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Schlagwort: Nutzungsplanung

  • Drei Ausnahmen der Planungssicherheit für Bremgarten

    Drei Ausnahmen der Planungssicherheit für Bremgarten

    Vor über sieben Jahren startete Bremgarten die Gesamtrevision seiner Nutzungsplanung. In mehreren Etappen wurden Reglemente und Dokumente überarbeitet, immer unter Einbezug der Bevölkerung. Im Oktober 2024 hiess die Gemeindeversammlung die Revision gut, im Dezember 2025 folgte die Genehmigung durch den Regierungsrat. Zwei dagegen eingereichte Beschwerden wurden beide abgewiesen.

    Umzonung als Herzstück
    Die wichtigste Massnahme im Siedlungsgebiet ist die Umzonung des Gebiets Oberebene, von der reinen Arbeitszone in eine neue Wohn- und Arbeitszone. Gleichzeitig wird eine Kernzone zur Entwicklung des Bahnhofareals festgelegt und die Arbeitszone Oberebene als wirtschaftlicher Schwerpunkt von regionaler Bedeutung gestärkt. Das schafft Spielraum für Investitionen und Stadtentwicklung.

    Kulturland und Altstadt neu geregelt
    Im Kulturlandplan werden übergeordnete Freihaltegebiete und Gewässerräume verbindlich verankert. Darunter fallen das Wasser- und Zugvogelreservat von nationaler Bedeutung. Auch das Reglement für das Bauen in der Altstadt wurde überprüft und präzisiert. Ein wichtiges Signal für Eigentümerschaft und Investoren, die Planungssicherheit brauchen.

    Drei Punkte noch offen
    Der Regierungsrat schickte drei Änderungsanträge zurück. Die Nichtunterschutzstellung von zwei Liegenschaften an der Birrenbergstrasse 10 und am Glärnischweg 5/7 sowie die beantragte ersatzlose Streichung eines Paragrafen zu Dachdurchbrüchen in der Bau- und Nutzungsordnung. Bereits im November 2025 hatte der Stadtrat vorausschauend einen Kredit von 200’000 Franken für die erneute Aufbereitung gesichert.

    Gemeinde entscheidet im Juni
    Am 11. Juni 2026 kommt die Einwohnergemeindeversammlung nochmals zusammen. Dann sollen die drei zurückgewiesenen Punkte abschliessend geregelt werden. Bremgarten steht kurz vor dem Ende eines langen Planungsprozesses und vor dem Beginn einer neuen Phase der Stadtentwicklung.

  • Raumplanung seit 1. Januar 2026 für Gemeinden

    Raumplanung seit 1. Januar 2026 für Gemeinden

    Bundesrahmen, kantonale Spielregeln
    Beim Mehrwertausgleich hat das Parlament die Rollen neu geordnet. Klar ist: Die bundesrechtliche Pflicht zur Mehrwertabgabe bezieht sich nur noch auf Einzonungen; für andere erhebliche Planungsvorteile wie Auf- und Umzonungen sind die Kantone zuständig. Im Kanton Aargau erfolgt der Ausgleich solcher Vorteile im Rahmen verwaltungsrechtlicher Verträge – nicht über Verfügungen. Für die Gemeinden heisst das: Sie müssen aktiv verhandeln, sauber dokumentieren und ihre Praxis eng am kantonalen Recht ausrichten.

    Solar an der Fassade
    Solaranlagen an Fassaden sind in Bau- und Landwirtschaftszonen neu grundsätzlich bewilligungsfrei, sofern sie als genügend angepasst gelten. Die Meldung erfolgt über die kantonale Plattform; das formelle Baubewilligungsverfahren entfällt. Wie die Anpassung konkret zu verstehen ist, definiert Art. 32abis RPV und eröffnet zugleich einen gewissen Spielraum für kommunale Gestaltungsvorschriften. Gemeinden können gebietsbezogene Regeln erlassen, dürfen die Nutzung der Sonnenenergie aber nicht übermässig einschränken. Unverändert bewilligungspflichtig bleiben Anlagen an Kultur- und Naturdenkmälern von kantonaler oder nationaler Bedeutung sowie an Gebäuden mit Substanzschutz oder in sensiblen Orts- und Landschaftszonen.

    Solar über Parkplätzen
    Neu gelten in Bauzonen Tragstrukturen für Solaranlagen über oder am Rand von Parkplatzarealen mit 15 oder mehr Parkplätzen direkt als zonenkonform. Die Gemeinden können diese Grundordnung aber präzisieren. Sie dürfen Areale bezeichnen, auf denen solche Strukturen ausgeschlossen oder nur unter Auflagen zulässig sind, oder umgekehrt kleinere Parkplatzareale für zonenkonform erklären. Damit wird der Parkplatz zur strategischen Energiefläche. Vorausgesetzt, die Gemeinden nutzen ihre Autonomie und definieren klare Ziele für Ortsbild, Klimaschutz und Energieproduktion.

    Neue Planungsgrundsätze
    RPG 2 führt einen neuen Planungsgrundsatz zur Nutzung des Untergrunds ein. Unterirdische Nutzungen sind künftig frühzeitig mit den oberirdischen Nutzungen und den betroffenen Interessen abzustimmen. Gleichzeitig wird der Vorrang der Landwirtschaft in der Landwirtschaftszone ausdrücklich im Gesetz verankert. Landwirtschaftliche Nutzungen sollen gegenüber nichtlandwirtschaftlichen Anliegen stärker gewichtet werden, etwa durch Erleichterungen beim Immissionsschutz, sofern das landwirtschaftliche Interesse überwiegt. Für die Praxis der Nutzungsplanung bedeutet das weniger einen Kurswechsel als eine Akzentverschiebung: Die bekannten Interessenabwägungen nach Art. 3 RPV bleiben, erhalten aber klarere Leitplanken, die im Planungsbericht sichtbar zu machen sind.

    Zonenkonform und ohne Planungspflicht
    Anlagen zur Gewinnung und zum Transport von Energie aus Biomasse können unter erleichterten Voraussetzungen in der Landwirtschaftszone zonenkonform sein. Neu ist ausdrücklich festgehalten, dass solche zonenkonformen Biomasseanlagen nicht der Planungspflicht unterliegen, auch wenn sie raumwirksam sind. Damit reagiert der Gesetzgeber auf frühere Rechtsprechung, die bei biomassebasierten Energieanlagen teils eine Planungspflicht annahm. Für Gemeinden und Kantone verschiebt sich die Diskussion damit stärker in Richtung Bewilligungs- und Auflagenpraxis statt in Richtung Nutzungsplanung.

    Bauen ausserhalb Bauzonen
    Auch ausserhalb der Bauzonen bringt RPG 2 spürbare Neuerungen. Grundsätzlich bleibt es dabei, dass Baugesuche nur mit Zustimmung des Kantons bewilligt werden können. Für kommunale Behörden ändern sich vor allem die materiellen Kriterien, an denen Projekte gemessen werden. Der Vorrang der Landwirtschaft wird gestärkt und soll sich auch bei Erleichterungen im Geruchs- und Lärmschutz auswirken.

    Gleichzeitig verbessert das neue Recht die Rahmenbedingungen für Anlagen zur Nutzung erneuerbarer Energien. Biomasseanlagen in der Landwirtschaftszone gelten bei Erfüllung bestimmter Anforderungen als zonenkonform und brauchen keine vorgängige Planung, selbst wenn sie sich nicht mehr dem Landwirtschaftsbetrieb unterordnen, sondern lediglich Teil davon sind. Für nicht zonenkonforme Anlagen zur Nutzung erneuerbarer Energie und für thermische Netze werden die Voraussetzungen für Ausnahmebewilligungen gelockert, sofern sie zur Reduktion fossiler Energieträger beitragen.

    Infrastruktur, Mobilfunk und Rückbau
    Für Infrastrukturanlagen ausserhalb der Bauzonen gilt neu der Grundsatz der Bündelung an möglichst unempfindlichen Standorten. Mobilfunkanlagen können explizit auch ausserhalb der Bauzone bewilligt werden, sofern der Standort dort wesentliche Vorteile gegenüber einer Lage innerhalb der Bauzone bietet. Schliesslich wird die Verjährung von Rückbauverfügungen vereinheitlicht. Unrechtmässige Bauten und Anlagen sind nach 30 Jahren grundsätzlich nicht mehr rückbaubar, unabhängig davon, ob sie innerhalb oder ausserhalb der Bauzone stehen. Ausgenommen bleiben Konstellationen, in denen Polizeigüter wie öffentliche Ordnung, Ruhe, Sicherheit oder Gesundheit gefährdet sind.

    Für die Gemeinden eröffnet das revidierte Raumplanungsrecht neue Spielräume, bei Solarenergie, Biomasse, Infrastruktur und der Gewichtung landwirtschaftlicher Interessen. Entscheidend wird sein, diese Freiräume aktiv zu gestalten, sie in Nutzungsplanung und Bewilligungspraxis zu verankern und die neuen Grundsätze transparent zu dokumentieren.

  • Liegenschaften im ISOS-Inventargebiet – Was bedeutet das?

    Liegenschaften im ISOS-Inventargebiet – Was bedeutet das?

    Voser Rechtsanwälte KlG ist eine Full-Service Anwalts-, Notariats- und Steuerkanzlei mit über 100 Jahren Erfahrung. Unser Fachbereich Bau- und Immobilienrecht berät Investoren, Unternehmer, das Gemeinwesen und Privatpersonen in allen Bereichen des Bau- und Immobilienrechts über den ganzen Lebenszyklus einer Immobilie. Zusammen mit unseren anderen Fachbereichen bieten wir umfassende Unterstützung in allen rechtlichen Belangen, sei es bei Transaktionen, Steuerfragen oder Nachlassplanungen.

    ISOS als Grundlageninstrument
    Das Bundesinventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz von nationaler Bedeutung, besser bekannt unter ISOS, ist ein Grundlageninstrument, das den Behörden hilft, baukulturelle Werte zu erkennen und langfristig zu sichern. Kantone und Gemeinden berücksichtigen das Inventar bei der Erarbeitung ihrer entsprechenden Planungen (Richtplanung, Nutzungsplanung). Das ISOS wurde in den 1970er Jahren erstellt und umfasst rund 1’200 Objekte.

    Grundeigentümerverbindlichkeit des ISOS
    Wenn eine Liegenschaft in einem Gebiet liegt, das vom ISOS erfasst ist, besagt dies noch nicht viel, da das ISOS im Allgemeinen nicht grundeigentümerverbindlich ist. Die Gemeinden sind aber verpflichtet, bei der Nutzungsplanung das ISOS im Rahmen der umfassenden raumplanungsrechtlichen Interessenabwägung zu berücksichtigen. Das Bauvorhaben muss mit der geltenden Nutzungsplanung vereinbar sein und die konkreten Vorgaben der Zone (bspw. einer Dorf- oder Kernzone) einhalten. Nur dort, wo der Gemeinderat als Baubewilligungsbehörde bei der Beurteilung Ihres Baugesuchs Ermessen hat, muss er die Schutzziele des ISOS direkt berücksichtigen.

    Direkte Anwendbarkeit aufgrund Bundesaufgaben
    Ist vom Bauvorhaben eine Bundesaufgabe betroffen, muss das Inventarobjekt ungeschmälert erhalten werden, jedenfalls ist es grösstmöglich zu schonen (Art. 6 NHG). Dies gilt aber nur bei schwerwiegendem Eingriff in das ISOS-Objekt. Nach der Rechtsprechung liegt ein schwerer Eingriff vor, wenn mit einem Bauprojekt eine umfangreiche und nicht wieder rückgängig zu machende Beeinträchtigung erfolgt. In einem solchen Fall muss ein Gutachten der Eidgenössischen Natur- und Heimatschutzkommission (ENHK) und / oder der Eidgenössischen Kommission für Denkmalpflege (EKD) eingeholt werden. Die Baubewilligung darf nur erteilt werden, wenn am Bauvorhaben ein Interesse von nationaler Bedeutung besteht. Sodann sind die gesamtschweizerischen Natur- und Heimatschutzorganisationen berechtigt, Rechtsmittel gegen das Bauvorhaben zu ergreifen.

    Typische Anwendungsfälle
    Bundesaufgaben sind betroffen, wenn die Baubewilligung eine Rechtsmaterie betrifft, die in die Zuständigkeit des Bundes fällt, bundesrechtlich geregelt ist und einen Bezug zum Natur-, Landschafts- und Heimatschutz aufweist. In der Praxis häufige Fälle die nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung unter eine Bundesaufgabe fallen, sind, wenn eine PV-Anlage (Art. 18a RPG) oder eine Mobilfunkanlage (Art. 14 FMG) bewilligt werden oder eine gewässerschutzrechtliche Bewilligung nötig ist (Art. 19 Abs. 2 GSchG).
    Zusammenfassend zeigt sich, dass das ISOS zwar für Grundeigentümer nicht direkt anwendbar ist, aber praktisch relevante Ausnahmen bestehen, die häufig zu einer direkten Anwendbarkeit des ISOS führen können. Diesfalls können weitere komplizierte Abklärungen für das Bauvorhaben nötig werden, was Dritten einen Hebel zur Verzögerung eines Projekts in die Hand gibt.

  • Kanton Glarus setzt Siedlungs- und Abbaugebiete im Richtplan fest

    Kanton Glarus setzt Siedlungs- und Abbaugebiete im Richtplan fest

    Im Rahmen der kommunalen Nutzungsplanung von Glarus Nord hat das Departement Bau und Umwelt des Kantons Glarus das Siedlungsgebiet der Gemeinde offiziell im kantonalen Richtplan festgesetzt. Dies geschieht nach einer eingehenden Überprüfung der Auslastung der Wohn-, Misch- und Kernzonen, die nun den strengen bundes- und kantonalen Vorgaben zur Bauzonendimensionierung entsprechen. Diese Festsetzung unterstützt das Ziel, Zersiedelung zu verhindern und die Landschaft zu bewahren, und bietet gleichzeitig den Grundeigentümern in Glarus Nord langfristige Planungs- und Rechtssicherheit, was für die wirtschaftliche Entwicklung des Kantons von erheblicher Bedeutung ist.

    Erweiterung des Abbaugebiets Haltengut in Mollis
    Zusätzlich zur Festsetzung des Siedlungsgebiets wurde das Abbaugebiet Haltengut im Ortsteil Mollis im kantonalen Richtplan erweitert. Diese Massnahme ist das Ergebnis einer sorgfältigen Abstimmung der Nutzungsplanung durch die Gemeinde Glarus Nord, die die Umweltverträglichkeit des Projekts nachgewiesen hat. Die Erweiterung des Abbaugebiets trägt zur bedarfsgerechten Ver- und Entsorgung bei und stellt eine wichtige raumplanerische Zusammenarbeit zwischen Kanton und Gemeinde dar.

    Genehmigungsverfahren auf Bundesebene
    Die Fortschreibungen des kantonalen Richtplans 2018 wurden nach Konsultation der Nachbarkantone beim Bundesamt für Raumentwicklung zur Genehmigung eingereicht. Mit der Festsetzung der Siedlungs- und Abbaugebiete hat der Kanton Glarus einen bedeutenden Schritt im Genehmigungsverfahren der kommunalen Nutzungsplanung von Glarus Nord abgeschlossen. Die Beschlüsse sind ab sofort verbindlich und schaffen klare Rahmenbedingungen für die zukünftige Entwicklung der Region.

  • Digitaler Wandel erreicht städtische Baulinienpläne

    Digitaler Wandel erreicht städtische Baulinienpläne

    Die Stadt Schaffhausen unternimmt entscheidende Schritte in Richtung Digitalisierung, indem sie ihre städtischen Baulinienpläne digitalisiert und in das Geoportal überträgt. Dieser Umzug markiert nicht nur den Übergang zu einer modernen, digitalen Plattform, sondern bietet auch die Möglichkeit, die Baulinien zu bereinigen, wo es nötig erscheint. Der Stadtrat hat grünes Licht für die aktualisierten Pläne gegeben, die nun auf der E-Mitwirkungsplattform öffentlich zugänglich gemacht werden.

    Baulinien sind integraler Bestandteil der Nutzungsplanung und definieren den Mindestabstand von Gebäuden und Einrichtungen zu öffentlichen Verkehrs- und Versorgungsanlagen sowie Waldgebieten. Sie dienen nicht nur der Sicherheit, sondern auch ästhetischen Zwecken, wie im Artikel 12 des Baugesetzes (BauG) festgelegt.

    Im Zuge der Erstellung des Katasters der öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkungen (ÖREB-Kataster) wurde die Gemeinde vom Kanton Schaffhausen beauftragt, die kommunale Nutzungsplanung als Geo-Basisdaten bereitzustellen. Dazu müssen die über 60 rechtsgültigen Baulinienpläne der Stadt digitalisiert und im Anschluss in den ÖREB-Kataster integriert werden. Im Geoportal wird dieser Abschnitt der Nutzungsplanung als „linienbezogene Festlegungen“ sichtbar sein.

    Die Digitalisierung bietet die perfekte Gelegenheit zur Aktualisierung der kommunalen Baulinien. Veraltete oder nicht mehr benötigte Linien bzw. Teilstücke werden entfernt, während keine Veränderungen im Verlauf der Baulinien vorgenommen oder neue Linien hinzugefügt werden. Auf der Grundlage der digitalen Erfassung wurde ein neuer, übersichtlicher Baulinienplan für das gesamte Stadtgebiet erstellt, der sich aus fünf Teilplänen zusammensetzt.

    Nach der kantonalen Vorprüfung hat der Stadtrat die Baulinienpläne genehmigt, und nun werden sie im Geoportal für die Öffentlichkeit zugänglich gemacht. Die Pläne sind auch auf der E-Mitwirkungsplattform einsehbar und liegen bei der Stadtplanung auf. Betroffene Grundeigentümer werden direkt über Änderungen oder die Digitalisierung informiert. Nach der öffentlichen Auflage werden etwaige Einsprüche behandelt, und die Planungsunterlagen werden dem Kanton zur endgültigen Genehmigung vorgelegt.

  • Stadt Baden startet Revision der Nutzungsplanung

    Stadt Baden startet Revision der Nutzungsplanung

    Mit der Startveranstaltung am Samstag, 29. Mai, beginnt die Mitwirkung der Badenerinnen und Badener an der Revision der Nutzungsplanung der Stadt Baden. Diese Revision soll laut Medienmitteilung in mehreren Phasen ablaufen und bis 2025 ein Ergebnis bringen, das dann dem Einwohnerrat und dem Regierungsrat zur Genehmigung vorgelegt wird.

    Nach 25 Jahren, in denen verschiedene Teilrevisionen stattgefunden haben, sei es an der Zeit, eine Gesamtrevision vorzunehmen, heisst es in der Mitteilung. Dabei geht es um die bauliche Entwicklung angesichts des erwarteten Wachstums und die Wirkungen auf Siedlung, Verkehr und Freiraum. Richtschnur für die Gesamtrevision bildet das Raumentwicklungskonzept 2040 der Stadt Baden. Der Richtplan des Kantons Aargau prognostiziert für die Stadt Baden von 2013 bis 2040 ein Bevölkerungswachstum von plus 34 Prozent oder 6330 Personen. Gleichzeitig ist Baden in der Richtplankarte als wirtschaftlicher Entwicklungsschwerpunkt von kantonaler Bedeutung aufgeführt.

    Die Bevölkerung soll bei der Revision der Nutzungsplanung aktiv mit einbezogen werden, heisst es in der Mitteilung. Unter dem Motto „Baden wird“ finden regelmässig Informationsanlässe, Dialogveranstaltungen, Spaziergänge und Workshops statt.  Alle Informationen zur Teilnahme finden sich auf der seit Mittwoch freigeschalteten Internetseite wiewird.baden.ch.

    Die Revision der Nutzungsplanung befindet sich aktuell in der ersten Phase, die in diesem Frühling Ablauf und Grundlagen festlegt. In der zweiten, gut zweijährigen Phase wird der Entwurf der neuen Nutzungsplanung erstellt. In der dritten Phase ab 2023 findet die formelle Mitwirkung und öffentliche Auflage statt, mit der Möglichkeit, Eingaben und Einwendungen zu machen. Abgeschlossen wird die dritte Phase durch die Verabschiedung der Nutzungsplanungsrevision durch den Stadtrat, wird in der Medienmitteilung erläutert. In Phase vier genehmigt der Einwohnerrat und der Regierungsrat die revidierte Nutzungsplanung.