Die Übernahme der Credit Suisse durch die UBS und die globale Liquiditätsinjektion ins Bankensystem milderten danach teilweise die Ängste. Letztlich sorgte der geldpolitische Entscheid der SNB am 23. März und dessen Signal für eine gewisse Ernüchterung an den Märkten, worauf der Fokus wieder auf der Inflationsproblematik lag und dadurch wieder höhere Zinsschritte eingepreist wurden.

Obwohl die Swap-Kurve zum Monatsende in etwa gleich verläuft wie zu Monatsbeginn, hat sich die Ausgangssituation merklich verändert, was insbesondere an den höheren erwarteten Zinsvolatilitäten zum Monatsende im Vergleich zum Monatsbeginn deutlich wird.

Die Auswirkungen der Bankenturbulenz auf das Wirtschaftswachstum sind ungewiss. Ein Rückgang der Nachfrage könnte den Inflationsdruck dämpfen. Ebenso unklar sind die Auswirkungen auf die Finanzierungsbedingungen, da Banken möglicherweise vorsichtiger und zurückhaltender bei der Kreditvergabe agieren werden. Dies käme einer Zinserhöhung im Kampf gegen die Inflation ähnlich. Diese Effekte müssen nun beobachtet und entsprechend bewertet werden, weshalb die Swap-Kurve trotz entkoppelter Inflation nur noch moderate Zinsschritte für die nächsten beiden Sitzungen impliziert.

Unsere Erwartungen
Die Inflation in der Schweiz ist von den üblichen Verhältnissen entkoppelt. Der Schweizer Franken als geldpolitisches Instrument zur Bekämpfung der importierten Inflation ist im Kampf gegen die wachsende Inlandsinflation nur begrenzt wirksam. Es sind deshalb zusätzliche restriktive Massnahmen notwendig. Sollte sich das globale Finanzsystem weiterhin als robust erweisen, könnte in der nächsten Sitzung eine weitere Erhöhung um 50 Bps erfolgen. Sollten jedoch weitere Systemrisiken auftreten, könnten ein geringerer Zinsschritt oder sogar eine Zinspause in Betracht gezogen werden. Es ist entscheidend, die Situation sorgfältig zu überwachen und verschiedene Szenarien umfassend zu evaluieren.

Ausland
Die wachsende Besorgnis über eine mögliche Bankenkrise infolge des Zu sammenbruchs dreier regionaler Banken in den USA hat die Notenbanken dazu veranlasst, mit Liquiditätsspritzen zu reagieren. Dennoch deutet eine aktuelle Studie darauf hin, dass das US-Bankensystem unrealisierte Verluste von zwei Billionen USD verzeichnet, was die Möglichkeit weiterer Zinserhöhungen stark in Frage stellt. Während sich die Inflation trotz des unerwarteten, schnellen Anstiegs der Zinsen unbeeindruckt zeigt, werden im Bankensystem somit erste Risse sichtbar.

Die gestiegenen Zinsen seit letztem Jahr führten zu beträchtlichen Wertverlusten bei hypothekarisch besicherten Anleihen und anderen nahezu risikolosen Anleihen, die einen Grossteil der Aktivseite von Banken ausmachen. Eine Studie zeigt, dass der Marktwert der Vermögenswerte des US-Bankensystems um zwei Billionen USD niedriger ist als der binanzielle Wert. Zusammen mit einem hohen Anteil unversicherter Einlagen bei einigen US-Banken könnten Verlustrealisierungen deren Stabilität gefährden. Sollten die Hälfte der unversicherten Einleger Gelder abheben, wären bei-
nahe 190 Banken einem potenziellen Risiko ausgesetzt. Dies würde auch versicherte Einleger treffen, wobei möglicherweise 300 Milliarden USD an versicherten Einlagen gefährdet wären.

Obwohl das Bankensystem derzeit solide ist, könnte es im Falle eines Bank Runs an Liquidität mangeln, was zu einem Kaskadeneffekt bei der Verlustrealisierung führen und letztendlich die Solvenz gefährden würde. Dies könnte sowohl amerikanische als auch andere Banken einer drohenden Liquiditätskrise aussetzen. Daher ergreifen die Fed, die EZB und andere Zentralbanken koordinierte Massnahmen zur Stärkung der Liquidität.

Der Markt preist aufgrund von Befürchtungen möglicher Systemrisiken bereits Zinssenkungen für die Fed und nur noch geringe Zinsschritte für die EZB ein (Abbildung 5 und 6). Die Gründe dafür sind einerseits die restriktive Wirkung der Liquiditätsproblematik auf die Kreditvergabe und andererseits die Verschärfung der Liquiditätsproblematik oder sogar das Entstehen von Systemrisiken in anderen Bereichen durch eine anhaltende restriktive Geldpolitik. Beides würde zu einem Rückgang des Wirtschaftswachstums und damit zu einer inflationsdämpfenden Wirkung führen. So sind die marktimplizierten Inflationserwartungen trotz weiterhin hohen Inflationszahlen und sinkenden Zinserwartungen nicht gestiegen.

Unsere Erwartungen
Die aktuelle Situation im Bankensektor scheint sich zunächst beruhigt zu haben, doch besteht weiterhin das Risiko, dass der rasante Zinsanstieg seit dem letzten Jahr neben dem Bankensektor auch andere Bereiche des Finanzsystems belasten könnte. Daher schliessen wir weitere Zinserhöhungen vorerst aus. Gleichzeitig halten wir aber auch Zinsreduktionen für unwahrscheinlich. Die Inflation ist weiterhin zu hoch und muss mit einer restriktiven Geldpolitik bekämpft werden. Zudem verfügen die Notenbanken neben dem Leitzins über ein breites Instrumentarium, um Probleme wie beispielsweise die Liquiditätsschwierigkeiten zu bewältigen. Aus diesen Gründen gehen wir davon aus, dass die Fed in der nächsten Sitzung eine Zinspause einlegen und in den kommenden Monaten die Situation rund um die Banken und die Inflationsentwicklung genau beobachten wird. Für die EZB hingegen erwarten wir aufgrund der verheerenden Inflationsentwicklung einen Zinsschritt um mindestens 25 Bps.

April 2023
Schweizer Immobilien bleiben attraktiv

Insgesamt 92 Prozent der Immobilieninvestoren erachten laut der Prüfungs- und Beratungsgesellschaft EY die Schweiz als attraktiven Standort für den Handel und den Besitz von Immobilien. Als Auslöser für die positive Perspektive wird in einer Medienmitteilun g zum Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt die stabile Wirtschaft genannt. Infolge der gesamtwirtschaftlichen Unsicherheit rechnen aber 35 Prozent der Immobilienfinanzierer mit einem rückläufigen Investitionsvolumen, dies seien deutlich mehr als im Vorjahr (6 Prozent).

Einstellen müsse sich die Branche infolge von Inflation und Flächennachfrage auf Hindernisse für schnelle Immobilientransaktionen. Wachstumsbremsend könnte sich die Zinsentwicklung auswirken. Der in der Mitteilung zitierte Karl Frank Meinzer, Head Real Estate Switzerland bei EY in der Schweiz, geht aber von einem geringeren Zinsdruck aus, da die Inflationsrate im internationalen Umfeld niedriger ausfalle. „Deshalb werden Immobilienfinanzierungen in der Schweiz relativ gesehen interessant bleiben und dem Transaktionsmarkt Stabilität verleihen“, sagt Meinzer.

Bei den sicheren Anlagen liegen laut Umfrage die Kategorien Wohnen und Logistik vorne. Investoren gehen von einer stabilen Preisentwicklung aus und erwarten für Wohn- und Logistikgebäude in 1a-Lagen sogar wachsende Preise. Sinkende Niveaus werden hingegen für Investitionen in Einkaufszentren und Detailhandel, Büros und Hotels vorausgesagt.

Grossen Einfluss auf Kaufentscheidungen wird der Klimawandel haben, der für die Fachwelt dieses Jahr höher rangiert als das Trendthema demografischer Wandel. Die Herausforderungen der Digitalisierung bewegt sich auf weiterhin relevantem Niveau, wurde aber von der Zinssituation überholt.

Januar 2023
Zahlen zum Wirtschaftsraum Schweiz

Die internationale BIP-Entwicklung sowie die Investitionen haben sich im Jahr 2021 hervorragend erholt. Die jüngsten Entwicklungen
zeigen jedoch, dass das Investitionsvolumen derzeit verhalten ist und sich die BIP-Entwicklung weltweit abkühlt. Die Prognosen der Wirtschaftsanalysten gehen von einer Beruhigung im Jahr 2024 und einem möglichen Abwärtstrend aus.

Die Pandemie spielt in den Medien kaum noch eine Rolle, ihre Folgen sind aber weiterhin spürbar. Darüber hinaus haben steigende Energie- und Lebensmittelpreise infolge des Krieges in der Ukraine, Corona-Maßnahmen großer Wirtschaftsakteure und Lieferkettenprobleme zu einer Verunsicherung geführt, die sich in steigenden Inflationsraten niederschlägt. Mit der Zinserhöhung konnte die SNB eine Beruhigung erreichen und liegt leicht über den Zielvorgaben. Die Prognosen einer Verlangsamung des Wirtschaftswachstums spiegeln sich in einer verhaltenen Entwicklung wider.

Die Realeinkommen in der Schweiz sind leicht gesunken, was sich zusammen mit dem pandemiebedingten Nachholbedarf im Konsumbereich positiv auf die Wirtschaft auswirkt. Die Aussichten auf dem Arbeitsmarkt sind gut und ein Aufschwung bis 2024 ist möglich.

Der Wohnimmobilienmarkt ist robust und konnte weder durch die Finanzkrise noch durch die Corona-Pandemie oder den Krieg in der Ukraine beeinträchtigt werden. Der Schweizer Büromarkt zeigt sich unbeeindruckt von den negativen Nachrichten aus der Weltwirtschaft.

Es wird mit weiteren Zinsschritten der SNB gerechnet und die Renditen könnten leicht steigen. Durch die Zuwanderung sinken jedoch die Leerstände in der Peripherie und in den Zentren bleibt die Nachfrage nach Flächen hoch, was zu steigenden Marktmieten führt.

Im Bereich der Geschäftsimmobilien ist in nächster Zeit nicht mit steigenden Renditen zu rechnen, da die Zinsen steigen könnten. Tendenziell besteht die Möglichkeit, dass die Marktwerte sinken, was durch den Anlagedruck der Investoren abgefedert werden könnte.

Dezember 2022
Raiffeisen befürchtet Wohnungsnot

Die Leerstände sinken in allen Schweizer Kantonen rapide. Damit steigen neben den Preisen für Eigenheime jetzt auch die Mieten. Knappheit ausserhalb der besten Lagen sei am Mietwohnungsmarkt ein noch jüngeres Phänomen, schreibt der Raiffeisen Economic Research in der Übersicht zu seiner aktuellsten Immobilienstudie Schweiz/4Q22. Entsprechend überschreibt er sie mit dem Titel „Betongold verliert an Glanz“.

Demnach spiegele sich die Ende der 2010er Jahre eingeleitete starke Drosselung der Wohnungsproduktion nun zeitverzögert wider. „Das höhere Zinsniveau und die Bauteuerung mindern die Anreize für den Wohnungsbau zusätzlich“, wird Martin Neff, Chefökonom von Raiffeisen Schweiz, zitiert. „Gleichzeitig treiben der akute Fachkräftemangel und der Krieg in der Ukraine die bereits starke Zuwanderung kräftig nach oben.“ Seine düstere Prognose: „Wir steuern mit Vollgas auf eine Wohnungsnot zu.“

Diese ist laut der Studie in einigen Mietwohnungsmärkten bereits Realität. Demnach weisen die Kantone Genf, Zürich und Zug bereits Leerstandsquoten von deutlich unter 1 Prozent auf, so Neff. Bis 2024 dürfte das landesweit der Fall sein. Bis dahin drohten auch Bestandsmieterinnen und -mietern Mietzinserhöhungen um bis zu 10 Prozent.

Dagegen sind die Angebotspreise für Einfamilienhäuser im dritten Quartal 2022 erstmals seit langem leicht gesunken, um 1,5 Prozent gegenüber dem Vorquartal. Eine dauerhafte Entspannung werde sich angesichts sehr knappen Wohneigentum jedoch nicht einstellen, so Neff.

Bei den Renditeliegenschaften sieht Raiffeisen eine „Zeitenwende“ und „dunkle Wolken“ aufziehen: Mit dem abrupten Ende der Negativzinsära spreche Vieles für einen deutlichen Nachfragerückgang bei Anlageobjekten.

November 2022
Sachwerte werden unverzichtbar

Viele reden noch darüber, ob sie kommt – dabei ist sie längst da. Die Zinswende hat auch die Schweiz erreicht. Wobei das Wort Wende etwas grösser klingt als das, was da tatsächlich geschah. Es handelt sich nämlich schlicht um einen Vorzeichenwechsel: Erstmals seit vielen Jahren notieren die Renditen von mittel- und langfristigen Frankenobligationen wieder nominal im Plus. Dieselbe Entwicklung ist im Euroraum zu beobachten, und die Spreads in den Peripheriestaaten nehmen ebenfalls zu.

Droht ein Ende des Immobilienbooms?
Der Grund für die Nervosität an den Zinsmärkten ist schnell gefunden. Die Inflation steigt diesseits wie jenseits des Atlantiks – und das inzwischen so schnell, dass die US-Notenbank Fed inzwischen deutlich die Zügel anzieht. Deshalb starren nun alle auf die Europäische Zentralbank (EZB): Wird sie den USA folgen und damit die hiesige Wirtschaft ebenfalls mit höheren Kapitalkosten belasten? Und was hiesse das für die Schweizerische Nationalbank (SNB)? Droht uns ein Ende des guten wirtschaftlichen Umfelds und des langjährigen Immobilien- und Sachwertbooms?

Weder noch. Denn die Lage in Europa ist fundamental anders als in den USA. Erstens waren im Euroraum und in der Schweiz die Real- und teilweise auch die Nominalzinsen jahrelang negativ, das hat es in den USA nie gegeben. Auch negative Leitzinsen, wie sie die EZB und die SNB für Depositen seit vielen Jahren verlangen, sind in den USA unbekannt. Genau wie die hier von Geschäftsbanken inzwischen vielfach üblichen Negativzinsen für grössere Sichteinlagen. Zweitens ist das Wachstum in Europa strukturell schwächer als in den USA. So wuchs das amerikanische Bruttoinlandprodukt im letzten Jahr um 5,7% und legte im vierten Quartal sogar 6,9% zu. Das relativiert selbst die Teuerung, die zuletzt mit 7,5% den höchsten Wert seit 40 Jahren erreichte. Die Beschäftigung in den USA ist stark gestiegen, die Arbeitslosigkeit sinkt. Und zugleich sitzen die US-Bürger nach zwei Jahren Pandemie auf viel Geld. All das ermöglicht es dem Fed, entschieden gegen die Inflation anzukämpfen.

Langsame Zinserhöhungen
Die EZB dagegen steckt im Zinstief fest. Selbst wenn sie es um die Inflation auszubremsen wollte, kann sie die Zinsen keinesfalls so schnell und entschieden anheben wie das Fed. Denn das viele billige Geld, das sie in den vergangenen zehn Jahren in den Markt pumpte, hat die Schuldenlast der EU-Staaten so massiv erhöht, dass die Zentralbank mit einem Zinsanstieg nicht nur den Aufschwung abwürgen, sondern auch den eigenen Mitgliedstaaten die Luft zum Atmen nehmen würde. Selbst die Triple-A-Nation Deutschland steckt inzwischen in der Zinsfalle.

Als Folge davon sind auch der SNB weitgehend die Hände gebunden. Einerseits ist der Franken gegenüber dem Euro so stark wie seit Januar 2015 nicht mehr. Anderseits hält sich die Inflation in der Schweiz aktuell in Grenzen. Die Konjunkturforschungsstelle Kof erwartet für 2022 einen Anstieg der Konsumentenpreise von 2,0% und für 2023 einen Anstieg von 1,3%. Die steigenden Energiekosten tangieren die Schweizer Wirtschaft geringer als die Wirtschaftsräume der USA und der Eurozone, und die starke Währung wirkt generell preishemmend. Will die SNB nicht das Risiko einer noch stärkeren Währung eingehen, wird sie die ersten Zinsschritte der EZB abwarten müssen, bis sie ihrerseits eine Annäherung der Leitzinsen an die Null-Marke vornehmen kann.

Mit anderen Worten: Die geldpolitische Wende ist da. Aber in Europa inklusive der Schweiz absolvieren wir sie im Zeitlupentempo. Die EZB wird ihre Ankaufprogramme für Anleihen zurückfahren, den Spielraum für grosse Zinsschritte hat sie nicht. Die EZB muss und wird die Inflation ein Stück weit laufen lassen. Die SNB wird wahrscheinlich nicht unter Zugzwang stehen, da die Inflation massvoll bleiben wird. Sie wird betreffend Zinserhöhungen behutsam vorgehen.

Sachwerte bleiben Trumpf
In einem solchen Umfeld sind Investoren auf Realwerte angewiesen, die einzigen Anlagen, die ihnen Inflationsschutz und Renditeperspektiven bieten. Investitionen in Immobilien und andere Sachwerte werden also unverzichtbar, und weil der Anlagedruck steigt, geht auch der Preisauftrieb in dem Segment weiter. Was wir hier erleben, ist keine Blasenbildung. Hier wirken ganz normale Marktkräfte. Wer in den USA eine Blase fürchtet, kann sich ebenfalls entspannen: Dort sind die Renditeniveaus bei den meisten Anlageklassen – gerade auch an den Immobilienmärkten – strukturell höher als im Euroraum. Das wiederum wirkt als Puffer gegen steigende Kapitalkosten. Wenn das Fed nun die Rückkehr zur Zinsnormalität plant, ist das also kein Grund zur Beunruhigung, sondern vielmehr der Beweis für wirtschaftliche Stärke.

Davon sind wir in Europa und in der Schweiz weit entfernt. Stattdessen müssen wir uns auf eine Phase mit anhaltend niedrigen Realzinsen einstellen. In diesem Umfeld, welches das Halten von Bargeld und nominal verzinsten Anlagen bestraft, versprechen Aktien, Immobilien und Rohstoffe weiterhin den grössten Erfolg. Wertpapiere global tätiger Immobilienunternehmen weisen vor diesem Hintergrund weiterhin gute Perspektiven auf. In der Schweiz hat sich der Immobilienmarkt in den letzten Jahren preislich stark nach oben bewegt. Solange die negativen Realzinsen anhalten, gibt es aus wirtschaftlicher Sicht aber wenig Gründe, weshalb die Preise fallen sollten.

Mai 2022