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Schlagwort: Preisanstieg

  • Keine leichte Aufgabe: Vermarktung von Schweizer Luxusimmobilien

    Keine leichte Aufgabe: Vermarktung von Schweizer Luxusimmobilien

    Der Preisanstieg im Luxussegment der Schweiz, der 2022 fast 10 Prozent erreichte, nähert sich dem Ende. Im letzten Jahr stiegen die Preise für luxuriöse Eigenheime im Durchschnitt um etwa 2 Prozent. Besonders Einfamilienhäuser verlangsamten sich, mit einem Anstieg von gut 1 Prozent im Jahr 2023 im Vergleich zu 8 Prozent im Vorjahr. Bei Eigentumswohnungen sank das Wachstum von 9 auf 3 Prozent. Insgesamt entwickelte sich der Luxusimmobilienmarkt etwas schwächer als der Gesamtmarkt, wobei das Preisniveau aktuell 25 Prozent über dem Niveau vor Corona liegt.

    Wenig Unterstützung
    Die Schweiz gilt in der aktuellen geopolitischen Lage als sicherer Hafen aufgrund ihrer stabilen Institutionen und des hohen Lebensstandards, was eine starke Anziehungskraft ausübt. Jedoch sind Luxusimmobilien aufgrund des starken Frankens und der Preisentwicklung teurer geworden, was die internationale Nachfrage gedämpft hat. Die Durchschnittsvermögen der Schweizer Haushalte (ohne Immobilien) blieben in den letzten Jahren unverändert. Die Wirtschaftsentwicklung ist nicht besonders stark, was die Nachfrage nach hochpreisigen Immobilien beeinträchtigt. Laut UBS-Immobilienökonomin Katharina Hofer wird für das laufende Jahr ein leichter Rückgang der Luxusimmobilienpreise erwartet.

    Drei von vier der kostspieligsten Standorte sind in den Bergen gelegen. St. Moritz führt die Liste mit Quadratmeterpreisen von über 42.000 Franken an. Gstaad liegt knapp dahinter im Luxussegment (39.000 Franken pro Quadratmeter). Cologny am Genfersee verzeichnet Preise von über 35.000 Franken pro Quadratmeter, ähnlich wie Verbier. In anderen Gemeinden mit hohem Luxusanteil in der Genfer Region sowie am Zürichsee werden Luxusimmobilien ab 25.000 Franken pro Quadratmeter gehandelt. Für ein Anwesen in gutem Zustand auf 1500 Quadratmetern Landfläche kann dort mit einem Kaufpreis von acht bis zehn Millionen Franken gerechnet werden. Im Tessin beginnen die Luxuspreise bei knapp 20.000 Franken pro Quadratmeter.

    Kostengünstigere Standorte gewinnen
    Die renommierten Luxusorte St. Moritz, Gstaad und Verbier behaupteten vor einem Jahrzehnt bereits ihren Platz an der Spitze der teuersten Schweizer Gemeinden und konnten diesen unangefochten verteidigen. Katharina Hofer erklärt: «Im Allgemeinen zeigen Luxusmärkte, insbesondere traditionelle, über einen längeren Zeitraum eine bemerkenswerte Stabilität. Kurzfristige Preiskorrekturen wurden im letzten Jahrzehnt grösstenteils wieder ausgeglichen.» In den Regionen Zürichsee und Genf gab es innerhalb der 100 teuersten Schweizer Gemeinden durchschnittlich nur wenige Veränderungen in der Rangfolge. Ganz anders sieht es in der Zentralschweiz aus, wo die analysierten Gemeinden im Kanton Zug innerhalb eines Jahrzehnts im Durchschnitt um mehr als 30 Plätze aufgestiegen sind. Dies verdeutlicht, wie attraktiv die Strategie mit den niedrigen Steuern den Standort besonders für Personen mit hohem Einkommen und Vermögen seit Langem macht. Der grösste Gewinner der letzten zehn Jahre ist jedoch die aufstrebende Gemeinde Andermatt im Kanton Uri, die durch den Bau zahlreicher hochpreisiger Immobilien immer mehr als Luxusziel wahrgenommen wird. Im Tessin hingegen konnte das Preisniveau aufgrund eines Überangebots an luxuriösen Wohnungen nicht mit den anderen Gemeinden mithalten.

  • Raiffeisen erwartet stark steigende Mieten

    Raiffeisen erwartet stark steigende Mieten

    Raiffeisen Schweiz geht von kräftig steigenden Mieten aus. Nach der erstmaligen Erhöhung des hypothekarischen Referenzzinssatzes zum 1. Juni stehe im Dezember eine weitere Erhöhung an und auch eine dritte Erhöhung bis Ende 2024 sei absehbar, erläutern die Fachleute der Bankengruppe in einer Mitteilung. „Die Schlichtungsstellen für Mietsachen werden gegenwärtig von Einsprachen gegen Mietzinserhöhungen überflutet“, heisst es dort. Die Fachleute gehen von weiteren möglichen Mietzinssteigerungen für die Hälfte der Mietwohnungen im Zuge der zweiten Referenzzinssatzerhöhung im Dezember aus.

    Dabei müssten die Mietenden mit bis zu 8 Prozent steigenden Mieten rechnen, da Vermietende neben den pro Referenzzinssatzschritt vorgesehenen 3 Prozent Erhöhung auch einen Inflationsausgleich geltend machten, heisst es in der Mitteilung. „Vermietende können diese höheren Mieten mehrheitlich problemlos durchsetzen, weil der Mietwohnungsmarkt aufgrund der hohen Zuwanderung, der viel zu geringen Wohnbautätigkeit und der zuletzt regen Gründung neuer Haushalte zunehmend austrocknet“, wird Raiffeisen-Chefökonom Fredy Hasenmaile dort zitiert. „Nur die Wiederherstellung eines Gleichgewichts zwischen Angebot und Nachfrage kann dem Mietpreisanstieg in der Breite Einhalt gebieten.“ Dafür müssen nach Ansicht des Chefökonoms Anreize für Bauträger geschaffen und politische Massnahmen ergriffen werden. „Nur wenn Institutionelle, Private, Genossenschaften und alle übrigen Bauträger rasch mehr Wohnungen aufgleisen, können die schlimmsten Folgen der sich anbahnenden Wohnungsknappheit noch vermieden werden“, warnt Hasenmaile.

  • Preise für Wohneigentum steigen trotz Zinswende

    Preise für Wohneigentum steigen trotz Zinswende

    Der Markt für selbstgenutztes Wohneigentum bleibt von der Zinswende unberührt, informiert Raiffeisen Schweiz in einer Mitteilung zum aktuellen Transaktionspreisindex der Genossenschaftsbankengruppe. Ihm zufolge lagen die Preise für Einfamilienhäuser im zweiten Quartal 2023 um 1,3 Prozent über denen des Vorquartals. Im Jahresvergleich wurde ein Anstieg um 6,1 Prozent beobachtet. Die Preise für Stockwerkeigentum zogen gegenüber dem Vorquartal um 1,2 und im Jahresvergleich um 5,1 Prozent an.

    „Im Kräftemessen zwischen dünnem Angebot und zinsbedingt höheren Finanzierungskosten behält aktuell die Angebotsknappheit weiterhin die Oberhand“, wird Fredy Hasenmaile, Chefökonom von Raiffeisen Schweiz, in der Mitteilung zitiert. Den grössten Anstieg haben die Fachleute der Bankengruppe in der Innerschweiz beobachtet. Hier legten die Preise für Einfamilienhäuser um 18,8 Prozent im Jahresvergleich zu. Die Preise für Stockwerkeigentum zogen gleichzeitig um 11,3 Prozent an. Die geringsten Steigerungen legten die Preise für Einfamilienhäuser in Bern (+3,4 Prozent) und der Nordwestschweiz (+3,3 Prozent) vor. Bei Stockwerkeigentum wurden der kleinste Anstieg mit 1,4 Prozent in der Region Zürich beobachtet.

    Die Preise für Einfamilienhäuser gingen mit 7,3 Prozent in urbanen Gemeinden stärker als in anderen Gemeindetypen nach oben. Bei den Eigentumswohnungen lagen touristische Gemeinden mit einem Anstieg um 7,9 Prozent im Jahresvergleich vorn.

  • UBS sieht Ferienwohnungen am Wendepunkt

    UBS sieht Ferienwohnungen am Wendepunkt

    Die Preise für Ferienwohnungen in der Schweiz sind 2022 im Jahresvergleich um durchschnittlich 7 Prozent gestiegen, informiert die UBS in einer Mitteilung zu ihrem aktuellen „UBS Alpine Property Focus“. Die grössten Sprünge mit Anstiegen von 15 bis 20 Prozent haben die Immobilienfachleute der Grossbank in den Destinationen Arosa, Hoch-Ybrig, Flims/Laax und Engelberg ausgemacht. Mit Preisen von rund 20’500 Franken pro Quadratmeter führt die Destination Engadin/St.Moritz aktuell die Rangliste der teuersten Zweitwohnungen im gehobenen Segment an.

    Seit Herbst 2022 haben die Fachleute jedoch eine Abschwächung des Preisanstiegs beobachtet. Sie wird sich nach Aussage von Maciej Skoczek, Immobilienökonom bei UBS CIO GWM und Hauptautor der Studie, auch in den nächsten Quartalen fortsetzen. „Eine Periode stagnierender Preise zeichnet sich ab“, prognostiziert Skoczek.

    Den Erkenntnissen der UBS zufolge haben die Nachfragetreiber aus den Pandemiejahren ihre Kraft mittlerweile verloren. „Hybrides Arbeiten, gepaart mit einer Verlegung des Erstwohnsitzes in den Alpenraum“ wurde nur während der Pandemie genutzt, die ins Inland verlegten Ferien werden mit Wegfall der Beschränkungen wieder durch Auslandsreisen ersetzt.

    Zurückgelassen habe die Pandemie rund 20 Prozent höhere Preise für Zweiwohnungen, schreibt die UBS. Ihren Erhebungen zufolge sind die Gesamtkosten für den Erwerb einer durchschnittlichen Wohnung auch aufgrund der gestiegenen Zinsen auf das Doppelte der Kosten von 2019 gestiegen. „Manche Ferienwohnungseigentümer werden den Verkauf in Betracht ziehen, um Kapitalgewinne zu realisieren und zugleich den gestiegenen Kosten zu entkommen“, meint Skoczek.

  • Immobilienmarkt Schweiz – Zinswende, na und?

    Immobilienmarkt Schweiz – Zinswende, na und?

    Nach Jahren des Überangebots stehen die Zeichen im Mietwohnungsmarkt nun klar auf Knappheit. Obwohl die Nachfrage auch künftig das Wohnungsangebot übersteigt, reagiert die Immobilienbranche bisher nicht mit einer höheren Wohnungsproduktion. Solange die Mieten nicht kräftig ansteigen, fehlen im aktuellen Marktumfeld die Anreize für die Ausweitung des Wohnungsbaus. «Die noch  vorhandenen Leerstandreserven werden bald erschöpft sein. Denn die Nachfrage durch Zuwanderung, Individualisierung und demografische Alterung steigt weiter,

    während gleichzeitig immer weniger neue Wohnungen gebaut werden. Deutlich anziehende Angebotsmieten sind somit nur noch eine Frage der Zeit und das Thema wird auf der politischen Agenda nach oben rücken», so Neff.

    Verdichtung schreitet gemächlich voran
    In der Schweiz wird es immer enger. Die hierzulande neu erstellten Gebäude werden immer höher, die darin erstellen Wohnungen immer kleiner und in den Wohnbauzonen wohnen immer mehr Menschen pro Fläche. Mit dem knappen Boden wird also immer haushälterischer umgegangen. Weil der Flächenverbrauch pro Peron aber unvermindert ansteigt und immer mehr Menschen in der Schweiz leben, reicht das Tempo der Verdichtung bei weitem nicht aus, um die Zersiedelung zu stoppen. «Der raumplanerisch geforderten schnelleren Verdichtung stehen hohe Hürden im Weg. Die Baukosten von Projekten mit höherer Dichte sind deutlich höher als bei einem Neubau auf grüner Wiese. Zusätzlich beschränken, verkomplizieren oder verunmöglichen strenge, unflexible und uneinheitliche Bau- und Zonenordnungen die Verdichtungsbestrebungen. Eine sehr liberale Einsprachepraxis erhöht den Planungsaufwand für Projekte mit hohem Verdichtungspotenzial und führt zu immer grösseren administrativen Aufwänden», so Martin Neff. Beispielsweise hat sich die durchschnittliche Dauer vom eingereichten Baugesuch bis zur erteilten Baubewilligung von Gebäuden mit mehr als drei Wohnungen in den letzten 20 Jahren von 92 Tagen auf 150 Tage deutlich erhöht.

    Platzende Blasen in der virtuellen Welt
    Der Handel mit digitalen Vermögenswerten auf Basis der Blockchain-Technologie hat im Zuge des Kryptowährungs-Booms einen regelrechten Hype erlebt. Mittlerweile können in der digitalen Welt, dem sogenannten Metaverse, auch Grundstücke und Immobilien erworben werden. Je attraktiver ein Stück des digitalen Bodens ist, desto mehr wird dafür bezahlt. Die relative Attraktivität definiert sich dabei stark dadurch, wie viele Spieler sich in der Nähe des Grundstückes im Schnitt aufhalten. Der Markt für digitale Immobilien hat enorme Preisschübe erlebt. Anfang Januar 2021 wurde beispielsweise in einem der bekanntesten Mataversen «The Sandbox» die durchschnittliche Landparzelle noch für unter 150 US-Dollar gehandelt. Bis Ende des Jahres stieg der Preis auf über 16’000 Dollar, was einer Wertsteigerung von fast 11’000 Prozent entspricht. Bis Ende Juni 2022 sind die Preise auf 2’500 Dollar regelrecht zusammengefallen. Eine solche Blasenbildung mit anschliessendem Platzen war in den letzten Monaten in vielen Metaverse-Projekten zu beobachten. Begünstigt wird dies unter anderem durch die Tatsache, dass viele Projekte aus technischen Gründen an Kryptowährungen gebunden sind, deren Zukunft sich heute ebenfalls noch nicht abschätzen lässt. «Aufgrund der extremen Volatilität, den offensichtlichen Blasenbildungstendenzen und der infrage zustellenden Absichten vieler Anbieterinnen und Anbieter bleibt Virtual Real Estate primär ein Spielfeld für sehr risikofreudige Spekulanten», so Martin Neff.

    Die Studie «Immobilien Schweiz» bietet jedes Quartal eine ausführliche Lagebeurteilung des Schweizer Immobilienmarkts. Die aktuelle Studie sowie weitere Informationen gibt es auf raiffeisen.ch/casa.

  • Eigenheime werden teurer

    Eigenheime werden teurer

    Die zur TX Group gehörende Immobilienplattform homegate.ch hat den gemeinsam mit dem Swiss Real Estate Institute erstellten Bericht „Home Market Price Analysis“ veröffentlicht. Darin wird die Preisentwicklung von Immobilien in den vier Regionen Bern, Genfersee, Nordwestschweiz und Zürich untersucht. Den Ergebnissen zufolge sind die Verkaufspreise von Eigenheimen 2021 gestiegen.

    In der Region Genf lag der Preisanstieg für Eigenheime mit 8,9 Prozent am höchsten. Allerdings waren die Preise 2020 rückläufig. Der Anstieg wird daher als „Nachholeffekt“ beschrieben. Zürich verzeichnet mit 8 Prozent den zweitgrössten Preisanstieg.

    Bei den Preisen für Eigentumswohnungen gilt die Region Zürich weiterhin als die teuerste. Dagegen befinden sich in der Region Genfersee die teuersten Einfamilienhäuser. Allerdings holen auch die Regionen Nordwestschweiz und Bern auf. So sind etwa die durchschnittlichen Einfamilienhauspreise mit 11 Prozent in der Region Nordwestschweiz am stärksten gewachsen, gefolgt von  der Region Bern (9,1 Prozent).

    Im Schnitt sind Preise von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen 2021 um 9 Prozent, respektive um 8,3 Prozent gestiegen. Dies ist laut der Mitteilung die höchste Preisdynamik bei Wohneigentum in den untersuchten Regionen seit zehn Jahren.

    Die Preise von Zweitwohnungen sind 2021 mit 35 Prozent besonders stark gestiegen, nachdem sie im vergangenen Jahr um mehr als 20 Prozent gesunken waren. „Bei Erstwohnungen sind die Preissteigerungen schon erstaunlich, aber bei Zweitwohnungen ist aufgrund der strikten Angebotsbeschränkung durch die Zweitwohnungsinitiative ein Markt geschaffen worden, der sich hervorragend für Immobilienspekulation eignet“, erklärt Peter Ilg, Leiter des Swiss Real Estate Instituts.

  • UBS: Stärkster Preisanstieg auf dem Schweizer Immobilienmarkt seit 2014

    UBS: Stärkster Preisanstieg auf dem Schweizer Immobilienmarkt seit 2014

    Der Schweizer Eigenheimmarkt verzeichnete im vergangenen Jahr den stärksten Preisanstieg seit 2014, schreibt die UBS in einer Mitteilung. Wohnungen und Häuser würden sich gleichermassen um rund zwei Prozent verteuern. Haupttreiber dieser Entwicklung sind die im letzten Jahr auf ein neues Allzeittief gesunkenen Hypothekarzinsen. Besonders an teuren Zentrumslagen fielen sinkende Kapitalkosten mehr ins Gewicht als in der Peripherie. So stiegen die Preise für Wohneigentum am stärksten in den urbanen und wirtschaftsstarken Regionen wie rund um den Genfersee sowie in den Grossregionen Zürich und Basel. Im Luxussegment war die Preisentwicklung dreimal so stark wie im Schweizer Durchschnitt.

    Anstieg der Eigenheimpreise
    Claudio Saputelli, Head Swiss & Global Real Estate von UBS Global Wealth Management, rechnet auch für das laufende Jahr mit einem leichten Anstieg der Eigenheimpreise. «Begünstigt wird dies durch ein tiefes Neuangebot von Eigenheimen im Vergleich zu Mietwohnungen.» Aktuell dürften Eigenheime nur rund 40 Prozent aller Baugesuche ausmachen, verglichen mit noch 50 Prozent im Jahr 2012. Zurzeit werden mehr als 15 Prozent der ursprünglich als Eigenheim verkauften Wohnungen vermietet und weitere 20 Prozent der Eigenheime als Zweitwohnsitz erworben.

    Rund 44 000 Wohnungen weniger bewilligt
    Knapp 70 000 Mietwohnungen beziehungsweise 2,8 Prozent des Bestandes dürften per Ende 2019 leer gestanden haben, rechnet die UBS vor. Das entspreche etwa einer Verdoppelung in den letzten fünf Jahren. Allerdings habe das Überangebot das Interesse der Investoren bisher erst geringfügig reduziert. Vergangenes Jahr wurden mit rund 44 000 Wohnungen hingegen 14 Prozent weniger bewilligt als im Vorjahr. Bei den Baugesuchen sei jedoch nur eine zögerliche Abnahme feststellbar.

    Schmerzensgrenze bei Leerständen erreicht
    Der Wohnungsbau verlagert sich hin zu Regionen ohne Leerstand. So wurden im Jahr 2019 die meisten Baugesuche, anteilsmässig mehr als 1,5 Prozent des jeweiligen Wohnungsbestands, in den Agglomerationen der Wirtschaftszentren Zürich, Genf und Luzern gestellt. «Der Leerstand schmälert in den am stärksten betroffenen Regionen wie Solothurn und dem Tessin zusehends die Mietzinserträge», sagt UBS-Immobilienexperte Claudio Saputelli. «Dort liefert im Durchschnitt jede Wohnung bereits einen Monat pro Jahr keine Einnahmen», sagt der Immobilienfachmann. Bei jeder sechsten Wohnung ist dieser Wert doppelt so hoch. «Für institutionelle Investoren dürfte die Schmerzensgrenze bei den Leerständen wohl erreicht sein.» Die Preise von Mehrfamilienhäusern würden sich seit 2016, trotz sinkender Diskontierungssätze, nicht verändern. Preisanstiege verzeichneten fast ausschliesslich Spitzenlagen. Die Angebotsmieten dürften auch 2020 nochmals um rund ein Prozent sinken, was das Potenzial für höhere Kaufpreise einschränkt.

    «Büroflächen an Zentrumslagen waren im vergangenen Jahr die bessere Investition als Liegenschaften in der Peripherie», so Saputelli. Die Zentren würden stark von einem durch Kleinunternehmen und Neugründungen und einer entsprechenden Nachfrage nach flexiblen Büroflächen profitieren. Noch liegt der Marktanteil flexibel vermieteter Flächen gemessen am Total der Büroflächen unter einem Prozent – Tendenz steigend.