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Schlagwort: Mietmarkt

  • Neue Studie betont Bedeutung von Ersatzneubau für Wohnraumentlastung

    Neue Studie betont Bedeutung von Ersatzneubau für Wohnraumentlastung

    «Ungeliebter, aber notwendiger Ersatzneubau» überschreibt Raiffeisen Schweiz ihre Studie «Immobilien Schweiz – 2Q 2025»“. Ihr zufolge schaffen Ersatzneubauten im Schnitt für jede abgerissene Wohnung vier neue Wohnungen. «Trotz Kritik ist der Ersatzneubau oft alternativlos, um den Wohnraummangel ohne weitere Zersiedelung zu bekämpfen, da sanftere Verdichtungsformen, wie Umbauten und Aufstockungen, nicht ausreichen, um die Ausnützung der knappen Baulandflächen zu maximieren», wird Raiffeisen Schweiz-Chefökonom Fredy Hasenmaile in einer Mitteilung der Bankengruppe zur Studie zitiert. Er empfiehlt zur Erhaltung der gesellschaftliche Akzeptanz des Ersatzneubaus, «vermehrt auf dessen soziale und ökologische Verträglichkeit» zu achten.

    Den Verfassenden der Studie zufolge bleibt die Lage auf dem Mietwohnungsmarkt von einem Nachfrageüberhang gekennzeichnet. Fallende Zinsen könnten die Bautätigkeit zwar verstärken, heisst es in der Mitteilung. «Ob allerdings selbst unter Negativzinsen die hohen Bauniveaus der Vergangenheit wieder erreicht werden können, ist fraglich, dämpfen doch regulatorische Hürden und nur sehr begrenzt verfügbares Bauland unverändert das Potenzial», meint Hasenmaile.

    Am Eigenheimmarkt macht die Studie in Folge der fallenden Zinsen einen Anstieg der Nachfrage aus. Zudem haben die Fachleute der Bankengruppe einen steigenden Flächenbedarf an Büroflächen beobachtet. Hintergrund sind Beschäftigungswachstum und erhöhte Büropräsenz. «Nach mehreren Jahren mit eher durchzogenen Aussichten haben sich die Perspektiven für Büroliegenschaften damit jüngst wieder merklich aufgehellt», so Hasenmaile.

  • Immo-Monitoring 2025

    Immo-Monitoring 2025

    Der Wohnbausaldo fällt 2025 tiefer aus als erwartet. Ersatzneubauten und Aufstockungen ersetzen zunehmend den klassischen Neubau auf der grünen Wiese. Obwohl die Zahl der Baubewilligungen 2024 anstieg, bleiben Nettozugänge aufgrund von Rückbauprojekten begrenzt. Besonders betroffen ist der Kanton Zürich, wo nur noch 73 % der Neubauprojekte tatsächlich zu mehr Wohnraum führen.

    Gleichzeitig ist die Angebotsquote bei Mietwohnungen auf ein historisches Tief von 3.7 % gefallen. Die Nachfrage übersteigt das Angebot in fast allen Regionen deutlich.

    Preissteigerungen durch Nachfrageboom
    Die Zinssenkung und das steigende Nettovermögen der Haushalte beleben die Nachfrage nach Wohneigentum, insbesondere im oberen Preissegment. Die Transaktionspreise ziehen weiter an. In der Zentralschweiz ist die Dynamik besonders ausgeprägt. Für 2025 wird ein Anstieg von 3.6 % bei Eigentumswohnungen und 3.8 % bei Einfamilienhäusern prognostiziert. Die Angebotsmieten steigen ebenfalls, jedoch moderater (+1.7 %), während Bestandsmieten aufgrund des tieferen Referenzzinssatzes leicht rückläufig sein dürften.

    Büroflächenmarkt stabil mit regionalen Impulsen
    Im Bürosegment verläuft die Entwicklung verhaltener. Nach einem moderaten Beschäftigungswachstum von 1.1 % in 2024 wird 2025 mit einer leichten Dämpfung der Flächennachfrage gerechnet. Zwar stieg die Bautätigkeit nominal um 51.5 %, jedoch beruhte dies auf wenigen Grossprojekten. Das flächendeckende Wachstum ist deutlich geringer.

    Die Angebotsmieten legten durchschnittlich um 2.4 % zu, in Grosszentren sogar um 4.4 %. In Zürich und Genf gingen die Spitzenmieten leicht zurück, während Bern mit einem Plus von 5.3 % zulegte.

    Hochbau Trendwende und Umbau als Schlüssel
    Nach sechs rückläufigen Jahren setzt 2024 eine neue Wachstumsphase im Hochbau ein, mit einem erwarteten Plus von knapp 5 % im Jahr 2025. Vor allem der Umbausektor entwickelt sich zum Wachstumsmotor (+7.2 %), getrieben durch Baulandknappheit, die Energiewende, steuerliche Anreize und den hohen Sanierungsbedarf.

    Investitionen in Mehrfamilienhäuser steigen deutlich, während der klassische Einfamilienhausbau weiter zurückgeht. Die Investitionstätigkeit konzentriert sich zunehmend auf innerstädtische Verdichtung, Bestandes Erneuerung und energetische Sanierungen.

    Zwischenspurt mit Unsicherheiten
    Das wirtschaftliche Umfeld bleibt volatil. Die Schweizer Wirtschaft wächst 2025 voraussichtlich um 1.3 %, getragen von Konsum und Bauinvestitionen. Der globale Handel leidet weiterhin unter geopolitischen Spannungen und Zollkonflikten, was die Exportindustrie belastet mit Ausnahme des Pharmasektors.

    Die Inflation bleibt tief (+0.3 %), die Leitzinssenkung auf 0.25 % unterstützt die Konjunktur, könnte jedoch deflationäre Tendenzen verschärfen. Gleichzeitig kühlt sich der Arbeitsmarkt ab. Das Bevölkerungs- und Haushaltswachstum verlangsamt sich, was sich mittelfristig auf die Wohnraumnachfrage auswirken könnte.

  • Basler Immobilienmarkt unter Druck

    Basler Immobilienmarkt unter Druck

    Trotz moderater Preisentwicklung im Vergleich zur übrigen Deutschschweiz bleibt Wohneigentum in der Region Basel begehrt. Insbesondere in ländlichen Gemeinden steigen die Preise deutlich, was potenzielle Käufer zunehmend dazu bewegt, ihren Suchradius zu erweitern. Laut Marco Pirelli von der Basellandschaftlichen Kantonalbank hat der Rückgang der Hypothekarzinsen in den vergangenen zwei Jahren die Nachfrage zusätzlich angeheizt. Allerdings bei gleichzeitig wachsender Tragbarkeitsproblematik. Während Einfamilienhäuser preislich stabil blieben, legten Eigentumswohnungen leicht zu. Die Folge ist eine Zunahme der Hypothekaranfragen um 35 Prozent innerhalb eines Jahres.

    Frühzeitig finanzielle Möglichkeiten prüfen
    Pirelli rät Kaufinteressierten, sich frühzeitig mit der Finanzierung auseinanderzusetzen. «Die Wahl der Hypothekenprodukte und Laufzeiten ist individuell verschieden. Eine rechtzeitige Abklärung des finanziellen Spielraums mit der Bank schafft Planungssicherheit.» Für viele sei dies heute entscheidend, um im angespannten Marktumfeld überhaupt noch erfolgreich zu sein.

    Trotz Wohnschutz steigen die Preise
    Auch auf dem Mietmarkt zeichnet sich in Basel eine Fortsetzung der Teuerung ab. Fabian Halmer von der Holinger Moll Immobilien AG verweist auf strukturelle Ursachen wie einen veralteten Gebäudebestand mit hohem Sanierungsbedarf. Trotz Wohnschutz steigen die Mietpreise weiter, insbesondere in Basel-Stadt, wo 84 Prozent der Bevölkerung zur Miete wohnen. Zwar ist die Lage nicht so angespannt wie in Zürich oder Genf, doch die geringe Leerstandsquote von 0.7 Prozent signalisiert eine akute Wohnungsnot.

    Engpass durch zu wenige Baugesuche
    Besonders alarmierend ist die Anzahl der eingereichten Baugesuche im Kanton Basel-Stadt ist stark rückläufig. Während von 2014 bis 2020 jährlich durchschnittlich 784 Baugesuche verzeichnet wurden, sank der Wert zwischen 2021 und 2023 auf lediglich 190. Halmer sieht im neuen Wohnraumfördergesetz eine Mitursache. Es schützt Bestandsmieter, behindert jedoch neue Bauprojekte und erschwert Zuzug oder Umzüge. Der dadurch entstehende Angebotsengpass dürfte zu weiter steigenden Mietpreisen führen.

    Reformbedarf in Gesetzgebung und Planung
    Die Experten sind sich einig, ohne gezielte Anpassungen im Wohnraumfördergesetz und beschleunigte Bewilligungsverfahren droht der Wohnungsmarkt in Basel weiter unter Druck zu geraten. Entwicklungsareale wie Klybeckplus oder Dreispitz Nord könnten Entlastung schaffen. Vorausgesetzt, sie werden konsequent verfolgt. Eine nachhaltige Wohnbaupolitik muss nicht nur auf Bestandsschutz setzen, sondern auch künftiges Wachstum aktiv mitdenken.

  • Wohnschutzverordnung in Basel-Stadt

    Wohnschutzverordnung in Basel-Stadt

    Die Zahlen sprechen eine deutliche Sprache. Während 2018 noch 1’074 Wohneinheiten in Basel-Stadt geplant wurden, sank diese Zahl bis 2023 auf nur noch 67, ein Einbruch um 95 %. Damit ist die Bautätigkeit in Basel-Stadt praktisch zum Stillstand gekommen. In anderen Schweizer Städten, die ebenfalls mit steigenden Baukosten und Zinsen zu kämpfen haben, fiel der Rückgang weit weniger drastisch aus.

    Eine der Hauptursachen liegt in der Wohnschutzverordnung, die 2022 in Kraft trat. Sie begrenzt Mietzinsaufschläge nach Sanierungen, unterstellt Umwandlungen in Stockwerkeigentum einer Bewilligungspflicht und legt maximale Mietzinse für Ersatzneubauten fest. Das Ziel war der Schutz von Mietenden, doch die Folgen sind problematisch. Investitionen bleiben aus, Sanierungen verzögern sich oder werden ganz eingestellt, und der Neubau stagniert.

    Zielkonflikt zwischen Wohnschutz und Klimaschutz
    Neben der Wohnungsnot wird nun auch der Klimaschutz von der Verordnung ausgebremst. Energetische Sanierungen werden oft im Rahmen von Totalsanierungen durchgeführt – doch genau diese finden kaum noch statt. In einer Medienmitteilung des Präsidialdepartements vom 15. August 2024 räumt die Basler Regierung ein, dass sich ein Zielkonflikt abzeichnet. „Energetische Sanierungen erfolgen meist im Rahmen von Totalsanierungen. Dadurch besteht ein Zielkonflikt zwischen den Verfassungsbestimmungen des Wohnraumschutzes und des Klimaschutzes (Netto-Null-Ziel 2037).“

    • Weniger energieeffiziente Gebäude → Höhere Energiekosten für Mietende → Verzögerung der Klimaziele.
    • Basel-Stadt im Städtevergleich, Schlusslicht beim Wohnungsbau

    Ein Blick auf andere Städte zeigt, wie gravierend die Auswirkungen der Wohnschutzverordnung in Basel-Stadt sind.

    • Zürich +20 % mehr Baugesuche zwischen 2021 und 2023
    • Luzern, Winterthur, Bern ein Rückgang der Baugesuche um 2–35 %
    • Basel-Stadt Einbruch um 76 %

    Auch der Vergleich mit Basel-Landschaft ist aufschlussreich. Während die Zahl der Baugesuche dort um 40 % zurückging, sank sie in Basel-Stadt um 76 %. Dies zeigt, dass die Flaute im Wohnungsbau hausgemacht ist und nicht allein auf die allgemeine Baukonjunktur zurückzuführen ist.

    Politische Debatte über Anpassungen
    Die restriktiven Vorgaben der Wohnschutzverordnung haben Basel-Stadt in eine Sackgasse geführt. Während das ursprüngliche Ziel, bezahlbaren Wohnraum zu schützen, nachvollziehbar ist, zeigen die Zahlen, dass die Verordnung das Gegenteil bewirkt.

    • Weniger Bauprojekte → Sinkendes Wohnangebot → Steigende Mieten für neue Wohnungen
    • Weniger Sanierungen → Verzögerung der energetischen Modernisierung → Höhere Betriebskosten für Mietende

    Die politische Debatte über eine Anpassung der Verordnung gewinnt an Fahrt. Erste Parteien fordern Korrekturen, um Investitionen wieder attraktiver zu machen, ohne dabei den Mieterschutz völlig aufzugeben. Die Mitte-Partei hat im August 2024 die Initiative „Ja zum vernünftigen Wohnschutz für alle!“ angekündigt, die eine Anpassung der Gesetze fordert, um den Mietwohnungsbau wieder zu beleben.

    Ein gefährlicher Trend für Basel-Stadt
    Während in Zürich erste Stimmen laut werden, ähnliche Regulierungskonzepte einzuführen, zeigt das Beispiel Basel-Stadt, welche Risiken damit verbunden sind. Die Regulierung führt dazu, dass Mietende in ihren Wohnungen verbleiben, selbst wenn diese nicht mehr ihren Bedürfnissen entsprechen, was den Wohnungsmarkt zusätzlich verknappt.

    Die nächsten Jahre werden entscheidend sein. Schafft Basel-Stadt die Wende oder droht eine anhaltende Wohnungskrise mit steigenden Mieten und stockendem Klimaschutz?

  • Wohnsituation älterer Menschen in der Schweiz

    Wohnsituation älterer Menschen in der Schweiz

    Geringe Wohnmobilität trotz veränderter Bedürfnisse
    Die Mehrheit der über 75-Jährigen bleibt trotz veränderter Wohnanforderungen in ihrer Wohnung. Nur 5,1 Prozent dieser Altersgruppe zogen 2022 um. Gründe dafür sind langfristige, günstige Mietverträge, zentrale Wohnlagen und emotionale Bindung an die Wohnung. Zudem wirken hohe Marktmieten und Umzugskosten abschreckend. Falls ein Umzug stattfindet, bleibt dieser meist innerhalb der Region oder führt in eine Pflegeeinrichtung.

    Barrieren in älteren Wohnbauten erschweren den Alltag
    Über 60 Prozent der über 66-Jährigen wohnen in Gebäuden, die nicht barrierefrei gebaut wurden. Treppen, schmale Türen oder fehlende Aufzüge können den Alltag erschweren und das Risiko von Stürzen und gesundheitlichen Problemen erhöhen. Notwendige Renovierungen sind oft schwer umsetzbar.

    Einsamkeit als zentrale Herausforderung
    77 Prozent der älteren Menschen leben allein oder mit gleichaltrigen Personen, was die Gefahr sozialer Isolation erhöht. Besonders betroffen sind ältere Frauen, die häufiger alleinstehend sind. Einsamkeit wirkt sich negativ auf die körperliche und geistige Gesundheit aus und verstärkt den Unterstützungsbedarf im Alltag.

    Barrierefreier Wohnraum und bessere Unterstützung
    Die Studie empfiehlt, ältere Menschen besser in den regulären Wohnungsmarkt zu integrieren und gezielt barrierefreien Wohnraum zu schaffen. Neben altersgerechten Renovationen sind neue Wohnformen mit Nähe zu Pflegeeinrichtungen nötig. Zudem sollten soziale Netzwerke und Unterstützungsdienste ausgebaut werden, um ein selbstbestimmtes Leben zu ermöglichen.

    Datenbasierte Erkenntnisse für die Zukunft
    Die Studie basiert auf umfangreichen Datenanalysen zu Wohngebäuden, Haushalten, Einkommen und Mietverhältnissen. Diese ermöglichen präzise Einblicke in die Wohnsituation älterer Menschen und liefern eine wissenschaftliche Grundlage für zukünftige Massnahmen.

  • Preise für Wohneigentum entwickeln sich gegenläufig

    Preise für Wohneigentum entwickeln sich gegenläufig

    Der April habe kräftige Preisaufschläge für Einfamilienhäuser gebracht, leitet die SMG Swiss Marketplace Group (SMG) eine Mitteilung zum aktuellen Swiss Real Estate Offer Index ein. Konkret haben die Fachleute von SMG durchschnittlich um 1,2 Prozent höhere Preise als im März beobachtet. In der SMG Swiss Marketplace Group sind die digitalen Marktplätze von TX Group, Ringier und Mobiliar vereint.

    „Obwohl der Traum vom eigenen Haus in der Bevölkerung nach wie vor weit verbreitet ist sind die Kaufinteressenten selektiver geworden“, wird Martin Waeber, Managing Director Real Estate der SMG Swiss Marketplace Group, in der Mitteilung zitiert. Es müsse sich daher erst noch zeigen, „ob die erhöhten Preisvorstellungen tatsächlich realisiert werden können“.

    Die Preise für Eigentumswohnungen fielen im April hingegen durchschnittlich 1,2 Prozent geringer als im März aus. Im Jahresvergleich wurde damit ein Wertanstieg um 1,1 Prozent gemessen. Laut Angaben der Fachleute von SMG handelt es sich dabei um die tiefste jährliche Wachstumsrate seit Anfang 2020.

    Bei den Angebotsmieten wurde ein Rückgang von 0,2 Prozent gegenüber dem Vormonat registriert. Im Vergleich zum April 2023 fielen die Angebotsmieten allerdings um 2,7 Prozent höher aus. Besonders starke Rückgänge im Monatsvergleich haben die Fachleute von SMG in der Ostschweiz und der Zentralschweiz beobachtet. In der Nordwestschweiz und der Genferseeregion zogen die Angebotsmieten hingegen an.