Der Kanton Zug und die Stadt Zug leiden noch mehr als andere Kantone und Städte unter einem Mangel an Wohnraum. Der Kanton Zug weist die landesweit tiefste Leerstandsquote von 0.2% auf, und zwar das vierte Jahr in Folge. Das fehlende Angebot und die anhaltend hohe Nachfrage führen zu einer starken Konkurrenzsituation um die wenigen inserierten Mietwohnungen: die Wiedervermietungsdauer ist rekordverdächtig kurz. Es finden sich genügend zahlungskräftige Zu- und Umziehende, die sich auf immer höhere Mietpreise einlassen¹.
Weil Angebotsmieten mittlerweile 50% über dem Schweizer Durchschnitt liegen, gehen die Klagen weit in den Mittelstand, dass Mietwohnungen nicht mehr erschwinglich sind². Selbst wer mit normalen Haushaltseinkommen umziehen oder in den Kanton ziehen wolle, habe wenig Chancen auf einen Zugang zum Wohnungsangebot.
In diesem Kontext stellt sich die Frage, was renditeorientierte Eigentümer, die Wohnungsbestand im Kanton und in der Stadt Zug haben oder entwickeln möchten, zur Versorgung von breiten Bevölkerungsschichten mit Wohnraum beitragen können.
Wie soll erschwinglicher Wohnraum definiert werden?
Zunächst stellt sich die Frage, wie «erschwinglicher» Wohnraum definiert werden soll. Dazu gibt es einen objektorientierten, einen marktorientierten und einen zielgruppenorientierten Ansatz³. Als preisgünstig können Wohnungsmieten definiert werden, die über maximal festgesetzte Anlagekosten für ein Wohnobjekt berechnet werden. Damit diese Rechnung für renditeorientierte Eigentümer aufgeht, braucht es einen Konsens darüber, was eine sinnvolle Grenze für Anlagekosten ist. Der marktorientierte Ansatz ordnet preisgünstige Wohnungsmieten in bestimmte Quantile der Marktmieten ein. Dazu braucht es einen Konsens, welche Quantile preisgünstig sind. Als bezahlbar werden schliesslich Wohnungsmieten definiert, die für Mieterinnen und Mieter finanziell tragbar sind. Dazu braucht es einen Konsens, dass Haushalte beispielsweise nicht mehr als ein Drittel ihres Bruttoeinkommens – oder grosszügiger gerechnet ihres steuerbaren Einkommens – für die Miete ausgeben sollen.
Spielraum über den subjektorientierten Ansatz
Am aussagekräftigsten für eine breit ausgelegte Wohnraumversorgung ist der Ansatz über die finanzielle Tragbarkeit. Dieser Ansatz berücksichtigt, anders der Ansatz über die Anlagekosten, dass viele Menschen im Kanton Zug mehr verdienen als in anderen Kantonen, und sich dadurch auch höhere Mieten leisten können (Abb. 1). Anders als der Ansatz über die Quantile der Marktmieten orientiert er sich aber nicht an der Zahlungsbereitschaft der Zu- und Umziehenden, sondern an den realen Einkommen der Bevölkerung. Der Ansatz hilft, gezielt auf den Bedarf bestimmter Einkommensgruppen einzugehen.
Eine bezahlbare Wohnung für eine alleinwohnende Person aus dem unteren Mittelstand, die zwischen 70 und 100% des Medianeinkommens verdient, dürfte in der Stadt Zug somit zwischen 1400 und 1900 Franken, kosten. Wie viel Wohnfläche für den Preis angeboten wird, entscheidet der Anbieter aufgrund seiner Einschätzung der Marktfähigkeit einer Wohnung. Weil sich die Bezahlbarkeit am Stückpreis der Wohnung, und nicht am Quadratmeterpreis orientiert, erhalten renditeorientierte Investoren mehr Spielraum, den bezahlbaren Wohnraum in ihre Wirtschaftlichkeitsberechnungen zu integrieren.
Bestehenden bezahlbaren Wohnraum optimal verteilen
Wohnungen bauen dauert lange und ist oft mit unsicheren Planungsprozessen verbunden. Eigentümer und Investoren können auch nicht frei darüber entscheiden, wo und wieviel zusätzlichen Wohnraum sie realisieren möchten. Unmittelbare Handlungsmöglichkeiten haben Eigentümer mit ihrem Bestand: Sie können zur Versorgung der breiten Bevölkerung beitragen, wenn sie ihre freien Mietwohnungen optimal verteilen. Jeder Wohnungswechsel bietet die Möglichkeit, die im Sinne des «Best Owner Prinzips» am besten passende Mietpartei zu berücksichtigen. Eigentümer können Vermietungsteams die Anweisung geben, die Tragbarkeit bei Mietwohnungen, die für den Mittelstand erschwinglich sind, auszureizen und jenen Interessenten zu wählen, der sich die Wohnung – beispielsweise unter der Annahme eines vollen Lohnes – am wenigsten leisten kann. Vermietungsteams brauchen dazu lediglich eine Matrix, die ihnen pro Zimmerzahl die maximal für den Mittelstand (oder die anvisierte Einkommensgruppe) bezahlbaren Mietpreise aufzeigen. Wird eine freie Wohnung im entsprechenden Preisbereich frei, wäre die Regel anzuwenden.
Fazit
Um die Situation auf dem Wohnungsmarkt zu entspannen, müssen die langwierigen Aufgaben angegangen werden, Hürden für den Wohnungsbau zu reduzieren und ein parteienübergreifendes Verständnis zu entwickeln, wie erschwinglicher Wohnraum definiert wird und wie seine Bereitstellung reguliert werden soll. In der Zwischenzeit können renditeorientierte Eigentümer einen Beitrag leisten, indem sie die Versorgung mit bezahlbaren Wohnungen mit einem subjektorientierten Ansatz angehen, der in ihre Marktlogik passt. Damit bleiben sie auch den legitimen Interessen ihrer direkten Anspruchsgruppen gerecht.
